BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Por acuerdo del Pleno del Consell Insular de Formentera, en sesión ordinaria celebrada el día 1 de octubre de 2021 se adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

(...)

Primero.- APROBAR DEFINITIVAMENTE el Estudio de Detalle promover por la entidad Blue Sea Projects, SL, para establecer una composición de fachada alternativa que incluye permitir las barandillas de vidrio sin montantes, permitir la aparición de cerraduras de fachada solucionadas con celosías y la distribución de vacíos de la fachada; en la parcela situada en la Calle des Fonoll Marí núm. 1 del núcleo de es Pujols, TM Formentera.

Segundo.- ENVIAR  una copia del proyecto aprobado al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares, dependiente de la Conselleria de Medi Ambient i Territori del Govern de les Illes Balears (Direcció general de Territori), conforme a lo que dice la LUIB.

Tercero.- PUBLICAR en el Boletín Oficial de las Islas Baleares -BOIB- íntegramente el presente acuerdo, así como la documentación gráfica y escrita del mencionado proyecto.

Quart.- NOTIFICAR al promotor el presente acuerdo.

(…)  

ANEXO ESTUDIO DE DETALLE DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y VOLUMETRÍA DE EDIFICIO EN ZONA OESTE DE ES PUJOLS EN PARCELA SITUADA EN CARRER DES FONOLL MARÍ Nº1.

MEMORIA JUSTIFICATIVA Y DESCRIPTIVA.

1. OBJETO

El objeto de este trabajo es la modificación de la ordenación pormenorizada, de acuerdo al artículo 79 de la Modificación Puntual nº4 de las NNSS de Formentera para la parcela resultante situada en Carrer des Fonoll Marí nº1 derivada del “Estudio de detalle para la reordenación de volúmenes y definición de zona de cesión para espacio libre público en la UA EPJ-08, Es Pujols, Formentera.”, redactado por el arquitecto Josep Ferrer Llaneras y aprobado definitivamente el 18 de Octubre de 2016 por el Consell de Formentera y publicado en el BOIB nº 133 de 20 de octubre de 2016.

2. PROMOTOR

Promueve este Estudio de Detalle D. Antonio Planells Riera con DNI (...), como administrador solidario de Blue Sea Projects S.L., con CIF B-16592552 y domicilio social en Camino Viejo San Mateo nº3, 07800 Eivissa.

3. AUTORES

Los autores del presente Estudio de Detalle son Josep Ferrer Llaneras y Claudia Ferrer Costa, arquitectos colegiados en el Col.legi Oficial d´Arquitectes de les Illes Balears con nº 93076 y nº 732834, respectivamente, y estudio profesional en C/ Aragó nº 39, bajos, 07800 Eivissa.

4. UBICACIÓN.

La parcela se halla ubicada en el suelo urbano de Es Pujols, Formentera, en el Carrer des Fonoll Marí nº1 en zona ET 01-EPJ según se indica en el correspondiente plano de situación.

5. ANTECEDENTES.

Con fecha 17/09/2013 y nº R.E. 2013/14.185 fue registrado Estudio de Detalle para la reordenación de volúmenes y definición de zona de cesión para espacio libre público en la UA EPJ-08 al que se le dio número de expediente 348/2013.

Con fecha 03/02/2015 y nº R.E. 2943 fue registrada Modificación de Estudio de Detalle para la reordenación de volúmenes y definición de zona de cesión para espacio libre público en la UA EPJ-08 que fue aprobado definitivamente el 18 de octubre de 2016 por el Consell de Formentera y publicado en el BOIB nº 133 de 20 de octubre de 2016.

6. DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA Y SUPERFICIE.

La parcela resultante de la Aprobación definitiva del Estudio de Detalle para la reordenación de volúmenes y definición de zona de cesión para espacio libre público en la UA EPJ-08, tiene una superficie de 1.501m^2.  y su referencia catastral es 5875101CC6857N00010W.

Descripción de la parcela:

Se trata de una parcela con ligera forma de trapecio que linda por el nordeste con el Carrer de la Mar, por el sudeste con solar colindante, por el sudoeste con suelo destinado a espacio libre público y por el noroeste con el Carrer des Fonoll Marí.

Los 1.501 m² de la parcela están calificados como zona ET 01- EPJ. Esta parcela se encuentra afectada en su lado nordeste por el Deslinde Público Marítimo Terrestre que la atraviesa mediante la línea ficticia paralela a 20 m de la costa en su sentido corto.

El presente Estudio de Detalle propone una volumetría que en ningún caso invade la Zona de Servidumbre de Protección de Costas y busca la mayor integración en el entorno urbano en que se ubica.

