BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Per la present, i als efectes establerts a l'article 65 de la Llei 12/2017, de 29 de desembre, d'urbanisme de les Illes Balears, es comunica que el Ple de l'Ajuntament de Santa Eulària des Riu, en sessió ordinària celebrada el dia 26 de maig de 2022, ha aprovat definitivament l'estudi de detall promogut per la senyora Renata Maria Fuhrmann per a la definició de les alineacions i rasants i l'ordenació de volums edificables per a la construcció de 12 habitatges unifamiliars al carrer Atmetller núm. 173, Can Aubarca-Can Fornet, Jesús, sent els acords adoptats els següents:

"PRIMER.- Aprovar definitivament l'Estudi de Detall promogut per la Sra. Renate Maria Fuhrmann per a la DEFINICIÓ D'ALINEACIONS I RASANTS I ORDENACIÓ DE VOLUMENES EDIFICABLES PER A LA CONSTRUCCIÓ DE 12 HABITATGES UNIFAMILIARS a la parcel·la situada al carrer Ametller número 173, Can Aubarca-Can Fornet, Jesús, Finca registral núm. 17.726, segons documentació tècnica redactada per l'arquitecte Joan Roig Torres amb RGE202199900002403 de data 16.02.2021, amb la següent prescripció:

- El nombre d'accessos rodats de l'àmbit del projecte des del marge nord del carrer Aubarca queda limitat a un màxim de tres.

SEGON. Publicar el present acord juntament amb el contingut de l'Estudi de Detall en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, als efectes del seu general coneixement.

TERCER. Notificar el present acord als propietaris i altres interessats directament afectats per l'Estudi de Detall, així com als que haguessin formulat al·legacions al mateix.

QUART.  Remetre un exemplar diligenciat de l'Estudi de Detall a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears i al Consell Insular d'Eivissa, per a la seva constància i registre."

Contra el present acord, que posa fi a la via administrativa, podrà interposar-se recurs contenciós-administratiu, davant la Sala del Contenciós-Administratiu de Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears, amb seu a Palma de Mallorca, en el termini de 2 mesos a comptar des de l'endemà de la present publicació, de conformitat amb l'article 46 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol, de la jurisdicció contenciosa administrativa.

 

Santa Eulària des Riu, Signat digitalment (29 de juny de 2022)

L'alcaldessa Mª. Carmen Ferrer Torres

 

ESTUDI DE DETALL CARRER ATMETLLER NÚM. 173, CAN FURNET, TERME MUNICIPAL DE SANTA EULÀRIA DES RIU

MEMÒRIA

PROMOTOR

Renate Maria Fuhrmann

 

