BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Por acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Formentera, en sesión ordinaria celebrada el día 26 de agosto de 2016 se adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

primero.- APROBAR DEFINITIVAMENTE el proyecto de Estudio de Detalle presentado con la finalidad de modificar el plan de referencia a un solar con fachada a dos calles, situado en la Av. Mediterráneo núm. 53 de la Savina, redactado por la arquitecta Sra. María Blanca Castiella Rodríguez según expediente visado 13/00378/12, la modificación aportada en fecha 07/29/2015 con RGE 13.717 y la modificación de fecha 02/29/2016 con RGE 3152.

segundo.- CONSIDERAR que una vez se haya producido la aprobación definitiva, habrá ENVIAR copia cotejada en el Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares, dependiente de la Consejería de Territorio, Energía y Movilidad del Gobierno de las Islas Baleares (Dirección General de Ordenación del Territorio), conforme a lo que dice la LOUS.

cuarto.- PUBLICAR, De conformidad con lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases de régimen local, en relación al artículo 140.6 del Reglamento de planeamiento urbanístico, así como la artículo 103 de la Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Islas Baleares, en el boletín Oficial de las Islas Baleares -BOIB- íntegramente el presente acuerdo, así como la documentación gráfica y escrita del mencionado Estudio de Detalle. Asimismo:

• El acuerdo se inscribirá en el Libro-Registro especificando la ordenación de las parcelas resultantes con indicación de los parámetros que la definen de acuerdo con el artículo 166 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de Junio, por lo que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
• En el expediente deberán constar toda la documentación debidamente diligenciada.

quinto.- NOTIFICAR los promotores el presente acuerdo.

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA MODIFICACIÓN DEL PLANO DE REFERENCIA EN UN SOLAR CON FACHADA A DOS CALLES

MODIFICA Y SUSTITUYE VISADO 13/00876/15 DE FECHA 01/07/2015

PROMOTOR    MARÍA DEL CARMEN FERRER MARÍ UBICACIÓN AVD. MEDITERRÀNIA, 53 - CR. GREGAL, 24

PARCELA 03 - MANZANA 26827

LA SAVINA -  FORMENTERA

ARQUITECTA MARÍA BLANCA CASTIELLA RODRÍGUEZ FECHA OCTUBRE 2.015

EXPEDIENTE  25-12

MEMORIA

1 - AGENTES

2 - INFORMACIÓN PREVIA

3 - ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

4 - DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE

5 - DETERMINACIONES DE LA PROPUESTA

5.1 - Suelos de cesión

5.2 - Alineaciones

5.3 - Reparto de aprovechamientos

5.4 - Retranqueos

6 -  DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

7 -  JUSTIFICACIÓN Y PROCEDENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE

MEMORIA

1 - AGENTES

La promotora del Estudio de Detalle, que se describirá a continuación es Dña. MARÍA DEL CARMEN FERRER MARÍ, con NIF. número (…) y domicilio en (…)

El técnico que redacta y firma el Estudio de Detalle es la arquitecta Dña. MARÍA BLANCA CASTIELLA RODRÍGUEZ, colegiada con el número 121398 en el Col.legi Oficial d'Arquitectes de Balears, NIF. número (…) y domicilio profesional en el Puerto Deportivo Marina Botafoch, Local 119, 07800 - Eivissa.

2 -  INFORMACIÓN PREVIA

El Área objeto del presente Estudio de Detalle corresponde a una parcela, remanente de la finca denominada “Ca’n Savines”, (Parcela 03 - Manzana 26827) entre la Avd. Mediterrània, 53 y la calle (carrer) Gregal, 24, en La Savina, 07870 - Formentera.