7. EDIFICIO EXISTENTE.

En la actualidad, la parcela cuenta con una edificación de 591 m² construidos de los cuales 327,12 m² pertenecen a una terraza cubierta edificada dentro de la zona de protección y zona de tránsito de Costas con expediente de infracción urbanística 20/2016 y orden de ejecución de demolición parcial por parte del Consell. El expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística es el 20/2016 que finalizó por resolución de fecha 15 de junio de 2016 que acuerda lo siguiente "TERCERA.- Ordenar a la mercantil Rigatoni Beach Club S.L. la demolición de la instalación consistente en terraza de techo fijo y cerramiento lateral con carpintería de aluminio, de unos 330 metros cuadrados instalada en el local Rigatoni de Es Pujols".

Se trata de una edificación que se desarrolla toda ella en planta baja y constituye un único volumen de geometría irregular.

El futuro proyecto a desarrollar en la parcela anteriormente descrita prevé la demolición completa de dicho edificio para implantar una nueva edificación que se ajuste a la normativa vigente y respete los retranqueos establecidos en el Estudio de Detalle mencionado, aprobado y publicado en el BOIB nº 133 de 20 de octubre de 2016 así como la zona de Servidumbre de Protección de Costas mencionada. Todos ellos configuran el polígono de movimientos que se muestra en el plano nº 4 anexo a esta memoria.

8. PARÁMETROS URBANÍSTICOS.

De acuerdo con la ficha de la zona de las NNSS la calificación correspondiente a la parcela es Extensiva Turística (ET 01-EPJ)

Las condiciones urbanísticas que le corresponden son las que siguen:

ET  01-EPJ:

1. Superficie y dimensiones mínimas de parcela

a.  Parcela mínima 600 m².

b. Fachada/fondo mínimo: 20m/20m.

2. Parámetros de edificación:

a. Edificabilidad máxima 1.20 m²/m²

b.    Ocupación máxima: PB 40% /P1 40% /P2 40%

c.    Volumen máximo por edificio: 15.000 m³

d.    Altura máxima: 9 m.

e.    Altura total: 10 m.

f.     Número máximo de plantas:  PB+P1+P2

g.    Separación mínima a viales y EL-P:  5 m. (1*)

h.    Separación mínima al resto de linderos: 3 m.

i.     Separación mínima entre edificios en una misma parcela: 6 m.

3. Índice de intensidad de uso:

a.    IIUT  1/16,66

b.    IIUR  1/100

(1*) Estas separaciones fueron ajustadas mediante el Estudio de Detalle que se menciona en el apartado 1 de esta memoria.

9. ADAPTACIÓN DE LA NUEVA VOLUMETRÍA A LAS ALINEACIONES INTERIORES Y AL POLÍGONO DE MOVIMIENTO.

Con el objetivo de hacer materializable el aprovechamiento de la parcela en base a los coeficientes de aprovechamiento establecidos en las NNSS,  la aprobación definitiva del Estudio de Detalle para la reordenación de volúmenes y definición de zona de cesión para espacio libre público en la UA EPJ-08, estableció un polígono de movimientos que, manteniendo el retranqueo mínimo de 3m. a solares colindantes, redujo el de EL-P y vial de 5 m a 3 m , dando así cumplimiento a lo que disponía el Art. 79 de las NNUU en su apartado 2.3a. vigentes en aquel momento.

La volumetría que propone el presente Estudio de Detalle se ajusta en todo al polígono de movimientos que le da soporte, en tres plantas y a la edificabilidad asignada, cumpliendo todos los parámetros urbanísticos que le son de aplicación en base a la ordenanza de zona ET 01-EPJ.

Por ello, se propone una volumetría compacta con un único volumen que busca integrarse respetuosamente en el entorno urbano ya construido. Para ello, se proyecta un edificio de uso turístico de líneas rectas donde se combina la búsqueda del aprovechamiento de las vistas inmejorables de la ubicación en que se encuentra, con una arquitectura sobria y poco estridente donde el color blanco tradicional de las construcciones de la isla es el mayor protagonista.

Con el objetivo de lograr matices de luz y sombra tanto en el interior del edificio como en el exterior por la noche, se prevé el uso en algunas zonas de paneles perforados de hormigón blanco de color blanco, como el resto del edificio.

El edificio se divide en planta sótano, planta baja, planta piso primero y planta piso segundo, con una azotea parcialmente utilizable por sus usuarios y parcialmente destinada a instalaciones.

A continuación, se describe cada una de las plantas de manera pormenorizada.

En planta sótano, se ubican las actividades accesorias que contemplan las NNSS de Formentera para uso turístico, esto es zona de servicios de personal, cuarto de instalaciones, área de aparcamiento, cuarto de residuos, almacén y un área dedicada a spa que queda iluminada y ventilada de forma natural mediante un patio inglés que linda con el Carrer des Fonoll Marí.

