BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Per acord del Ple del Consell Insular de Formentera, en sessió ordinària celebrada el dia 30 de setembre de 2022 es va adoptar, entre uns altres, el següent acord:

(...)

Primer.- DESESTIMAR l'escrit d'al·legacions presentat per la Sra. M.L.E.T. amb RGE núm. 8.058 de 14.03.2022, atès que l'accés al que es refereix la interessada, sense perjudici de que estigui dins de la zona B de la UA EPJ-14, no està prevista la seva destinació a ús viari segons la planimetria del PTIF, així com que les parcel·les a les que fa referència la interessada es troben fora del nucli urbà i per tant no existeix l'obligació de dotar-les de serveis, sense perjudici de la possibilitat d'instar una declaració d'interès general als efectes oportuns.

Segon.- DESESTIMAR l'escrit d'al·legacions presentat per la Sra. M.A.M.M. amb RGE núm. 9.606 de 26.03.2022 atès que al registre d'entrada telemàtic no consta cap document adjunt ni escrit.

Tercer.- DESESTIMAR l'escrit d'al·legacions presentat per la Sra. M.A.M.M. amb RGE núm. 10.446 de 03.04.2022 ates que per la interessada no s'aporta títol suficient del domini i sense que consti procediment declaratiu de titularitat que s'hagi pronunciat en el sentit que al·lega la interessada, sinó que el procediment al què es refereix aquesta és un procediment sumari en el qual no s'acredita la titularitat dels terrenys en qüestió, sinó que aquest es limita a declarar si l'obra que s'estava realitzant (tancament i partió) perjudica els drets reals del recurrent, per la qual cosa el Consell Insular de Formentera, com a òrgan municipal-insular no pot entrar a valorar qüestions de propietat les quals estan reservades a la jurisdicció ordinària, sinó que aquest ha d'examinar la titularitat d'acord amb la documentació aportada, i sense com ja s'ha dit s'aporti títol suficient del domini. Així mateix, en relació amb la titularitat dels carrers, amb el desenvolupament de les unitats d'actuacions l'objectiu es la urbanització dels carrers representants gràficament i la seva disposició a favor del Consell Insular de Formentera.

Quart.- DESESTIMAR l'escrit d'al·legacions presentat per la Comunitat de propietaris de l'edifici MIRADA II amb RGE 11.254 de 08.04.2022 (duplicat amb RGE 11.273 i 11.274 de 08.04.2022) ates que no s'aporta títol acreditatiu suficient de la titularitat d'acord amb que de la certificació registral obtinguda pel Consell Insular de Formentera de la parcel·la 7.194 i la pròpia escriptura de divisió horitzontal es constata la segregació d'una porció de terreny de la parcel·la 1.850 donant com a resultat una parcel·la de 3.154m2 on s'ubica l'edificació sense que s'acrediti de forma inequívoca que els terrenys interessats formin part d'aquesta; que la delimitació cadastral exclou aquesta part dels terrenys; que el procediment verbal no acredita la titularitat senes que consti litigi ordinari de titularitat instat, així com que la possessió d'uns terrenys sense aportar títol de propietat no acredita la seva titularitat i per tant no es d'aplicació l'article 103.3 esmentat atès que no existeix discordança entre els títols i la realitat física ja que no existeix títol suficient de domini, a més de la resta de manifestacions efectuades al cos d'aquest informe com son el desenvolupament dels vials del carrer Tramuntana i part de l'antiga carretera, avui Av. Miramar, que formaven part de la parcel·la segons el pla  d'emplaçament en el moment d'atorgament de la llicència i en el moment d'atorgament de l'escriptura de divisió horitzontal i que el propi cadastre avui dia exclou de la seva mesura,  així com que el PTIF com a instrument d'ordenació territorial i urbanística que té valor normatiu de disposició reglamentaria delimita la UA EPJ-14 sense incloure els terrenys esmentats, sense que es tingui constància d'oposició al respecte.

Cinquè.- APROVAR DEFINITIVAMENT l'Estudi de Detall presentat de la Unitat d'Actuació anomenada UA EPJ-14, emplaçada al nucli des Pujols, segons projecte presentat no visat pel COAIB; i l'Escriptura de Reparcel·lació voluntària, protocol núm. 372 de 27 d'abril de 2017, escriptura complementària protocol 353 de 15 d'abril de 2021 i escriptura de rectificació protocol núm. 1.245 de 20 d'octubre de 2021, signat davant el notari Sr. Javier González Granado, que es promou per l'entitat Frumentum Turística SL, amb la finalitat de  definir les alineacions i rasants de les parcel·les resultants, així com del volum màxim per edifici.

Sisè.- Aprovar la liquidació de la taxa per publicació del corresponent anunci al Diario de Ibiza de data 25 de febrer de 2022, per un import de 895,40€

Setè.- ENVIAR una còpia del projectes aprovat a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears, depenent de la Conselleria de Medi Ambient i Territori del Govern de les Illes Balears (Direcció General de Territori), conforme al que diu la LUIB.

Vuitè.- PUBLICAR en el Butlletí Oficial de les Illes Balears -BOIB- íntegrament el present acord, així com la documentació gràfica i escrita del mencionat projecte.

(...)

 

 

ANNEX

1- MEMÒRIA JUSTIFICATIVA.

1.1- ENCÀRREC:

L'encàrrec es refereix a la redacció d'un estudi de detall de la unitat d'actuació nº UA SPJ-014 de les Normes Subsidiàries de Formentera (revisió i adaptació de les NNSS d'1.989), aprovades definitivament al desembre  de 2010.

1.2- AGENTS QUE INTERVENEN EN AQUEST EXPEDIENT:

1.2.1- PROMOTOR:

El promotor del present encàrrec, són les societats:

-“S'ILLA DES BOSC, S.L.”, domiciliada a Eivissa, en carrer Navarrès 7, amb C.I.F. nº B-57299851, amb escriptures de societat constituïda a Eivissa, el dia 29/9/2004, inscrita en el Registre Mercantil d'Eivissa, en el tom 168, llibre 167, foli 31, fulla IB-7462, inscripció 1ª, atorga a D. J.S.M. poder especial, perquè en nom i representació de la mateixa, realitzi les facultats que han estat transcrites en l'escriptura d'atorgament de poder de l'article 19 dels estatuts de la societat, poder nº 311 atorgat a la ciutat d'Eivissa, en data 4/02/2005, davant el Notari d'Eivissa, D. Juan Acero Simón, presentació en el Registre Mercantil d'Eivissa 1/18/517, foli 113, protocol 2005/311/N/04//02/2005, data 16/02/2005, hora 12:24, nº d'entrada 1/2005/247,0, qui sota la seva responsabilitat personal declara que les seves facultats no li han estat revocades ni limitades, i segueixen vigents en el dia de la data.

-“RACO DS BOSC, S.L.”, domiciliada a Eivissa, en carrer Navarrès nº 7, amb C.I.F. nº B07750110, amb escriptures de societat constituïda a Eivissa, el dia 8/9/2011, inscrita en el Registre Mercantil d'Eivissa, document 1/2011/1.944,0, seient 32/686, registrat en el tom 60, llibre 60, foli 18, fulla IB-3071, inscripció 3ª, en la qual s'atorga la representació a D. J.S.M. com a administrador únic, qui sota la seva responsabilitat personal declara que les seves facultats no li han estat revocades ni limitades, i segueixen vigents en el dia de la data.

-“FRUMENTUM TURÍSTICA, S.L.”, domiciliada a Eivissa, en carrer Navara nº 7, amb C.I.F. nº B-57102071, amb escriptures de societat constituïda a Eivissa, el dia 27/9/2011 (en realitat escriptures d'elevació a públic d'acords de la societat ja constituïda, per la qual dimiteixen i es nomenen nous administradors i canvi de domicili social), inscrita en el Registre Mercantil d'Eivissa, document 1/2011/12.089, seient 32/727, registrat en el tom 125, llibre 125, foli 30, fulla IB-5.784, inscripció 4ª, en la qual s'atorga la representació a D. J.S.M. i Dª. M.M.M. com a administradors mancomunats, qui sota la seva responsabilitat personal declaren que les seves facultats no els han estat revocades ni limitades, i segueixen vigents en el dia de la data.