Sus límites respectivos, clasificado como suelo Urbano y calificado como Zona intensiva I-LSV. Tipología contínua por la RNNSS de Formentera (AD. 03/09/13), son:

Límite Norte:  María Juan Riera

Límite Sur:  Antonio Serra Antonio Serra Yern

Límite Este: Salinera Española, S.A. (ahora mediante vial inferior de acceso, Cr. Gregal) Límite Oeste: Ctra. a Sant Francesc (ahora Avd. Mediterrània)

Según escrituras de Declaración de Obra Nueva, División de Propiedad Horizontal y Venta, ante la notario Dña. María Eugenia Roa Nonide, nº de protocolo 175 de fecha 5 de Abril de1.990, se trata de una finca urbana con una casa de planta baja, destinada a vivienda, de superficie construida ochenta metros cuadrados, que linda con el resto del solar donde está enclavada (después finca 9.240) y el resto del solar destinado a (tancó) o jardín, propiedad de Dña. Antonio Costa Mayans. Propietaria de la Finca nº 1.764 del Registro de la propiedad de Ibiza nº 2, Tomo 361 del archivo general, Libro 25 del Ayuntamiento de Formentera, Folio 22, Inscripción 3ª de superficie registral 552,00 m2, en realidad según medición 603,75 m2.

Dña. Antonia Costa Mayans sobre el resto del solar destinado a jardín, construyó, bajo la dirección técnica del arquitecto D. Francesc Negre Rigol y el aparejador D. Antonio Montull Serveto otra vivienda unifamiliar, en planta baja, compuesta de diversas dependencias, con una superficie construida de ciento treinta metros cuadrados, que linda por sus cuatro puntos cardinales, con resto de solar en donde está enclavada, con Licencia de Obras concedida por el Ayuntamiento con expediente nº 35/1974 de fecha 04/09/1974, (después finca 9.241).

En la misma escritura, Dña. Antonia Costa Mayans, establece para las fincas descritas el régimen  de  Propiedad Horizontal regulado por  la  Ley  de  21/07/1.960 y  la  divide  en  las siguientes Entidades Registrales:

• Entidad  Registral nº 1 (finca registral 9.240) casa antigua de ochenta metros cuadrados, antes descrita.
• Entidad Registral nº 2 (finca registral 9.241) casa construida según  licencia 35/1974 de ciento treinta metros cuadrados, en el mismo solar.
• Entidad Registral nº 3 (finca registral 9.242) Vuelo o aires de la vivienda descrita como entidad dos. Tiene una superficie de ciento treinta metros cuadrados y linda por sus cuatro lados con vuelo sobre resto de solar no edificado.

La parcela es de forma rectangular entre medianeras según la calificación actual, tiene fachada en la Avd. Mediterrània, acceso de la vivienda o entidad registral número 1 y por la calle (carrer) Gregal por donde accede actualmente la vivienda o entidad registral nº 2, desarrolladas en planta baja. Entre las dos viviendas hay un anexo destinado a almacén y un aseo, formando con las viviendas mencionadas un patio, que servirá de acceso a las viviendas que se pretenden proyectar, ocupando los aires de la entidad registral nº 2 y que formaran la entidad registral nº 3.

El viario existente se reduce a la Avd. Mediterrània, situada en el límite Oeste del solar, que está formada por acera (la más lejana a la propiedad), zona de aparcamiento, vial de dos carriles de 6,20 m, zona de aparcamiento de 2,00 m y acera de 2,45 m. Mientras que el vial inferior o calle (carrer) Gregal, situado en el lindero Este, linda con los estanques de Salinera Española, S.A. mediante muro de mampostería, vial de 5,90 m y acera 1,45 m.

Actualmente el acceso a las viviendas (entidades registrales números 1-2) se realiza independientemente desde los viales descritos mediante zonas ajardinadas, comunicándose ambas por el patio posterior. Sin embargo en el momento de su construcción la Ctra. de Sant Francesc a La Savina, ahora Avd. Mediterrània se trataba de una carretera sin aceras y el vial inferior ahora calle (carrer) Gregal era un camino de servicio alrededor de los estanques de las salinas, conocido con el nombre de Camí d’es Brolls, encontrándose sin asfaltar y sin aceras, según fotos aéreas de los vuelos anteriores al año 2001. Por lo que las edificaciones 1-2 están referidas al terreno natural existente en el momento de su construcción. Quedando el nivel de rasante actual en la edificación 1 definido por la RNNSS por encima del nivel existente, mientras que el nivel de la edificación 2 queda muy por debajo.

Los solares colindantes también están ocupados, por edificaciones plurifamiliares aisladas, desarrolladas en planta baja y piso, con locales en plata baja y viviendas en planta primera. Las construcciones tienen como nivel de planta baja el nivel de rasante de la acera en la Avd. Mediterrània, habiéndose construido, en alguno de los casos, una planta semisótano con acceso por la calle (carrer) Gregal y rellenado los laterales de la edificación.

