BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Vist que la Junta de Govern Local, en sessió celebrada el dia 6 d'octubre de 2023, adoptà, entre d'altres, el següent ACORD:

“PRIMER.- APROVAR DEFINITIVAMENT EL PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ 5.2 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE PLANEJAMENT MUNICIPAL presentat pel Sr. José Torres Torres, amb NIF núm. 4****394-L, en representació del Sr. JUAN BUFÍ ARABÍ, amb NIF núm. 4142****-N, redactat per l'arquitecte José Torres Torres i l'advocada Mabel Navarro Picazo, de data 23.06.22 (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022), amb la valoració validada pels Serveis Tècnics Municipals, relativa a la monetarització de l'aprofitament que correspon a l'Ajuntament presentat en data 26.08.2022 i NRE 2022-E-RE-8523, amb les prescripcions imposades als informes que consten a l'expedient i dels quals se'n donarà còpia juntament amb la notificació.

SEGON.- NOTIFICAR el present acord a totes les persones titulars interessades, amb els efectes de l'article 81 de la LUIB.

TERCER.- QUE S'EXPEDEIXI CERTIFICAT en els termes de l'art. 82 de la LUIB per a la inscripció del projecte de reparcel·lació de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries de planejament d'aquest terme municipal, en el Registre de la Propietat.

QUART.- TRAMETRE el present acord i una còpia diligenciada de la documentació aprovada a la CIOTUPHA del Consell Insular d'Eivissa.

CINQUÈ.- PUBLICAR al Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB) el present acord juntament amb les normes urbanístiques aprovades.”...............................................

I vist així mateix que la Junta de Govern Local, en sessió celebrada el dia 10 de novembre de 2023, adoptà, entre d'altres, el següent ACORD:

“PRIMER: ESMENAR l'acord de la Junta de Govern Local en sessió celebrada el 06.10.2023, d'aprovació definitiva del Projecte de Reparcel·lació del AA 5.2 (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022, expedient 3794/2021), en l'únic sentit d'afegir específicament acord al respecte de la part de la finca resultant núm. 3,destinada a ús públic, i als efectes de materialitzar aquest ús públic que s'atribueix, d'acord amb la planimetria del projecte de reparcel·lació aprovat definitivament; es constitueix una servitud d'ús públic a favor de l'Ajuntament, que s'haurà d'inscriure registralment, per a la qual cosa s'emetrà Certificació per part de l'Ajuntament:

Allí on diu:

“PRIMER.- APROVAR DEFINITIVAMENT EL PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ 5.2 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE PLANEJAMENT MUNICIPAL presentat pel Sr. José Torres Torres, amb NIF núm. 4****394-L, en representació del Sr. JUAN BUFÍ ARABÍ, amb NIF núm. 4142****-N, redactat per l'arquitecte José Torres Torres i l'advocada Mabel Navarro Picazo, de data 23.06.22 (NRE2022-E-RE-6573 de 23/06/2022), amb la valoració validada pels Serveis Tècnics Municipals, relativa a la monetarització de l'aprofitament que correspon a l'Ajuntament presentat en data 26.08.2022 i NRE 2022-E-RE-8523, amb les prescripcions imposades als informes que consten a l'expedient i dels quals se'n donarà còpia juntament amb la notificació.

SEGON.- NOTIFICAR el present acord a totes les persones titulars interessades, amb els efectes de l'article 81 de la LUIB.

TERCER.- QUE S'EXPEDEIXI CERTIFICAT en els termes de l'art. 82 de la LUIB per a la inscripció del projecte de reparcel·lació de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries de planejament d'aquest terme municipal, en el Registre de la Propietat.

QUART.- TRAMETRE el present acord i una còpia diligenciada de la documentació aprovada a la CIOTUPHA del Consell Insular d'Eivissa.

CINQUÈ.- PUBLICAR al Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB) el present acord juntament amb les normes urbanístiques aprovades.”-----------------

Ha de dir:

PRIMER.- APROVAR DEFINITIVAMENT EL PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ 5.2 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE PLANEJAMENT MUNICIPAL presentat pel Sr. José Torres Torres, amb NIF núm. 4****394-L, en representació del Sr. JUAN BUFÍ ARABÍ, amb NIF núm. 4142****-N, redactat per l'arquitecte José Torres Torres i l'advocada Mabel Navarro Picazo, de data 23.06.22 (NRE2022-E-RE-6573 de 23/06/2022), amb la valoració validada pels Serveis Tècnics Municipals, relativa a la monetarització de l'aprofitament que correspon a l'Ajuntament presentat en data 26.08.2022 i NRE 2022-E-RE-8523, amb les prescripcions imposades als informes que consten a l'expedient i dels quals se'n donarà còpia juntament amb la notificació.

SEGON.- CONSTITUÏR servitud d'ús públic a favor de l'Ajuntament de Sant Josep de sa Talaia, que s'haurà d'inscriure al Registre de la Propietat, de la part de la finca resultant núm. 3, destinada a ús públic, d'acord amb la planimetria del projecte de reparcel·lació aprovat definitivament (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022); per a la qual cosa s'emetrà Certificació per part de l'Ajuntament.

TERCER.- NOTIFICAR el present acord a totes les persones titulars interessades, amb els efectes de l'article 81 de la LUIB.

QUART.- QUE S'EXPEDEIXI CERTIFICAT en els termes de l'art. 82 de la LUIB per a la inscripció del projecte de reparcel·lació de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries de planejament d'aquest terme municipal, en el Registre de la Propietat.

CINQUÈ.- TRAMETRE documentació aprovada a la CIOTUPHA del Consell Insular d'Eivissa.

SISÈ.- PUBLICAR al Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB) el present acord juntament amb les normes urbanístiques aprovades.”-----------------

SEGON.- RATIFICAR l'aprovació definitiva del Projecte de Reparcel·lació de L'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries de Planejament municipal.

TERCER.- NOTIFICAR el present acord a totes les persones titulars interessades, amb els efectes de l'article 81 de la LUIB.

QUART.- QUE S'EXPEDEIXI CERTIFICAT en els termes de l'art. 82 de la LUIB per a la inscripció del projecte de reparcel·lació de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries de planejament d'aquest terme municipal, en el Registre de la Propietat.

