BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Visto que la Junta de Gobierno Local, en sesión celebrada el día 6 de octubre de 2023, adoptó, entre otros, el siguiente ACUERDO:

“PRIMERO.- APROBAR DEFINITIVAMENTE EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN DEL ÁREA DE ACTUACIÓN 5.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL presentado por el Sr. José Torres Torres, con NIF n.º 4****394-L, en representación del Sr. JUAN BUFÍ ARABÍ, con NIF n.º 4142****-N, redactado por el arquitecto José Torres Torres y la abogada Mabel Navarro Picazo, de fecha 23.06.22 (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022), con la valoración validada por los Servicios Técnicos Municipales, relativa a la monetarización del aprovechamiento que corresponde en el Ayuntamiento presentado en fecha 26.08.2022 y NRE 2022-E-RE-8523, con las prescripciones impuestas a los informes que constan al expediente y de los cuales se dará copia junto con la notificación.

SEGUNDO.- NOTIFICAR el presente acuerdo a todas las personas titulares interesadas, con los efectos del artículo 81 de la LUIB.

TERCERO.- QUE SE EXPIDA CERTIFICADO en los términos del arte. 82 de la LUIB para la inscripción del proyecto de reparcelación del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias de planeamiento de este término municipal, en el Registro de la Propiedad.

QUART.- ENVIAR el presente acuerdo y una copia diligenciada de la documentación aprobada a la CIOTUPHA del Consejo Insular de Ibiza.

QUINTO.- PUBLICAR al Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) lo presente acuerdo junto con las normas urbanísticas aprobadas.”

Y visto así mismo que la Junta de Gobierno Local, en sesión celebrada el día 10 de noviembre de 2023, adoptó, entre otros, el siguiente ACUERDO:

“PRIMERO: SUBSANAR el acuerdo de la Junta de Gobierno Local en sesión celebrada el 06.10.2023, de aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación del AA 5.2 (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022, expediente 3794/2021), en el único sentido de añadir específicamente acuerdo al respecto de la parte de la finca resultante n.º 3,destinada a uso público, y a los efectos de materializar este uso público que se atribuye, de acuerdo con la planimetría del proyecto de reparcelación aprobado definitivamente; se constituye una servidumbre de uso público a favor del Ayuntamiento, que se tendrá que inscribir registralmente, para lo cual se emitirá Certificación por parte del Ayuntamiento:

Allí donde dice:

“PRIMERO.- APROBAR DEFINITIVAMENTE EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN DEL ÁREA DE ACTUACIÓN 5.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL presentado por el Sr. José Torres Torres, con NIF n.º 4****394-L, en representación del Sr. JUAN BUFÍ ARABÍ, con NIF n.º 4142****-N, redactado por el arquitecto José Torres Torres y la abogada Mabel Navarro Picazo, de fecha 23.06.22 (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022), con la valoración validada por los Servicios Técnicos Municipales, relativa a la monetarización del aprovechamiento que corresponde en el Ayuntamiento presentado en fecha 26.08.2022 y NRE 2022-E-RE-8523, con las prescripciones impuestas a los informes que constan al expediente y de los cuales se dará copia junto con la notificación.

SEGUNDO.- NOTIFICAR el presente acuerdo a todas las personas titulares interesadas, con los efectos del artículo 81 de la LUIB.

TERCERO.- QUE SE EXPIDA CERTIFICADO en los términos del arte. 82 de la LUIB para la inscripción del proyecto de reparcelación del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias de planeamiento de este término municipal, en el Registro de la Propiedad.

CUARTO.- ENVIAR el presente acuerdo y una copia diligenciada de la documentación aprobada a la CIOTUPHA del Consejo Insular de Ibiza.

QUINTO.- PUBLICAR en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) lo presente acuerdo junto con las normas urbanísticas aprobadas.”-----------------

Tiene que decir:

PRIMERO.- APROBAR DEFINITIVAMENTE EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN DEL ÁREA DE ACTUACIÓN 5.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL el acuerdo de la Junta de Gobierno Local en sesión presentado por el Sr. José Torres Torres, con NIF n.º 4****394-L, en representación del Sr. JUAN BUFÍ ARABÍ, con NIF n.º 4142****-N, redactado por el arquitecto José Torres Torres y la abogada Mabel Navarro Picazo, de fecha 23.06.22 (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022), con la valoración validada por los Servicios Técnicos Municipales, relativa a la monetarització del aprovechamiento que corresponde en el Ayuntamiento presentado en fecha 26.08.2022 y NRE 2022-E-RE-8523, con las prescripciones impuestas a los informes que constan al expediente y de los cuales se dará copia junto con la notificación.

SEGUNDO.- CONSTITUIR servidumbre de uso público a favor del Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia, que se tendrá que inscribir al Registro de la Propiedad, de la parte de la finca resultante n.º 3, destinada a uso público, de acuerdo con la planimetría del proyecto de reparcelación aprobado definitivamente (NRE 2022-E-RE-6573 de 23/06/2022); para lo cual se emitirá Certificación por parte del Ayuntamiento.

TERCERO.- NOTIFICAR el presente acuerdo a todas las personas titulares interesadas, con los efectos del artículo 81 de la LUIB.

CUARTO.- QUE SE EXPIDA CERTIFICADO en los términos del arts. 82 de la LUIB para la inscripción del proyecto de reparcelación del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias de planeamiento de este término municipal, en el Registro de la Propiedad.

QUINTO.- ENVIAR documentación aprobada a la CIOTUPHA del Consejo Insular de Ibiza.

SEXTO.- PUBLICAR en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) lo presente acuerdo junto con las normas urbanísticas aprobadas.”-----------------

SEGUNDO.- RATIFICAR la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal.

