BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Por la presente, a los efectos de su general conocimiento, se comunica que el Pleno del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, en sesión ordinaria celebrada el día 29 de abril de 2021, ha aprobado definitivamente el Estudio de Detalle de ordenación de volúmenes para la reforma y ampliación de edificio de apartamentos existente para su adecuación a la normativa de accesibilidad sito en calle del Río núm. 54, Santa Eulària des Riu, definida en las NNSS vigentes, siendo los acuerdos adoptados los siguientes:

“PRIMERO. - Aprobar definitivamente el ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE VOLÚMENES PARA LA REFORMA Y AMPLIACIÓN DE EDIFICIO DE APARTAMENTOS existente para su adecuación a la normativa de accesibilidad, sito en C/ del Río, nº 54, Santa Eulària des Riu, redactado por el arquitecto D. José María García Sánchez y promovido por Spirulina Properties S.L.

SEGUNDO. - Publicar el presente acuerdo junto con el contenido del Estudio de Detalle en el Boletín Oficial de les Illes Balears, a los efectos de su general conocimiento.

TERCERO. - Notificar el presente acuerdo a los propietarios y demás interesados directamente afectados por el Estudio de Detalle.

CUARTO. - Remitir un ejemplar diligenciado del Estudio de Detalle al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares y al Consell Insular d'Eivissa, para su constancia y registro.”

Contra el presente Acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de les Illes Balears con sede en Palma de Mallorca, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la presente publicación, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

 

Santa Eulària des Riu, firmado digitalmente (17 de mayo de 2021)

La alcaldesa Mª Carmen Ferrer Torres

 

 

ESTUDIO DE DETALLE PARA REFORMA Y AMPLIACIÓN DE “APARTAMENTOS MARSOL” POR ADECUACIÓN A NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD.

PROMOTOR: SPIRULINA PROPERTIES, S.L., con domicilio en la C/ San Jaime, nº18, bajos, C.P.07840, Santa Eulària des Riu, Illes Balears, representada por Don D.S., con N.I.E. ****4537*, con domicilio a efectos de notificación en la C/ San Jaime, nº18, bajos, C.P.07840, Santa Eulària des Riu, Illes Balears.  

EMPLAZAMIENTO: APARTAMENTOS MARSOL, CARRER DES RIU, Nº 54, C.P. 07840, SANTA EULÀRIA DES RIU, ILLES BALEARS.

REFERENCIA CATASTRAL: 2959009CD7125N0001EJ.  

ARQUITECTO: JOSÉ MARÍA GARCÍA SÁNCHEZ, Colegiado nº 362557 en el C.O.A.I.B., con D.N.I. número ***5342** y domicilio profesional en C/ Pere Francés, Nº 9, Oficina 203, Torre Can Ventosa, C.P. 07800, Eivissa, Illes Balears.  

Se presenta este Estudio de detalle para la ampliación y reforma de los Apartamentos Marsol debido a las adecuaciones que se quieren realizar para adaptar el edificio a la actual normativa de accesibilidad. 

ÍNDICE

1. MEMORIA

1.1 Agentes

1.2 Información previa

1.3 Normativa aplicable

1.4 Objeto del Estudio

1.5 Superficies y volúmenes afectados 

1.6. Justificación del cumplimiento del artículo 46 

1.7. Solución adoptada.  

2 ANEXOS 

2.1. Fotografías.   

3 PLANOS

1 SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO.

2 PLANTAS.

3 ALZADOS Y SECCIONES.

1. MEMORIA 

1.1.  AGENTES

PROMOTOR: 

SPIRULINA PROPERTIES, S.L., con domicilio en la C/ San Jaime, nº18, bajos, C.P.07840, Santa Eulària des Riu, Illes Balears, representada por Don D. S., con N.I.E. ****4537*, con domicilio a efectos de notificación en la C/ San Jaime, nº18, bajos, C.P.07840, Santa Eulària des Riu, Illes Balears.

ARQUITECTO:  

JOSÉ MARÍA GARCÍA SÁNCHEZ, Colegiado nº 362557 en el C.O.A.I.B., con D.N.I. número ***5342** y domicilio profesional en C/ Pere Francés, Nº 9, Oficina 203, Torre Can Ventosa, C.P. 07800, Eivissa, Illes Balears.  