Dels tres promotors citats anteriorment, la societat “FRUMENTUM TURÍSTICA, S.L.”, és la propietària única dels terrenys de l'àmbit de la UA EPJ-14, a l'efecte dels deures i càrregues que es dedueixen de la tramitació del present estudi de detall.

Les dades dels representants d'aquestes tres societats, són els següents:

- D. J.Y.M., proveït de D.N.I. nº (...), amb domicili en (...), Formentera.

El domicili a l'efecte de notificació de qualsevol tipus comunicació al promotor, és el següent:

- Al promotor: Assessoria Serra Mayans, C/Navarresa 7, 07800, Eivissa, Illes Balears.

1.2.2- ARQUITECTE:

L'arquitecte autor del present projecte, és D. Francisco Javier Magriñá Hernández, amb domicili professional en el terme municipal d'Eivissa, en carrer Federico García Lorca nº 14, Platja donin Bossa, 07800 T.M. d'Eivissa, proveït amb N.I.F. (...), col·legiat resident del Col·legi Oficial d'Arquitectes de les illes Balears (C.O.A.I.B.), demarcació d'Eivissa i Formentera, amb el número 5936-6.

El domicili a l'efecte de notificació de qualsevol tipus comunicació a l'Arquitecte, és el següent:

- A l'Arquitecte: D. Francisco Javier Magriñá Hernández, C/Federico García Lorca 14, Platja donin Bossa, 07800, Eivissa, Illes Balears.

1.3- INFORMACIÓ PRÈVIA:

1.3.1- EMPLAÇAMENT DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ:

L'àmbit de la unitat d'actuació, objecte del present estudi de detall, se situen al Sud del nucli urbà d'es Pujols, en la seva part central, en el terme municipal de Formentera, és discontínua, amb tres parts aïllades entre si, i se situa entre la zona verda en la cantonada entre el carrer “Espalmador” i l'avinguda “Miramar” (part “A ”)(límit Nord), fins a uns terrenys junt “El camí de ca Jaume den Sala” com a límit Sud (parteix “C”); entre tots dos extrems la part més extensa, situada entre la Ronda Sud d'es Pujols i la calli “Tramuntana” (parteix “B”). La unitat d'actuació,  es compon de diverses finques independents, la major d'elles, la situada en la parteix “B”, va més enllà dels limitis de la mateixa, abastant zones actualment com a urbanes. Les finques tenen les referències cadastrals nº 5973423CC6857S0001OP (parcel·la cadastral 23, part “A ”de la UA);  5972236CC6856N0001JI i 07024A009001220000PU (ambdues finques, corresponen a la mateixa parcel·la, la 36 del cadastre, parteix “B” de la UA); i 5972237CC6857S0000WO i 5972237CC6857S0001EP (parcel·la cadastral 37, parteix “C” de la UA). Les finques registrals són les nº 10.626, tom 1.551 de l'arxiu general, llibre 150 de Formentera, foli 106, inscripció 1ª, propietat de “Frumentum Turística, S.L.”, de cabuda 3.787,32 m² (part “A ”de la UA EPJ-14); la nº 12.022, tom 1.865 de l'arxiu general, llibre 184 de Formentera, foli 102, propietat de “Frumentum Turística, S.L.”, de cabuda 11.356,96 m² (parteix “B” i “C” de  la UA EPJ-14).

1.3.2- DESCRIPCIÓ DE L'ÀMBIT DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ:

L'àmbit de la present unitat d'actuació, segons les NNSS de Formentera, és discontínua, formada per tres parts diferenciades, i en les seves tres parts és de forma poligonal irregular de múltiples costats.

Segons mesurament realitzat mitjançant nou plànol topogràfic, té una cabuda global de 15.269,37 m², una cabuda +2,79% major a l'establerta en la fitxa de les NNSS (14.855,00 m²).

La part “A ”es troba al Nord del carrer “Espalmador”, prop de l'encreuament amb l'avinguda de “Miramar”. Actualment en una zona de bosc dins del nucli urbà d'es Pujols.

La parteix “B” es troba entre la prolongació del carrer “Tramuntana” i la via de cintura o ronda Sud d'es Pujols; limita per l'Est amb edifici “Mirada II”, i per l'Oest amb la UA EPJ-12.

La part “C” es troba al costat de l'anomenat “El camí de ca Jaume den Sala” com a límit Aquest i Sud, amb les UA EPJ-15 i UA EPJ-16 or el Nord i Oest.

El pendent del sòl en la mateixa és en general baixa. En la part “A ”,el pendent oscil·la entre les cotes +7,59 i +4,80, en adreça Nord-oest Sud-est aproximadament; en la parteix “B”, el pendent oscil·la entre les cotes +4,21 i +2,00, en adreça Aquest-Oest, encara que per la seva extensió, en la part central de la mateixa, el terreny és pràcticament horitzontal, sent la part mes elevada la via de ronda situada al Sud; el pendent en la part “C” oscil·la entre la cota de +5,18 m en el Nord i n+3,49 al Sud, en l'adreça Sud-Nord. Feia el Sud, especialment la parteix “B”, s'obren vistes cap a l'Estany  Pudent.

Els terrenys corresponents a la ronda de circumval·lació i sistemes generals d'espais lliures públics adjacents a aquesta via, es van cedir mitjançant pacte o conveni no establert en el corresponent Registre de la propietat, al Consell Insular de Formentera per possibilitar precisament l'execució d'aquestes infraestructures. En l'actualitat, els terrens objecte de la present unitat d'actuació, no tenen cap ús productiu. Els situats sobre la via de cintura i el límit Nord de l'àmbit de la UA en la seva part “B”, serveixen d'aparcament improvisat de vehicles de la zona; la part “A ”,fa d'improvisada zona verda.

1.3.3- PREVISIONS DE LES N.N.S. S. EN LA UNITAT D'ACTUACIÓ

Les N.N.S. S. de Formentera, estableixen les següents prescripcions en relació a  la UA EPJ-14:

UA EPJ-14

1. Àmbit: Terrenys amb una superfície total de 14.855 m² classificats com a sòl urbà, constituïts per tres parcel·les discontínues:

a. Parcel·la de 3.239 m² qualificada com SGEL-P.

b. Parcel·la de 10.051 m² qualificada com VE 08-EPJ (5.336 m²), EL-P (72 m²), SGEL-P (1.814 m²) i viari i AP (2.820 m²).

c. Parcel·la d'1.565 m² qualificada com ET 02-EPJ (400 m²), SGEL-P (722 m²) i viari (443 m²).

2. Objecte: Obtenció de terrenys qualificats com EL-P, SGEL-P i viari i AP vinculats a l'actuació de la ronda d'es Pujols, i de terrenys qualificats com EL-P ja contemplats en les NNSS vigents. Haurà d'a més cedir-se la parcel·la qualificada com ET 02-EPJ.

3. Aprofitament lucratiu global: 6.282 m^2t. Nombre màxim d'habitatges: 52. Nombre màxim de places turístiques: 315. Aprofitament de cessió: Nombre màxim d'habitatges: 2. Nombre màxim de places turístiques: 12.

4. Planejament de desenvolupament: Haurà de formular-se Estudi de detall per a fixació precisa dels límits de la UA, de les alineacions i límits de qualificació i de la volumetria. En la part superior de la zona qualificada com VE 08-EPJ, l'Estudi de detall, de forma detalladament justificada, podrà facultar la construcció d'una planta Àtic reculada respecte del SSGG de la vora del nucli a les zones del seu àmbit en què, per l'existència a la posterior de volumetries consolidades d'excessiva altura relativa, la seva disposició millori la composició paisatgística de dita borda en procurar una millor transició volumètrica, havent d'en tot caso el front edificat al SSGG presentar, en una profunditat suficient, una altura de PB+P1.

