BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

El Pleno del Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia, en sesión celebrada el día 1 de febrero de 2024, adoptó, entre otros, el siguiente ACUERDO:

“…/…, es decir por mayoría absoluta del número legal de miembros de la corporación, se ACUERDA:

PRIMERO.- Aprobar definitivamente la modificación del Estudio de Detalle del Área de Actuación 5.25.1 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, el cual fue presentado ante este Ayuntamiento en fecha 16.11.2022 y registro 2022-E-RE-11.1516, por el Sr. Miguel Diaz Batanero, con NIF n.º 2****148-Z, actuando en representación de la entidad METROVACESA, S.A., con CIF n.º A-87471264, con las prescripciones impuestas a los informes que constan al expediente y de los cuales se dará copia junto con la notificación.

SEGUNDO.- Notificar el presente acuerdo a todos los interesados.

TERCERO.- Enviar el presente acuerdo y una copia diligenciada de la documentación aprobada a la CIOTUPHA del Consejo de Ibiza.

CUARTO.- Publicar al BOIB este acuerdo junto con las normas urbanísticas.”

Lo que se publica para general conocimiento.

 

Firmado electrónicamente (4 de abril de 2024)

El alcalde (Vicente Roig Tur)

 

MODIFICACION DEL ESTUDIO DE DETALLE DE LA AREA DE ACTUACION AA.5.25 (1) PORT DES TORRENT SANT JOSEP DE SA TALAIA ( EÏVISSA ) Noviembre de 2022

Promotor : METROVACESA S.A.                                             Equipo Redactor : Ildefons OJAOS SIERRA, ARQ.

INDICE :

1. MEMORIA INFORMATIVA:

1.1 AGENTES:

1.2 AMBITO:

1.3 NATURALEZA DEL AMBITO:

1.4 PLANEAMIENTO URBANISTICO VIGENTE:

 

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA:

2.1 JUSTIFICACION DE LA MODIFICACION:

2.2 PROPUESTA DE ORDENACIÓN:

2.2.1 SUELOS DE CESIÓN.

2.2.2 PARAMETROS DE APLICACIÓN EN EL SUELO PRIVADO:

2.2.3 INFRAESTRUCTURAS

2.3 CONCLUSIONES:

3. DOCUMENTACION GRAFICA:

ANEXO 1: DOCUMENTACION CATASTRAL ACTUAL.

ANEXO 2:

ESTUDIO DE DETALLE DE LA AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 (1) DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITADO EN 1987, INCLUYE MODIFICACION DE LA DELIMITACION DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN AA 25.5 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP.

ANEXO 3:

ESTUDIO DE DETALLE DE LA AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 (1) DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITADO EN 2003, INCLUYE MODIFICACION DE LA DELIMITACION DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN AA 25.5 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP.

ANTECEDENTES:

En el ámbito del AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 se han tramitado por parte del Ayuntamiento de SANT JOSEP DE SA TALAYA dos documentos urbanísticos:

1. ESTUDIO DE DETALLE DEL AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 (1) DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP DE SA TALAYA TRAMITADO EN 1987, INCLUYE MODIFICACION DE LA DELIMITACION DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN AA 25.5 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP. (ANEXO 2)

En fecha 6 de Noviembre de 1987 se presenta el Estudio de Detalle Port des Torrent (Punta Xinxó), por parte de José Costa Ribas. Número de Registro 2319.

En fecha 23 de Noviembre de 1987 el Aparejador Municipal informa desfavorablemente por exceso de edificabilidad e por incumplir con el ancho mínimo de vial que indican las NN.SS. del Planeamiento.

En fecha 19 de Enero de 1988 el Aparejador Municipal informa favorablemente.

En fecha 23 de Enero de 1988 se acuerda en el Pleno del Ayuntamiento la Aprobación Inicial del Estudio de Detalle del Área de Actuación 5.25 Port des Torrent y se publica en BOCAIB Núm.38 del 29 de Marzo de 1988.

En fecha 10 de Noviembre de 1989 se acuerda en el Pleno del Ayuntamiento la Aprobación Definitiva del Estudio de Detalle del Área de Actuación 5.25 Port des Torrent y se publica en BOCAIB Núm.145 del 23 de Noviembre de 1989.

