BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Per la present, i als efectes establerts a l'article 65 de la Llei 12/2017, de 29 de desembre, d'urbanisme de les Illes Balears, es comunica que el Ple de l'Ajuntament de Santa Eulària des Riu, en sessió ordinària celebrada el dia 28 de juliol de 2022, ha aprovat definitivament l'estudi de detall promogut per Paloma Homes SL, per a l'ordenació de volums edificables per a la construcció de cinc habitatges en la parcel·la situada al carrer des Vedrà, núm. 56, urbanització la Joya, Cala Llenya, Sant Carles de Peralta, sent els acords adoptats els següents:

“PRIMER.- Aprovar definitivament l'Estudi de Detall promogut per PALOMA HOMES SL d'ORDENACIÓ DE VOLUMS EDIFICABLES PER A LA CONSTRUCCIÓ DE CINC HABITATGES UNIFAMILIARS sobre dues parcel·les urbanístiques qualificades com a residencial turística unifamiliar RTU-01CL, finca registral 12.861, amb referència cadastral 7296801CD7179N0001WD, situada en c/ des Vedrá nº 56, La Joya, Cala Llenya, parròquia de Sant Carles de Peralta, amb una superfície segons Registre de 7.000 m2 y 7.121 m2 segons projecte, segons documentació tècnica redactada per l'arquitecte Jaime del Yerro San Román, amb RGE202199900018220 de 13.12.2021.

SEGON. Publicar el present acord juntament amb el contingut de l'Estudi de Detall en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, als efectes del seu general coneixement.

TERCER. Notificar el present acord als propietaris i altres interessats directament afectats per l'Estudi de Detall, així com als qui haguessin formulat al·legacions al mateix.

QUART.  Remetre un exemplar diligenciat de l'Estudi de Detall a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears i al Consell Insular d'Eivissa, per a la seva constància i registre.”

Contra el present acord, que posa fi a la via administrativa, podrà interposar-se recurs contenciós-administratiu, davant la Sala del Contenciós-Administratiu de Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears, amb seu a Palma de Mallorca, en el termini de 2 mesos a comptar des de l'endemà de la present publicació, de conformitat amb l'article 46 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol, de la jurisdicció contenciosa administrativa.

 

Santa Eulària des Riu, signat digitalment (31 d'agost de 2022)

L'alcaldessa Mª. Carmen Ferrer Torres

 

ESTUDI DE DETALL I D'ORDENACIÓ DE VOLUMS.

PARCEL·LA SITUADA AL CARRER DES VEDRA 56. CONJUNT RESIDENCIAL “LA JOYA” EN EL NUCLI CALA LLENYA. SANTA EULÀRIA DES RIU

MEMÒRIA

Propietat: PALOMA HOMES SL

Arquitecte: Jaime del Yerro San Román, arquitecte Col·legiat nº 5.696, del Col·legi Oficial d'Arquitectes de Madrid.

ÍNDEX:

MEMÒRIA:

1.- Antecedents

• 1.1.- Propietari-autor del projecte
• 1.2.- Objecte del projecte

2.- Dades de les parcel·les

• 2.1.- Situació, accessos i servituds
• 2.2.- Descripció, forma i dimensions
• 2.3.- Descripció de la solució

3.- Normativa Urbanística

• 3.1.- Planejament vigent. Normativa d'aplicació.
• 3.2.- Definició de paràmetres d'ocupació i edificabilitat.
• 3.3.- Definició de la posició i alçada d'edificació.
• 3.4.- Característiques de l'Ordenació.

ANNEX 1: Nota simple del registre, però de “certificació de domini”.