5. Sistema d'actuació: Compensació.

6. Tipus d'actuació de transformació urbanística: Nova urbanització.

7. Ordenació: Conformement a les determinacions de cada qualificació. Volumetries específiques:

VE 08-EPJ: Edificació aïllada de PB+P1 o PB+P1+Àtic en els casos en què es permeti la seva construcció; 1,18 m²/m²; 60% d'ocupació; IIUR 1/101,69; IIUT 1/16,94. Àmbit de reculada obligatòria per a protecció de vistes des del passatge de Ca Pitet definit en plànols mitjançant la grafia VE; Resta de determinacions les de la qualificació ET 02-EPJ.

8. Altres condicions:

a. Prèvia l'aprovació de l'Estudi de detall haurà d'acordar-se el final convencional de l'expedient d'expropiació dels terrenys corresponents a la parcel·la al fet que es refereix l'apartat 1.a. amb renúncia dels propietaris a qualsevol indemnització.

1.3.4- PARCELARIO CADASTRAL EN L'ÀMBIT DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ

En l'àmbit de la unitat d'actuació hi ha tres finques independents, però amb el mateix propietari, per   la qual cosa al moment de realitzar la segregació per ajustar-la als límits de la unitat d'actuació, i realitzar les cessions de sòl establertes en les NNSS, no caldrà realitzar un projecte de compensació. Les finques cadastrals afectades són les 5973423CC6857S0001OP (parcel·la cadastral nº 23, correspon a la zona “A ”),i 5972236CC6856N0000HU i 5972236CC6856N0001JI (ambdues finques, corresponen a la mateixa parcel·la, la 36 del cadastre, corresponen a la zona “B”), i 5972237CC6857S0000WO i 5972237CC6857S0001EP (ambdues finques, corresponen a la mateixa parcel·la, la 37, correspon a la zona “C”).  La segona finca s'estén més enllà del límit del sòl urbà d'es Pujols, pel Sud, per la qual cosa quedarà un romanent en sòl urbà i un altre de sòl rústic, després del procés de parcel·lació posterior a l'aprovació definitiva del present estudi de detall). Per a més detalls d'aquestes finques, veure l'apartat 1.3.1 d'aquesta memòria.

1.3.5- EDIFICACIONS EXISTENTS EN LA UNITAT D'ACTUACIÓ I EL SEU ENTORN IMMEDIAT

En l'àmbit de la unitat d'actuació no existeixen edificacions de cap tipus.

1.3.6- INFRAESTRUCTURES EXISTENTS Al SERVEI DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ

En l'àmbit de la unitat d'actuació, especialment en la parteix “B”, actualment no existeixen serveis d'infraestructura consolidats, excepte els existents en el tram de la via de cintura o ronda perimetral d'es Pujols inclosos en l'àmbit de la unitat d'actuació (serveis de vialitat, aparcament, sanejament, subministrament d'aigua, enllumenat públic, telefonia i mobiliari urbà). El carrer situat al Nord de la UA, prolongació de la calli Tramuntana, no té traçat ni alineacions, ni rasants, així com cap tipus d'infraestructura. En la fita Aquest de la UA, hi ha prevista un carrer per als vianants que no està executada. En la part “A ”,no es preveuen noves infraestructures de cap tipus, i en la part “C”, el tram de vial que s'inclou en aquesta part ja està executat.

Per a la previsió de les noves infraestructures de l'àmbit de la unitat d'actuació, s'haurà de realitzar al seu moment, el corresponent projecte d'urbanització amb el desenvolupament de les infraestructures d'aigua, sanejament, electricitat, telefonia, vialitat i aparcament, que es realitzaran amb els materials i connexions que s'estableixin de comú acord els serveis tècnics i empreses municipals i de subministrament de la zona per a cada servei.

L'aliniacions i rasants dels vials que afecten a la present unitat d'actuació,  es desenvolupen en els paràgrafs corresponents d'aquesta memòria i en els plànols 06, 07 i 08 de l'estudi de detall. Concretament el tram que afecta a aquesta unitat d'actuació, que circula d'Est a Oest i enllaça l'actual calli “Tramuntana” que queda tallada a l'altura de el “Hostal Levante”, fins al carrer que circula de Nord a Sud, des dels “Apartament Castavi” fins a la via de ronda d'es Pujols. El tram que li afecta va des del límit de la calli “Tramuntana” a l'altura del transformador existent ajunto l'edifici “Mirada II”(per l'Est), fins al vial per als vianants d'aquesta unitat d'actuació, que coincideix amb el límit de la UA EPJ-12 per l'Oest. Plànol de l'àmbit de la UA EPJ-12 i topogràfic fitat Els serveis d'infraestructura existents, descrits en el paràgraf anterior, han estat executats pel Consell Insular de Formentera. En l'esquema que segueix, poden observar-se els límits reals de la UA, el topogràfic de la zona, i els vials existents i en projecte previstos en el seu àmbit.

1.4-  JUSTIFICACIÓ DE LA REDACCIÓ DE L'ESTUDI DE DETALL:

Als següents apartats, es justificaran les decisions relatives a l'ordenació que es proposa en el present Estudi de Detall, seguint tots els apartats que afecten a l'ordenació i el seu encaix amb les NNSS de Formentera i altra normativa estatal i autonòmica que cal respectar.

1.4.1- FIXACIÓ DEFINITIVA DELS LÍMITS DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ:

Després de traslladar els límits previstos en els plànols de les NNSS al plànol topogràfic aixecat a aquest efecte per desenvolupar el present estudi de detall, resulten les següents xifres:

UNITAT D'ACTUACIÓ UA EPJ-14
QUALIFICACIÓ	SUP.ZONA S/NNSS	% RESPECTE TOTAL NNSS	SUP. ZONA SEGONS MESURAMENTS REALS	% RESPECTE MESURAMENTS REALS	% VARIACIÓ RESPEC. NNSS
SGEL-P (ZONA A)	3.239,00	21,80%	3.409,30	22,328%	5,26%
VE 08-EPJ	5.336,00	35,92%	5.371,23	35,177%	0,66%
EL-P	81,00	0,55%	68,58	0,449%	-15,33%
SGEL-P	1.814,00	12,21%	1.922,34	12,590%	5,97%
VIARI+Ap	2.820,00	18,98%	2.929,62	19,186%	3,89%
TOTAL ZONA B	10.051,00	67,66%	10.291,77	67,401%	2,40%
ET 02-EPJ	400,00	2,69%	400,00	2,620%	0,00%
SGEL-P	722,00	4,86%	694,48	4,548%	-3,81%
VIARI	443,00	2,98%	473,82	3,103%	6,96%
TOTAL ZONA C	1.565,00	10,54%	1.568,30	10,271%	0,21%
TOTAL	14.855,00	100,00%	15.269,37	100,000%	2,79%

A causa fonamentalment del canvi d'escala del plànol general de les NNSS de Formentera (1:2000) i la situació exacta dels límits de propietat, en treballar sobre cartografia realitzada expressament per a la redacció del present estudi de detall, s'ha hagut d'ajustar els límits de la unitat d'actuació modificant-los, fonamentalment als límits de propietat (que amb tota seguretat era la intenció del planificador en redactar les NNSS de Formentera. En el plànol 04 del present estudi de detall, es pot veure a escala 1:500, l'abast dels límits definitius, i el quadre dels quals resumeixen en superfície, comparats amb els previstos en les NNSS, s'insereix junt aquestes línies. La conseqüència més​​​important és que es passa de 14.855,00 m2 previstos en la fitxa de les NNSS (veure pàgina 4), a 15.269,37 m2, amb un increment de +2,79 % respecte d'aquell. En el quadre, s'especifiquen les superfícies de cada zona establertes en la fitxa de les NNSS de Formentera, el previst en aquestes, i la grandària real, una vegada traslladades sobre el terreny. Aquests quadres i la zonificació definitiva, es poden veure també en el plànol 05 del present estudi de detall.

 1.4.2- DESCRIPCIÓ DE LA SOLUCIÓ ADOPTADA:

S'ha optat per una ordenació que respectant les condicions d'edificabilitat generals plantejades en les NNSS per a aquesta unitat d'actuació.