2. ESTUDIO DE DETALLE DEL AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 (1) DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP DE SA TALAYA TRAMITADO EN 2003, INCLUYE MODIFICACION DE LA DELIMITACION DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN AA 25.5 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP. (ANEXO 3)

En fecha 13 de Junio de 2003 se presenta la Modificación de La Delimitación de la Unidad De Actuación A.A.5.25 de las Normas Subsidiarias de Sant Josep, y la Modificación Del Estudio De Detalle de la Área de Actuación A.A.5.25 (1) de las Normas Subsidiarias de Sant Josep De Sa Talaya Tramitado En 1987, por parte de José Costa Ribas. Número de Registro 4407.

En fecha 22 de Julio de 2.005 se acuerda en el Pleno del Ayuntamiento la Aprobación Inicial de la Modificación de la Delimitación de la Área de Actuación 5.25 y el Estudio de Detalle del Área y se publica en BOIB Núm.115 el 4 de Agosto de 2005.

En fecha 7 de Abril de 2.006 se acuerda en el Pleno del Ayuntamiento la Aprobación Definitiva la Modificación de la Delimitación de la Área de Actuación 5.25 y el Estudio de Detalle del Área. y se publica en BOIB Núm.58 del 22 de Abril de 2006.

MODIFICACION DEL ESTUDIO DE DETALLE DEL AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 (1) DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP DE SA TALAYA.

1. MEMORIA INFORMATIVA:

1.1 AGENTES:

El promotor del presente documento es la sociedad METROVACESA, SA con domicilio a efecto de notificaciones en Madrid (28050) Quintanavides nº 13.

El área de actuación A.A.5.25.1 está formada por las fincas:

a) Registral 32240 de sup. 12.684 m2, catastral 0345906CD5104N0001WF de sup. 11.809 m2 según reciente medición 12.165,24 m2.

Propiedad de Metrovacesa, S.A.

Registral 3362-2 de sup. 5.651,49 m2, catastral 0143601CD5104S0001BX de sup. 4.365m2 según reciente medición 4.627,36 m2.

Propiedad de Parque Acuático Bahía Playa S.L.

b) Terrenos ocupados por viales preexistentes, superficie 1.058,14 m2.

1.2 AMBITO:

El ámbito de la presente modificación se enmarca en la zona Noroeste del núcleo de Port des Torrent , área de actuación A.A.5.25.1 del Termino Municipal de Sant Josep de Sa Talaya.

Sus limites son: Sureste Con parcela edificada, Suroeste con Calle Valencia, Noroeste Con Parcela Parcialmente Edificada, Y Noreste Con Parcelas Sin Edificar.

La Topografía del terreno es de una pendiente mas o menos regular de Sureste hacia Noreste con una diferencia de cota de 4 m.

La presente Modificación del Estudio de Detalle del Área de Actuación A.A.5.25.1 se redacta para concretar y localizar los suelos de cesión de conformidad con lo establecido en el art. 4.7 de las NN.UU. de las NN.SS., así como definir la ordenación Volumétrica del Área, partiendo de los documentos iniciales tramitados con anterioridad.

1.3 NATURALEZA DEL AMBITO:

El área objeto del presente Estudio de Detalle corresponde al A.A. 5.25.(1), dentro del Área

5.25 de las NN.SS., incluida en la Unidad Integrada núm. 5. de las áreas de actuación en suelo urbano previstas en las Normas Subsidiarias de Sant Josep (Ibiza).

Su topografía conforma una pendiente prácticamente constante, que desciende hacia la zona Noroeste del ámbito, zona mas cercana al mar y zona que limita con el ámbito A.A.5.25.(2). Por el lado Suroeste del ámbito limita con Calle Valencia, totalmente urbanizada. Por el Noreste parte con Parcela Sin Edificar y parte con vial no urbanizado. Y por el lado Sureste con parcela edificada.

La superficie inicial del Área de Actuación es de 17.785,49 m2. Según el E.D. del A.A.5.25. de 2.006, y de 17.850,74 m2, según medición actual (PLANO 01).

Este suelo abarca parte de la Calle Valencia y parte de la Avenida de Sant Agustín que disponen de las infraestructuras de:

- Viales Pavimentados y Aceras.

- Red de abastecimiento de agua.

- Red de saneamiento.

- Red de alumbrado público.

Quedando dentro del ámbito parte de un vial por urbanizar. El presente estudio de detalle integra y conecta su trazado con las infraestructuras señaladas.