PLÀNOLS:

• ED-00 PLÀNOL DE SITUACIÓ I EMPLAÇAMENT
• ED-01A PLÀNOL TOPOGRÀFIC
• ED-01B PLÀNOL TOPOGRÀFIC-USOS
• ED-02 PLÀNOL D'ORDENACIÓ
• ED-03 PLÀNOL DE PROPOSTA DE VOLUMETRIA EN PLANTA (ÀREA DE MOVIMENT-USOS- COTES-SUPERFÍCIES)
• ED-04 PLA DE PROPOSTA DE VOLUMETRIA EN ALÇADA

1.- Antecedents

1.1.- Propietari-Autor del projecte

Per encàrrec de la societat PALOMA HOMES SL, amb CIF ***1179** i domicili al carrer Passeig de la Castellana nº* planta *, de Madrid, representada pel senyor Álvaro del Yerro San Román, es redacta el present Estudi de Detall per l'arquitecte Jaime del Yerro San Román, arquitecte col·legiat nº 5.696, del Col·legi Oficial d'Arquitectes de Madrid, per a la parcel·la situada en CR DES VEDRA 56 en el conjunt residencial “la Joya” en el nucli Cala Llenya a Santa Eulària des Riu (Eivissa, Illes Balears)

1.2.- Objecte del projecte

El projecte té per objecte, disposar diversos habitatges en les dues parcel·les qualificades com a RTU-01CL, definint l'ordenació de volums i justificant la implantació en el terreny de manera independent per a cadascuna d'elles.

PRIMER delimitar les condicions d'edificació en la parcel·la esmentada, ordenades urbanísticament segons:

- Les Vigents Normes Subsidiàries del terme municipal de Santa Eulària des Riu, vigents des de 23.11.2011.

- I la seva modificació puntual núm. 6 de les Normes Subsidiàries de Santa Eulària des Riu. Ordenació del nucli de Cala Llenya amb aprovació definitiva en data 22 de desembre de 2017.

SEGON, ordenar volumètricament les edificacions dins de la parcel·la, sense que l'actuació afecti els interessos de les finques confrontants.

2.- Dades de la parcel·la

2.1.- Situació, accessos i servituds.

• PARCEL·LA CADASTRAL 7296801CD7179N0001WD
• CR DES VEDRA 56
• 07850 SANTA EULÀRIA DES RIU (ILLES BALEARS)

Situada en el conjunt residencial “La Joya” en el nucli de Cala Llenya de Santa Eulària des Riu.

Les parcel·les tenen el seu accés a través de la rotonda del fons de sac de la via el carrer des Vedrà que tindrà una morfologia establerta per la modificació de les Normes Subsidiàries vigents del terme municipal de Santa Eulària des Riu.

L'ample de rodadura previ a la rotonda varia segons pla topogràfic entre 5 i 6 m. i té una cota de nivell de 32 m. S.N.M.

Fites:

• Nord: MARIA FERRER I FERRER I ROTONDA D'ACCÉS
• Sud: CAN TONI DEN PERE I ROTONDA D'ACCÉS
• Est: RESTANT FINCA MATRIU I ROTONDA D'ACCÉS
• Oest: CAS GASI

Inscrita en el Registre de la Propietat Nº 3 d'Eivissa, finca nº 12861.

IDUFIR: 07036000180803

 

​​​​​​​2.2.- Descripció, forma i dimensions

La parcel·la és una finca urbana i té forma irregular, procedent de la hisenda titulada “LA JOIA” i compta amb una superfície de 7.121 m2

La descripció a partir d'ara serà com 3 parcel·les independents amb dos tipus d'usos diferenciats:

• parcel·la 1, de 1.870,00 m² té ús residencial turístic unifamiliar (RTU-01CL), a la part est del conjunt.
• parcel·la 2, de 1.351,00 m² té ús residencial turístic unifamiliar (RTU-01CL), a la part sud del conjunt.
• parcel·la 3, de 3.900,00 m² té ús d'equipament esportiu privat (EQ-D), en la part nord-oest del conjunt.

		m2
parcel·la 1	RTU ‐ 01CL	1.870,00
parcel·la 2	RTU ‐ 01CL	1.351,00
parcel·la 3	EQ ‐ D privat	3.900,00
		7.121,00

2.3- Descripció de la solució

A través del present Estudi de Detall es pretén:

Disposar diversos habitatges en les dues parcel·les qualificades com RTU-01CL, definint l'ordenació de volums i justificant la implantació en el terreny de manera independent per a cadascuna d'elles.