TERCERO.- NOTIFICAR el presente acuerdo a todas las personas titulares interesadas, con los efectos del artículo 81 de la LUIB.

CUART.- QUE SE EXPIDA CERTIFICADO en los términos del arts. 82 de la LUIB para la inscripción del proyecto de reparcelación del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias de planeamiento de este término municipal, en el Registro de la Propiedad.

QUINTO.- ENVIAR el presente acuerdo y una copia diligenciada de la documentación aprobada a la CIOTUPHA del Consejo Insular de Ibiza.

SEXTO.- PUBLICAR en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) lo presente acuerdo junto con las normas urbanísticas aprobadas.“

Lo que se publica para general conocimiento.

 

(Firmado electrónicament: 5 de diciembre de 2023)

El alcalde Vicente Roig Tur

 

PROYECTO DE REPARCELACION DEL ÁREA DE ACTUACION 5.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE SANT JOSEP, ES PUET

MABEL NAVARRO PICAZO

4146****X  ABOGADA

JOSE TORRES TORRES

4****394-L ARQUITECTO

1. Memoria

1.1  Promotor y redactor.

Promueve la reparcelación D. Juan Bufí Arabí, con DNI número 4142****-N y con domicilio en Can Bufí, Cala Gració, Sant Antoni, a efecto de notificaciones en el Apartado de correos 229 de Sant Antoni (07820).

Los redactores del presente expediente de reparcelación del Área de Actuación

5.2 es el arquitecto colegiado José Torres Torres, con estudio en Can Toni de'n Rafal, Cami de devall es pou, Sant Agustí, email info@peptorres.studio y la abogada Mabel Navarro Picazo, con despacho profesional en la C/ Sant Antoni nº11, de Sant Antoni de Portmany.

1.2   Normativa urbanística aplicable.

Para la redacción de este documento se ha tenido en cuenta lo que establece la sección 1 del capítulo III, título III de la Ley 12/2017 de 29 de diciembre de urbanismo de las Illes Baleares (LUIB), así como el contenido de su disposición transitoria primera y de su disposición final segunda en lo que se refiere a la aplicación del Reglamento de Planeamiento (R.D. 2159/1978) y el Reglamento de gestión urbanística (R.D. 3288/1978).

1.3   Planeamiento que motiva la reparcelación. Peculiaridades

La reparcelación trae causa de las determinaciones de la ficha del Área de Actuación 5.2 incorporada a las Normas Subsidiarias.

Características del A.A. 5.2
Documentos	Estudio de Detalle. Indicando alineaciones, rasantes y ordenación de volúmenes. Proyecto de parcelación
Condiciones de uso y volúmenes	Según la tipología TH
Cesión de suelo para dotaciones	10% del suelo inicial, según Normas.
Se completarán los servicios de agua, energía eléctrica, al pedir la licencia de obra y siempre que se trate de completar infraestructuras existentes. Las deficiencias de pavimentación en el viario de acceso, y/o la ausencia de alcantarillado se hará por contribuciones especiales, con el pago que corresponda en el momento de solicitar la Licencia.

El Estudio de detalle del AA 5.2 se aprobó definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de San José en sesión celebrada el 29 de octubre de 2020 y fue publicado en el BOIB número 197 de fecha 19 de noviembre de 2020.

Aprobado definitivamente el estudio de detalle, se adopta éste como instrumento de ordenación de detalle que legitima la actuación, sin perjuicio de las determinaciones de las normas subsidiarias.

El Informe Ambiental Estratégico sobre el Estudio de Detalle del Área de Actuación 5.2 fue publicado en el BOIB número 116 de fecha 24 de agosto de 2019 en donde se recogía la resolución del presidente de la Comisión de Medio Ambiente de las Islas Baleares de fecha 20 de junio de 2019 en la cual se formulaba el Informe Ambiental Estratégico sobre el Estudio de Detalle del A.A. 5.2

1.4  Descripción del ámbito de actuación. Peculiaridades.

El ámbito de actuación de la reparcelación se ajusta a la delimitación del área de actuación que fue modificada según el acuerdo adoptado por el Pleno del Ayuntamiento de San José en sesión celebrada el día 27 de julio de 2017 y que fue publicado en el BOIB número 141 de fecha 18 de noviembre de 2017.

La modificación establecía un nuevo perímetro del Área de Actuación al ajustarse su borde marítimo con la delimitación de la Zona de Dominio Público, al deslinde de Costas efectuado en base a la O.M. del día 04 de marzo de 1999 del Ministerio de Obras Públicas, Transporte y Medio Ambiente.

El ámbito limita por su cara Norte y Noroeste con la Deslinde de la Zona Marítimo‐Terrestre entre los hitos 4 y 12, por su cara Suroeste por el Carrer de S'estanyol, por su cara Sur con la calle Es Caló y por el Este con la parcela de referencia catastral 2948401CD5124N

En el ámbito del Área de actuación se encuentran construidas las siguientes edificaciones:

Vivienda unif. aislada.               Ref. Catastral  2948402CD5124N0001IX   Sup. 156 m2.

Vivienda unif. Aislada.              Ref. Catastral  2948403CD5124N0001JX  Sup. 159 m2.

Los costes derivados de la compleción de la urbanización o la subsanación de las deficiencias en la misma deben liquidarse mediante contribuciones especiales y en el momento de solicitarse la licencia, tal y como prevén las normas subsidiarias.

2. Relación de propietarios, naturaleza y cuantía de los derechos.

2.1  Fincas de aportación

Finca 1

Finca 6361.‐ Inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibiza nº 2, al tomo 1516, libro 359 de Sant Josep, folio 61, inscripción 2ª.

Superficie registral: 2.000 m2

Titularidad: Juan Bufí Arabí 52% y Turística Inversiones Es Puet, SL 48%

Finca de referencia catastral 2948402CD5124N0001IX

Sobre dicha finca se halla construida una vivienda con una superficie de 156 m2.