Una vegada establerts els límits definitius de la unitat d'actuació, i de les diferents zones que proposen les NNSS, s'estableixen en primer lloc les xifres definitives de superfícies total i de cada zona, ja establertes  a l'apartat anterior, es proposen les xifres d'edificabilitat corresponents a l'aprofitament lucratiu, les xifres definitives de sòl de cessió en els seus diferents tipus de zones.

Es planteja en el present estudi de detall, edificacions amb una planta “àtic”, a fi que les edificacions resultants de la UA EPJ-14, quedin el més reculada respecte del sistemes generals de la vora del nucli a les zones del seu àmbit en què (costat Sud), per l'existència a la posterior (costat Nord d'aquesta unitat d'actuació) de volumetries consolidades d'excessiva altura relativa. Aquesta disposició millora la composició paisatgística de dita borda en procurar una millor transició volumètrica, havent d'en tot caso el front edificat al sistema general presentar, en una profunditat suficient, una altura de PB+P1 (les reculades es realitzen respecte de la façana Sud de les seves parcel·les).

La unitat d'actuació queda configurada amb les següents xifres de superfícies zonals:

- Superfície total UA:     15.269,37 m²

- Superfície  SGEL-P (sòl de cessió):    6.026,12 m²

- Superfície EL-P (sòl de cessió):          68,58 m²

- Superfície VIALS+AP (sòl de cessió): 3.403,44 m²

- Superfície VE 08-EPJ (sòl d'aprofitament lucratiu):      5.371,23 m²

- Superfície ET 02-EPJ (sòl de cessió): 400,00 m²

La superfície de sòl de zones de cessió, ascendeix a 9.898,14 m².

 1.4.3- AJUST DE LES PREVISIONS DE DESENVOLUPAMENT DEL PRESENT ESTUDI DE DETALL A les PREVISIONS DE LES N.N.S. S. DE FORMENTERA:

El desenvolupament de l'estudi de detall s'adapta a les previsions de les N.N.S. S. per a aquesta unitat d'actuació. En el següent quadre es plantegen les xifres detallades, detalladament de les zones en què queden dividides la unitat d'actuació. L'edificació corresponent a aquesta unitat d'actuació, zona VE 08-EPJ, correspon a una zona d'ús turístic, d'edificació aïllada. Respectant les reculades a les fites, l'edificació, es pot situar a qualsevol espai de la parcel·la després d'aquesta línia de reculades.

L'esquema d'ordenació de la unitat d'actuació proposada, és el següent:

QUADRE ESTUDI DE DETALL DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ UA EPJ-12
ZONA	SUPERF. SÒL (m2)	SÒL DE CESSIÓ (m2)	COEF.APROFITAMENT. (m2/m2)	SUPERF. CONSTR. (m2)	ÍNDEX INT. US RES./TURIST.	Nº VIV.	Nº PLACES. TURISTICA	SÒL D'APROFIT. LUCRATIU (m2)
SGEP-P	6.026,12	6.026,12	0,00	0,00	0	-	-	0,00
VIARI+Ap	3.403,44	3.403,44	0,00	0,00	0	-	-	0,00
EL-P	68,58	68,58	0,00	0,00	0	-	-	0,00
VE 08-EPJ	5.371,23	0,00	1,18	6.338,05	1/101,69; 1/16,94	53	317	5.371,23
ET 02-EPJ	400,00	400,00	0,60	240,00	1/200; 1/33,33	2	12	0,00
TOTAL	15.269,37	9.898,14	0,43	6.578,05	-	55	329	5.371,23

Es grafia en el plànol de zonificació, una línia de reculada obligatòria que afecta a la zona d'aprofitament lucratiu VE 08-EPJ, i que afecta fonamentalment a l'edificació de la zona SGEQ-MD, quan el Consell Insular de Formentera pretengui implantar algun edifici per a equipaments.

Si l'edificació en la parcel·la VE 08-EPJ, s'opta per planta baixa, planta pis primera més un àtic, haurà de situar-se el més a prop possible de la fita Nord de la parcel·la, perquè s'allunyi el més possible de les zones de sistemes generals situades en el Sud.

Els edificis es regularan, excepte l'índexs d'intensitat d'ús, per les normes de la zona VE 08-EPJ i la zona ET 02-EPJ, les determinacions de la qual, s'indiquen a continuació.

Zona extensiva turística ET 02-EPJ. Tipologia aïllada

 

1. Superfície i dimensions mínimes de la parcel·la.

a. Parcel·la mínima 400 m².

b. Façana/fons mínims 15 m/15 m.

2. Paràmetres d'edificació.

a. Edificabilitat màxima 0.60 m²/m² (Establert en la fitxa de la UA EPJ-14, zona “B” 1,18)

b. Ocupació màxima PB 30 % P1 30 %  (Establert en la fitxa de la UA EPJ-14, zona “B” 60%)

c. Volum màxim per edifici 15.000 m³.

d. Altura màxima 6 m o 9 m en els casos en què es permeti la construcció d'Àtic.

i. Altura total 7 m o 10 m en els casos en què es permeti la construcció d'Àtic.

f. Nombre màxim de plantes PB+P1. En l'àmbit de les UA en què expressament s'assenyala i en les condicions que en les corresponents fitxes s'estableixen, PB+P1+Àtic.

g. Separació mínima a vials i EL-P 5 m.

h. Separació mínima a la resta de fites 3 m o 4.5 m en els casos en què es permeti la construcció d'Àtic.

Es permetrà la construcció de soterranis en les condicions previstes en l'ANNEX VI (Instruccions tècniques), Instrucció 4 (Conceptes sobre els còmputs), apartat “c”, de les NNSS de Formentera, que no computaran com a superfície construïda (es compliran a més les normes establertes en els articles 147 a 152 de les Normes Urbanístiques de les NNSS de Formentera i en el quadre de normativa de l'annex a la present memòria). També es podran construir piscines dins del sòl VE 08-EPJ i en el sòl ET 02-EPJ, que estiguin completament enterrades en el terreny, i que compleixin els requisits de l'apartat “i” de la instrucció 4 abans comentada de l'annex VI.

Els usos admesos seran els especificats en l'article 123 de les Normes Urbanístiques de les NNSS de Formentera:

Article 123 Ordenances particulars de les zones extensives turístiques ET

1 Tipologia d'edificació: Aïllada.

2 Condicions d'edificació: Les definides per a cada nucli en l'Annex I

3 Règim d'usos:

Ús característic: 3.3 Allotjament turístic

Usos permesos:

1 Residencial únicament a les zones ET 01 dels nuclis d'e Caló i es Pujols en què es fixa IIUR i restringit en ET 02 d'es Pujols únicament a

1.1 habitatge unifamiliar i

1.2 habitatge unifamiliar aparellada

2.3 Tallers: Únicament en es Caló. Grandària 2. Situació 3. Prohibit en la resta de nuclis.

3.1 Comercial: Únicament en ET 01: Grandària 2. Situació 3.

3.2 Administratiu privat: Únicament en ET 01: Grandària 2. Situació 3.

3.4 Establiments públics: Únicament en ET 01: Grandària 2. Situació 3.

4.1 Soci cultural: Grandària 0. Situació 2

4.2 Docent: Únicament en ET 01: Grandària 0. Situació 2

4.3 Soci sanitari: Únicament en ET 01: Grandària 0. Situació 2

4.4 Administratiu públic: Únicament en ET 01: Grandària 0. Situació 2

4.5 Esportiu: Grandària 0. Situació 2

4.6 Seguretat: Únicament en ET 01: Grandària 0. Situació 2

4.9 Religiós: Únicament en ET 01: Grandària 0. Situació 2

4.10 Municipal divers: Únicament en ET 01: Grandària 0. Situació 2

La grandària i situació dels usos queda regulat per l'Article 85,  Objecte i estructura general dels usos de les  Normes Urbanístiques de les NNSS de Formentera:

 

Segons la seva situació:

Situació 0: En qualsevol planta de l'edifici, excepte exclusivament en la planta soterrani.

Situació 1: En qualsevol planta d'edifici d'ús no exclusiu

Situació 2: En qualsevol planta de l'edifici d'ús no exclusiu, excepte exclusivament en la planta soterrani

Situació 3: En planta baixa amb accés directe des de la via pública i/o associada a planta semisoterrani, soterrani i/o planta primera, amb un mínim del 50 % en planta baixa.