ARQUITECTE

JOAN ROIG TORRES

ÍNDEX

1. MEMÒRIA

1.1. OBJECTE DE L'ESTUDI DE DETALL.

1.2. AGENTS.

1.3. ANTECEDENTS.

1.3.1. EXTENSIVA UNIFAMILIAR E-04

1.4. APLICACIÓ DIRECTA DE LES NS.

1.4.1. NS: Article 5.1.11 EXIGÈNCIA DEL PREVI ASSENYALAMENT D'ALINEACIONS I RASANTS EN DETERMINATS CASOS

1.5. ORDENACIÓ DE VOLUMS

1.6. ADAPTACIÓ DE L'EDIFICI AL TERRENY, MESURAMENT DE L'ALTURA REGULADORA MÀXIMA I COMPOSICIÓ VOLUMÈTRICA

     1.6.1 NS: ARTICLE 6.2.02 MESURAMENT DE L'ALTURA EN EL TIPUS D'EDIFICACIÓ AÏLLADA.

     1.6.2 NS: ARTICLE 6.2.03 ADAPTACIÓ DE L'EDIFICI AL TERRENY

1.7 CÒMPUTS GLOBALS

1.8. CONCLUSIONS

2. PLÀNOLS

     - 1.1 Situació i emplaçament

     - 1.2 Terreny actual vs proposta

     - 1.3 Implantació de volums

     - 1.4 Possible zona d'ús privatiu 1

     - 1.5 Possible zona d'ús privatiu 2

     - 1.6 Possible zona d'ús privatiu 3

     - 1.7 Possible zona d'ús privatiu 4

     - 1.8 Possible zona d'ús privatiu 5

     - 1.9 Possible zona d'ús privatiu 6

     - 1.10 Vial privat i còmputs globals

1. MEMÒRIA

1.1. OBJECTE DE L'ESTUDI DE DETALL:

El present Estudi de Detall té per objecte el desenvolupament de l'especificat en les NS de Santa Eulària des Riu, aprovades en el BOIB núm. 20 EXT. amb data del 08 de juliol de 2012, la Llei 12/2017, de 29 de desembre, d'urbanisme de les Illes Balears i per a la parcel·la situada al Carrer Ametller núm. 173, amb referència cadastral nº 6923038CD616250001IQ d'aquest mateix municipi. Aquest desenvolupament, consistirà, com es justificarà a continuació, en els punts següents:

- Aplicació de l'article 1.2.02: DESENVOLUPAMENT DEL PLANEJAMENT; Punt B) ESTUDIS DE DETALL

“…

b).- Estudis de detall.

[…] finalitats:

- Assenyalament d'alineacions i rasants d'elements o trams de la xarxa viària en desenvolupament de les previsions contingudes al planejament, i completar les que ja estiguessin fixades.

- Reajustar o adoptar les alineacions i rasants assenyalades als instruments de planejament, podent concretar els traçats, sense reduir en cap cas la superfície del viari i altres espais públics i sense incrementar les edificabilitats ni alterar els aprofitaments assignats.

- Ordenar els volums edificatoris, respectant sempre les determinacions del planejament en quant a l'ocupació de sòl, edificabilitat i altures màximes, densitat de població i usos permesos i prohibits. “

- Aplicació de l'Article 2.3.04: CONDICIONS PER PODER EDIFICAR EN SÒL URBÀ;

1.- Tindran la consideració de solar, d'acord amb la Llei 4/2008, de 14 de maig, requisit indispensable per obtenir llicència d'edificació, els terrenys classificats com a sòl urbà que siguin aptes per a l'edificació segons la seva qualificació urbanística i que compleixin els requisits següents:

a).- Estar urbanitzats d'acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic i que disposin, com a mínim, dels serveis bàsics següents:

- Xarxa viària amb un nivell de consolidació suficient per permetre la connectivitat amb la trama viària bàsica municipal.

- Xarxes de proveïment d'aigua i sanejament.

- Subministrament d'energia elèctrica. Aquests serveis urbanístics bàsics han de tenir les característiques adequades per a l'ús previst en el planejament urbanístic.

b).- Tenir assenyalades alineacions i rasants

c).- Ser susceptibles de llicència d'edificació

[…]

3.- Xarxes d'aigua potable i aigües residuals […]

4.- Enllumenat públic amb les característiques definides per a la zona i xarxa de distribució d'energia elèctrica en baixa tensió […]”

- Compliment de l'Article 6.1.06: ADAPTACIÓ DE L'EDIFICI AL TERRENY.

1.2. AGENTS:

- SITUACIÓ: Carrer Ametller núm. 173, Urbanització Can Furnet , SANTA EULÀRIA DES RIU.

- PROMOTOR: Renate Maria Fuhrmann . NIE: ****5149*

Casa Can Eubarca 07819, Nostra Senyora de Jesús.

- ARQUITECTE: JOAN ROIG TORRES. Col. Nº 661058 COAIB.

C/ Pedro Frances nº 9 Oficina 202. Eivissa.