Així com ordenar les parcel·les en base a la normativa actual vigent sobre aquestes, complint amb les condicions específiques de parcel·lació i edificació de les Normes Subsidiàries de Santa Eulària des Riu.

Es pretén configurar les parcel·les compatibilitzant els dos usos assignats creant 5 unitats unifamiliars privatives (tres a la parcel·la 1 i dues a la parcel·la dos) i una unitat privativa d'ús esportiu per a ús comú de les 5 unitats unifamiliars a la parcel·la 3.

Tal com s'estableix a l'annex 1 de les NNSS de Santa Eulària des Riu es pretén, mitjançant Estudi de detall previ de volums i justificatiu de la implantació en el terreny, disposar diversos habitatges en una única parcel·la (tres en la parcel·la 1 i dues en la parcel·la dos) complint, a més de l'índex d'intensitat d'ús de 1/600 la totalitat de la resta de paràmetres de la qualificació.

3.- Normativa Urbanística

3.1.- Planejament Vigent. Normativa d'aplicació.

- Sòl Urbà

- Ordenança d'aplicació: Normes Subsidiàries de Santa Eulària des Riu i la Modificació puntual nº 6 de les Normes Subsidiàries de Santa Eulària des Riu. Ordenació del nucli de Cala Llenya.

- En la modificació puntual º 6 de Santa Eulària des Riu, a la seva pàgina 3265, TÍTOL IV, Normes urbanístiques, condicions generals diu:

1 En tot el no específicament definit en aquesta modificació resultarà aplicable el determinat per les Normes urbanístiques de les NNSS de Santa Eulària des Riu, d'ara endavant les NNUU.

2 La tipologia, condicions específiques, règim d'usos i condicions d'estètica i composició aplicables en l'àmbit de la Modificació i en tot el no específicament definit per aquestes seran:

1.  En les qualificacions RTU i RTP, les definides per les NNUU en les Ordenances particulars de la zona Extensiva Residencial Unifamiliar i Plurifamiliar respectivament.
2.  A les qualificacions EQ i IS, les definides per les NNUU en les Ordenances particulars de la zona d'Equipament i de la zona d'Instal·lacions i serveis, respectivament.

- A l'Annex I “NORMES DE ZONIFICACIÓ, PARCEL·LACIÓ, EDIFICACIÓ I ÚS EN SÒL URBÀ” de les Normes Subsidiàries de Santa Eulària des Riu, a zona EXTENSIVA UNIFAMILIAR diu:

S'admet, amb un Estudi de detall previ de volums i justificatiu de la implantació en el terreny, disposar diversos habitatges en una única parcel·la complint, a més de l'índex d'intensitat d'ús d'1/600 la totalitat de la resta de paràmetres de la qualificació.

- Usos Característics són

• Una part de 3.221 m² té ús residencial turístic unifamiliar (RTU-01CL).
• L'altra part restant de 3.900 m2 té ús d'equipament esportiu privat (EQ-D).

- Superfície i dimensions mínimes de la parcel·la per a l'ús residencial turístic unifamiliar (RTU-01CL):

a) Parcel·la mínima: 600 m²

b) Façana/fons mínims: 20 m

- Modificació Puntual nº6 de les NNSS de Santa Eulària des Riu.

  Condicions específiques de Parcel·lació i Edificació:

1 Zona residencial turística unifamiliar RTU

Superfície i dimensions mínimes de la parcel·la:

a. Parcel·la mínima:

• RTU-01CL: 600 m².
• RTU-02CL: 800 m².
• RTU-03CL: L'existent excepte quan tingui més de 3.000 m² de superfície en aquest cas podrà subdividir-se en un màxim de dues parcel·les.

b. Façana/fons mínims: 20 m/20 m

Paràmetres d'edificació:

- La part d'ús residencial turístic unifamiliar (RTU-01CL):