Situació 4: En edifici d'activitat exclusiva de l'ús, adossat a un altre de diferent ús.

Situació 5: En edifici d'activitat exclusiva de l'ús, aïllat d'uns altres d'ús igual o diferent.

Situació 6: En espai lliure de parcel·la.

 

Segons la seva grandària:

Grandària 0: Sense límit de superfície.

Grandària 1: Fins a 150 m².

Grandària 2: Fins a 400 m².

Grandària 3: Fins a 1.000 m².

Grandària 4: Fins a 2.500 m².

Grandària 5: Fins a 5.000 m².

Grandària 6: Fins a 10.000 m².

 1.4.4- AJUST DE LES PREVISIONS DE L'ESTUDI DE DETALL A la NORMATIVA URBANÍSTICA DE CARACTER ESTATAL I AUTONÒMICA:

A continuació, es justifica el compliment de la normativa estatal i autonòmica més important que afecta a la redacció i formació dels estudis de detall.

 1.4.4.1- COMPLIMENT DE LES REVISIONS DE L'ARTICLE 65 DEL REIAL DECRET 2159/1978, DE 23 DE JUNY, PEL qual S'APROVA EL REGLAMENT DE PLANEJAMENT PER Al DESENVOLUPAMENT I APLICACIÓ DE LA LLEI SOBRE RÈGIM DEL SÒL I ORDENACIÓ URBANA:

L'article 65 del Reial decret 2159/1978, de 23 de juny, pel qual s'aprova el Reglament de Planejament per al desenvolupament i aplicació de la Llei sobre règim del Sòl i Ordenació Urbana, és el que regula en termes generals la formació i contingut dels estudis de detall. Concretament l'article 65 estableix:

1. Els estudis de detall podran formular-se amb l'exclusiva finalitat de:

a) Establir alineacions i rasants, completant les que ja estiguessin assenyalades en el sòl urbà pel Pla General, Normes Complementàries i Subsidiàries de Planejament o Projecte de Delimitació de Sòl Urbà, en les condicions que aquests documents d'ordenació fixin, i reajustar i adaptar les alineacions i rasants previstes en els instruments d'ordenació citats, d'acord igualment amb les condicions que sobre aquest tema fixin.

b) Adaptar o reajustar alineacions i rasants assenyalades a Planes Parcials.

c) Ordenar els volums d'acord amb les especificacions del Pla General o de les Normes Complementàries i Subsidiàries de Planejament en sòl urbà, o amb les pròpies dels Planes Parcials en els altres casos, i completar, si escau, la xarxa de comunicacions definida en els mateixos amb aquelles vies interiors que resultin necessàries per proporcionar accés als edificis l'ordenació concreta dels quals s'estableixi en el propi estudi de detall.

2. La possibilitat d'establir alineacions i rasants a traves d'estudis de detall es limitarà a les vies de la xarxa de comunicacions definides en el Pla o Norma les determinacions de la qual siguin desenvolupades per aquell.

3. En l'adaptació o reajustament de l'assenyalament d'alineacions i rasants del Pla General, Normes Complementàries i Subsidiàries, Pla Parcial o Projecte de Delimitació, no es podrà reduir l'amplària de l'espai destinat a vials ni les superfícies destinades a espais lliures. En cap cas l'adaptació o reajustament de l'assenyalament d'alineacions podrà originar augment de volum en aplicar les ordenances al resultat de l'adaptació o reajustament realitzat.

4. L'ordenació de volums no podrà suposar augment d'ocupació del sòl ni de les altures màximes i dels volums edificables prevists en el Pla, ni incrementar la densitat de població establerta en el mateix, ni alterar l'ús exclusiu o predominant assignat per aquell. Es respectaran en tot caso les altres determinacions del Pla.

5. En cap cas podrà ocasionar perjudici ni alterar les condicions d'ordenació dels predios adjacents.

6. Els estudis de detall no podran contenir determinacions pròpies de Pla General, Normes Complementàries i Subsidiàries de Planejament i Pla Parcial que no estiguessin prèviament establertes en els mateixos.

El present estudi de detall, es formula, seguint les previsions de la revisió de les NNSS de Formentera de l'any 2.010 (més la revisió de 2.013), i és del tipus “a ”i “c”, per la qual cosa aquest document s'ajusta a l'apartat 1 de l'article.

Les alineacions i rasants previstes en el present estudi de detall, desenvolupen les de l'únic accés públic previst en el mateix, i que dins de l'espai lliure públic previst, en les NNSS de Formentera, es defineix com a element d'enllaç entre la trama viària pública prevista en les NNSS i la zona privada de l'estudi de detall, per la qual cosa es compleixen les previsions de l'apartat 2 de l'article 65.

L'apartat 3 de l'article 65 comentat, es compleix en la seva integritat, al no generar disminucions dels espais públics, ni augments d'edificabilitat a les zones edificables, conseqüència de les adaptacions i/o modificacions de les alineacions assenyalades.

Es compleix a l'apartat 4 de l'article 65 comentat, al no produir-se augment d'ocupació, altura, volum ni de densitat de població respecte de les previstes en les NNSS de Formentera, tal com es demostra en els quadres justificatius inclosos en el present estudi de detall.

Es compleix així mateix l'apartat 5 del ja tan repetit article 65 comentat, al no ocasionar cap tipus de prejudici als predis adjacents, ni produir alteració alguna en l'ordenació prevista en les NNSS de Formentera. El sòl adjacent, és en part rústic, i en part urbà.

Es compleix, finalment, l'apartat 6 de l'article 65, al no contenir aquest estudi de detall, previsions d'ordenació pròpies d'instruments superiors com són les pròpies NNSS de Formentera, no superant-se els coeficients, índexs, etc. d'aquestes, ni introduint elements d'ordenació aliens.

 1.4.4.2- COMPLIMENT DE LES REVISIONS DE L'ARTICLE 66 DEL REIAL DECRET 2159/1978, DE 23 DE JUNY, PEL qual S'APROVA EL REGLAMENT DE PLANEJAMENT PER Al DESENVOLUPAMENT I APLICACIÓ DE LA LLEI SOBRE RÈGIM DEL SÒL I ORDENACIÓ URBANA:

L'article 66 del Reial decret 2159/1978, de 23 de juny, pel qual s'aprova el Reglament de Planejament per al desenvolupament i aplicació de la Llei sobre règim del Sòl i Ordenació Urbana, és el que regula en termes generals la documentació dels estudis de detall. Concretament l'article 66 estableix:

1. Memòria justificada de la seva conveniència i de la procedència de les solucions adoptades.

2. Quan es modifiqui la disposició de volums s'efectuarà, a més, un estudi comparatiu de l'edificabilitat resultant per aplicació de les determinacions previstes en el Pla i de les quals s'obtenen en l'estudi de detall, justificant el compliment de l'establert sobre aquest extrem en el núm. 3 article anterior.

3. Plànols a escala adequada, i, com a mínim, 1:500, que expressin les determinacions que es completen, adapten o reajusten, amb referències precises a la nova ordenació i la seva relació amb l'anteriorment existent.

Es compleix a l'apartat 1 de l'article 66 comentat, ja que en el present estudi de detall, s'inclou una memòria descriptiva i justificativa de la conveniència de la redacció de la mateixa, justificant les decisions adoptades.

Es compleix l'apartat 2 de l'article 66 comentat, ja que s'inclou en el present estudi de detall quadres comparatius de l'edificabilitat, volum i altres paràmetres urbanístics, prevists en el present estudi de detall i en les NNSS de Formentera, concloent que es compleixen i no se superen les previsions d'aquestes últimes, en compliment de l'apartat 3 de l'article 65 del Reglament de Planejament.

Es compleix l'apartat 3 de l'article 66 comentat, ja que l'escala mínima empleada en aquest estudi de detall és d'1:500.