1.3. ANTECEDENTS:

L'estudi de detall es realitza sobre la base del punt 4 lletra c de l'exposició de paràmetres urbanístics per a sòls qualificats com a Extensiva Unifamiliar 4 de les Normes Subsidiàries, el qual cita textualment:

c).- Índex d'intensitat d'ús residencial (habitatges/m2 solar segons l'article 5.1.07): 1/800 i 1/parcel·la. S'admet, amb un Estudi de detall previ de volums i justificatiu de la implantació al terreny, disposar diversos habitatges en una única parcel·la complint, a més de l'índex d'intensitat d'ús d'1/800 la totalitat de la resta de paràmetres de la qualificació.

Com bé s'exposa, presentat un Estudi de detall justificatiu del terreny i volums, es permetrà la construcció de diversos habitatges en una única parcel·la.

En data 08 de juliol de 2012 i BOIB núm. 20 s'aproven definitivament aquestes NS de Santa Eulària des Riu. En aquestes normes, la parcel·la objecte del present estudi de detall, queda qualificada de la següent manera:

 

L'abocament de la parcel·la sobre el cadastre és el següent:

Es presentarà juntament amb aquest Estudi de Detall, un projecte de demolició de les edificacions existents, les quals són: un habitatge unifamiliar aïllat en planta baixa; un magatzem annex; una piscina de planta rectangular; caseta tècnica d'instal·lacions de piscina.

1.3.1-EXTENSIVA UNIFAMILIAR 4(E-U4)

a).- Superfície i dimensions mínimes de la parcel·la.

- Parcel·la mínima (m2): 800

- Façana/fons mínims (m): 20/20

b).- Paràmetres d'edificació.

- Ocupació màxima (%): 30

- Edificabilitat màxima (m2/m2): 0,5

- Volum màxim per edifici (m3): 1.500

- Altura màxima (m): 7

- Altura total (m): 3 sobra l'altura màxima.

- Nombre màxim de plantes: B+1P – Separació mínima a vies i ELP (m): 5

- Separació mínima a límits (m): 3

- Separació mínima entre edificis (m): 6

- Nombre d'aparcaments privats: Segons l'article 5.8.03

c).- Índex d'intensitat d'ús residencial (habitatges/m2 solar segons l'article 5.1.07): 1/800 i 1/parcel·la. S'admet, amb un estudi de detall previ de volums i justificatiu de la implantació al terreny, disposar diversos habitatges en una única parcel·la complint, a més de l'índex d'intensitat d'ús d'1/800 la totalitat de la resta de paràmetres de la qualificació.

1.4. APLICACIÓ DIRECTA DE LES NS:

Realitzada l'aplicació directa del que exposen en els plans de qualificació de les NS, obtenim el següent esquema:

1.4.1 NS: ARTICLE 5.1.11 EXIGÈNCIA DEL PREVI ASSENYALAMENT D'ALINEACIONS I RASANTS EN CASOS DETERMINATS.

Previ a la sol·licitud de la llicència d'obres els particulars podran sol·licitar l'assenyalament d'alineacions i rasants sobre el terreny…

La fixació d'alineacions pels serveis tècnics municipals serà obligatòria en el cas del nucli de Can Fornet, en el qual, d'acord amb les alineacions preexistents i amb independència de les fixades amb caràcter indicatiu en la documentació gràfica, hauran de definir-se amples de carrer d'entre 5 i 8 metres.

En el cas de la parcel·la objecte d'estudi, s'han definit les alineacions i rasants mitjançant l'abocament de la documentació gràfica de les NS de Santa Eulària des Riu elaborada pel tècnic topògraf que va realitzar el mesurament real i va definir les cessions a vials .

Les alienacions i cessions queden definides de la manera següent:

PLANEJAMENT SOBRE PARCEL·LA

- Superfície parcel·la bruta: 9.925 m2

- Superfície parcel·la neta: 9.636 m2

- Superfície de cessió: 289,00 m2

- Façana/fons mínims (m): 110/127

b).- Paràmetres d'edificació.