La referida vivienda, según consulta descriptiva y gráfica obtenida de la sede de Catastro y que se acompaña al presente documento, data de 1963 por lo que la misma, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio y el Artículo 28 Apartado 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, ha sido patrimonializada.

Finca 2

Finca 6641.‐ Inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibiza nº 2, al tomo 1.473, libro 344 de Sant Josep, folio 26, inscripción 3ª.

Superficie registral: 1.500 m2

Titularidad: Juan Bufí Arabí 100%

Finca de referencia catastral 2948402CD5124N0001IX.

Las dos fincas que preceden constituyen una única parcela catastral según se ha indicado (2948402CD5124N0001IX), con una superficie de 3.406 m2.

Finca 3

Finca 3173.‐ Inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibiza nº 2, al tomo 1.516, libro 359 de Sant Josep, folio 54, inscripción 9ª.

Sobre dicha finca se halla construida una vivienda con una superficie de 159 m2.

La referida vivienda, según consulta descriptiva y gráfica obtenida de la sede de Catastro y que se acompaña al presente documento, data de 1932 por lo que la misma, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio y el Artículo 28 Apartado 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, ha sido patrimonializada.

Superficie registral: 5.472 m2

Titularidad: Juan Bufí Arabí 52% y Turística Inversiones Es Puet, SL 48%

Fincas de referencia catastral 2948403CD5124N0001JX y parte de la 2948404CD5124N0001EX.

La superficie catastral conjunta es 5.610,56 m2.

La superficie total real de todas las fincas aportadas (1, 2 y 3) es de 9.374,06 m2, que constituye el ámbito del polígono.

2.2   Derechos

De acuerdo con los porcentajes de propiedad antes señalados, el aprovechamiento resultante corresponde en 59,96% a D. Juan Bufí Arabí y en un 40,04% a Turística Inversiones Es Puet S.L.

A los anteriores efectos, se hace constar expresamente que toda vez que las parcelas pertenecen a una comunidad en proindiviso, conforme a lo dispuesto en el artículo 157.3 del RGU, la reparcelación debe considerarse como de propietario único sin que, en consecuencia, sea necesario constituir la correspondiente Junta de Compensación ni la redacción y aprobación de estatutos ni bases de actuación.

El Ayuntamiento recibirá además la cesión del suelo dotacional, el espacio libre de uso público que se detalla en la ordenación del estudio de detalle y la superficie de suelo que se destina a viales, aparcamientos y vías peatonales.

2.3   Propuesta de Adjudicación

Propietario Juan Bufí y Turística Inversiones	Uso Lucrativo	Sup. Adjudicada 3.959,80 m2.
	EL(privado)UP 2	2.923,97 m2.
Ayuntamiento	Uso Dotacional ELUP 1 Viales	187,48 m2. 1.479,06 m2. 823.75 m2.

3.  Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes.

3.1  Descripción de las parcelas resultantes.

Parcela 1.

Parcela señalada con el número 1 con una superficie de 77,56 m2 de cabida que forma parte de la Unidad de Actuación 5.2 de Sant Josep de sa Talaia. Está destinada a Espacio Libre de Uso Público.

Linda por su cara Norte con la Delimitación de la Zona Marítima Terrestre entre los hitos 10 y 12 y por el resto de sus caras con la parcela señalada con el número 5

Parcela 2.

Parcela señalada con el número 2 con una superficie de 187,48 m2 de cabida que forma parte de la Unidad de Actuación 5.2 de Sant Josep de sa Talaia. Está destinada al uso dotacional.

Linda por su cara Norte y Oeste con la parcela número 3 y por su cara Sur y Este con la parcela número 5.

Parcela 3.

Parcela señalada con el número 3 con una superficie de 6.883,77 m2 de cabida que forma parte de la Unidad de Actuación 5.2 de Sant Josep de Sa Talaia. Una parte de la misma está destinada a Espacio Libre (privado) de Uso Público (2.923,97 m2) y el resto (3.959,80 m2) tiene un aprovechamiento urbanístico de 5.530,69 m2. A los efectos de materializar el uso público que se atribuye, se constituirá una servidumbre de uso público a favor del Ayuntamiento cuya inscripción registral será tramitada con posterioridad. Las facultades que comprenda dicha servidumbre se determinarán en el acuerdo municipal de aprobación definitiva del presente proyecto.

Linda por su cara Norte y Oeste con la parcela 4, por su cara Sur con la parcela 5 y la parcela 2.

Parcela 4.

Parcela señalada con el número 4 con una superficie de 1.401,50 m2 de cabida que forma parte de la Unidad de Actuación 5.2 de Sant Josep de sa Talaia. Está destinada a Espacio Libre de Uso Público.

Linda por su cara Norte y Oeste con la Delimitación de la Zona Marítima Terrestre entre los hitos 4 y 9, por su cara Este con la parcela de referencia catastral 2948401CD5124N y con la parcela 3 por el resto de sus lindes.

Parcela 5

Franja de terreno con una superficie total de 823,75 m2 de cabida que forma parte de la UA 5.2 de Sant Josep de Sa Talaia destinada a aceras, aparcamientos y vial peatonal que discurre a lo largo de la calle de S'Estanyol y de la calle Es Caló

3.2   Adjudicación de las parcelas resultantes.

Las parcelas 1, 2, 4 y 5 se le adjudican al Ayuntamiento de Sant Josep.