1.4 PLANEAMIENTO URBANISTICO VIGENTE:

- El ámbito del planeamiento es el definido por el artículo 4.7 Unidades de Actuación en suelo urbano, como Área de Actuación 5.25. de las Normas Subsidiarias de Planeamiento, aprobadas definitivamente el 22 de abril de 1986, y publicadas en el BOIB núm. 182 ext. de 31 de diciembre de 2003.

- Estudio de Detalle de parte del área de actuación aprobado definitivamente el 10 de noviembre de 1989 y publicado en el BOCAIB núm. 145 de 3 de noviembre de 1989. (ANEXO 2)

- Estudio de Detalle de “MODIFICACION DE LA DELIMITACIÓN DEL AREA DE ACTUACION A.A. 5.25 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP (IBIZA)”, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaya en fecha 30 de marzo de 2006 y publicado el BOCAIB núm. 58 de 22 de abril de 2006. (ANEXO 3)

(IMAGEN 1)

En cuanto a los parámetros urbanísticos de la zona, son de aplicación los definidos en el apartado 4.2, Ordenanza 2 –Residencial unifamiliar o colectiva (UAA.3), que se define como Aldeas turísticas, apartamentos turísticos, hileras de vivienda unifamiliar, vivienda aislada.

Tipología.                                                                                                                 UAA3

Edificabilidad máxima sobre zona.                                                                 0,30 m2/m2

Aparcamientos en superficie.                                                50% del n. de viv. resultante

Densidad máxima sobre zona.                                                                           15 viv/Ha

Número máximo de plantas.                                                                              III alturas

Altura máxima a cornisa.                                                                                          10 m

Parcela mínima.                                                                                                     500 m2

Usos permitidos.                                        Hotelero, vivienda, comercio, oficinas, garaje

Aplicación de los parámetros al Área de Actuación según E.D.1.987:

Suelo bruto:                                                                                                    17.785,49m2.

Número máximo de viviendas (15 viv/ha):                                                            27 Viv.

Cesión para dotaciones (10%):                                                                       1.611,94 m2.

Aparcamientos en superficie (50% s/.27):                                                              14 Ud.

Edificabilidad total ( 0.3 m2/m2)                                                                  5.838,56 m2.

(IMAGEN 2)

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA:

2.1 JUSTIFICACION DE LA MODIFICACION:

La finalidad de la Modificación del Estudio De Detalle de La Área De Actuación A.A.5.25 (1) es determinar y localizar los suelos de cesión de conformidad con lo establecido en el art. 4.7 de las NN.UU. de las NN.SS, , así como indicar alineaciones, rasantes y ordenación de volúmenes, dado que los documentos tramitados con anterioridad y su posterior desarrollo han sido insuficientes y poco aclaratorios para definir dichos parámetros.

En relación a suelos de cesión el presente estudio de detalle se limita a concretar su ubicación, tomando como base los siguientes parámetros:

Situación de fincas en E. D. AREA DE ACTUACION A.A.5.25.1 de 30/3/2006

Superficies:

Solar 1                                                     12.114,00 m2

Solar 2                                                      4.005,49 m2

Terrenos ocupados por vial                      1.666,00 m2

Total                                                       17.785,49 m2

Cesiones dotaciones Mínimas Exigidas en E. D. AREA DE ACTUACION A.A.5.25.1 de 30/3/2006:

2% equipamientos sobre suelo inicial          322,38 m2

8% espacios libres sobre suelo inicial      1.289,56 m2

Total                                                           1.611,94m2

Situación de fincas aportadas en E. D. AREA DE ACTUACION A.A.5.25.1. Topografía Actual. (Plano 02):

Solar 1                                                      12.165,24 m2 (72,40% del total)

Solar 2                                                       4.627,36 m2 (27,60% del total)

Total                                                          16.797,76 m2 (100%)

Cesión mínimas dotaciones sobre la superficie del Área de Actuación de 17.850,74 m2:

2% equipamientos sobre suelo inicial          357,01 m2

8% espacios libres sobre suelo inicial       1.428,06 m2

Total                                                           1.785,07 m2

Parcelas resultantes:

Parcela 1                                                  10.610,86 m2

Parcela 2                                                    4.044,96 m2

En relación con la cesión y urbanización de los viales, consta informe emitido por el Arquitecto Municipal de fecha 17 de octubre de 2006 del que se desprende que los 1.212,49 m2 cuya desafección catastral solicita, han sido ocupados por el Ayuntamiento y forman parte, en el día de hoy, de la calle Valencia.