- Ocupació màxima (%): 2.890,80 m2

- Edificabilitat màxima (m2/m2): 4.818,00 m2

- Volum màxim per edifici (m3): 1.500

- Altura màxima (m): 7

- Altura Total (m): 3 sobre l'alçada màxima.

- Nombre màxim de plantes: B+1P

- Separació mínima a vies i ELP (m): 5

- Separació mínima a límits (m): 3

- Separació mínima entre edificis (m): 6

Número d'aparcaments privats: 12 unitats

c).- Índex d'intensitat d'ús residencial 12,04 habitatges

1.5. ORDENACIÓ DE VOLUMS

La solució que es pretén aplicar sobre la parcel·la és la divisió horitzontal per parcel·les, sobre la qual es pugui edificar fins a un màxim de 12 habitatges, respectant els paràmetres propis de la qualificació E-U4.

Es proposa implantar 12 habitatges, valor màxim permès per a la densitat de la parcel·la. Els volums s'han representat a l'esquema anterior acotats i implantats respectant la separació entre edificis (6.00m)

En l'esquema anterior es grafien, en línies discontínues, sectors que fan referència a possibles zones d'ús privatiu.

Aquesta zonificació no s'ha de confondre, en cap cas, amb establir límits a la propietat a l'interior de la parcel·la.

La zonificació grafiada es desenvolupa en els plànols 1.4 a l'1.9 que acompanyen a aquesta memòria.

Els volums situats a nord es presentaran a portell, permetent-se, d'aquesta manera, visuals a Dalt Vila a través dels volums ubicats a sud. Els habitatges principals es desenvoluparan en planta baixa i planta pis. Els habitatges secundaris es projecten només en planta baixa.

En el vessant nord de la parcel·la, es representa un vial comunitari que permetrà l'accés rodat a les possibles zones d'ús privatiu situades en aquesta vessant.

1.6. ADAPTACIÓ DE L'EDIFICI AL TERRENY, MESURAMENT DE L'ALTURA REGULADORA MÀXIMA I COMPOSICIÓ VOLUMÈTRICA

1.6.1 NS 6.2.02 MESURAMENT DE L'ALTURA EN EL TIPUS D'EDIFICACIÓ AÏLLADA.

1.- L'altura màxima d'un edifici serà la dimensió vertical mesurada en metres de cada punt del nivell superior del forjat de la planta baixa fins a la cara inferior del forjat de la planta elevada.

2.- En els casos en què l'edificació es desenvolupi escalonadament per adaptar-se al pendent del terreny natural, podrà fraccionar-se la planta baixa en el nombre convenient de parts i en cadascuna d'aquestes s'haurà de complir independentment l'altura màxima…

3.- L'altura total de les edificacions es mesurarà des de la cota més baixa del nivell superior del forjat de la planta baixa fins a la màxima altura de coronació de cobertes. Quan no es fixi expressament, serà tres (3) metres superior a l'altura màxima en metres, aplicant si escau, la resultant de l'assenyalat en l'apartat 2 anterior.

Els habitatges situats en les possibles zones d'ús privatiu del vessant sud es projectaran sobre la base del punt 2 d'aquest article, els quals s'hauran de disposar de forma escalonada, adoptant-se al terreny existent.

Els habitatges de la vessant nord se situaran en la zona de la parcel·la on hi ha menor pendent. Es proposen per tant edificacions desenvolupades sense desnivells interiors.

1.6.2 NS: ARTICLE 6.2.03 ADAPTACIÓ DE L'EDIFICI AL TERRENY

1.- A l'interior de les parcel·les només es permetran els moviments de terres realitzats amb les finalitats de:

a) Excavar el buit en el qual s'hagin de construir soterranis, semisoterranis. Aljubs o cisternes i piscines.

b) Adaptar l'edifici o les terrasses d'un jardí al terreny natural.