CINQUÈ.- TRAMETRE el present acord i una còpia diligenciada de la documentació aprovada a la CIOTUPHA del Consell Insular d'Eivissa.

SISÈ.- PUBLICAR al Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB) el present acord juntament amb les normes urbanístiques aprovades.“

​​​​​​​El que es publica per general coneixement.

 

(Signat electrònicament: 5 de desembre de 2023)

L'alcalde  Vicente Roig Tur

 

PROJECTE DE REPARCEL∙LACIÓ DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ 5.2 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP, ES PUET

MABEL NAVARRO PICAZO 4146****X ADVOCADA

JOSE TORRES TORRES 4****394-L ARQUITECTE

Memòria

1.1 Promotor i redactor.

Promou la reparcel·lació el Sr. Juan Bufí Arabí, amb DNI número 4142****-N i amb domicili en Ca'n Bufí, Cala Gració, Sant Antoni, a efecte de notificacions en l'Apartat de correus 229 de Sant Antoni (07820).

Els redactors del present expedient de reparcel·lació de l'Àrea d'Actuació 5.2 són l'arquitecte col·legiat José Torres Torres, amb estudi en Ca Toni de'n Rafal, Camí de Devall Es Pou, Sant Agustí, email info@peptorres.studio i l'advocada Mabel Navarro Picazo, amb despatx professional en la C/ Sant Antoni nº11, de Sant Antoni de Portmany.

1.2 Normativa urbanística aplicable.

Per a la redacció d'aquest document s'ha tingut en compte el que estableix la secció 1 del capítol III, títol III de la Llei 12/2017 de 29 de desembre d'urbanisme de les Illes Balears (LUIB), així com el contingut de la seva disposició transitòria primera i de la seva disposició final segona pel que fa a l'aplicació del Reglament de Planejament (RD 2159/1978) i el Reglament de gestió urbanística (RD 3288/1978).

​​​​​​​​​​​​​​1.3 Planejament que motiva la reparcel·lació. Peculiaritats

La reparcel·lació porta causa de les determinacions de la fitxa de l'Àrea d'Actuació 5.2 incorporada a les Normes Subsidiàries.

Característiques de l'A.A. 5.2

Documents                                                                                                                                                             Estudi de Detall. Indicant alineacions, rasants i ordenació de volums. Projecte de parcel·lació Condicions d'ús i volums                                                                                               Segons la tipologia TH Cessió de sòl per a   dotacions                                                                                                                             10% del sòl inicial, segons Normes.

Es completaran els serveis d'aigua, energia elèctrica, en demanar la llicència d'obra i sempre que es tracti de completar infraestructures existents. Les deficiències de pavimentació en el viari d'accés, i/o l'absència de clavegueram es farà per contribucions especials, amb el pagament que correspongui en el moment de sol·licitar la llicència.

L'Estudi de detall de l'AA 5.2 es va aprovar definitivament pel Ple de l'Ajuntament de Sant Josep en sessió celebrada el 29 d'octubre de 2020 i va ser publicat en el BOIB número 197 de data 19 de novembre de 2020.

Aprovat definitivament l'estudi de detall, s'adopta aquest com a instrument d'ordenació de detall que legitima l'actuació, sense perjudici de les determinacions de les normes subsidiàries.

L'Informe Ambiental Estratègic sobre l'Estudi de Detall de l'Àrea d'Actuació 5.2 va ser publicat al BOIB número 116 de data 24 d'agost de 2019 on es recollia la resolució del president de la Comissió de Medi Ambient de les Illes Balears de data 20 de juny de 2019 en la qual es formulava l'Informe Ambiental Estratègic sobre l'Estudi de Detall de l'A.A. 5.2

1.4 Descripció de l'àmbit d'actuació. Peculiaritats.

L'àmbit d'actuació de la reparcel·lació s'ajusta a la delimitació de l'àrea d'actuació que va ser modificada segons l'acord adoptat pel Ple de l'Ajuntament de San José en sessió celebrada el dia 27 de juliol de 2017 i que va ser publicat al BOIB número 141 de data 18 de novembre de 2017.

La modificació establia un nou perímetre de l'Àrea d'Actuació per ajustar la seva vora marítima amb la delimitació de la Zona de Domini Públic, a la partió de Costes efectuat sobre la base de l'O.M. del dia 04 de març de 1999 del Ministeri d'Obres Públiques, Transport i Medi Ambient.

L'àmbit limita per la seva cara Nord i Nord‐oest amb la partió de la Zona Marítim‐Terrestre entre les fites 4 i 12, per la seva cara Sud‐oest amb el carrer de S'Estanyol, per la seva cara Sud amb el carrer És Caló i per l'Est amb la parcel·la de referència cadastral 2948401CD5124N

A l'àmbit de l'Àrea d'actuació es troben construïdes les següents edificacions:

Habitatge unif. aïllat Ref. Cadastral 2948402CD5124N0001IX Sup. 156 m2

Habitatge unif. aïllat Ref. Cadastral 2948403CD5124N0001JX Sup. 159 m2

Els costos derivats de la compleció de la urbanització o l'esmena de les deficiències en la mateixa han de liquidar‐se mitjançant contribucions especials i en el moment de sol·licitar-se la llicència, tal com preveuen les normes subsidiàries.

​​​​​​​​​​​​​​2. Relació de propietaris, naturalesa i quantia dels drets.

2.1 Finques d'aportació

Finca 1

Finca 6361.‐ Inscrita en el Registre de la Propietat d'Eivissa núm. 2, al tom 1516, llibre 359 de Sant Josep, foli 61, inscripció 2a.

Superfície registral: 2.000 m²

Titularitat: Juan Bufí Arabí 52% i Turística Inversiones Es Puet, SL 48%

Finca amb referència cadastral 2948402CD5124N0001IX

Sobre aquesta finca es troba construït un habitatge amb una superfície de 156 m².