1.  Ocupació màxima: 30%
2.  Edificabilitat màxima: 0,30 m2/m²
3.  Volum màxim per edifici: 1.500 m³
4.  Alçada màxima: 7 m
5.  Alçada total: 9 m
6.  Nombre màxim de plantes: PB+1
7.  Separació mínima a fites amb vial i EL-P: 5 m
8.  Separació mínima a la resta de fites: 3 m.
9.  Separació mínima entre edificis en una mateixa parcel·la: 6 m
10.  Nombre d'aparcaments privats: Segons l'article 5.8.03 de les NNUU
11.  Ocupació màxima planta soterrani: La resultant del compliment de les reculades obligatòries no podent disposar-se sota les zones enjardinades de la parcel·la resultants de l'aplicació de l'article 6.2.05 de les NNUU
12.  Superfície mínima de jardins privats: 40 % Índex d'intensitat d'ús residencial IIUR: RTU-01CL: 1/600

- La part d'ús d'equipament esportiu privat (EQ-D):

• Superfície i dimensions mínimes de la parcel·la, les existents
• Paràmetres d'edificació a la parcel·la EQ-MD: Els resultants de l'aplicació de l'article 6.3.08 de les NNUU

Paràmetres d'aplicació a la parcel·la EQ-E:

a) Ocupació màxima: 15 %

b) Edificabilitat màxima: 0,10 m²/m²

c) Volum màxim per edifici: 1.500 m³

d) Alçada màxima: 8 m

e) Alçada total: 10 m

f) Nombre màxim de plantes: PB+1

g) Separació mínima a fites amb vial i EL-P: 3 m

​​​​​​​h) Separació mínima a la resta de fites: 3 m

i) Separació mínima entre edificis en una mateixa parcel·la: 6 m

j) Nombre d'aparcaments privats: Segons l'article 5.8.03 de les NNUU

L'article 5.8.03 de les NNUU a l'apartat g diu;

Esportiu: Deu per cent (10 %) de la superfície de la parcel·la, tret que es justifiqui la seva disminució en funció dels aparcaments públics circumdants.

Considerem que està justificada la seva disminució en comptar cadascú dels habitatges unifamiliars amb dues places d'aparcament més la possibilitat d'aparcar al carrer.

Índex d'intensitat d'ús residencial IIUR: 1/parcel·la i annexa a l'activitat principal

A la modificació puntual nº 6, pàgina 3266 diu:

Recomanacions i millores d'integració paisatgística:

No resulta d'aplicació en aquest cas l'obligació d'efectuar un estudi d'integració paisatgística de les zones en les quals es redefineixin els volums edificatoris a través d'Estudi de Detall per a minimitzar el seu impacte sobre el paisatge de l'entorn tal com es reconeix en el punt 6.4. de les conclusions del requeriment al qual es respon amb aquest nou Estudi de Detall, l'estudi d'integració paisatgística no és necessari. El requeriment referit al qual es respon és:

• ASSUMPTE: TRÀMIT D'AUDIÈNCIA
• EXP2021/013887; RGE: 202199900011268

4.- Descripció de la Volumetria proposada.

Segons el tipus d'ús:

4.1 ús residencial turístic unifamiliar (RTU-01CL) Parcel·les 1 i 2: es generen 5 unitats d'habitatges aïllats d'ús turístic unifamiliar amb les seves corresponents àrees lliures d'ús privatiu per a cada unitat (tres a la parcel·la 1 i dues a la parcel·la dos ).

Compleixen amb:

a) parcel·la mínima ús residencial turístic unifamiliar: àrea assignada mínima de 600m² per a cada unitat (parcel·la com a tal no és jurídicament parlant). Es disposa per a aquest objectiu de dues parcel·les,

b) la parcel·la 1, de 1.870 m² on es projectaran 3 unitats d'habitatge complint el mínim exigible de 3 x 600 = 1800 m².

c) la parcel·la 2, de 1.351 m² on es projectaran 2 unitats d'habitatge complint el mínim exigible de 2 x 600 = 1200 m².

d) façana mínima de 20m per a cadascuna de les unitats d'ús residencial turístic unifamiliar: Segons normativa cada parcel·la ha de tenir 20 m d'enfront a via pública excepte les que estiguin en fons de sac que poden ser de 14m. La normativa assigna un gual a la via pública per cada front de parcel·la de 20 m o de 14m si és en fons de sac.

