BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Por la presente, a los efectos de su general conocimiento, se comunica que el Pleno del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, en sesión ordinaria celebrada el día 2 de agosto de 2018, ha aprobado definitivamente el Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes edificatorios y definición de alineaciones de la parcela denominada Green 1, finca registral número 43.959, sita en la Calle Salamanca 14, Urbanización Roca Llisa, Jesús, promovido por la entidad Golf de Ibiza S.L, redactado por el arquitecto D. Ricard Sans Camps, siendo los acuerdos adoptados los siguientes:

“PRIMERO. Aprobar definitivamente el Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes edificatorios y definición de alineaciones de la parcela denominada Green 1, finca registral número 43.959, resultante de la agrupación de las fincas registrales números 17817, 17817, 17819, 21039 y 23113, sita en la Calle Salamanca 14, Urbanización Roca Llisa, Jesús, promovido por la entidad Golf de Ibiza S.L, redactado por el arquitecto D. Ricard Sans Camps.

SEGUNDO. Publicar el presente acuerdo junto con el contenido del Estudio de Detalle en el Boletín Oficial de les Illes Balears, a los efectos de su general conocimiento.

TERCERO. Notificar el presente acuerdo a los propietarios y demás interesados directamente afectados por el Estudio de Detalle.

CUARTO Remitir un ejemplar diligenciado del Estudio de Detalle al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares y al Consell Insular d’Eivissa, para su constancia y registro.”

Contra el presente Acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de les Illes Balears con sede en Palma de Mallorca, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la presente publicación, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

 

En Santa Eulària des Riu, a 2 de agosto de 2018

El Alcalde

Vicente Marí Torres

 

ESTUDIO DE DETALLE

I MEMORIA

1. MEMORIA EXPOSITIVA:

1.1 AGENTES

Promotor: Golf de Ibiza S.L.

Urbanización Roca LLisa

07819 Santa Eulària des Riu

Proyectista: Ricard Sans Camps, Arquitecto colegiado C.O.A.C.

C/ Rambla de Prat 15

08012 Barcelona

1.2 ÁMBITO

El ámbito de este Estudio de Detalle son los terrenos propiedad de Golf de Ibiza S.L, denominados “Green 1”.

Están situados dentro del término municipal de Santa Eulària des Riu, y comprendidos en el territorio delimitado por la Revisión de las Normas Subsidiarias.

Inicialmente está constituido por 5 parcelas independientes que están en proceso de agrupación.

Fincas registrales.

Terrenos situados en la Parroquia de Nuestra señora de Jesús, término municipal de Santa Eulària des Riu, en la Avenida de Ibiza o camino de Can Caler s/n de la urbanización Roca LLisa. Provienen de la finca “Can Pep Josep”.

Actualmente están formados por cinco propiedades registrales de un único propietario, Golf de Ibiza S.L., representadas en el plano 960G1-02 y cuya descripción es la siguiente:

Finca nº 17817 – Tomo 958 – Libro 234 – Folio 175 – Alta 3 Superficie: 5.000 m2

Finca nº 17818 – Tomo 802 – Libro 200 – Folio 175 – Alta 3 Superficie: 5.000 m2

Finca nº 17819 – Tomo 958 – Libro 234 – Folio 160 – Alta 6 Superficie: 8.000 m2

Finca nº 21039 – Tomo 1169 – Libro 300 – Folio 128 – Alta 3 Superficie: 7.000 m2

Finca nº 23113 – Tomo 1222 – Libro 332 – Folio 164 – Alta 1

Tiene una edificación, que es una nave de 65 m2 aproximadamente, destinada a instalaciones de la Compañía Telefónica.

Estas Fincas registrales coinciden respectivamente con las fincas catastrales de superficies similares y de referencias: 

9417634CD6191N0001FA                                             5.000m²

9417633CD6191N0001TA                                            5.000m²

9417632CD6191N0001LA                                           8.000m²

9417631CD6191N0001PA                                           7.000m²

9314630CD6191S0001QA                                           5.598m²

La suma de las superficies Catastrales y registrales relacionadas, es ligeramente distinta a la resultante de una medición real:

                                               Registro       Catastro            Real

Superficie Total                   30.585 m2         30.598 m2       29.960 m2                

Esta superficie real es la que es objeto de ordenación.

Con el fin de que el ámbito del Estudio de Detalle sea una sola parcela, se está efectuando el trámite de su agrupación. Una vez finalizado se aportará la documentación que lo justifica.

1.3 OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE

El objeto de este Estudio de Detalle es:

· Reajustar las alineaciones y rasantes de los viales públicos previstos en la documentación gráfica de las NN SS, que son: la afectación para la ampliación de la calle de acceso a la Urbanización Roca Llisa y una nueva calle interior.