La parcela 3, como consecuencia de la transmisión efectuada por don Juan Bufí Arabí a favor de su esposa, doña Margarita Ribas Boned, y a su hija, doña Cristina Bufí Ribas de una porción indivisa correspondiente al 24% de las fincas registrales

3.173 y 6.361 y de la posterior aportación de éstas de su respectivas porciones indivisas a la mercantil Turística Inversiones Es Puet SL en escritura otorgada el 30 de diciembre de 2020, ante el notario de Sant Antoni de Portmany, Don José Antonio Alba, número 1.398, copia de la cual se adjunta al presente documento, la finca resultante número 3 del proyecto de reparcelación se adjudicará de acuerdo a los siguientes porcentajes:

• 59,96 % Juan Bufí
• 40,04 % Turística Inversiones Es Puet SL

3.3   Aprovechamiento urbanístico correspondiente al Ayuntamiento de Sant Josep.

La cesión del aprovechamiento que corresponde al Ayuntamiento se compensa en metálico y se cuantifica en 475.272,00 euros (cuatrocientos setenta y cinco mil doscientos setenta y dos euros), según análisis de viabilidad económica anexo.

MABEL NAVARRO PICAZO ABOGADA

JOSE TORRES TORRES ARQUITECTO

 

ANEXOS

- Análisis de la viabilidad económica del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias

- Títulos de propiedad (Notas registrales)

- Planos

ANALISIS DE LA VIABILIDAD ECONOMICA DEL ÁREA DE ACTUACION 5.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS

Análisis de la viabilidad económica del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias

Cuantificación del porcentaje de aprovechamiento correspondiente a la Administración

Enero de 2021

1.  Antecedentes.......... 3

1.1  Solicitante.............3

1.2  Objeto del informe...........3

1.3   Redactor del informe......... 3

1.4    Documentación consultada.......... 3

2.  Determinaciones de las Normas Subsidiarias para el AA 5.2.... 4

2.1  Determinaciones de la ficha y cuantificación de superficies, según las Normas Subsidiarias............4

2.2   Determinaciones de la aplicación de las Normas Subsidiarias........4

3.  Identificación del tipo de actuación. Actuación de dotación....... 5

3.1  Características de la actuación...........5

3.2   Actuación de dotación.........5

4.  Cargas de la actuación...........5

4.1  Referencia normativa..........5

4.2  Superficies y cesiones según estudio de detalle en la nueva delimitación............ 5

5.  Determinación del aprovechamiento subjetivo y concreción del porcentaje de cesión al Ayuntamiento. Valoración........ 6

5.1  Aprovechamiento existente patrimonializado................6

5.2   Cuantificación del incremento de aprovechamiento resultante de las Normas Subsidiarias. Aprovechamiento subjetivo. Concreción del porcentaje de cesión al Ayuntamiento............. 6

6.  Viabilidad económica de la actuación urbanística.......... 8

7.  Anexo de cálculo de los valores de repercusión del suelo.........8

7.1  Metodología para el cálculo del valor de repercusión del suelo..... 8

7.2  Cálculo del valor en venta del producto finalista (vivienda en edificio plurifamiliar en bloque abierto). Definición de la promoción más probable, análisis del mercado. Obtención del valor de repercusión.............. 9

7.2.1   Definición de la promoción más probable, análisis del mercado......... 9

7.2.2   Cálculo del valor de la construcción...........12

7.2.3   Cálculo de los valores de repercusión........ 12

7.2.4    Muestras adoptadas...........12

7.3    Cálculo de los valores de repercusión para el uso de vivienda unifamiliar.......... 20

7.3.1   Análisis del mercado........20

7.3.2   Cálculo del valor de la construcción.........20

7.3.3   Cálculo de los valores de repercusión........21

7.3.4   Muestras adoptadas...........21

8.   Anexo fotográfico.......28

1.  Antecedentes

1.1  Solicitante

La memoria se redacta a petición de Juan Bufí Arabí, promotor también del estudio de detalle del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias y propietario de los terrenos.

1.2  Objeto del informe

El objeto de la presente memoria es el análisis de la rentabilidad económica de la actuación y la determinación de la plusvalía que debe corresponder al Ayuntamiento, de manera que se conserve el equilibrio en la atribución del aprovechamiento correspondiente al propietario del suelo respecto de la ordenación precedente.

Este documento se redacta para incorporarse al procedimiento de ejecución de la actuación, mediante la reparcelación, que, en este caso, planteará el propietario único.

1.3  Redactor del informe

El arquitecto redactor del informe es José Torres Torres, colegiado 12.707/8 en el Colegio Oficial de Arquitectos de las Illes Balears.

El redactor del informe tiene suficiente conocimiento del mercado local y reúne la capacitación técnica necesaria para realizar el estudio de mercado de esta memoria de forma competente.

1.4   Documentación consultada

-  Las Normas Subsidiarias de Sant Josep, aprobadas definitivamente el 24 de abril de 1986 (BOIB núm. 182, ext. 31.12.2003).

-  La modificación puntual de las Normas Subsidiarias de Sant Josep, aprobada definitivamente el 23 de noviembre de 2009 (BOIB núm. 174, 28.11.2009).

- La modificación de la delimitación del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias, aprobada definitivamente el 27 de julio de 2017 (BOIB núm. 141, de 18 de noviembre de 2017).

-  El Estudio de Detalle del Área de Actuación 5.2 de las Normas Subsidiarias, aprobado definitivamente el 29 de octubre de 2020 (BOIB núm. 197, de 19 de noviembre de 2020).

2.   Determinaciones de las Normas Subsidiarias para el AA 5.2

2.1  Determinaciones de la ficha y cuantificación de superficies, según las Normas Subsidiarias

La ficha de Área de Actuación del AA 5.2 incorporada a las Normas Subsidiarias prevé las determinaciones siguientes:

CARACTERÍSTICAS DEL AA 5.2
Documentos	Estudio de detalle, indicando alineaciones, rasantes y ordenación de volúmenes.
Condiciones de uso y volumen	Según la tipología TH.
Cesión de suelo para dotaciones	10% del suelo inicial, según Normas.
Se completarán los servicios de agua, energía eléctrica, al pedir la licencia de obra y siempre que se trate de completar infraestructuras existentes. Las deficiencias de pavimentación en el viario de acceso, y/o la ausencia de alcantarillado se hará por contribuciones especiales, con el pago que corresponda en el momento de solicitar la licencia.