El referit habitatge, segons consulta descriptiva i gràfica obtinguda de la seu de cadastre i que s'acompanya al present document, data de 1963 per la qual cosa l'esmentat habitatge, d'acord amb el que es disposa en l'article 52 del Reial decret 1093/97 de 4 de juliol i l'Article 28 Apartat 4 del Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre pel qual s'aprova la Llei del Sòl i Rehabilitació Urbana, ha estat patrimonializat

Finca 2

Finca 6641.‐ Inscrita en el Registre de la Propietat d'Eivissa núm. 2, al tom 1.473, llibre 344 de Sant Josep, foli 26, inscripció 3a.

Superfície registral: 1.500 m² Titularitat: Juan Bufí Arabí 100%

Finca amb referència cadastral 2948402CD5124N0001IX.

Les dues finques que precedeixen constitueixen una única parcel∙la cadastral segons s'ha indicat (2948402CD5124N0001IX), amb una superfície de 3.406 m².

Finca 3

Finca 3173.‐ Inscrita en el Registre de la Propietat d'Eivissa núm. 2, al tom 1.516, llibre 359 de Sant Josep, foli 54, inscripció 9a.

Sobre aquesta finca es troba construït un habitatge amb una superfície de 159 m².

El referit habitatge, segons consulta descriptiva i gràfica obtinguda de la seu de Cadastre i que s'acompanya al present document, data de 1932 per la qual cosa, l'esmentat habitatge, d'acord amb el que es disposa en l'article 52 del Reial decret 1093/97 de 4 de juliol i l'Article 28 Apartat 4 del Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre pel qual s'aprova la Llei del Sòl i Rehabilitació Urbana, ha estat patrimonializat.

Superfície registral: 5.472 m²

Titularitat: Juan Bufí Arabí 52% i Turística Inversiones Es Puet, SL 48%

Finques amb referència cadastral 2948403CD5124N0001JX i part de la 2948404CD5124N0001EX.

La superfície cadastral conjunta és 5.610,56 m².

La superfície total real de totes les finques aportades (1, 2 i 3) és de 9.374,06 m², que constitueix l'àmbit del polígon.

2.2 Drets

D'acord amb els percentatges de propietat abans assenyalats, l'aprofitament resultant correspon en 59,96% a Sr. Juan Bufí Arabí i en un 40,04% a Turística Inversiones Es Puet S.L.

Als anteriors efectes, es fa constar expressament que atès que les parcel·les pertanyen a una comunitat en proindivís, conforme al que es disposa en l'article 157.3 del RGU, la reparcel·lació ha de considerar‐se com de propietari únic sense que, en conseqüència, sigui necessari constituir la corresponent Junta de Compensació ni la redacció i aprovació d'estatuts ni bases d'actuació.

L'Ajuntament rebrà a més la cessió del sòl dotacional, l'espai lliure d'ús públic que es detalla en l'ordenació de l'estudi de detall i la superfície de sòl que es destina a vials, aparcaments i vies per als vianants.

2.3 Proposta d'Adjudicació

Propietari Juan Bufí i Turística Inversiones	Ús Lucratiu	Sup. Adjudicada 3.959,80 m².
	EL(privat)UP 2	2.923,97 m².
Ajuntament	Ús Dotacional ELUP 1 Vials	187,48 m². 1.479,06 m². 823.75 m².

3. Proposta d'adjudicació de les finques resultants.

3.1 Descripció de les parcel·les resultants.

Parcel·la 1.

Parcel·la assenyalada amb el número 1 amb una superfície de 77,56 m² de cabuda que forma part de la Unitat d'Actuació 5.2 de Sant Josep de sa Talaia. Està destinada a Espai Lliure d'Ús Públic.

Afront per la seva cara Nord amb la Delimitació de la Zona Marítima Terrestre entre les fites 10 i 12 i per la resta de les seves cares amb la parcel∙la assenyalada amb el número 5

Parcel·la 2.

Parcel·la assenyalada amb el número 2 amb una superfície de 187,48 m² de cabuda que forma part de la Unitat d'Actuació 5.2 de Sant Josep de sa Talaia. Està destinada a l'ús dotacional.

Afronta per la seva cara Nord i Oest amb la parcel·la número 3 i per la seva cara Sud i Est amb la parcel·la número 5.

Parcel·la 3.

Parcel·la assenyalada amb el número 3 amb una superfície de 6.883,77 m² de cabuda que forma part de la Unitat d'Actuació 5.2 de Sant Josep de sa Talaia. Una part de la mateixa està destinada a Espai Lliure (privat) d'Ús Públic (2.923,97 m²) i la resta (3.959,80 m²) té un aprofitament urbanístic de 5.530,69 m². A l'efecte de materialitzar l'ús públic que s'atribueix, es constituirà una servitud d'ús públic a favor de l'Ajuntament la inscripció registral del qual serà tramitada amb posterioritat. Les facultats que comprengui aquesta servitud es determinaran en l'acord municipal d'aprovació definitiva del present projecte.

Afronta per la seva cara Nord i Oest amb la parcel·la 4, per la seva cara Sud amb la parcel·la 5 i la parcel·la 2.

Parcel·la 4.

Parcel·la assenyalada amb el número 4 amb una superfície de 1.401,50 m² de cabuda que forma part de la Unitat d'Actuació 5.2 de Sant Josep de sa Talaia. Està destinada a Espai Lliure d'Ús Públic.

Afronta per la seva cara Nord i Oest amb la Delimitació de la Zona Marítima Terrestre entre les fites 4 i 9, per la seva cara Est amb la parcel·la de referència cadastral 2948401CD5124N i amb la parcel·la 3 per la resta de les seves bogues.

Parcel·la 5

Franja de terreny amb una superfície total de 823,75 m² de cabuda que forma part de la UA 5.2 de Sant Josep de sa Talaia destinada a voreres, aparcaments i vial per als vianants que discorre al llarg del carrer de S'Estanyol i del carrer És Caló.

3.2 Adjudicació de les parcel·les resultants.

Les parcel·les 1, 2, 4 i 5 se li adjudiquen a l'Ajuntament de Sant Josep.