 1.4.5- AJUST DE LES PREVISIONS DE L'ESTUDI DE DETALL A les NORMES SUBSIDIÀRIES DE FORMENTERA:

ÀMBIT: L'àmbit de la unitat d'actuació UA EPJ-14, s'ajusta als límits delimitats en les NNSS de Formentera, amb uns lleugers ajustos, com a conseqüència de certes petites desviacions respecte dels límits de propietat i alineacions de vies públiques a les quals dona front. Aquests ajustos es reflecteixen en els plànols 04 i 05.

OBJECTE: En les NNSS es planteja la redacció d'un estudi de detall del tipus a) i c), que és justament el que es desenvolupa en el present expedient.

APROFITAMENT LUCRATIU GLOBAL: Es respecta el paràmetre d'1,18 m²/m² aplicat a la superfície de sòl VE 08-EPJ, i de  0 ,60 m²/m² aplicat a la superfície de sòl ET 02-EPJ.

PLANEJAMENT DE DESENVOLUPAMENT: Es formula el present Estudi de detall per a fixació precisa dels límits de la UA, de les alineacions i límits de qualificació i de la volumetria.

SISTEMA D'ACTUACIÓ: Compensació, que és el previst en aquest Estudi de Detall.

TIPUS D'ACTUACIÓ DE TRANSFORMACIÓ URBANÍSTICA: Es planteja la urbanització de l'àmbit de la unitat d'actuació.

ORDENACIÓ: Es proposa l'ordenació conformement a les determinacions de la qualificació “ Extensiva turística”:

VE 08-EPJ-ET 02-EPJ: Edificació aïllada de PB+P1+Àtic; 1,18 m²/m²; 60 % d'ocupació; IIUR 1/101,69; IIUT 1/16,94.

 1.4.6- AJUSTEDEL ESTUDI DE DETALLEA LES PREVISIONS DE LES NNSS EN RELACIÓ Als ESTUDIS DE DETALL, ARTICLES 8.3 I 9           

Segons les NNSS de Formentera, les previsions per redactar i tramitar estudis de detall, es contenen en els articles 8 i 9:

Article 7 Desenvolupament de les NNSS ................................................................................ 4. S'admetrà, en relació a les superfícies delimitades en els plànols de les NNSS, un marge d'error del més menys 5 %, devent la presentació de les diferents documentacions efectuar-se sobre cartografia oficial municipal.

Article 8:

................................................................................

3. Per a l'aplicació de les NNSS en sòl urbà:

3.1 Es formularan Estudis de detall quan així ho disposin les NNSS o els Planes especials i amb les finalitats que en aquells s'estableixi. També es formularan quan el Consell de Formentera ho consideri necessari, per pròpia iniciativa o a proposta d'interessat, en atenció a les circumstàncies urbanístiques d'una actuació o emplaçament determinat.

3.2 Es podran formular Estudis de detall amb alguna o algunes de les següents finalitats:

a. Assenyalar alineacions i rasants d'elements o trams de la xarxa viària en desenvolupament de les previsions contingudes en el planejament i completant les que ja estiguessin fixades.

b. Reajustar o adaptar les alineacions i rasants assenyalades en el planejament, podent concretar els traçats, sense reduir en cap cas la superfície del viari i altres espais públics i sense incrementar les edificabilitats ni alterar els aprofitaments assignats.

c. Ordenar els volums edificatoris, d'acord amb l'assenyalat en els articles 79, 106 i concordants d'aquestes NNUU.

3.3 Quan estiguin previstos en la corresponent fitxa, haurà de formular-se Estudi de detall per a fixació precisa dels límits de les Unitats d'actuació, de les alineacions i límits de qualificació definits en les NNSS, i de la volumetria resultant de l'ordenació que:

a. Haurà de bàsicament respectar, si escau, els polígons indicatius de moviment definits.

b. Incorporarà la volumetria de les edificacions existents en el seu àmbit que es mantinguin.

En aquests Estudis de detall no resultarà d'aplicació el límit al fet que es refereix l'article 7.4, quan s'efectuï correcció d'errors de mesurament de les NNSS o s'ajustin a la realitat els límits d'àmbits de petita magnitud.

 

3.4 Les NNSS defineixen els següents àmbits d'Estudi de detall:

a. Els exigits en les diferents unitats d'actuació.

b. ED LSV-01

c. ED EPJ-01

Article 9 Gestió

1. Les determinacions de les NNSS, o dels instruments de planejament derivat, podran gestionar-se de forma sistemàtica mitjançant unitats d'actuació o, de forma assistemàtica, mitjançant actuacions aïllades. La gestió de forma sistemàtica serà obligatòria quan resulti necessari procedir a l'equidistribució dels beneficis i càrregues del planejament entre els propietaris afectats.

2. Les actuacions per al desenvolupament de les determinacions de les NNSS s'adscriuen a algun dels següents tipus:

a. Actuacions de nova urbanització, que són les que suposen el pas d'un àmbit de terrenys de la situació de sòl rural a la de sòl urbanitzat.

b. Actuacions de dotació, que són les restants.

3. El desenvolupament de les unitats d'actuació s'efectuarà mitjançant el sistema assenyalat en aquestes NNUU i, en defecte o substitució d'aquest, mitjançant algun dels sistemes d'actuació prevists en la legislació urbanística: compensació, cooperació o expropiació.

4. El Consell de Formentera podrà delimitar noves unitats d'execució i eliminar o modificar l'àmbit de les previstes per les NNSS, així com alterar els sistemes d'actuació per elles definits, seguint els tràmits establerts en els articles 14 i 15 de la Llei 7/2012, de 13 de juny, de mesures urgents per a l'ordenació urbanística sostenible, sense necessitat de tramitar Modificació de les NNSS.

5. Les unitats d'actuació definides per les NNSS són les següents:

........................................................................................

j. Nucli d'es Pujols: UA EPJ-01, UA EPJ-02, UA EPJ-03, UA EPJ-04, UA EPJ-05, UA EPJ-06, UA EPJ-07, UA EPJ-08, UA EPJ-09, UA EPJ-10, UA EPJ-11, UA EPJ-12, UA EPJ-13, UA EPJ-14, UA EPJ-15, UA EPJ-16, UA EPJ-17, UA EPJ-18. UA EPJ-19, UA EPJ-20, UA EPJ-21, UA EPJ-22, UA EPJ-23.

.........................................................................................

6. En relació amb les unitats d'actuació definides:

a. Prèvia la seva execució, excepte en els casos en què resulti indubtablement justificada la titularitat dels terrenys inclosos, haurà de procedir-se a la confirmació de la delimitació del seu àmbit mitjançant el tràmit contemplat en l'article 14 de la Llei 7/2012, de 13 de juny, de mesures urgents per a l'ordenació urbanística sostenible, que podrà ser simultani, si escau, al d'aprovació dels Estudis de detall contemplats en les corresponents fitxes.

b. Els Estudis de detall ajustaran els paràmetres d'edificabilitat i índex d'intensitat definits per a les qualificacions VE als quals resultin del repartiment dels paràmetres d'aprofitament lucratiu i nombre màxim d'habitatges o de places turístiques fixat amb caràcter global, que tindran caràcter prevalent.

c. En les unitats dels nuclis d'es Caló i es Pujols els paràmetres de capacitat global en nombre d'habitatges i/o de places turístiques s'han fixat estimant que la totalitat de terrenys lucratius de la UA s'assignen en exclusiva a un o un altre ús pel que quan en dites terrenes es pretengui constituir parcel·les destinades a un o un altre ús haurà de distribuir-se aquesta capacitat global aplicant, a fi de no superar-la, els paràmetres unitaris de 20^{m 2t} per plaça turística cas que la parcel·la es destini a ús turístic i 120 m^2t per habitatge caso que la parcel·la es destini a ús residencial.

d. A l'efecte del compliment dels paràmetres globals computaran l'edificabilitat i capacitat corresponents a les edificacions existents en l'àmbit de les UA que es mantinguin en l'ordenació.

........................................................................................................

8. El Consell de Formentera podrà delimitar noves actuacions aïllades i eliminar o modificar l'àmbit de les ja previstes, mitjançant el tràmit establert en l'article 14 de la Llei 7/2012, de 13 de juny, de mesures urgents per a l'ordenació urbanística sostenible, sense necessitat de tramitar Modificació de les NNSS.