En cuanto a las superficies de cesión para dotaciones a partir de la superficie total del ámbito, la previsión de las Normas Subsidiarias es la siguiente:

DETERMINACIONES DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS AA 5.2
Superficie aproximada	1,1 ha
Tipología	TH
Libre uso público	792 m2
Escolar	198 m2

2.2   Determinaciones de la aplicación de las Normas Subsidiarias

Aplicando sobre la superficie aproximada del ámbito las condiciones de edificabilidad y densidad previstas sobre zona TH, resultan los aprovechamientos siguientes en términos de techo y del número de viviendas:

DETERMINACIONES DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS AA 5.2, SEGÚN TH
Superficie aproximada         1,1 ha Superficie construida           0,6 m2t/m2s Número de viviendas           30 viv/ha	6.600 m2t 33 viv

3.  Identificación del tipo de actuación. Actuación de dotación

3.1  Características de la actuación

Esta concreta actuación habilita para la obtención en suelo urbano de parcelas dotacionales y paralelamente atribuye un incremento de aprovechamiento. No se precisa de la reforma integral de la urbanización. La ficha no exige la redacción de un proyecto de urbanización por parte de los propietarios; la compleción de algunos servicios se difiere a la solicitud de licencia y la de otros se prevé mediante contribuciones especiales. En cualquier caso, en la fecha actual el suelo dispone de todos los servicios urbanísticos básicos del artículo 22 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de las Illes Balears (en adelante, LUIB).

3.2  Actuación de dotación

Al efecto de determinar el régimen de derechos y deberes de los propietarios del área de actuación se hace preciso definir el tipo de actuación prevista.

Nos encontramos frente a una actuación urbanística que se reconduciría al tipo de actuación de dotación, ya que sus características coinciden con las definidas en el artículo 23.2.c de la LUIB (art. 29.2.c de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, de las Illes Balears, LOUS, si nos remontamos a la normativa aplicable al momento en que se redelimitó el ámbito).

4.  Cargas de la actuación

4.1 Referencia normativa

Al efecto de la determinación de las cargas tener en cuenta en la actuación nos remitimos al artículo 29 de la LUIB, con las peculiaridades que, para las actuaciones de dotación, prevé el apartado 3.c.

Esta memoria de viabilidad económica sirve para la concreción numérica del incremento del aprovechamiento y para la cuantificación del porcentaje de cesión del aprovechamiento urbanístico al Ayuntamiento.

4.2  Superficies y cesiones según estudio de detalle en la nueva delimitación

Sin perjuicio de otras cesiones, para regularizar alineaciones o para dotación de aparcamientos, las previstas para espacio libre de uso público y escolar (o dotacional) en relación con la nueva superficie del ámbito son:

DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE AA 5.2
Superficie	0,9374 ha
Libre uso público
Dotacional	1.479,06 m2
Total cesiones dotaciones	187,48 m2
	1.666,54 m2 (17,78% s. superf.)

Los datos resultantes revelan un exceso de cargas en cuanto a las cesiones de suelo para dotaciones públicas, en relación al 10% de cesión tipo que las normas subsidiarias prevén para el resto de áreas de actuación sujetas a dicha cesión. Esto justifica la posibilidad de modular del porcentaje de cesión de aprovechamiento a la administración dentro de los márgenes que la LUIB prevé.

5.  Determinación del aprovechamiento subjetivo y concreción del porcentaje de cesión al Ayuntamiento. Valoración.

5.1  Aprovechamiento existente patrimonializado

Tratándose de una actuación de dotación ha de calcularse el incremento de aprovechamiento respecto de las edificabilidades existentes ya patrimonializadas por sus propietarios.

En el ámbito de la nueva AA 5.2. encontramos las siguientes edificaciones a considerar como ya patrimonializadas por el propietario:

Vivienda unifamiliar, referencia catastral 2948402CD5124N0001IX, 156 m2.

Vivienda unifamiliar, referencia catastral 294803CD5124N0001JX, 159 m2.

Por lo tanto, el cálculo del incremento de aprovechamiento se hará a partir de una edificabilidad patrimonializada de 315m2 totales en dos viviendas unifamiliares de poco más de 150 m2.

Lo anterior sin perjuicio de que el precedente Plan General de la bahía de San Antonio atribuyera mayores aprovechamientos, que no se tienen en cuenta ya que los propietarios no llegaron a patrimonializarlos.

5.2  Cuantificación del incremento de aprovechamiento resultante de las Normas Subsidiarias. Aprovechamiento subjetivo. Concreción del porcentaje de cesión al Ayuntamiento.

Los estudios del mercado inmobiliario del entorno y los cálculos anexos a esta memoria (apartado 7) arrojan los siguientes valores de repercusión media de los solares urbanizados destinados a los dos usos que consideramos en esta memoria:

VALORES DE REPERCUSIÓN DE SUELO URBANIZADO POR TIPOLOGÍAS

Vivienda en edificación plurifamiliar bloque abierto (VPBA)                                                 943 €/m2

Vivienda unifamiliar aislada (VUA)                                                                                     1.726 €/m2

En términos de aprovechamiento, y fijando para el uso de vivienda en edificación plurifamiliar en bloque abierto el uso mayoritario, se obtiene el valor de las unidades de aprovechamiento por usos

COEFICIENTES CORRECTORES
VPBA                                                       943 €/m2 VUA                                                     1.726 €/m2	1 ua m2t 1,83 ua m2t

A partir de aquí cuantificamos el incremento de aprovechamiento en unidades de aprovechamiento, así como el aprovechamiento subjetivo, concretado en un 85% del aprovechamiento objetivo.