La parcel·la 3, a conseqüència de la transmissió efectuada pel senyor Juan Bufí Arabí a favor de la seva esposa, na Margarita Ribas Boned, i a la seva filla, na Cristina Bufí Ribas d'una porció indivisa corresponent al 24% de les finques registrals 3.173 i 6.361 i de la posterior aportació d'aquestes de les seves respectives porcions indivises a la mercantil Turística Inversiones Es Puet SL en escriptura atorgada el 30 de desembre de 2020, davant el notari de Sant Antoni de Portmany, Don José Antonio Alba, número 1.398, còpia de la qual s'adjunta al present document, la finca resultant número 3 del projecte de reparcel·lació s'adjudicarà d'acord amb els següents percentatges:

• 59,96% Juan Bufí
• 40,04% Turística Inversiones Es Puet SL

​​​​​​​3.3 Aprofitament urbanístic corresponent a l'Ajuntament de Sant Josep.

La cessió de l'aprofitament que correspon a l'Ajuntament es compensa en metàl·lic i es quantifica en 475.272,00 euros (quatre‐cents setanta‐cinc mil dos‐ cents setanta‐dos euros), segons anàlisis de viabilitat econòmica annex.

MABEL NAVARRO PICAZO ADVOCADA

JOSE TORRES TORRES ARQUITECTE

 

ANEXOS

- Anàlisi de la viabilitat econòmica de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries

- Títols de propietat

- Plànols

ANÀLISIS DE LA VIABILITAT ECONÒMICA DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ 5.2 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES

Anàlisi de la viabilitat econòmica de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries Quantificació del percentatge d'aprofitament corresponent a l'Administració

Gener de 2021

1. Antecedents….3

1.1. Sol·licitant…3

1.2. Objecte de l'informe….. 3

1.3. Redactor de l'informe….3

1.4.  Documentació consultada……3

2.  Determinacions de les Normes Subsidiàries per l'AA 5.2… 4

2.2  Determinacions de la fitxa i quantificació de superfícies,segons les Normes Subsidiàries….. 4

2.2   Determinacions de l'aplicació de les Normes Subsidiàries……4

3. Identificació del tipus d'actuació. Actuació de dotació……4

3.1. Característiques de l'actuació……5

3.2. Actuació de dotació……5

4. Càrregues de l'actuació…..5

4.1.  Referència normativa…5

4.2.  Superfícies i cessions segons estudi de detall en la nova delimitació…..5

5. Determinació de l'aprofitament subjectiu i concreció del percentatgede cessió a l'Ajuntament. Valoració……6

5.1    Aprofitament existent patrimonialitzat…… 6

5.2 Quantificació de l'increment d'aprofitament resultant de les Normes Subsidiàries. Aprofitament subjectiu. Concreció del percentatge de cessió a l'Ajuntament……6

6.  Viabilitat econòmica de l'actuació urbanística……8

7.  Annex de càlcul dels valors de repercussió del sòl……8

7.1  Metodologia per al càlcul del valor de repercussió del sòl….. 8

7.2 Càlcul del valor en venda del producte finalista (habitatge en edifici plurifamiliar en bloc obert). Definició de la promoció més probable, anàlisi del mercat. Obtenció del valor de repercussió……9

7.2.1  Definició de la promoció més probable, anàlisi del mercat….. 9

7.2.2  Càlcul del valor de la construcció……12

7.2.3  Càlcul dels valors de repercussió……12

7.2.4   Mostres adoptades……12

7.3   Càlcul dels valors de repercussió per a l'ús d'habitatge unifamiliar……20

7.3.1.  Anàlisi del mercat……20

7.3.2  Càlcul del valor de la construcció……20

7.3.3  Càlcul dels valors de repercussió…… 21

7.3.4.  Mostres adoptades……21

8.  Annex fotogràfic……28

1. Antecedents

1.1  Sol·licitant

La memòria es redacta a petició de Juan Bufí Arabí, promotor també de l'estudi de detall de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries i propietari dels terrenys.

1.2  Objecte de l'informe

L'objecte de la present memòria és l'anàlisi de la rendibilitat econòmica de l'actuació i la determinació de la plusvàlua que ha de correspondre a l'Ajuntament, de manera que es conservi l'equilibri en l'atribució de l'aprofitament corresponent al propietari del sòl respecte de l'ordenació precedent.

Aquest document es redacta per a incorporar‐se al procediment d'execució de l'actuació, mitjançant la reparcel·lació, que, en aquest cas, plantejarà el propietari únic.

1.3  Redactor de l'informe

L'arquitecte redactor de l'informe és José Torres Torres, col·legiat 12.707/8 en el Col·legi Oficial d'Arquitectes de les Illes Balears.

El redactor de l'informe té suficient coneixement del mercat local i reuneix la capacitació tècnica necessària per a realitzar l'estudi de mercat d'aquesta memòria de manera competent.

1.4   Documentació consultada

- Les Normes Subsidiàries de Sant Josep, aprovades definitivament el 24 d'abril de 1986 (BOIB núm. 182, ext. 31.12.2003).

- La modificació puntual de les Normes Subsidiàries de Sant Josep, aprovada definitivament el 23 de novembre de 2009 (BOIB núm. 174, 28.11.2009).

- La modificació de la delimitació de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries, aprovada definitivament el 27 de juliol de 2017 (BOIB núm. 141, de 18 de novembre de 2017).

- L'Estudi de Detall de l'Àrea d'Actuació 5.2 de les Normes Subsidiàries, aprovat definitivament el 29 d'octubre de 2020 (BOIB núm. 197, de 19 de novembre de 2020).

2.  Determinacions de les Normes Subsidiàries per l'AA 5.2

2.1   Determinacions de la fitxa i quantificació de superfícies, segons les Normes Subsidiàries

La fitxa d'Àrea d'Actuació del AA 5.2 incorporada a les Normes Subsidiàries preveu les determinacions següents:

​​​​​​​

Característiques de l'A.A. 5.2
Documents	Estudi  de  Detall.   Indicant alineacions, rasants i ordenació de volums
Condicions d'ús i volums	Segons la tipologia TH
Cessió de sòl per a dotacions	10% del sòl inicial, segons Normes.
Es completaran els serveis d'aigua, energia elèctrica, en demanar la llicència d'obra i sempre que es tracti de completar infraestructures existents. Les deficiències de pavimentació en el viari d'accés, i/o l'absència de clavegueram es farà per contribucions especials, amb el pagament que correspongui en el moment de sol·licitar la llicència.