9. La documentació gràfica de les NNSS conté delimitació indicativa dels àmbits de SSGG l'execució directa dels quals correspon al Consell de Formentera una vegada se cedeixin els terrenys corresponents o resulti autoritzada la seva ocupació. La delimitació precisa de tals àmbits s'efectuarà pel planejament de desenvolupament o, si escau, pels corresponents projectes.

10. Els procediments d'agilitació de la gestió en els quals es faculti la prèvia ocupació dels terrenys de cessió, o mitjançant reparcel·lació voluntària o altres fórmules jurídiques s'efectuï aquesta, constituirà un supòsit justificat perquè el Consell de Formentera:

a. Si es donen les circumstàncies determinades en els punts b) i c) de l'article 10.2 de la Llei 7/2012, de 13 de juny, de mesures urgents per a l'ordenació urbanística sostenible exoneri a l'actuació de la reserva prevista en l'article 10.1 d'aquesta Llei.

b. Consideri reduïda al màxim legalment factible i reemplaçada per actuació vinculada a finalitat definida per al patrimoni públic de sòl la cessió regulada en l'article 8 de la Llei 7/2012, de 13 de juny, de mesures urgents per a l'ordenació urbanística sostenible.

En el present estudi de detall, es compleixen les previsions establertes en les NNSS de Formentera.:

- L'àmbit de la UA EPJ-14, després de mesurament efectuat sobre plànol topogràfic redactat a l'efecte de redactar l'estudi de detall, té un increment de superfície de 2,79%, respecte de les previsions de la fitxa de la unitat d'actuació, inferior al 5% que preveu l'article 7.4.

- Es compleixen les previsions de l'article 8.3.1, en formular-se l'Estudi de detall previst així en les NNSS en l'article 9.5.j.

- En la fitxa de la unitat d'actuació UA EPJ-14 s'estableix que l'estudi de detall ha de formular-se per a la fixació precisa dels límits de la UA i de les alineacions i límits de qualificació, és a dir es tracta d'un estudi de detall del tipus “a ”i “c” de l'apartat 3.2 de l'article 8, per tant  es compleix aquest apartat. També es compleix l'apartat 3.3 i 3.4.a de el mateix article 8, en reajustar els límits de la UA, tal com sol·licita la fitxa de la mateixa.

- El present estudi de detall, es gestiona com una tramitació sistemàtica tal com es preveu en l'article 9.1, i es tracta d'una actuació de nova urbanització, d'acord amb l'especificat en la fitxa de la UA i el previst en l'article 9.2.a.

- Es compleix el previst en l'article 9.3, al proveir-se com a sistema de gestió de la UA el de COMPENSACIÓ, tal com es preveu en la fitxa de la UA.

- Es compleix el previst en l'article 9.9, en establir els límits definitius en la documentació de la UA.

 1.5-  SISTEMA D'ACTUACIÓ PREVIST PER Al DESENVOLUPAMENT DEL PRESENT ESTUDI DE DETALL:

El sistema d'actuació previst per al desenvolupament del present Estudi de Detall, és el de COMPENSACIÓ. En cas que  al moment d'executar l'Estudi de Detall, hi hagués un sol propietari, el tràmit es limitarà a la cessió dels terrenys SGEL-P a l'administració actuant, el Consell Insular de Formentera, en l'acte de registre de la parcel·la de cessió i edificable privada en el Registre de la Propietat corresponent. En el mateix acte, prèviament es realitzarà la segregació dels terrenys de l'àmbit de la unitat d'actuació de la finca original, els límits de la qual van més enllà dels mateixos.

En cas d'haver-hi més d'un propietari, se seguirà el previst en els articles corresponents del Reglament de Gestió Urbanística, prèvia redacció del projecte de compensació.

En aquest moment (veure apartat 1.3.1 d'aquesta memòria), hi ha un només propietari dels terrenys de l'àmbit de la unitat d'actuació.

 1.6- ESTUDI COMPARATIU DE L'ORDENACIÓ PREVISTA EN LA REVISIÓ DE LES NNSS DE FORMENTERA I LES RESULTANTS DEL PRESENT ESTUDI DE DETALL:

Es compleixen els paràmetres establerts per les NNSS, tant els previstos per a la UA EPJ-014, com per a les zones VE 08-EPJ i ET 02-EPJ. A continuació  es justifiquen les xifres resultants que compleixen els paràmetres establerts:

ZONA	PARÀMETRE	VALOR PARÀMETRE	CÀLCUL	PARÀMETRE RESULTANT	COMPLIMENT
VE 08-EPJ	Edificabilitat	1,18 m2/m2	5.371,23 m2 X 1,18 m2/m2	6.338,05 m2	Si
	Ocupació	60%	Per planta 5.371,23 m2 X 60%	3.222,74 m2	Si
	IIUR	1/101,69	5.371,23 m2/101,69	52,819 • 53	Si
	IIUT	1/16,94	5.371,23 m2/16,94	317,03 • 317	Si
	Nº plantes	PB+PP1+A	-	-

ZONA	PARÀMETRE	VALOR PARÀMETRE	CÀLCUL	PARÀMETRE RESULTANT	COMPLIMENT
ET 02- EPJ	Edificabilitat	0,60 m2/m2	400,00 m2 X 0,60 m2/m2	240,00 m2	Si
	Ocupació	30%	Per planta 400,00 m2 X 30%	120,00 m2	Si
	IIUR	1/200	400,00 m2/200	2	Si
	IIUT	1/33,33	400,00 m2/33,33	12	Si
	Nº plantes	PB+PP1+A	-	-	Si

Aquests paràmetres són els que figuren en els quadres de zonificació del plànol 05 del present Estudi de Detall.

 1.7- ASSENYALAMENT D'ALINEACIONS I RASANTS EN L'ÀMBIT DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ:

Dins de l'àmbit de la unitat d'actuació UA EPJ-14, s'ha dissenyat un vial de tràfic rodat, que serveix d'accés rodat a l'àmbit de la mateixa, especialment a la parcel·la d'aprofitament lucratiu (prolongació del carrer “Tramuntana”). En el plànol 07 es presenta el perfil longitudinal de tot el vial (el vial complet, es desenvolupa entre les unitats d'actuació UA EPJ-12, UA EPJ-13 i UA EPJ-14, amb indicació de la rasant final, la del terreny natural, i la part d'excavació i farcit. El vial té en el seu major parteix un pendent petit del 0,231%, però la màxima que és possible obtenir, perquè la totalitat del vial, pugui desguassar per gravetat al vial que fa de fita Oest de la unitat d'actuació.

També es desenvolupen les rasants mitjançant perfil longitudinal del vial per als vianants que uneix el vial descrit en el paràgraf anterior amb la ronda Sud d'es Pujols. A fi de desguassar les aigües pluvials d'aquest vial, una petita part propera al vial prolongació de la calli “Tramuntana”, té pendent cap a est, i la resta pendent cap al vial de ronda en el Sud. Així i tot, els pendents són petits ja que en termes generals, la ronda Sud d'es Pujols, té en gairebé tot el recorregut que afecta a la UA EPJ-14 unes cotes de rasants, més elevades que les de la calli “Tramuntana”.

Alineacions calli prolongació calli “Tramuntana” i carrer per als vianants de nova creació en la UA EPJ-14

 1.8- ESTUDI VOLUMÈTRIC:

La, o les edificacions que es poden portar a terme en la parcel·la edificable de sòl lucratiu VE 08-EPJ, respectaran les normes d'edificació previstes per a aquesta zona en les NNSS, i que es reflecteixen en el primer annex a aquesta memòria. Les edificacions que es podran edificar a les zones edificables de l'àmbit de la present unitat d'actuació,  seran el resultat d'aplicar els paràmetres edificatoris descrits en el quadre resumeixen de la normativa d'aquesta memòria, a les superfícies de sòl edificable, i al criteri de la planta àtic reculada, descrita en paràgrafs anteriors, i que també es dedueixen de la fitxa de les NNSS per a aquesta unitat d'actuació.