· Determinar el número de edificios a construir y ordenar los volúmenes edificatorios, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento, manteniendo la edificabilidad máxima, la ocupación, el volumen y la densidad y los usos establecidos en las NN SS.

· Completar la red viaria con las vías interiores particulares necesarias para proporcionar acceso a dichos edificios.

Esta propuesta se concretará posteriormente en un proyecto de Urbanización que dotará a la parcela de los servicios necesarios para que se pueda considerar edificable.

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA

2.1 Planeamiento vigente

Los terrenos objeto de este estudio están, incluidos en su totalidad en el ámbito de las NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO DE SANTA EULÀRIA DES RIU, que los califica en su mayor parte como suelo URBANO.

Una parte como VIAL PÚBLICO, que prevé tanto la ampliación de la calle de acceso a Roca Llisa, como la creación de un nuevo vial interior para el acceso las fincas vecinas.

La distribución de superficies es la siguiente:

Suelo Urbano, Zona Extensiva unifamiliar 6 (E-U6)                                   27.679 m2

Vial público                                                                                                  2.281 m2

SUPERFICIE TOTAL DEL ÁMBITO DE ACTUACIÓN                        29.960 m2

Los 27.641 m2 correspondientes a la zona Urbana son susceptibles de aprovechamiento para su edificación, sujetos a la normativa específica de esta zona, que se resume en los parámetros que le sean de aplicación, siguientes:

Suelo Urbano, zona Extensiva unifamiliar 6 (E-U6)

· Edificación aislada

· Índice de intensidad de uso 1 viv. / 1.200 m2 - 1 vivienda / parcela

· Parcela mínima 1.200 m2. En este caso se debería adoptar la parcela mínima del anterior Plan Parcial de Roca Llisa que para esta zona era de1.500 m2, según modificación puntual nº 8 de las NN SS.

· Edificabilidad 0,25 m2/m2

· Ocupación 25%

· Altura máxima dos plantas, 7 m. En los terrenos con pendiente superior al 20% se admite únicamente una planta de 4 m

· Separación lindes 5, 3, 3 m

· Fachada mínima 25 m

· Círculo inscribible en la parcela, diámetro 25 m

· Volumen máximo por edificio 1.500 m3

2.2 Necesidad de la ordenación propuesta

La documentación gráfica de las NN SS para esta parcela, aparte de la ampliación del vial de entrada a la Urbanización Roca Llisa, prevé un único vial de acceso a la parcela desde su parte Sur.

La Intención de la propuesta de este Estudio de Detalle, es la de resolver los accesos individuales a las viviendas edificables en la parcela, haciéndolos posibles desde el interior de la parcela y evitándolo que se tengan que producir desde el vial de entrada a Roca Llisa, que tiene una circulación muy intensa y generaría riesgo de accidentes. Por otro lado ordena los volúmenes edificables.

3. MEMORIA DESCRIPTIVA

3.1 Terreno

Se trata de un terreno de forma sensiblemente oblonga con el eje mayor en sentido Noroeste-Sudeste, de 336 m de longitud y una anchura máxima de 157 m. situado en la falda Este de la Serra des Puig.

Queda determinado en su linde Este por la calle de acceso a la Urbanización Roca Llisa.

La configuración del terreno desde el punto de vista topográfico tiene dos morfologías distintas, divididas por un camino existente, que corresponde a una calle prevista en el planeamiento anterior y que las NN SS no mantienen.

La parte Este situada entre este camino y  la calle de acceso a Roca Llisa, tiene una pendiente ligeramente inferior al 20%, con algún bancal.

En la parte Oeste, la pendiente aumenta hasta el 35% siguiendo la falda de la Serra des Puig.

3.2 Zonificación.

Se propone, en primer lugar, adaptar el vial que figura en la documentación gráfica de las NN SS, sin cambios en el trazado y ajustándolo a la topografía del terreno.

Se establecen 15 zonas o unidades, dentro de cuyos perímetros y volúmenes se situarán los edificios.

Estas zonas, de acuerdo con los parámetros establecidos por las NNSS para esta calificación, se separan 5 m de los viales interiores y 6 m entre sí.

Para el acceso a las zonas edificables se prevén dos calles interiores A y B, que dividen el terreno longitudinalmente en tres partes, cada una de ellas con pendiente creciente, que va de menos del 20% en las inferiores hasta más del 35% en las superiores.

Las calles son de 7,80 m de anchura compuestas por una calzada de 6 m y una acera de 1,80 m. De este modo se da cumplimiento a los criterios de accesibilidad previstos en el punto 1.1.1 del Anexo 1 del Decreto 110/2010 para la supresión de barreras arquitectónicas.

La rotonda propuesta al final de cada calle para permitir el giro, tiene un diámetro total de 16 m, con acera perimetral de 1,80 m, calzada de sentido único de 3,60 m e isla central de 5,20 m.