Quant a les superfícies de cessió per a dotacions a partir de la superfície total de l'àmbit, la previsió de les Normes Subsidiàries és la següent:

DETERMINACIONS DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES AA 5.2
Superfície aproximada	1,1ha
Tipologia	TH
Lliure ús públic	792m2
Escolar	198m2

2.2  Determinacions de l'aplicació de les Normes Subsidiàries

Aplicant sobre la superfície aproximada de l'àmbit les condicions d'edificabilitat i densitat previstes sobre zona TH, resulten els aprofitaments següents en termes de sostre i del nombre d'habitatges:

DETERMINACIONS DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES AA 5.2, SEGONS TH
Superfície aproximada 1,1 ha Superfície construïda    0,6 m2t/m2s Número d'habitatge      30 habitat/ha	6.600 m2t 33 habitatge

3. Identificació del tipus d'actuació. Actuació de dotació

3.1  Característiques de l'actuació

Aquesta concreta actuació habilita per a l'obtenció en sòl urbà de parcel∙les dotacionals i paral∙lelament atribueix un increment d'aprofitament. No es precisa de la reforma integral de la urbanització. La fitxa no exigeix la redacció d'un projecte d'urbanització per part dels propietaris; la compleció d'alguns serveis es difereix a la sol∙licitud de llicència i la d'uns altres es preveu mitjançant contribucions especials. En qualsevol cas, en la data actual el sòl disposa de tots els serveis urbanístics bàsics de l'article 22 de la Llei 12/2017, de 29 de desembre, de les Illes Balears (d'ara endavant, LUIB).

3.2   Actuació de dotació

A l'efecte de determinar el règim de drets i deures dels propietaris de l'àrea d'actuació es fa necessari definir el tipus d'actuació prevista.

Ens trobem enfront d'una actuació urbanística que es reconduiria al tipus d'actuació de dotació, ja que les seves característiques coincideixen amb les definides en l'article 23.2.c de la LUIB (art. 29.2.c de la Llei 2/2014, de 25 de març, d'ordenació i ús del sòl, de les Illes Balears, LOUS, si ens remuntem a la normativa aplicable al moment en què es va redelimitar l'àmbit).

4. Càrregues de l'actuació

4.1  Referència normativa

A l'efecte de la determinació de les càrregues a tenir en compte en l'actuació ens remetem a l'article 29 de la LUIB, amb les peculiaritats que, per a les actuacions de dotació, preveu l'apartat 3.c.

Aquesta memòria de viabilitat econòmica serveix per a la concreció numèrica de l'increment de l'aprofitament i per a la quantificació del percentatge de cessió de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament.

4.2   Superfícies i cessions segons estudi de detall en la nova delimitació

Sense perjudici d'altres cessions, per a regularitzar alineacions o per a dotació d'aparcaments, les previstes per a espai lliure d'ús públic i escolar (o dotacional) en relació amb la nova superfície de l'àmbit són:

DETERMINACIONS DE L'ESTUDI DE DETALL AA 5.2
Superfície	0,9374 ha
Lliure d'ús públic
Dotacional	1.479,06 m2
Total cessions de dotació	187,48 m2
	1.666,54 m2 (17,78% s. superf.)

Les dades resultants revelen un excés de càrregues quant a les cessions de sòl per a dotacions públiques, en relació al 10% de cessió tipus que les normes subsidiàries preveuen per a la resta d'àrees d'actuació subjectes a aquesta cessió. Això justifica la possibilitat de modular del percentatge de cessió d'aprofitament a l'administració dins dels marges que la LUIB preveu.

5.  Determinació de l'aprofitament subjectiu i concreció del percentatge de cessió a l'Ajuntament. Valoració.

5.1   Aprofitament existent patrimonialitzat

Tractant‐se d'una actuació de dotació ha de calcular‐se l'increment d'aprofitament respecte de les edificabilitats existents ja patrimonialitzades pels seus propietaris.

En l'àmbit de la nova AA 5.2. trobem les següents edificacions a considerar com ja patrimonializades pel propietari:

Habitatge unifamiliar, referència cadastral 2948402CD5124N0001IX, 156 m².

Habitatge unifamiliar, referència cadastral 294803CD5124N0001JX, 159 m².

Per tant, el càlcul de l'increment d'aprofitament es farà a partir d'una edificabilitat patrimonialitzada de 315m2 totals en dos habitatges unifamiliars de poc més de 150 m².

L'anterior sense perjudici que el precedent Pla General de la badia de Sant Antoni atribuís majors aprofitaments, que no es tenen en compte ja que els propietaris no van arribar a patrimonialitzar-los.

5.2  Quantificació de l'increment d'aprofitament resultant de les Normes Subsidiàries. Aprofitament subjectiu. Concreció del percentatge de cessió a l'Ajuntament.

Els estudis del mercat immobiliari de l'entorn i els càlculs annexos a aquesta memòria (apartat 7) llancen els següents valors de repercussió mitjana dels solars urbanitzats destinats als dos usos que considerem en aquesta memòria:

VALORS DE REPERCUSIÓ DE SÒL URBANIZAT PER TIPOLOGIES

Habitatge en edificació plurifamiliar bloc obert (VPBA)                        943 €/m2 Habitatge unifamiliar aïllat (VUA)                                                         1.726 €/m2

En termes d'aprofitament, i fixant per a l'ús d'habitatge en edificació plurifamiliar en bloc obert l'ús majoritari, s'obté el valor de les unitats d'aprofitament per usos:

COEFICIENTS CORRECTORS
VPBA                                                                                 943 €/m2 VUA                                                                                   1.726 €/m2	1 ua m2t 1,83 ua m2t

A partir d'aquí quantifiquem l'increment d'aprofitament en unitats d'aprofitament, així com l'aprofitament subjectiu, concretat en un 85% de l'aprofitament objectiu.