De todo lo expuesto se desprende que el Plano de referencia de las futuras ampliaciones en planta piso de las viviendas existentes, deberá  quedar definido por el nivel de la cota de acera en la Avd. Mediterrània en el caso de la edificación 1 y el terreno natural próximo a la terraza, que coincide con el límite de la Zona de Protección en el caso de la edificación 2, por lo que determina las alturas edificables, según los Art. 105, Art. 106 y Art. 92 de la RNNSS. En la misma propuesta, atendiendo a la ubicación de las edificaciones existentes se propone, según lo dispuesto por el Art. 79 - Modificaciones de la ordenación, alterar la tipología y las separaciones a linderos de la calificación definida por la RNNSS.

3 - ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

ENTIDAD REGISTRAL Nº 1:

DÑA. ANTONIA COSTA MAYANS, con NIF. número (…) y domicilio en (…), propietario del 100% del pleno dominio, por la división horizontal:

Cuota:                          50%

Datos registrales:         Finca nº 9.240 del Registro de la propiedad de Ibiza nº 2, Tomo 1.298, Libro 116, Folio 216, Inscripción 1ª

Datos catastrales:        2682703CC6828S0002EH Superficie construida:80,00 m2.

Linderos:                      Por sus cuatro lados, con resto de solar en donde está enclavada

ENTIDAD REGISTRAL Nº 2:

DÑA. MARÍA DEL CARMEN FERRER MARÍ, con NIF. número (…) y domicilio en (…), propietario del 100% del pleno dominio por compraventa:

Cuota:                          45%

Datos registrales:         Finca nº 9.241 del Registro de la propiedad de Ibiza nº 2, Tomo 1.298, Libro 116, Folio 219, Inscripción 4ª

Datos catastrales:        2682703CC6828S0001WG Superficie construida:130,00 m2.

Linderos:                      Por sus cuatro lados, con resto de solar en donde está enclavada.

ENTIDAD REGISTRAL Nº 3:

DÑA. MARÍA DEL CARMEN FERRER MARÍ, con NIF. número (…) y domicilio en (…), propietario del 100% del pleno dominio por compraventa, según consta en copia de la escritura de fecha 13/12/2.007, autorizada en Formentera por D. Javier González Granado, nº de protocolo 1.370:

Cuota:                          5%

Datos registrales:         Finca nº 9.242 del Registro de la propiedad de Ibiza nº 2, Tomo 1.298, Libro 116, Folio 221, Inscripción 3ª

Datos catastrales:        2682703CC6828S0003RJ Superficie construida:130,00 m2.

4 - DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE

Las NNSS de Formentera, con aprobación definitiva 27 de Octubre de 2.010, publicadas en el BOIB número 155 EXT de fecha 27 de Octubre de 2.010, y la Modificación Puntual núm. 1 (AD. 03/09/13), establecen una clasificación de Suelo Urbano, calificado como Zona intensiva I-LSV. Tipología continua.

La redacción del presente Estudio de Detalle tiene como fin establecer que las ampliaciones en planta piso sobre la entidad registral número 1 tengan como plano de referencia la cota de nivel de la rasante a la acera existente en la Avd. Mediterrània y la entidad registral número 2 desde el terreno natural próximo a la terraza, que coincide con el límite de la Zona de Protección, desde donde se aplicarán los parámetros de altura máxima y altura total, referidas a las construcciones existentes. En segundo lugar atendiendo a la ubicación de las edificaciones existentes se propone el cambio de la tipología en la calificación de Zona Intensiva I-LSV. Tipologia continua a la Tipología aislada, modificando las parámetros aplicables de separación con los linderos definidos por la RNNSS.

Las condiciones urbanísticas a que ha de ajustarse el citado Estudio de Detalle son las contenidas en la ficha de características para esta calificación, que se incluyen en el Anexo I -

NORMAS DE ZONIFICACIÓN, PARCELACIÓN Y EDIFICACIÓN de la RNNSS, según las

prescripciones descritas en el Art. 81 - Modificaciones de la Ordenación y el Art. 108 - Reordenación mediante Estudio de Detalle. Se acompañan también, los planos de clasificación y  calificación del suelo e infraestructura existente y prevista por la RNNSS, además de los planos de situación y emplazamiento.