1.2.  INFORMACIÓN PREVIA  

ANTECEDENTES Y CONDICIONES DE PARTIDA:  

Se recibe por parte del promotor el encargo de la redacción de un Estudio de Detalle para la reforma y ampliación de los apartamentos Marsol para adecuarlos a la actual normativa de accesibilidad de Baleares. El edificio dispone de dos bloques en “U”, siendo uno de 3 plantas y otro de 4 plantas, uniendo los dos bloques con un pasillo.  

EMPLAZAMIENTO:  

Provincia: Islas Baleares.

Municipio: T.M. de Santa Eulalia del Río.

Emplazamiento: APARTAMENTOS MARSOL, CARRER DES RIU, nº 54, C.P. 07840, SANTA EULALIA DEL RÍO, ILLES BALEARS.

REFERENCIA CATASTRAL: 2959009CD7125N0001EJ.  

PARCELA Y EDIFICACIONES EXISTENTES:  

La parcela objeto de este proyecto tiene forma irregular, teniendo una fachada a viario en su perímetro, según se indica en el correspondiente plano de situación.   

La parcela y el edificio disponen de todos los servicios (acceso rodado pavimentado, red de abastecimiento de agua, evacuación de aguas por alcantarillado, suministro de energía eléctrica y alumbrado público).  

La parcela según escrituras iniciales y documentación registral tiene una superficie inicial de 1.340 m² (1.320 m² según documentación catastral).  

Según escritura de compraventa de 1976, el edificio está compuesto de varias entidades registrales en régimen de propiedad horizontal, de las cuales existen zonas destinadas a explotación turística (apartamentos actualmente Bloque B), zonas a residencial vivienda (apartamentos Bloque A) y restaurante y aseos.  

Según la escritura, la zona destinada a explotación turística está compuesta por tres entidades registrales (del resto de entidades del Bloque A no se dispone de documentación):

-Finca 6768: la componen 12 habitaciones, que se desarrollan en tres plantas del Bloque B, con una superficie construida total con comunes de 404,16 m².

-Finca 9200: zona en planta semisótano del Bloque A, con una superficie construida de 89,52 m².

-Finca 9201: zona en planta baja del Bloque A, destinada a cocina, bar, salón y aseos, con una superficie construida de 234,70 m².

Vista aérea de la zona

Vista aérea de la parcela

  

 

 Vista pájaro del edificio

Superficie de la parcela: 1.340,00 m².  

La ocupación de parcela: 34,05 % (456,24 m²).  

La altura de cornisa más desfavorable en proyecto: 9,30 m.

     -Bloque A: 12,10 m

     -Bloque B: 9,00 m.  

Número de plantas: 

     -Bloque A: 4 plantas

     -Bloque B: 3 plantas  

USOS POR EDIFICACIONES  

El bloque B se destina exclusivamente a uso Turístico Hotelero, sin embargo, del bloque A solo una parte del mismo se destina a este uso Turístico Hotelero (la planta baja), perteneciendo el resto del bloque A a uso Residencial.

1.3 NORMATIVA APLICABLE

Normativa aplicable: 

-Normas Subsidiarias de Planeamiento de Santa Eulària des Riu (NNSS). (Con aprobación definitiva en Febrero de 2012, y adaptado a directrices del PTI)

-Ley 12/2017, de 29 de diciembre de 2017, de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB).

-Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

-Ley 2/2013, de 29 de mayo de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

-Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

-Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de les Illes Balears.  

Además, de la normativa municipal ya mencionada, el artículo 1.2.02 de las referidas NN.SS. de Santa Eulària determinan lo siguiente:

“Para la aplicación de las NN.SS. en suelo urbano se podrán formular, cuando sea necesario, Estudios de detalle con alguna o algunas de las siguientes finalidades:

          -Señalamiento de alineaciones y rasante s de elementos o tramos de la red viaria en desarrollo de las previsiones contenidas en el planeamiento, y completar las que ya estuviesen fijadas.

          -Reajustar o adaptar las alineaciones y rasantes señaladas en los instrumentos de planeamiento, pudiendo concretar los trazados, sin reducir en ningún caso la superficie del viario y otros espacios públicos y sin incrementar las edificabilidades ni alterar los aprovechamientos asignados.

          -Ordenar los volúmenes edificatorios, respetando siempre las determinaciones del planeamiento en cuanto a la ocupación de suelo, edificabilidad y alturas máximas, densidad de población y usos permitidos y prohibidos.