DETERMINACIÓ DE L'APROFITAMENT RESULTANT NNSS
VPBA (atribuït NNSS)                                            6.600 m2t VUA (planejament anterior, patrimonializat)          315 m2		6.600 ua 576 ua
Total increment aprofitament Aprofitament subjectiu	85%	6.024 ua 5.120 ua

En conclusió, el dret a l'aprofitament subjectiu en la present actuació derivat de les Normes Subsidiàries quedaria fixat en 5.120 ua en la qualificació TH, equivalents a 5.120 m2t.

La diferència entre l'aprofitament objectiu i el subjectiu és el que correspondria a l'administració.

En el nostre cas l'aprofitament objectiu de l'actuació s'ha vist reduït com a conseqüència tant de la disminució de la superfície de l'àmbit com de l'increment de cessions. En conseqüència, l'estudi de detall preveu un aprofitament inferior al de les Normes Subsidiàries.

Conservant‐se l'aprofitament subjectiu, la cessió d'aprofitament a l'Ajuntament, quedaria com segueix:

INCREMENT DE APROFITAMENT PER ESTUDI DE DETALL
Aprofitament total (VPBA)                      5.624 m2t VUA (planejament anterior, materialitzat)    315 m2 t Increment d'aprofitament	5.624 ua 576 ua 5.048 ua

 

EXCÉS D'APROFITAMENT ED SOBRE EL SUBJECTIU NNSS
Aprofitament ED                                                   5.624 m2t Aprofitament subjectiu segons NNSS Cessió per excés	5.624 ua 5.120 ua 504 ua
% cessió sobre aprofitament ED                           504 ua % cessió sobre increment aprofitament ED	8,96% 9,98%

La cessió a l'Ajuntament es quantifica en 504ua, la qual cosa equivaldria a 504 m2t. Això suposa un 8,96% de cessió sobre l'increment d'aprofitament que llança l'estudi de detall i un 9,98% de l'aprofitament total.

En termes de sòl es tradueix en una parcel·la que permetés la materialització d'aquests 504 m² de sostre. Amb una edificabilitat de 1,3967 m²/m², la parcel·la a cedir és de 360,85 m², inferior a la parcel·la mínima en TH.

VALORACIÓ ECONÒMICA APROFITAMENTS
Aprofitament objectiu		5.624 ua	943 €/m2t	5.303.432 €
Aprofitament Ajuntament		504 ua	943 €/m2t	475.272 €
Aprofitament subjectiu		5.120 ua	943 €/m2t	4.828.160 €

6.  Viabilitat econòmica de l'actuació urbanística

L'anàlisi de la viabilitat econòmica de l'actuació exigeix deduir en la comparació del valor de repercussió les despeses necessàries. En principi, tals despeses serien essencialment els necessaris perquè el sòl aconseguís la condició de solar, a més de les despeses de demolició. En el nostre cas no estem en el supòsit de la producció sòl urbanitzat, ja que en la situació d'origen el sòl disposa ja de tots els serveis urbanístics bàsics.

En qualsevol cas, les càrregues tant per a completar serveis urbanístics com les despeses de demolició serien en tots dos casos de la mateixa magnitud, per la qual cosa en el càlcul comparatiu s'anul∙len per estar en tots dos costats de l'equació i ésser del mateix ordre.

En el nostre cas, s'ha reconduït la viabilitat econòmica que no existeixi una pèrdua patrimonial en relació amb la situació d'origen a partir de l'equació:

85% de l'increment d'aprofitament en la situació inicial = aprofitament subjectiu en la situació final

Amb la cessió a l'Ajuntament de l'equivalent a 504 m2t quedaria garantit que el valor del sòl en la situació final és almenys igual al valor del sòl en la situació inicial, la qual cosa justifica que l'actuació és viable.

7.  Annex de càlcul dels valors de repercussió del sòl

7.1  Metodologia per al càlcul del valor de repercussió del sòl

Per al càlcul del valor de repercussió del sòl per usos s'adopta el mètode següent

1. Establiment del mètode de valoració adequat per a obtenir el valor del solar.

2.  Anàlisi del mercat, definició de la promoció més probable (en el seu cas), i càlcul del valor en venda segons usos.

3. Estimació dels costos de construcció.

4.  Aplicació de la fórmula.

El mètode adequat per a la valoració d'aquest solar és el residual estàtic, tenint en compte el següent:

-  En l'entorn pròxim i en primera línia de mar no existeixen suficients comparables de sòl en situació finalista. Al no existir un mercat de solars comparables, es descarta el mètode de comparació referit al sòl.

- Descartat el mètode de comparació, d'entre els mètodes residuals, es recorre a l'estàtic enfront del dinàmic. Entenem que la promoció immobiliària més probable que suportarà el solar es desenvoluparia en menys d'un any, ja que el sòl disposa de tots els serveis urbanístics bàsics.

-  Per al càlcul valor en venda del producte immobiliari final (promoció immobiliària) s'ha utilitzat el mètode de comparació amb el mercat del producte acabat.

El valor de repercussió del sòl s'obté a partir de la fórmula:

VRS = Vv / K ‐ Vc

Sent:

VRS = Valor de repercussió del sòl en euros per metre quadrat edificable de l'ús considerat.

Vv = Valor en venda del metre quadrat d'edificació de l'ús considerat del producte immobiliari acabat.

K = Coeficient que pondera la totalitat de les despeses generals, inclosos els de finançament, gestió i promoció, així com el benefici empresarial normal de l'activitat de promoció immobiliària necessària per a la materialització de l'edificabilitat. S'adopta per a aquest coeficient K, el valor de 1,40.

Vc = Valor de la construcció en euros per metre quadrat edificable de l'ús considerat. Serà el resultat de sumar els costos d'execució material de l'obra, les despeses generals i el benefici industrial del constructor, l'import dels tributs que graven la construcció, els honoraris professionals per projectes i direcció de les obres i altres despeses necessàries per a la construcció de l'immoble.

7.2 Càlcul del valor en venda del producte finalista (habitatge en edifici plurifamiliar en bloc obert). Definició de la promoció més probable, anàlisi del mercat. Obtenció del valor de repercussió

7.2.1  Definició de la promoció més probable, anàlisi del mercat

Per a determinar el producte a desenvolupar sobre el terreny apliquem els principis de major i millor ús i de probabilitat.