Por otra parte falta la cesión y urbanización de parte del vial situado en el límite Sureste de la área de actuación, vial contemplado en las NN.SS

Los suelos dotacionales destinados a cesión urbanística obligatoria y gratuita de conformidad con el art. 4.7 de las Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias de San José de sa Talaya se concretan en los planos de ordenación números 02 y 03 de la presente Modificación del Estudio de Detalle, que cuentan con una superficie total de 1.785,07 m2., a los que se les tiene que incluir 351,71 m2 correspondientes a la zona de aparcamientos existentes, de uso público, situados en la Parcela 1 en el frente de la calle Valencia, por tanto una cesión total de 2.136,78 m2, superior al mínimo establecido.

2.2 PROPUESTA DE ORDENACION:

La Área de actuación esta atravesada por la Avenida de San Agustín, totalmente urbanizada, dividiendo el ámbito en dos solares el Solar 1, con una superficie real de 12.165,24 m2 que dispone en su lado Noroeste de un vial para tráfico rodado, totalmente urbanizado, Calle Valencia. Y el segundo, Solar 2, con una superficie real de 4.627,36 m2 que tiene una afectación de vial no urbanizado en su lado Sureste. (Plano 02).

La ordenación propuesta consiste en completar la urbanización de la calle ubicada en el límite del solar 2, como se contempla en el Estudio de Detalle inicial (año 1987). Se concretan todas las superficies de cesiones iniciales del ámbito del A.A.5.25 (1).

2.2.1 SUELOS DE CESION.

Las Normas establecen la cesión, libre de cargas, del 10% de la superficie total de la Área.

En todos los Estudios de Detalle se aplicaran las condiciones de edificabilidad sobre zona, cediéndose libre de cargas el 10% del suelo bruto para los fines concretados anteriormente, correspondiendo el 8% a Espacios libres de uso público (ELUP) y el 2% a uso dotacional. (Plano 03):

Mínimo NNSS 10%:                                                  1.785,07 m2

Superficie en la Mod.E.D.:                                        1.785,07 m2

Superficie aparcamientos públicos en calle Valencia  351,71 m2

2.2.2 PARAMETROS DE APLICACION EN EL SUELO PRIVADO:

Tipología                                                                                                                  UAA3

Edif. 0.30m2/m2 Según E.D. 1988, Edif. Total:                                              5.355,22 m2

Distribución edificabilidad resultante dentro del ámbito según fincas aportadas:

Solar 1, edif. (72,40% del total):                                                                     3.877,18 m2

Solar 2, edif. (27,60% del total):                                                                     1.478,04 m2

Densidad Núm. Máximo de vivienda Según E.D. 1988 15 viv/Ha                 27 viviendas

Distribución Núm. De viviendas resultantes dentro del ámbito según fincas aportadas:

Solar 1, (72,40% del total):                                                                                       20 viv.

Solar 2, (27,60% del total):                                                                                         7 viv.

Altura máxima:                                                                                                     10,00 m

Altura a cornisa:                                                                                                 III alturas

Parcela mínima:                                                                                                     500 m2.

Alineaciones:

La edificaciones serán aisladas, ubicadas en el interior del perímetro definido por las líneas de retranqueo mínimo señaladas en la documentación gráfica, y delimitado por un gálibo superficial que permite una definición de la ocupación del solar posterior a la Modificación del Estudio de Detalle dentro de los proyectos edificatorios.

Rasantes:

Serán las existentes y que vienen definidas por la Avenida Sant Agustí, Calle Valencia y vial anexo a el Solar 2 y que se detallan en el plano topográfico que se adjunta.

Volúmenes:

Los volúmenes de las edificaciones que se proyectan se ajustan a lo establecido en las vigentes NNSS .