 Se redactarán Estudios de detalle en aquellos casos en que así lo dispongan las NN.SS. o su planeamiento de desarrollo y con las finalidades que en aquellos se establezca. Asimismo, se elaborarán cuando el Ayuntamiento lo considere necesario, por propia iniciativa o a propuesta de interesado, en atención a las circunstancias urbanísticas de una actuación o emplazamiento determinado.

 En todo lo no específicamente modificado por las NNSS, continuarán rigiendo las determinaciones de los Estudios de detalle definitivamente aprobados.”  

Por otra parte, el artículo 46 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (BOIB nº 160, de 29.12.17), en adelante LUIB, establece:

“1. Los estudios de detalle tendrán por objeto, cuando se a necesario, completar o, en su caso, adaptar las determinaciones de la ordenación detallada del suelo urbano y urbanizable, y a estos efectos podrán prever o reajustar, según los casos: 

a) La adaptación y el reajuste de alineaciones y rasantes señaladas en el planeamiento urbanístico, con las condiciones que este fije y siempre que no se disminuyan las superficies destinadas a red viaria o a espacios libres.

b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del plan. 

2. Los estudios de detalle respetarán las determinaciones tanto de carácter estructural como de detalle del planeamiento urbanístico de jerarquía superior, sin que puedan alterar el aprovechamiento, el uso global mayoritario, las alturas máximas previstas y la densidad poblacional que corresponda a los terrenos comprendidos en su ámbito. En ningún caso ocasionarán perjuicio ni alterarán o podrán alterar las condiciones de ordenación de los predios confrontantes.”  

La normativa municipal, el artículo 5.12.02 de las referidas NN.SS. de Santa Eulària determinan lo siguiente:

“EDIFICIO CONSTRUIDOS AL AMPARO DE LA NORMATIVA ANTERIOR. 

2.5. En las situaciones primera y segunda (edificios disconformes con las NN.SS.) se podrán realizar las obras necesarias (dotación de ascensores, escaleras de emergencia, etc.) con la finalidad exclusiva de mejorar la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas o dar cumplimiento a las normas de prevención de incendios e instalaciones de infraestructuras según la normativa específica (estación transformadora, armarios de contadores, CGP, telecomunicaciones, etc.) necesarias para la edificación, previa tramitación de un Estudio de detalle, incluso en el caso de que las mencionadas obras supongan incremento de la superficie máxima edificable o de los parámetros de ocupación, separaciones y altura.”   

Finalmente, para Eivissa, sigue en vigor el Reglamento de planeamiento urbanístico (artículos 4, 5, 65, 66 y 94) que establecen:  

Artículo 65:

“1. Los estudios de detalle podrán formularse con la exclusiva finalidad de:

a) Establecer alineaciones y rasantes, completando las que ya estuvieren señaladas en el suelo urbano por el Plan General, Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento o Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, en las condiciones que estos documentos de ordenación fijen, y reajustar y adaptar las alineaciones y rasantes previstas en los instrumentos de ordenación citados, de acuerdo igualmente con las condiciones que al respecto fijen.

b) Adaptar o reajustar alineaciones y rasantes señaladas en Planes Parciales.

c) Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan General o de las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento en suelo urbano, o con las propias de los Planes Parciales en los demás casos, y completar, en su caso, la red de comunicaciones definida en los mismos con aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el propio estudio de detalle.

2. La posibilidad de establecer alineaciones y rasantes a través de estudios de detalle se limitará a las vías de la red de comunicaciones definidas en el Plan o Norma cuyas determinaciones sean desarrolladas por aquél.

3. En la adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones y rasantes del Plan General, Normas Complementarias y Subsidiarias, Plan Parcial o Proyecto de Delimitación, no se podrá reducir la anchura del espacio destinado a viales ni las superficies destinadas a espacios libres. En ningún caso la adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones podrá originar aumento de volumen al aplicar las ordenanzas al resultado de la adaptación o reajuste realizado.

4. La ordenación de volúmenes no podrá suponer aumento de ocupación del suelo ni de las alturas máximas y de los volúmenes edificables previstos en el Plan, ni incrementar la densidad de población establecida en el mismo, ni alterar el uso exclusivo o predominante asignado por aquél. Se respetarán en todo caso las demás determinaciones del Plan.

5. En ningún caso podrá ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes.

6. Los estudios de detalle no podrán contener determinaciones propias de Plan General, Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento y Plan Parcial que no estuvieran previamente establecidas en los mismos.”

Artículo 66:

“1. Memoria justificada de su conveniencia y de la procedencia de las soluciones adoptadas.