Els usos característics en zona TH són els turístic‐hotelers, però s'admeten sense limitació els residencials.

A l'entorn de la Badia de Portmany, on es troba l'AA 5.2, i tant en el municipi de Sant Josep de sa Talaia com en el de Sant Antoni de Portmany es troben en execució diverses promocions d'obra nova en parcel·les de grandària mitjana similars en superfície a la qual ara s'analitza en les quals el planejament respectiu admet tant els usos residencials plurifamiliars com els turístics. S'han localitzat promocions d'obra nova en situacions similars, pròximes a la costa, als carrers Retir i Encant de Sant Antoni i en la Carretera de Cala Gració i en Sant Josep al carrer Guipúscoa. S'ha comprovat que, majoritàriament, l'obra nova es destina a l'ús residencial, mentre que la reforma i ampliació s'orienta a l'ús hoteler.

Es considera, per tant, la promoció més probable i conforme al major i millor uso la d'habitatge en edificació plurifamiliar en bloc obert.

Amb 5.624 m2t per a un màxim de 28 habitatges, no trobem amb habitatges de gran superfície (200m2, inclosa la repercussió d'espais comuns) que, tractant‐se d'una primera línia de mar, constituiria un producte d'alta qualitat. Per a tendir a habitatges d'una superfície una mica menor, una part de la planta baixa (en particular en l'enfront del carrer de Cala de Bou) hauria de destinar‐se a locals comercials.

Analitzem solament el valor de repercussió de l'ús habitatge, per considerar‐se el característic més probable.

De manera instrumental per al càlcul del valor en venda d'habitatges en edifici plurifamiliar en bloc obert s'aplica el mètode de comparació. El mètode de comparació condueix a l'obtenció del Valor de mercat del producte que constitueix l'immoble hipotètic valorat. El càlcul es realitza per a l'obtenció del valor de mercat en venda.

Per a l'aplicació del mètode de comparació s'ha realitzat una anàlisi del segment del mercat immobiliari de comparables que, per les seves qualitats i característiques, més s'assemblen al producte valorat. Els comparables seleccionats després de l'anàlisi realitzada i utilitzades en el procés d'homogeneïtzació s'inclouen en l'apartat 7.2.4. del present document.

El segment de mercat analitzat està conformat per habitatges de gran superfície en edifici plurifamiliar en bloc obert, en promocions dotades de piscina i jardins comunitaris.

Cal remarcar que en el mercat existeixen poques promocions d'obra nova de les característiques del segment de mercat analitzat. Si bé existeixen algunes promocions en curs d'obra nova en oferta en l'entorn pròxim són de superfície molt inferior, la qual cosa fa que no es considerin comparables.

Els valors mitjans en venda en les promocions de nova planta se situen en el rang dels 3.200

– 4.000 €/m², sense incloure annexos.

De les mostres de mercat analitzades que apareixen en l'annex a aquest informe, adoptem les més pròximes al producte finalista que hem considerat. Són les que s'inclouen per al procés d'homogeneïtzació de comparables. D'entre les característiques de les mostres comparables s'han triat per a l'homogeneïtzació aquelles que millor expliquen les diferències entre els preus obtinguts. S'ha homogeneïtzat a partir de les variables més significatives sobre qualitats i característiques del producte immobiliari analitzat: qualitats, superfície mitjana, localització i vistes.

 

Codi	Vm	Mitjana Promoció	Qualitat	Superf.	Local.	Vistes	Total	Vv homog.
	€/m2		Coeficients de homogeneïtzació					€/m2
1	3.260
		3.260	10%	‐5%	‐5%	15%	15%	3.749
2	4.023
3	3.886
4	3.826
		3.912	0%	‐5%	0%	0%	‐5%	3.716
5	3.989
6	3.954
		3.972	0%	‐8%	0%	0%	‐8%	3.654
7	3.895
		3.895	0%	‐3%	0%	0%	‐3%	3.778
Valor mig								3.733
Mitjana								3.724

S'adopta la mitjana dels valors calculats. El valor en venda adoptat per a habitatge en edifici plurifamiliar en bloc obert és de 3.724 €/m²

7.2.2    Càlcul del valor de la construcció

L'ús que considerat de la promoció més probable és el d'habitatge de gran superfície en edifici plurifamiliar en bloc obert amb qualitats altes.

Per a conèixer el Valor de la construcció es parteix del Pressupost d'Execució Material (PEM) unitari. Es calcula pel mètode simplificat del pressupost de referència sobre la base dels costos de construcció tipus a les Illes Balears.

El coeficient per a habitatges de més de 175 m² de superfície construïda en bloc aïllat és C= 2,20. Com es tracta de qualitats superiors a l'estàndard, el coeficient de qualitat és Q= 1,20.

El mòdul del mes de desembre de 2020 és 479,37 €/m²

El PEM unitari de la construcció, resulta:

PEM = 479,37 x 2,2 x 1,2 = 1.265,54 €/m²

Conforme a aquest PEM, el valor de la construcció és el que segueix:

Pressupost d'execució material (PEM)	1.265,54 €
Despeses Generals (s PEM)                                                                                  13,00%
Benefici industrial                                                                                                  6,00%
Total Cc	1.505,99 €
Gc Despeses de la construcció
H Honoraris tècnics projecte i direcció d'obra (s PEM)
Honoraris projecte i direcció obra arquitecte (s PEM)                                           6,00%	75,93 €
Honoraris direcció d'obra arquitecte tècnic (s PEM)                                             2,80%	35,44 €
Estudi seguretat i salut i coordinació (s PEM)                                                       1,00%	12,66 €
Enginyeria telecomunicacions (s PEM)                                                                 0,50%	6,33 €
Geotècnia, topografia (s PEM)                                                                              1,00%	12,66 €
S Control tècnic i assegurança decenal
OCT (s PEM)                                                                                                         0,30%	3,80 €
Assegurança decenal (s PEM)                                                                               0,35%	4,43 €
L+T Llicències i taxes construcció
Taxa llicència d'obres (s PEM)                                                                              0,55%	6,96 €
ICIO (s PEM)                                                                                                        3,80%	48,09 €
Llicència 1era ocupació, cèdula habitabilitat(s PEM)                                           0,40%	5,06 €
Total Gc                   16,70%	211,35 €
Vc	1.717,34 €