DETERMINACIÓN DE APROVECHAMIENTO RESULTANTE NNSS
VPBA (atribuido NNSS)                                                        6.600 m2t VUA (planeamiento anterior, patrimonializado)                       315 m2		6.600 ua 576 ua
Total incremento aprovechamiento Aprovechamiento subjetivo	85%	6.024 ua 5.120 ua

En conclusión, el derecho al aprovechamiento subjetivo en la presente actuación derivado de las Normas Subsidiarias quedaría fijado en 5.120 ua en la calificación TH, equivalentes a 5.120 m2t.

La diferencia entre el aprovechamiento objetivo y el subjetivo es el que correspondería a la administración.

En nuestro caso el aprovechamiento objetivo de la actuación se ha visto reducido como consecuencia tanto de la disminución de la superficie del ámbito como del incremento de cesiones. En consecuencia, el estudio de detalle prevé un aprovechamiento inferior al de las Normas Subsidiarias.

Conservándose el aprovechamiento subjetivo, la cesión de aprovechamiento al Ayuntamiento, quedaría como sigue:

INCREMENTO DE APROVECHAMIENTO POR ESTUDIO DE DETALLE
Aprovechamiento total (VPBA)                                     5.624 m2t VUA (planeamiento anterior, materializado)                    315 m2 t Incremento de aprovechamiento	5.624 ua 576 ua 5.048 ua

 

EXCESO DE APROVECHAMIENTO ED SOBRE EL SUBJETIVO NNSS
Aprovechamiento ED                                                           5.624 m2t Aprovechamiento subjetivo según NNSS Cesión por exceso	5.624 ua 5.120 ua 504 ua
% cesión sobre aprovechamiento ED                                      504 ua % cesión sobre incremento aprovechamiento ED	8,96% 9,98%

La cesión al Ayuntamiento se cuantifica en 504 ua, lo que equivaldría a 504 m2t. Esto supone un 8,96% de cesión sobre el incremento de aprovechamiento que arroja el estudio de detalle y un 9,98% del aprovechamiento total.

En términos de suelo se traduce en una parcela que permitiera la materialización de esos 504 m2 de techo. Con una edificabilidad de 1,3967 m2/m2, la parcela a ceder es de 360,85 m2, inferior a la parcela mínima en TH.

VALORACIÓN ECONÓMICA APROVECHAMIENTOS
Aprovechamiento objetivo	5.624 ua	943 €/m2t	5.303.432 €
Aprovechamiento Ayuntamiento	504 ua	943 €/m2t	475.272 €
Aprovechamiento subjetivo	5.120 ua	943 €/m2t	4.828.160 €

6. Viabilidad económica de la actuación urbanística

El análisis de la viabilidad económica de la actuación exige deducir en la comparación del valor de repercusión los gastos necesarios. En principio, tales gastos serían esencialmente los necesarios para que el suelo alcanzara la condición de solar, además de los gastos de demolición. En nuestro caso no estamos en el supuesto de la producción suelo urbanizado, ya que en la situación de origen el suelo dispone ya de todos los servicios urbanísticos básicos.

En cualquier caso, las cargas tanto para completar servicios urbanísticos como los gastos de demolición serían en ambos casos de la misma magnitud, por lo que en el cálculo comparativo se anulan por estar en ambos lados de la ecuación y ser del mismo orden.

En nuestro caso, se ha reconducido la viabilidad económica que no exista una pérdida patrimonial en relación con la situación de origen a partir de la ecuación:

85% del incremento de aprovechamiento en la situación inicial = aprovechamiento subjetivo en la situación final

Con la cesión al Ayuntamiento del equivalente a 504 m2t quedaría garantizado que el valor del suelo en la situación final es al menos igual al valor del suelo en la situación inicial, lo que justifica que la actuación es viable.

7.  Anexo de cálculo de los valores de repercusión del suelo

7.1  Metodología para el cálculo del valor de repercusión del suelo

Para el cálculo del valor de repercusión del suelo por usos se adopta el método siguiente

1.  Establecimiento del método de valoración adecuado para obtener el valor del solar.

2.  Análisis del mercado, definición de la promoción más probable (en su caso), y cálculo del valor en venta según usos.

3.  Estimación de los costes de construcción.

4.  Aplicación de la fórmula.

El método adecuado para la valoración de este solar es el residual estático, teniendo en cuenta lo siguiente:

- En el entorno próximo y en primera línea de mar no existen suficientes comparables de suelo en situación finalista. Al no existir un mercado de solares comparables, se descarta el método de comparación referido al suelo.

- Descartado el método de comparación, de entre los métodos residuales, se recurre al estático frente al dinámico. Entendemos que la promoción inmobiliaria más probable que soportará el solar se desarrollaría en menos de un año, ya que el suelo dispone de todos los servicios urbanísticos básicos.

-  Para el cálculo valor en venta del producto inmobiliario final (promoción inmobiliaria) se ha utilizado el método de comparación con el mercado del producto acabado.

El valor de repercusión del suelo se obtiene a partir de la fórmula:

VRS = Vv / K - Vc

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Se adopta para dicho coeficiente K, el valor de 1,40.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

7.2   Cálculo del valor en venta del producto finalista (vivienda en edificio plurifamiliar en bloque abierto). Definición de la promoción más probable, análisis del mercado. Obtención del valor de repercusión

7.2.1    Definición de la promoción más probable, análisis del mercado

Para determinar el producto a desarrollar sobre el terreno aplicamos los principios de mayor y mejor uso y de probabilidad.