2.- Les adaptacions de l'edificació al terreny natural es faran de manera tal que s'evitin les grans excavacions i aportacions de terres…

3.-… s'anomenarà planta baixa a aquella planta o part de planta el paviment de la qual estigui situat com a màxim a un (1) metre per sobre de les cotes del terreny natural…, si el terreny és inclinat, aquesta diferència de cotes serà com a màxim d'un metre i cinquanta centímetres (1,50).

4.- Es considerarà que un terreny és pla quan la línia recta imaginària que uneix el punt més elevat i el més baix de la projecció sobre el terreny natural del perímetre exterior de l'edifici, incloses les terrasses, tingui un pendent inferior al deu per cent (10%) respecte a un pla horitzontal.

[…]

6.- En l'espai de reculada o mitgera no es permetrà la realització de terraplens o terrasses terraplenades amb una cota superior al nivell del terreny, excepte acord notarial amb el propietari de la parcel·la confrontant… En els solars amb cota inferior a la del carrer es podrà emplenar la zona d'accés a l'edificació.

7.-…per a accessos a garatges… front màxim d'un amb vint (1,20) metres d'amplada per a accés a cambres d'instal·lacions.

Els moviments de terres seran els propis per a la construcció de plantes soterrani i per a l'adaptació dels habitatges al terreny, compensant volums d'excavacions i terraplenats.

Els bancals es projecten amb una altura màxima d'1,00m en els casos de possibles zones d'usos privatius. Es disposaran a una distància superior a 3m mesura entre bancals. Una vegada conformat el perfil del terreny, l'edificació es col·locarà superposada sobre aquests bancals, de manera que s'executi una òptima adaptació al terreny, compensant les excavacions i terraplenats a realitzar. Aquesta edificació s'implantarà atenent el que es disposa per l'Article 6.2.03 de les NS.

Per el pendent que presenta cada volum projectat s'adjunta el següent esquema:

Nota*: Vegeu làmines 1.4 a 1.9 per a l'estudi del pendent.

Els volums en el vessant sud, recauen sobre la part de la parcel·la que més pendent presenta, amb direcció cap a sud-oest. En aquest cas, les edificacions es disposaran de forma escalonada, adaptant-se així al perfil natural del terreny. Es complementaran amb l'execució de bancals lineals, construïts segons la Norma 18 del Pla Territorial Insular d'Eivissa. Aquests bancals no es projecten en les zones de reculades, per la qual cosa en aquesta zona es mantindrà el perfil natural del terreny, sense modificació.

Per a l'accés al soterrani es projectaran escales interiors i exteriors. Les exteriors es projectaran en virtut del punt 7 d'aquest article, no sent així el seu front de façana lliure major d'1,20 metres.

A continuació, es presenten esquemes en format 3d del terreny en estat actual i la proposta d'abancalaments. Seguidament es presentaran esquemes 3d de la implantació dels volums que confirmen els habitatges:

A) TERRENY EXISTENT AMB HABITATGE EXISTENT

B) TERRENY PROPOSTA ABANCALAMENT

Nota: la proposta d'abancalament no afecta a la zona de reculada deixant aquesta zona en el seu estat natural.

 

 

C) TERRENY EN PLANTA AMB IMPLANTACIÓ DE VOLUMS

En aquest i els següents esquemes es representen els volums d'habitatge amb una separació mínima de 6.00m, adaptats al terreny juntament amb la proposta d'abancalament i deixant en el seu estat natural els espais de reculada:

C.1) IMPLANTACIÓ, VISTA NORD-EST HABITATGES PRINCIPALS I ANNEXOS.

 

 

 

 

Nota: la proposta d'abancalament no afecta a la zona de reculada deixant aquesta zona en el seu estat natural.

 

C.2) IMPLANTACIÓ, VISTA SUD-OEST HABITATGES PRINCIPALS I ANNEXOS.

Nota: la proposta d'abancalament no afecta a la zona de reculada deixant aquesta zona en el seu estat natural.

C.3) IMPLANTACIÓ. VISTA SUD-OEST VOLUMS IMPLANTATS.