Las dos calles parten de la rotonda del vial público situada en la cota 91,5 .

La calle A se desarrolla horizontalmente a lo largo de una línea de nivel y da acceso a las unidades 2 a 6 por la derecha y 7 a 10 por la izquierda.

La calle B Tiene una pendiente global del 16% con tramos inicial y final del 20% y el tramo central a nivel. Da acceso superior a las unidades 7 a 9 y 15 por la derecha y 11 a 14 por la izquierda.

Reserva. Se han previsto tres reservas de parte del terreno edificable, de 1.318 m2 y de 371 m2, respectivamente. Una situada en la zona sur de la parcela, donde actualmente se encuentra una edificación de la Compañía Telefónica y la otra en el extremo N de la parcela, junto a la bifurcación con la calle Segovia.

La tercera, de 56 m2 es una previsión para la ubicación de una futura estación transformadora.

Las zonas de reserva denominadas como E1 y E2, se destinarán potencialmente a cesión al Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, a los efectos que dicha administración dé con ellas solución a determinadas necesidades de utilidad pública relacionadas con la Entidad Urbanística de Conservación de Roca Llisa.

3.3 Distribución de las superficies resultantes

Ampliación calle de acceso 1.380 m2

Nuevo vial  901 m2                                                

Afectación total de vial público NNSS 2.281 m2

Zona EU-6                  

15 zonas edificables    22.829 m2   

Reserva E1                   1.318 m2     

Reserva E2                   371 m2         

Reserva ET                   56 m2           

Vial privado A             1.785 m2     

Vial privado B               1.320 m2     

Total zona EU-6          27.679 m2

SUPERFICIE TOTAL DE LA ACTUACIÓN 29.960 m2

4. CONDICIONES ESPECÍFICAS DE EDIFICACIÓN DE LAS UNIDADES RESULTANTES

En todas ellas se cumplirán los parámetros establecidos en las NN. SS. para esta zona.

La altura máxima edificable, según lo establecido en el artículo 5.1.03, apartado 4 c, resulta variable, dependiendo de la pendiente del terreno.

Para pendientes inferiores al 20% se admiten 7 m y dos plantas, pero si la pendiente supera este 20% solo se podrá edificar una planta de 4 m de altura máxima.

La superficie y la altura edificables, específicas para cada unidad, serán las siguientes: 

UNIDAD                      SUPERFICIE EDIFICABLE        ALTURA EDIFICABLE

Unidad nº 1                             375,00 m2                               7 m   Pb+1

Unidad nº 2                             376,25 m2                               7 m   Pb+1

Unidad nº 3                             376,25 m2                               7 m   Pb+1

Unidad nº 4                             375,75 m2                               7 m   Pb+1

Unidad nº 5                             375,75 m2                               7 m   Pb+1

Unidad nº 6                             377,00 m2                               4 m    Pb

Unidad nº 7                             378,75 m2                               4 m    Pb

Unidad nº 8                             380,25 m2                               4 m    Pb

Unidad nº 9                             391,00 m2                               4 m    Pb

Unidad nº 10                          385,75 m2                                4 m    Pb

Unidad nº 11                          380,00 m2                                4 m    Pb

Unidad nº 12                          381,50 m2                                4 m    Pb

Unidad nº 13                          383,75 m2                               4 m    Pb

Unidad nº 14                          394,25 m2                               4 m    Pb

Unidad nº 15                          376,00 m2                               4 m    Pb

En cada una de las 15 zonas edificables, se podrá construir únicamente una vivienda unifamiliar.

La suma de la superficies edificables es de 5.707,25 m2, inferior a la aplicación del índice de edificabilidad 0,25m2/m2 al conjunto del terreno con calificación E-U6 edificable (27.641m2) y que representarían 6.919,75 m2 edificables o 18 parcelas de 1.500 m2 frente a las quince unidades edificables de esta propuesta.

4.1 Modificación propuesta para la unidad nº 4.

En esta ordenación propuesta, las unidades 1,2,3 y 5, situadas frente a la calle de acceso a Roca Llisa, tienen todas pendientes inferiores al 20% que permitirá la edificación de dos plantas con una altura de 7 m, pero la unidad nº 4 supera este límite, con un 23,48%.

Observando el plano topográfico se puede ver que corresponde a una variación puntual en la zona central de la parcela que modifica ligeramente la pendiente. En base a lo que establece el mismo apartado 4c, y a fin de conseguir que la fachada conjunta a la calle de acceso a Roca Llisa tenga uniformidad volumétrica, se propone mantener en la parcela 4 la misma altura máxima de las parcelas colindantes: 7 m, con dos plantas posibles.

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA: VER ANEXO PLANOS