Los usos característicos en zona TH son los turístico-hoteleros, pero se admiten sin limitación los residenciales.

En el entorno de la Bahía de Portmany, donde se encuentra el AA 5.2, y tanto en el municipio de Sant Josep de Sa Talaia como en el de Sant Antoni de Portmany se encuentran en ejecución varias promociones de obra nueva en parcelas de tamaño medio similares en superficie a la que ahora se analiza en las cuales el planeamiento respectivo admite tanto los usos residenciales plurifamiliares como los turísticos. Se han localizado promociones de obra nueva en situaciones similares, próximas a la costa, en las calles Retir y Encant de Sant Antoni y en la Carretera de Cala Gració i en Sant Josep en la calle Guipúzcoa. Se ha comprobado que, mayoritariamente, la obra nueva se destina al uso residencial, mientras que la reforma y ampliación se orienta al uso hotelero.

Se considera, por tanto, la promoción más probable y conforme al mayor y mejor uso la de vivienda en edificación plurifamiliar en bloque abierto.

Con 5.624 m2t para un máximo de 28 viviendas, no encontramos con viviendas de gran superficie (200m2, incluida la repercusión de espacios comunes) que, tratándose de una primera línea de mar, constituiría un producto de alta calidad. Para tender a viviendas de una superficie algo menor, una parte de la planta baja (en particular en el frente a la calle de Cala de Bou) debería destinarse a locales comerciales.

Analizamos solamente el valor de repercusión del uso vivienda, por considerarse el característico más probable.

De manera instrumental para el cálculo del valor en venta de viviendas en edificio plurifamiliar en bloque abierto se aplica el método de comparación. El método de comparación conduce a la obtención del Valor de mercado del producto que constituye el inmueble hipotético valorado. El cálculo se realiza para la obtención del valor de mercado en venta.

Para la aplicación del método de comparación se ha realizado un análisis del segmento del mercado inmobiliario de comparables que, por sus cualidades y características, más se asemejan al producto valorado. Los comparables seleccionados tras el análisis realizado y utilizados en el proceso de homogeneización se incluyen en el apartado 7.2.4. del presente documento.

El segmento de mercado analizado está conformado por viviendas de gran superficie en edificio plurifamiliar en bloque abierto, en promociones dotadas de piscina y jardines comunitarios.

Hay que remarcar que en el mercado existen pocas promociones de obra nueva de las características del segmento de mercado analizado. Si bien existen algunas promociones en curso de obra nueva en oferta en el entorno próximo son de superficie muy inferior, lo que hace que no se consideren comparables.

Los valores medios en venta en las promociones de nueva planta se sitúan en el rango de los 3.200 – 4.000 €/m2, sin incluir anexos.

De las muestras de mercado analizadas que aparecen en el anexo a este informe, adoptamos las más próximas al producto finalista que hemos considerado. Son las que se incluyen para el proceso de homogeneización de comparables. De entre las características de las muestras comparables se han elegido para la homogenización aquellas que mejor explican las diferencias entre los precios obtenidos. Se ha homogeneizado a partir de las variables más significativas sobre cualidades y características del producto inmobiliario analizado: calidades, superficie media, localización y vistas.

Código	Vm	Promedio promoción	Calidad	Superf.	Local.	Vistas	Total	Vv homog.
	€/m2		Coeficientes de homogeneización					€/m2
1	3.260
		3.260	10%	-5%	-5%	15%	15%	3.749
2	4.023
3	3.886
4	3.826
		3.912	0%	-5%	0%	0%	-5%	3.716
5	3.989
6	3.954
		3.972	0%	-8%	0%	0%	-8%	3.654
7	3.895
		3.895	0%	-3%	0%	0%	-3%	3.778
Mediana								3.733
Promedio								3.724

Se adopta el promedio de los valores calculados. El valor en venta adoptado para vivienda en edificio plurifamiliar en bloque abierto es de 3.724 €/m²

7.2.2    Cálculo del valor de la construcción

El uso que considerado de la promoción más probable es el de vivienda de gran superficie en edificio plurifamiliar en bloque abierto con calidades altas.

Para conocer el Valor de la construcción se parte del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) unitario. Se calcula por el método simplificado del presupuesto de referencia en base a los costes de construcción tipo en las Islas Baleares.

El coeficiente para viviendas de más de 175 m² de superficie construida en bloque aislado es C= 2,20. Como se trata de calidades superiores al estándar, el coeficiente de calidad es Q= 1,20.

El módulo del mes de diciembre de 2020 es 479,37  €/m2

El PEM unitario de la construcción, resulta:

PEM = 479,37 x 2,2 x 1,2 = 1.265,54 €/m2

Conforme a este PEM, el valor de la construcción es el que sigue:

Presupuesto de ejecución material (PEM)		1.265,54 €
Gastos Generales (s PEM)	13,00%
Beneficio industrial	6,00%
Total Cc		1.505,99 €
Gc Gastos de la construcción
H Honorarios técnicos proyecto y dirección de obra (s PEM)
Honorarios proyecto y dirección obra arquitecto (s PEM)	6,00%	75,93 €
Honorarios dirección de obra arquitecto técnico (s PEM)	2,80%	35,44 €
Estudio seguridad y salud y coordinación (s PEM)	1,00%	12,66 €
Ingeniería telecomunicaciones (s PEM)	0,50%	6,33 €
Geotecnia, topografía (s PEM)	1,00%	12,66 €
S Control técnico y seguro decenal
OCT (s PEM)	0,30%	3,80 €
Seguro decenal (s PEM)	0,35%	4,43 €
L+T Licencias y tasas construcción
Tasa licencia de obras (s PEM)	0,55%	6,96 €
ICIO (s PEM)	3,80%	48,09 €
Licencia 1º ocupación, cédula habitabilidad (s PEM)	0,40%	5,06 €
Total Gc	16,70%	211,35 €
Vc		1.717,34 €