1.7. CÒMPUTS GLOBALS

A continuació, es presenten dues taules reflectant el còmput de cada possible zona d'ús privatiu i comparant-lo amb els màxims de la parcel·la objecte d'estudi:

Còmput global dels paràmetres de parcel·la.
PLANEJAMENT					MÀXIM			ESTUDI DE DETALL - Còmputs globals de parcel·la
Superfície mínima de parcel·la			800,00m2		-			Parcel·la bruta		9.925,00
					-			Parcel·la neta/de càlcul		9.636,00
Ocupació màxima (%)			30%		2890,8			Ocupació		2890,8
Edificabilitat màxima (m2/m2)			0,5 m2/m2		4818			Edificabilitat		4818
Volum màxim per edifici (m3)			1500m3/ edif.		1500,00m3/ Edifici			Volum		1500,00m3/ Edifici
Índex d'intensitat d'ús residencial			1/800m2		12,04			nº d'habitatges		12,00
PARÀMETRES DE POSSIBLES ZONES D'ÚS PRIVATIU (P.Z.U.P.)
Paràmetres	PZUP 1	PZUP 2		PZUP 2		PZUP4	PZUP 5		PZUP 6		TOTAL
Superfície neta	1.480,87	1.480,92		1.480,27		1.480,43	1.480,43		1.464,98		9.636,00
PP vial privat	128,00	128,00		128,00		128,00	128,00		128,00
Superfície de càlcul	1.608,87	1.608,92		1.608,27		1.608,43	1.608,43		1.592,98
Ocupació	482,66	482,67		482,48		482,53	482,53		477,89		2.890,80
Edificabilitat	804,43	804,46		804,14		804,22	804,22		796,49		4.818,00
Volum	1500m3/ Edif.	1500m3/ Edif.		1500m3/ Edif.		1500m3/ Edif.	1500m3/ Edif.		1500m3/ Edif.		1500m3/ Edif.
Nombre d'habitatges	2,00	2,00		2,00		2,00	2,00		2,00		12,00
Nota: la cessió a vial és de 286,00m2 i la superfície del vial privat són 768,10m2 que es reparteixen a parts proporcionals entre les 6 PZUP.

Realitzat el present Estudi de Detall concloem que:

a) L'objectiu de l'Estudi de detall és justificar alineacions, rasants i implantació de volums.

b) La parcel·la es classifica com a urbana, qualificada com a extensiva unifamiliar 4 (E-U4).

c) En la parcel·la existeixen diverses edificacions amb ús d'habitatge, els quals es procedirà a enderrocar mitjançant un projecte de demolició que es presentarà complementari a aquest estudi.

d) S'aplicarà una divisió horitzontal per parcel·les per aconseguir el màxim aprofitament de la parcel·la permetent la construcció de 12 habitatges de diferents característiques.

e) Es defineixen les cessions a vials.

f) Els habitatges del vessant nord es desenvoluparan en plantes sense desnivells interiors.

g) Els habitatges situats en la vessant sud, es presentaran de forma escalonada per adaptar-se al terreny.

h) Les edificacions i construccions s'implantaran de manera que es compleixin les exigències urbanístiques ajustant-se al que es disposa per l'article 6.2.03 de les NS d'adaptació al terreny.

i) Es proposa un sistema d'abancalament tradicional, de murs d'1,00 metre d'alt perquè els terraplenats i excavacions s'executin de manera compensada i es modifiqui el mínim possible el perfil natural del terreny. Aquest sistema es projecta de manera que no se superen els 1.00m d'altura màxims respecte al perfil natural del terreny. L'abancalament no afectarà les zones de reculada on es mantindra el perfil natural del terreny.

j) A nord s'ubicarà un vial comunitari per a possibilitar l'accés als habitatges proposats per a la vessant nord de la parcel·la objecte d'Estudi. Els habitatges de la vessant sud tindran els seus respectius accessos per al Carrer Eubarca.

 

Vegeu annex plànols