En el cas de la proposta es tracta de 2 parcel·les d'ús residencial per a 5 unitats d'habitatge, i no de 5 parcel·les individuals. Per aquesta raó les anomenem unitats i no se li exigeix el compliment de front de parcel·la mínima per a cada unitat. Per aquesta raó a més no tindran dret a gual individual per a cada unitat.

e) En la parcel·la 1 hi haurà dos guals, per la qual cosa 2 unitats d'habitatge comparteixen un dels guals.

f) En la parcel·la 2 hi haurà 2 guals per a dues unitats d'habitatge

g) ocupació ús residencial turístic unifamiliar màxima del 30%: en la proposta l'ocupació de les 5 unitats serà inferior al 30% i es definirà al Projecte Bàsic.

h) alçada màxima ús residencial turístic unifamiliar de 7m: en la proposta l'alçada és de màxim 7 m. i es definirà al Projecte Bàsic.

i) alçada total ús residencial turístic unifamiliar de 9m: en la proposta l'alçada és de màxim 9 m. i es definirà al Projecte Bàsic.

j) nº màxim de plantes ús residencial turístic unifamiliar de PB+1: en la proposta és de PB+1.

k) Separació mínima a fites amb vial i EL-P de 5m: en la proposta compleix

l) Separació mínima a fites de 3 m: en la proposta compleix.

m) Separació mínima entre edificis en una mateixa parcel·la de 6 m: a la proposta compleix

n) Nombre d'aparcaments privats Segons l'article 5.8.03 de les NNUU: a la proposta compleix.

ñ) Ocupació màxima planta soterrani (La resultant del compliment de les reculades obligatòries no podent disposar-se sota les zones enjardinades de la parcel·la resultants de l'aplicació de l'article 6.2.05 de les NNUU): en la proposta compleix.

o) Superfície mínima de jardins privats: 40%: a la proposta compleix.

​​​​​​​Quadre de potencial a desenvolupar segons la Normativa:

		RTU ‐ 01CL
		parcel·la 1 (NORD)	parcel·la 2 (SUD)	total
Sup		1.870,00	1.351,00	3.221,00
Edificabilitat	0,3	561,00	405,30	966,30
Ocupació	30%	561,00	405,30	966,30
Alçada	B+I	II	II	II
	h (m)	9,00	9,00	9,00
àrea lliure	70%	1.309,00	945,70	2.254,70

4.2. ús d'equipament esportiu privat (EQ-D): en una parcel·la de 3.900 m² es crearan unes àrees exteriors d'activitats compatibles amb l'ús assignat per la normativa com ara pista de pàdel, piscina, solàrium, àrees verdes, vestuaris, magatzem. Per assistir a aquestes activitats es generarà un volum per a ús de vestuaris, banys i magatzems i un altre volum d'edifici de club social privatiu.

El desenvolupament d'aquesta parcel·la es concretarà complint els paràmetres urbanístics en el projecte bàsic.

Quadre de potencial a desenvolupar segons la Normativa:

		EQ-D privat
Sup		3.900,00
Edificabilitat	0,1	390,00
Ocupació	15%	585,00
Alçada	B+I	II
	h (m)	10,00
àrea LLIURE	85%	3.315,00

S'annexa al final d'aquest document Nota simple del registre de “certificació de domini” tal com sol·licita l'ajuntament.

 

ANNEX-I

Nota simple del registre però de “certificació de domini”.

PLANOLS

ESTUDI DE DETALL

LLISTA DE PLANOLS:

• ED-00 PLA DE SITUACIÓ I EMPLAÇAMENT
• ED-01 PLA TOPOGRÀFIC
• ED-02 PLA D'ORDENACIÓ
• ED-03 PLA DE PROPOSTA DE VOLUMETRIA EN PLANTA
• ED-04 PLA DE PROPOSTA DE VOLUMETRIA EN ALÇADA

Vegeu annex plànols