La planta baja se destina, por una parte, a la zona de recepción, que incluye una pequeña oficina y, por la otra, 6 alojamientos turísticos, uno de ellos adaptado a minusválidos; zona de office de planta y los correspondientes espacios destinados a núcleos de comunicaciones. A su vez, incluye un local destinado a bar-cafetería-restaurante que se encuentra ubicado en la parte frontal del edificio, lindando con el Carrer de la Mar.

Las plantas pisos primero y segundo se destinan a alojamientos turísticos de tipo estudio y apartamentos de 1 dormitorio, todos ellos con terrazas con vistas al mar donde se propone el uso de protecciones de vidrio, comunes en el entorno de edificios construidos en esta zona, y que favorecen el aprovechamiento de las vistas integrándose de forma discreta en el conjunto del edificio. Completan el resto de la planta los núcleos de comunicación vertical junto con el office de servicio de planta.

Por último, se plantea ubicar en la cubierta una zona lúdica para clientes en la parte frontal del edificio que mira al mar que incluirá una piscina lineal de poca profundidad junto con zona de estancia, relax y solárium con tumbonas y sombrillas. En el lado opuesto de la cubierta, se establecen dos zonas delimitadas con peto de fábrica para ubicación de placas solares y otras instalaciones de baja altura que no puedan ser vistas desde la vía pública. Por otro lado, adosado al núcleo de escalera principal se proyecta un espacio descubierto cuyo cerramiento perimetral se eleva a la altura del muro de cerramiento de escalera y ascensor principal para lograr un volumen único, integrado y armónico que oculte las instalaciones de mayor altura evitando así que sean visibles desde el exterior.

10. ADAPTACIÓN DE LA NUEVA VOLUMETRÍA A LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS DE LA ZONA ET 01- EPJ.

PARÁMETRO	PLANEAMIENTO	PROYECTO
Clasificación del suelo	Urbano	Urbano
Zonificación	ET 01-EPJ	ET 01-EPJ
Parcelación	600 m²	600m2
Ocupación	40% P.B / 40% PP1/ 40% PP2	39,61%
Edificabilidad	1,20 m²/m²	1,19m2/m2
Volumen	15.000m3	5.685,03m3
Uso	Turístico	Turístico
Situación en la parcela	Tipología aislada	Aislada
Retranqueos	5 m. a viales y EL-P; 3 m. resto linderos	3m (*)
Altura reguladora	9m.	9m
Altura total	10m.	9,50m
Nº de plantas	S+P.B + PP1+ PP2	S+P.B + PP1+ PP2
Índice de intensidad de uso	1/16,66 = 90 plazas	75 plazas

El proyecto se ajusta a todos los parámetros urbanísticos que le son de aplicación.

(*) La aprobación definitiva del Estudio de Detalle para la reordenación de volúmenes y definición de zona de cesión para espacio libre público en la UA EPJ-08, estableció un polígono de movimientos que, manteniendo el retranqueo mínimo de 3m. a solares colindantes, redujo el de EL-P y vial de 5 m a 3 m, dando así cumplimiento a lo que dispone el Art. 79 de las NNUU en su apartado 2.3a.

11. NORMATIVA DE APLICACIÓN.

El Estudio de Detalle se redacta al amparo de lo que prescriben las NNUU de Formentera en su artículo 171 que remiten a lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de les Illes Balears.

A tenor de lo que se especifica en el art. 171.2 de las NNUU el Estudio de Detalle consta de memoria justificativa y descriptiva y de planos suficientes para dar soporte gráfico a la justificación y a la propuesta que se contiene en él.

El presente Estudio de Detalle respeta en todo, todas las determinaciones tanto de carácter estructural como de detalle del planeamiento urbanístico de jerarquía superior, sin alterar el aprovechamiento, el uso global mayoritario, las alturas máximas previstas o la densidad poblacional que corresponden al terreno comprendido en su ámbito. De igual forma, en ningún caso ocasiona perjuicio ni altera las condiciones de ordenación de los predios confrontantes.

Formentera, 20 de julio de 2020.

Fdo. Josep Ferrer Llaneras.                                                      Fdo. Claudia Ferrer Costa.

             Arquitecto.                                                                              Arquitecta.

Se recuerda que contra el presente acuerdo, al tratarse de un instrumento urbanístico, con rango reglamentario, se podrá interponer, en el plazo de dos meses a partir del día siguiente de esta publicación en el BOIB, recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears, con sede en Palma (Mallorca); todo ello sin perjuicio de que se utilice cualquier otro recurso que estime procedente en derecho, de conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, que regula la jurisdicción contencioso-administrativa y la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas.

Lo que se hace público a los efectos oportunos.

 

Formentera, a fecha de la firma electrónica (25 de enero 2022)

La presidenta del Consell Insular de Formentera

Ana Juan Torres