2. Cuando se modifique la disposición de volúmenes se efectuará, además, un estudio comparativo de la edificabilidad resultante por aplicación de las determinaciones previstas en el Plan y de las que se obtienen en el estudio de detalle, justificando el cumplimiento de lo establecido sobre este extremo en el núm. 3 artículo anterior.

3. Planos a escala adecuada, y, como mínimo, 1:500, que expresen las determinaciones que se completan, adaptan o reajustan, con referencias precisas a la nueva ordenación y su relación con la anteriormente existente.”  

Finalmente, la iniciativa en la elaboración de los estudios de detalle puede ser pública o privada y la competencia en su tramitación y aprobación es de los ayuntamientos (artículo 54 de la LUIB y 140 del RPU), con la obligación de la remisión a la CIOTUPHA de acuerdo de aprobación definitiva en el plazo máximo de 10 días desde la fecha de publicación de dicho acuerdo.  

CALIFICACIÓN SEGÚN NNSS: EXTENSIVA TURISTICA (E-T3):

Calificación de la parcela según NNSS

CALIFICACIÓN SEGÚN NNSS: EXTENSIVA TURISTICA (E-T3):

Resumen de parámetros según E-T3

ZONA DE SERVIDUMBRE COSTAS:  

El área DPMT es el área que incluye el conjunto de bienes de dominio público formado por el mar territorial, las aguas interiores, los recursos naturales de la zona económica exclusiva y de la plataforma continental, y está regulada por la Ley de Costas 22/1988 y modificada por la Ley 2/2013. El procedimiento de delimitación ("procedimiento administrativo de deslinde") consiste en identificar qué tierras tienen las características, físicas o legales, descritas en la Ley de Costas, para establecer el límite que las hace calificar como DPMT.

La gestión del área incluida en DPMT con respecto a su ocupación y uso corresponde al Ministerio de Medio Ambiente, Agricultura, Pesca y Alimentación. Este organismo otorga o rechaza las autorizaciones en las zonas incluidas en el área del DPMT.  

Además, la Ley de Costas determina ciertas servidumbres legales para la mayor protección del dominio público marítimo terrestre, como por ejemplo la "servidumbre de protección". Este es un área de servidumbre adyacente al DPMT sujeto a ciertas limitaciones. En esta área, está prohibido construir nuevos edificios de cualquier tipo, así como tampoco está permitido expandir el volumen, la altura o la superficie de los edificios existentes.  

Se han consultado las siguientes fuentes oficiales de información para preparar este informe:

-Demarcación de Costas en Illes Balears, Delegación de Ibiza, del Ministerio de Medio Ambiente, Agricultura, Pesca y Alimentación, donde se ha obtenido copia del “Plano de Deslinde del Dominio Público Marítimo Terrestre” (Expediente C-D-L-68-BALEARES, Hoja nº64, actualizado a fecha 12 de febrero de 2010).

-El visor on-line del DPMT (http://sig.mapama.es/dpmt/visor.html) del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, donde se pueden consultar los límites de MTDP.  

De acuerdo con las fuentes de información oficiales enumeradas, ninguno de los límites de la parcela (y por tanto las edificaciones existentes) donde se ubican los “Apartamentos Marsol”, como se puede observar en las imágenes incluidas en los anexos (tanto en el documento obtenido de la Demarcación de Costas como otros) está ubicada en el Dominio Público Marítimo-Terrestre, y por lo tanto una futura propuesta de renovación de los apartamentos no se verá afectado por el dominio público marítimo terrestre.

 

Imagen de IDEIB – Deslinde de costas DPMT (Dominio Público Marítimo Terrestre)

Maritime-Terrestrial Public Domain borders

Maritime-Terrestrial Public Domain (DPMT) ________

Protection Easements _______

​​​​​​​ZONA QUE INVADE LA SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN 

En conclusión es viable la ampliación propuesta puesto que las ampliaciones no afectan a ninguna zona de servidumbre.

1.4. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE  

El presente Estudio de Detalle tiene como finalidad la justificación de ampliación de la zona de edificación destinada a uso Hotelero (Turístico) para adecuar el edificio y su uso a la normativa actual de accesibilidad de las Islas Baleares.  