Les normes urbanístiques d'aplicació a la zona ET 02-EPJ, es troben en l'annex 1 de les NNSS, nucli d'es Pujols (Condicions d'edificació), i també en l'article 121 de les NNSS, “Ordenances particulars de les zones extensives turístiques ET”, on es troben les normes relatives a la “Tipologia”, “Règim d'usos” i les “Condicions específiques d'estètica i composició”.

Les normes relatives a les condicions estètiques i de composició, són les previstes en les NNSS per a aquest tipus de sòl. Efectivament, en l'article 121.4.1, es descriuen en set apartats, les condicions de disseny de les façanes, configurant edificis de volums rectangulars, prohibint-se façanes amb volums corbs, torres cilíndriques o semicirculars, les parts massisses han de predominar sobre els buits, que com a màxim han de tenir un ample d'1,5 m i de predomini la seva dimensió vertical:

- El color predominant de les façanes, podrà ser el blanc o tons ocres clars, formades amb elements d'obra de paleta revestits mitjançant esteses, revocs o estucs.

En el plànol 08, de volumetria edificatòria, es planteja de forma general, la implantació de les edificacions previstes en el present estudi de detall.

En aquesta unitat d'actuació, així com la part de sòl VE 08 EPJ de la UA EPJ-13, que es troba en aquesta mateixa poma i el seu sòl és adjacent amb el sòl VE 08 EPJ de la unitat d'actuació UA EPJ-14, es troba en una situació peculiar, que precisa d'una petita matisació, pel que fa a l'aplicació de l'article 113 de les NNSS de Formentera “Adaptació de l'edifici al terreny”, sempre que s'edifiqui la totalitat de la parcel·la amb un únic projecte. A la zona  objecto del present Estudi de Detall, el pendent general és de Nord a Sud, i no obstant això, en la poma on es troba la UA EPJ-14, i part de la UA EPJ-13, a causa que en la realització de la ronda Sud d'es Pujols, es va realitzar terraplenat de forma acusada aquesta via, resulta que la cota del vial Sud, aquesta entre +0,44/+1,25 metres més alta que el vial Nord. A l'efecte de fixar la cota de l'altura màxima i total de les edificacions, es prengués com a referència les cotes o nivells de la via de Ronda, situada en el Sud, podent-se elevar aquest plànol, un màxim d'un metre per sobre d'aquests nivells.

A Formentera, a 4 de Febrer de 2021 ​​​​​​​Fdo.: Francisco Javier Magriñá Hernández,  Arquitecte      

 

 

ANNEXOS A LA MEMÒRIA DE L'ESTUDI DE DETALL

QUADRO RESUM DEL DESENVOLUPAMENT DE LES PREVISIONS DE L'ESTUDI DE DETALL

Els paràmetres urbanístics d'aplicació a les edificacions que es poden desenvolupar en l'àmbit de la VE 08-EPJ, són els següents:

PARÀMETRE	VALOR PARÀMETRE	OBSERVACIONS
Parcel·la mínima	400 m2
Façana/fons mínims	15 ml/15 ml
Edificabilitat	1,18 m2/m2
Ocupació	60%	En totes les plantes. (2)
Volum màx./ edifici (4)	15.000 m3
Altura màxima	6/9 ml	6 m edif. de PB+1PP; 9 m edif. de PB+1PP+Àtic
Altura total	7/10 ml	7 m edif. de PB+1PP; 10 m edif. de PB+1PP+Àtic
Nº plantes	PS+PB+PP1º+Àtic	Àtic opcional (RECULADA de la façana Sud 3m)
Separació mínima vials i EL-P (3)	5 ml
Separació mínima resta fites	3/4,50 ml	3 m en edif. de PB+1PP; 4,5 m en edif. de PB+1PP+A
Separació mín. entre edif. mateixa parcel·la	6/9 ml	6 m en edif. de PB+1PP; 9 m en edif. de PB+1PP+A
Índex intensitat uso residencial (IIUR)	1/101,69	Aquests paràmetres es compliran globalment dins de la totalitat de sòl
Índex intensitat uso turístic (IIUT)	1/16,94
Tipologia edificació	Aïllada
Ús característic	Allotjament turístic	Totes les modalitats
Altres usos admesos (1)	Residencial	Només 1.1 viv. unifamiliar i 1.2 viv. aparellada
	Tallers	Prohibit
	Comercial	Prohibit
	Administratiu privat	Prohibit
	Establiments públics	Prohibit
	Soci cultural	Grandària 0, situació 2
	Docent	Prohibit
	Soci sanitari	Prohibit
	Administratiu públic	Prohibit
	Esportiu	Grandària 0, situació 2
	Seguretat	Prohibit
	Religiós	Prohibit
	Municipal divers	Prohibit
	Aparcament	Únicament els derivats de l'aplic . art. 148 i 149
	Espai lliure	Grandària 0, situació 6

(1) Les grandàries i situacions establerts per a cada ús, tenen la següent llegenda:

Grandària 0          Sense límit de superfície

Grandària 2          Fins a 400 m².

Situació 2              En qualsevol planta de l'edifici d'ús no exclusiu, excepte exclusivament en la planta soterrani

Situació 3              En planta baixa amb accés directe des de la via pública i/o associada a planta semisoterrani, soterrani i/o planta primera,                                amb un mínim del 50 % en planta baixa

(2) En la planta soterrani, es podrà ocupar la zona de reculada a fites amb vials de tràfic rodat d'accés al soterrani, coberts i espais d'equipament, infraestructura i servei en cas d'instal·lacions turístiques. La resta de la parcel·la edificable, fora de les reculades, es podrà incrementar l'ocupació màxima assenyalada en les normes subsidiàries en les plates superiors, per a aquells usos de serveis no residencials, que són necessaris per emplenar la normativa turística, només en el cas que es projecti un conjunt d'ús turístic en alguna i les modalitats previstes en la normativa. En plantes sobre rasant l'ocupació màxima serà la mitjana de les ocupacions parcials de cadascuna d'elles, no podent la resultant superar l'establerta en aquest quadre.

(3) Les reculades de l'edificació als ELP de la UA, podran ser 0,00 m.

(4) En cas que el volum de la/s edificacions en la parcel·la supera els 15.000 m³, es realitzaran tants edificis o ales com siguin necessàries perquè cadascun d'ells, no superin aquesta xifra, amb reculades entre els mateixos l'assenyalada en el quadre anterior. No obstant això s'admetrà que, quan l'ús dels edificis sigui l'hoteler, puguin comunicar-se entre ells, mitjançant passadissos i elements de  comunicació vertical i/o horitzontal en totes les plantes, a fi d'evitar les incomoditats que representen per als clients haver de sortir a l'exterior per accedir als serveis de la instal·lació hotelera que estiguin a un altre edifici o ala independent dins d'una mateixa parcel·la. Aquestes comunicacions seran en dimensions les mínimes, de manera que es preservin les separacions visuals entre els blocs o ales independents.

Es fa constar que a l'expedient consta presentada renúncia del propietari/promotor a l'expropiació de la zona verda de la unitat d'actuació UA EPJ-14, parcel·la qualificada SGEL-P de superfície 3.409,30 m2, que dona compliment a la condició imposada en les Normes Subsidiàries per aquesta unitat d'actuació, amb renúncia a qualsevol indemnització.

Es fa avinent que contra l'acord present, en tractar-se d'un instrument urbanístic, amb rang reglamentari, es podrà interposar, en el termini de dos mesos a partir de l'endemà d'aquesta publicació en el BOIB, recurs contenciós administratiu davant la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears, amb seu a Palma (Mallorca); tot això sense perjudici que hom utilitzi qualsevol altre recurs que estimi procedent en dret, de conformitat amb la Llei 29/1998, de 13 de juliol, que regula la jurisdicció contenciosa administrativa i la Llei 39/2015, d'1 d'octubre, de procediment administratiu comú de les Administracions públiques.

El que es fa públic als efectes oportuns.

 

Formentera, data de la signatura electrònica (20 de febrer 2023)

La Presidenta del Consell Insular de Formentera Ana Juan Torres