En el Solar 1 se ubican dos edificaciones cuyos volúmenes quedan definidos en el plano 05 “ordenación parcela. Geometría”, los parámetros son:

Edificabilidad máxima:                                                            3.877,18 m2

Ocupación máxima:                                                                 2.122,17 m2

Área de Gálibo de Ocupación:                                                2.132,00 m2

Altura Máxima.                                                                               PB + 2

Usos:                                                                       Residencial y Terciario

En el Solar 2 se ubica un edificio cuyos volúmenes quedan definidos en el plano 05 “ordenación parcela. Geometría”, los parámetros son:

Edificabilidad máxima:                                                         1.478,04 m2

Ocupación máxima:                                                                808,99 m2

Área de Gálibo de Ocupación:                                             1.389,33 m2

Altura Máxima.                                                                               PB + 

Usos:                                                                    Residencial y Terciario

Ordenanza de aplicación: Ordenanza 2 Residencial unifamiliar o colectiva

Definición: Aldeas turísticas, apartamentos turísticos; hileras de vivienda unifamiliar, vivienda aislada.

Usos permitidos además del principal de la definición:

Vivienda en categorías 1ª y 2a.

Garaje en categorías 1a y 2a en situación 1a y 2a (se exige una plaza de garaje por vivienda ó 100 m2 construidos)

Comercio, almacenes y oficinas. Situación 1a, 2a, y 3a. Los almacenes formando parte de la propia actividad

Industria y talleres. Categoría 1a, Situación 2a

Uso público y semi-público. Categorías 2a, 3a, 4a, 5a, 6a, 7a y 8a en situación 2a. Todos estos usos permitidos cuando se trate de iniciativas privadas correspondientes a comercios, almacenes, de relación sanitario y espectáculos (excepto salas de proyección) tendrán la limitación de 300 m2. Construidos y ubicación únicamente en planta baja.

Condiciones Estéticas: Las definidas como generales en las NNSS.

RETRANQUEOS

La separación mínima a linderos y fachada son las siguientes:

Separación a linderos            5,00 m.

Separación a fachada            3,00 m.

2.2.4.: INFRAESTRUCTURAS

No es necesaria la previsión de infraestructuras dado que este suelo tiene: Calles para tráfico rodado, Saneamiento, Abastecimiento de agua y Energía eléctrica.

2.3 CONCLUSIONES:

El Estudio de Detalle se redacta en cumplimiento de las Normas Subsidiarias de Sant Josep de Sa Talaia y de la ley de urbanismo de les Illes Balears.

En él, se contempla el establecimiento de las alineaciones y rasantes de la red viaria, así como la definición y ubicación de los espacios de cesión. Se incluye ordenación de volúmenes, en las parcelas resultantes.

En síntesis, viene a completar la ordenación de la Unidad de Actuación 5.25.1

Las determinaciones del presente Estudio de Detalle, no vulneran ninguno de los parámetros y condiciones de las NN.SS.

En particular:

Se reservan las cesiones para dotaciones que superan el mínimo requerido del 10% del suelo bruto inicial.

No se modifica la tipología de edificación señalada por las NN.SS.

No se modifica el uso previsto en las NN.SS..

No existe aumento de volumen edificable, alturas o densidad.

Por todo lo cual, se considera debidamente justificada la redacción de la Modificación del Estudio de Detalle, así como su ajuste a las determinaciones marcadas por la Ley 12/2017. de 29 de Diciembre, de urbanismo de las llles Balears.

I. Ojaos, Arquitecto.

Sant Josep Sa Talaia, Noviembre de 2022

3. DOCUMENTACION GRAFICA:

01. SITUACION - EMPLAZAMIENTO

02. TOPOGRAFICO ACTUAL – AMBITO E.D.

03. AMBITO E.D. – ORDENACION - CESIONES

04. ORDENACION AMBITO

05. ORDENACION AMBITO – GEOMETRIA

06. TOPOGRAFICO ACTUAL – INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES

(ANEXOS 1 – 2 – 3 – 4 – 5 – 6)

ANEXO 1 :     DOCUMENTACION CATASTRAL ACTUAL

(ANEXO 7)

ANEXO 2 :

ESTUDIO DE DETALLE DE LA AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 (1) DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SAN JOSE DE SA TALAYA TRAMITADO EN 1987, INCLUYE MODIFICACION DE LA DELIMITACION DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN AA 5.25 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSE.

(ANEXO 8)

ANEXO 3 :

ESTUDIO DE DETALLE DE LA AREA DE ACTUACIÓN A.A.5.25 (1) DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SAN JOSE DE SA TALAYA TRAMITADO EN 2003, INCLUYE MODIFICACION DE LA DELIMITACION DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN AA 5.25 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSE.

(ANEXO 9)