7.2.3.   Càlcul dels valors de repercussió

Aplicant la fórmula VRS = Vv/1,40 – Vc a partir dels valors Vv i Vc calculats resulta un valor de repercussió de 943 €/m2t

7.2.4     Mostres adoptades

-ANNEX 1

-ANNEX 2

-ANNEX 3

-ANNEX 4

-ANNEX 5

-ANNEX 6

-ANNEX 7

7.3   Càlcul dels valors de repercussió per a l'ús d'habitatge unifamiliar 7.3.1  Anàlisi del mercat

Per a l'obtenció del valor de repercussió cal acudir preferentment al mercat primari. Això no obstant, la producció d'habitatge unifamiliar aïllat es limita gairebé exclusivament en l'entorn pròxim a l'autopromoció. Existeixen en el mercat escasses mostres en obra nova, la qual cosa obliga a prendre mostres amb una certa antiguitat.

El mercat d'habitatge unifamiliar s'orienta a primeres i segones residències, tant per al seu destí en venda com per al seu destí al lloguer, en particular, al lloguer vacacional.

Per a l'aplicació del Mètode de comparació s'ha realitzat una anàlisi del segment del mercat immobiliari de comparables que, per les seves qualitats i característiques, més s'assemblen al producte valorat. Els comparables seleccionats després de l'anàlisi realitzat i utilitzat en el procés d'homogeneïtzació s'inclouen en l'Annex 7.3.4. del present document.

El segment de mercat analitzat està conformat per habitatges unifamiliars en sòl urbà.

Els valors mitjans en venda en entorns similars a l'analitzat se situen en el rang dels 3.500 – 5.000 €/m², sense incloure annexos.

De les mostres de mercat analitzades que apareixen en l'annex a aquest informe, adoptem les més pròximes al producte que hem considerat (habitatge unifamiliar aïllat d'uns 150 m² de superfície construïda). Són les que s'inclouen per al procés d'homogeneïtzació de comparables. D'entre les característiques de les mostres comparables s'han triat per a l'homogeneïtzació aquelles que millor expliquen les diferències entre els preus obtinguts. S'ha homogeneïtzat a partir de les variables més significatives sobre qualitats i característiques del producte immobiliari analitzat: qualitats, superfície mitjana, localització, antiguitat i vistes.

Codi	Vm	Qualitat	Superf.	Local.	Antig.	Vistes	Total	Vv homog.
	€/m2	Coeficients d' homogeneïtzació						€/m2
1	3.501	5%	0%	0%	15%	2%	22%	4.271
2	4.891	‐5%	8%	0%	2%	4%	9%	5.331
3	3.734	‐5%	8%	0%	8%	4%	15%	4.294
4	4.428	‐5%	10%	0%	0%	0%	5%	4.649
5	4.408	0%	5%	0%	8%	3%	16%	5.113
6	4.488	‐5%	7%	0%	6%	8%	16%	5.206
Valor mig								4.881
Mitjana								4.811

S'adopta la mitjana dels valors calculats. El valor en venda adoptat per a habitatge unifamiliar aïllat és de 4.811 €/m².

7.3.2    Càlcul del valor de la construcció

Per a conèixer el Valor de la construcció es parteix del Pressupost d'Execució Material (PEM) unitari. Es calcula pel mètode simplificat del pressupost de referència sobre la base dels costos de construcció tipus a les Illes Balears.

El coeficient per a habitatges unifamiliars de fins a 175 m² de superfície construïda, C= 2,50. Com es tracta de qualitats estàndard, el coeficient de qualitat és Q= 1,00

El mòdul del mes de desembre de 2020 és 479,37 €/m²

El PEM unitari de la construcció, resulta:

PEM = 479,37 x 2,5 x 1,0 = 1.198,44 €/m²

Conforme a aquest PEM, el valor de la construcció és el que segueix:

Pressupost d'execució material (PEM)	1.198,44 €
Despeses Generals (s PEM)                                                                               13,00%
Benefici industrial                                                                                                6,00%
Total Cc	1.426,14 €
Gc Despeses de la construcció
H Honoraris tècnics projecte i direcció d'obra (s PEM)
Honoraris projecte i direcció obra arquitecte (s PEM)                                           9,50%	113,85 €
Honoraris direcció d'obra arquitecte tècnic (s PEM)                                              4,50%	53,93 €
Estudi seguretat i salut i coordinació (s PEM)                                                       2,00%	23,97 €
Enginyeria telecomunicacions (s PEM)                                                                 0,00%	0,00 €
Geotècnia, topografia (s PEM)                                                                               2,00%	23,97 €
S Control tècnic i assegurança decenal
OCT (s PEM)                                                                                                         0,55%	6,59 €
Assegurança decenal (s PEM)                                                                               0,35%	4,19 €
L+T Llicències i taxes construcció
Taxa llicència d'obres (s PEM)                                                                              0,55%	6,59 €
ICIO (s PEM)                                                                                                        3,80%	45,54 €
Llicència 1era ocupació, cèdula habitabilitat(s PEM)                                          0,40%	4,79 €
Total Gc                   23,65%	283,43€
Vc	1.709,57 €

7.3.3.   Càlcul dels valors de repercussió

Aplicant la fórmula VRS = Vv / 1,40 – Vc a partir dels valors Vv i Vc calculats resulta un valor de repercussió de 1.726 €/m2t

7.3.4.   Mostres adoptades

-ANNEX 8

-ANNEX 9

-ANNEX 10

-ANNEX 11

-ANNEX 12

-ANNEX 13

8. Annex fotogràfic

Vistes de les construccions existents

-ANNEX 14 (Fotografies)

José Torres Torres 22 de gener de 2021

TÍTOLS DE PROPIETAT

-ANNEX 15

-ANNEX 16

-ANNEX 17

PLÀNOLS

-ANNEX 18

-ANNEX 19

-ANNEX 20

-ANNEX 21

-ANNEX 22

-ANNEX 23