7.2.3.   Cálculo de los valores de repercusión 

Aplicando la fórmula VRS = Vv/1,40 – Vc a partir de los valores Vv y Vc calculados resulta un valor de repercusión de 943 €/m²t

7.2.4 Muestras adoptadas

-ANEXO 1

-ANEXO 2

-ANEXO 3

-ANEXO 4

-ANEXO 5

-ANEXO 6

-ANEXO 7

7.3  Cálculo de los valores de repercusión para el uso de vivienda unifamiliar

7.3.1  Análisis del mercado

Para la obtención del valor de repercusión hay que acudir preferentemente al mercado primario. Ello no obstante, la producción de vivienda unifamiliar aislada se limita casi exclusivamente en el entorno próximo a la autopromoción. Existen en el mercado escasas muestras en obra nueva, lo que obliga a tomar muestras con cierta antigüedad.

El mercado de vivienda unifamiliar se orienta a primeras y segundas residencias, tanto para su destino en venta como para su destino al alquiler, en particular, al alquiler vacacional.

Para la aplicación del Método de comparación se ha realizado un análisis del segmento del mercado inmobiliario de comparables que, por sus cualidades y características, más se asemejan al producto valorado. Los comparables seleccionados tras el análisis realizado y utilizados en el proceso de homogeneización se incluyen en el Anexo 7.3.4. del presente documento.

El segmento de mercado analizado está conformado por viviendas unifamiliares en suelo urbano.

Los valores medios en venta en entornos similares al analizado se sitúan en el rango de los 3.500 – 5.000 €/m², sin incluir anexos.

De las muestras de mercado analizadas que aparecen en el anexo a este informe, adoptamos las más próximas al producto que hemos considerado (vivienda unifamiliar aislada de unos 150 m² de superficie construida). Son las que se incluyen para el proceso de homogeneización de comparables. De entre las características de las muestras comparables se han elegido para la homogenización aquellas que mejor explican las diferencias entre los precios obtenidos. Se ha homogeneizado a partir de las variables más significativas sobre cualidades y características del producto inmobiliario analizado: calidades, superficie media, localización, antigüedad y vistas.

Código	Vm	Calidad	Superf.	Local.	Antig.	Vistas	Total	Vv homog.
	€/m2	Coeficientes de homogeneización						€/m2
1	3.501	5%	0%	0%	15%	2%	22%	4.271
2	4.891	-5%	8%	0%	2%	4%	9%	5.331
3	3.734	-5%	8%	0%	8%	4%	15%	4.294
4	4.428	-5%	10%	0%	0%	0%	5%	4.649
5	4.408	0%	5%	0%	8%	3%	16%	5.113
6	4.488	-5%	7%	0%	6%	8%	16%	5.206
Mediana								4.881
Promedio								4.811

Se adopta el promedio de los valores calculados. El valor en venta adoptado para vivienda unifamiliar aislada es de 4.811 €/m².

7.3.2    Cálculo del valor de la construcción

Para conocer el Valor de la construcción se parte del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) unitario. Se calcula por el método simplificado del presupuesto de referencia en base a los costes de construcción tipo en las Islas Baleares.

El coeficiente para viviendas unifamiliares de hasta 175 m² de superficie construida, C= 2,50. Como se trata de calidades estándar, el coeficiente de calidad es Q= 1,00

El módulo del mes de diciembre de 2020 es 479,37 €/m²

El PEM unitario de la construcción, resulta:  PEM = 479,37 x 2,5 x 1,0 = 1.198,44 €/m²

Conforme a este PEM, el valor de la construcción es el que sigue:

Presupuesto de ejecución material (PEM)		1.198,44 €
Gastos Generales (s PEM)	13,00%
Beneficio industrial	6,00%
Total Cc		1.426,14 €
Gc Gastos de la construcción
H Honorarios técnicos proyecto y dirección de obra (s PEM)
Honorarios proyecto y dirección obra arquitecto (s PEM)	9,50%	113,85 €
Honorarios dirección de obra arquitecto técnico (s PEM)	4,50%	53,93 €
Estudio seguridad y salud y coordinación (s PEM)	2,00%	23,97 €
Ingeniería telecomunicaciones (s PEM)	0,00%	0,00 €
Geotecnia, topografía (s PEM)	2,00%	23,97 €
S Control técnico y seguro decenal
OCT (s PEM)	0,55%	6,59 €
Seguro decenal (s PEM)	0,35%	4,19 €
L+T Licencias y tasas construcción
Tasa licencia de obras (s PEM)	0,55%	6,59 €
ICIO (s PEM)	3,80%	45,54 €
Licencia 1º ocupación, cédula habitabilidad (s PEM)	0,40%	4,79 €

Total Gc                        23,65%     283,43 €

Vc                                                                                                                                                                                                     1.709,57 €

7.3.3   Cálculo de los valores de repercusión  

Aplicando la fórmula VRS = Vv / 1,40 – Vc a partir de los valores Vv y Vc calculados resulta un valor de repercusión de 1.726 €/m²t

7.3.4    Muestras adoptadas

-ANEXO 8

-ANEXO 9

-ANEXO 10

-ANEXO 11

-ANEXO 12

-ANEXO 13

8. Anexo fotográfico

Vista de las construcciones existentes

-ANEXO 14 (Fotografías)

José Torres Torres 22 de enero de 2021

TITULOS DE PROPIEDAD

-ANEXO 15

-ANEXO 16

-ANEXO 17

PLANOS

-ANEXO 18

-ANEXO 19

-ANEXO 20

-ANEXO 21

-ANEXO 22

-ANEXO 23