Para ello se amplían 20 cm, aproximadamente, y reforman los pasillos exteriores del bloque B que dan acceso a los apartamentos de este bloque y se implanta un nuevo ascensor adecuado para personas con discapacidad para que puedan acceder a los apartamentos con uso Hotelero que existen en las diferentes plantas. A la misma vez se reforma la entrada exterior al edificio desde la calle para adecuarlo a normativa y posibilitar un acceso adecuado al ascensor. Se amplía el acero (hasta 1,8m de anchura total) de la calle Des Riu en la zona no edificada de la parcela para mejorar la accesibilidad.  

Así mismo en el futuro proyecto de reforma se modificará uno de los apartamentos en la planta baja del bloque B, para convertirlo en una estancia adaptada.  

Se redacta el Estudio en base al Artículo 46 de la Ley 12/2017, de 29 de Diciembre, de urbanismo de las Islas Baleares, publicado el 29/12/2017 en el Boletín Oficial de las Islas Baleares nº 160, entrando en vigor el 01/01/2018.  

1.5. SUPERFICIES Y VOLUMENES AFECTADOS  

PLANTA BAJA:  

En azul se puede ver la propuesta de ubicación del futuro ascensor sobre la planta baja actual:

Se adecuará toda la zona de entrada adaptándola a la normativa actual de accesibilidad, ya que incluso actualmente la rampa existente no cumple la normativa para el acceso al conjunto. De este modo, al mismo tiempo, se facilitará un adecuado acceso al nuevo ascensor.

Se ampliará también la anchura del acerado contiguo: se retranqueará la zona ajardinada para ampliar la acera hasta 1,80m.  

 PLANTA PRIMERA Y SEGUNDA:  

En azul se puede ver la situación del ascensor y la ampliación de pasillo sobre la planta primera actual.

El espacio ocupado para el ascensor será el mínimo para poder instalar un ascensor adaptado a personas con discapacidad según normativa de accesibilidad de las Islas Baleares. 

El espacio que se amplía el pasillo será solo lo justo y necesario para cumplir con el ancho mínimo de pasillos para personas con discapacidad según normativa, que es de 120 cm libres de paso.   

SUPERFICIES CONSTRUIDAS AMPLIADAS APROXIMADAS: 

PLANTA	ASCENSOR	PASILLO (Exterior: 50%)	TOTAL
BAJA	6,80 m²	0,00 m²	6,80 m²
PRIMERA	4,80 m²	0,00 m²	4,80 m²
SEGUNDA	4,80 m²	0,40 m²	5,20 m²
TERCERA	4,80 m²	0,00 m²	4,80 m²
TOTAL	21,20 m²	0,40 m²	21,60 m²

1.6. JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 46

Se redacta el Estudio en base al Artículo 46 de la Ley 12/2017, de 29 de Diciembre, de urbanismo de las Islas Baleares, publicado el 29/12/2017 en el Boletín Oficial de las Islas Baleares nº 160, entrando en vigor el 01/01/2018.  

Es obligatoria la redacción del presente Estudio de Detalle ya que las actuaciones a realizar aumentan la edificabilidad y la ocupación de la parcela, aunque con ellas no se cambia el uso de ningún área ni incrementa la superficie construida lucrativa del uso Turístico.  

El espacio ocupado para el ascensor será el mínimo para poder instalar un ascensor adaptado a personas con discapacidad según normativa de accesibilidad de las Islas Baleares. El espacio que se amplía el pasillo será solo lo justo y necesario para cumplir con el ancho mínimo de pasillos para personas con discapacidad según normativa, que es de 120 cm libres de paso.   

La única finalidad del presente Estudio de Detalle es adecuar el edificio y su uso a la normativa actual de accesibilidad de las Islas Baleares.  

En un futuro proyecto básico y de ejecución se desarrollarán las actuaciones que se pretenden realizar con el Estudio de Detalle.

1.7. SOLUCION ADOPTADA

 Se presenta a continuación una primera idea de la solución adoptada:

Se adecuará toda la zona de entrada adaptándola a la normativa actual de accesibilidad, ya que incluso actualmente la rampa existente no cumple la normativa para el acceso al conjunto. De este modo, al mismo tiempo, se facilitará un adecuado acceso al nuevo ascensor. 

Se ampliará también la anchura del acerado actual, se retranqueará la zona ajardinada para ampliar la acera hasta 1,80m en las zonas no edificadas de la parcela.

PLANTA PRIMERA y SEGUNDA:

PLANTA TERCERA:

​​​​​​​VOLUMETRIAS DE LA AMPLIACIÓN PROPUESTA:

Ver anexo planos.