La ficha de las condiciones aplicables con arreglo a la calificación son:

Zona intensiva I-LSV. Tipología continua.

1 - Superficie y dimensiones mínimas de la parcela. a. Parcela mínima 600 m2

b. Fachada/Fondo mínimos 20 m / 20 m

2 - Parámetros de edificación.

a. Edificación máxima 0,80 m2/m2

b. Ocupación máxima PB 40% P1 40%

c. Altura máxima 6 m d. Altura total 7 m

e. Número máximo de plantas PB+P1 f. Separación mínima a fondo 5 m

3 - Índice de intensidad de uso a. IIUR 1/112,53

b. IIUT 1/37,50

La ficha de las nuevas condiciones aplicables con arreglo a la nueva tipologia, serán:

Zona intensiva I-LSV. Tipología aislada.

1 - Superficie y dimensiones mínimas de la parcela. a. Parcela mínima 600 m2

b. Fachada/Fondo mínimos 20 m / 20 m

2 - Parámetros de edificación.

a. Edificación máxima 0,80 m2/m2

b. Ocupación máxima PB 40% P1 40%

c. Altura máxima 6 m d. Altura total 7 m

e. Número máximo de plantas PB+P1 f. Separación mínima a vial y EL-P 5m g. Separación mínima a límites 3 m

h. Separación mínima entre edificios en una misma parcela 6 m

3 - Índice de intensidad de uso a. IIUR 1/112,53

b. IIUT 1/37,50

Sobre la superficie total del Estudio de Detalle tenemos:

- Superficie urbana existente                             603,75 m2.

- Superficie solar para edificación                     603,75 m2.

- Superficie afectada por APT-Costas                146,85 m2. (20,00 m desde la ZMT)

- Población total (residencial)                            5 viviendas

El estado actual de la infraestructura es el siguiente:

- Viario principal (Avd. Mediterrània) totalmente terminado

- Una calle (Carrer) Gregal definida en las NNSS, actualmente asfaltada con aceras y por tanto con alineaciones y rasantes determinadas.

Servicios:

- El abastecimiento de agua discurre por la Avenida y la calle inferior

- El saneamiento discurre también por ambas.

- La red de baja tensión y telefonía existente. Los puntos de conexión se determinarán previo informe de las compañías suministradoras y proyecto para suministro en BT.

5 - DETERMINACIONES DE LA PROPUESTA

5.1 - SUELOS DE CESIÓN

La RNNSS no determina cesiones sobre el solar.

5.2 - ALINEACIONES

Las establecidas por la modificación de la calificación del suelo de Tipología aislada.

5.3 - REPARTO DE APROVECHAMIENTOS

La tipología de aplicación es I-LSV. Tipología aislada.

Parcela única:

-     Superficie neta parcela                                  603,75 m2

-     Edificabilidad sobre parcela neta                   483 m2 (0,80 m2/m2)

-     Ocupación máxima                                       241,50 m2 PB (40%) 241,50 m2 P1 (40%)

-     Número máx. de viviendas                            5 viviendas repartidas en PB+P1

-     Parcela mínima                                             600,00 m2 < 603,75 m2

-     Fachada/Fondo mínimos                               > 20 m / 20 m

-     Número máximo de plantas                           S+PB+P1

-     Altura máxima                                               6 m

-     Altura total                                                    7 m

-    IIUR                                                             1/112,53

-     IIUT                                                              1/37,50

Alturas a partir del plano de referencia, rasantes definidas por el plano que contiene la acera de la Avd. Mediterrània, que no se modifica y del Carrer Gregal, que se propone como plano de referencia  el terreno natural próximo a la terraza, que coincide con el límite de la Zona de Protección.

5.4 - RETRANQUEOS

- Separación mínima a vial y EL-P:  Existente (3,20 m en Avd. Mediterrània - 3,80 m con límite 20 m ZMT)

- Separación mínima a límites: 0 m o existente

Separación mínima entre edificios en una misma parcela:  3 m

6 - DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

La ficha propuesta por las NNSS no se modifica:

Zona intensiva I-LSV. Tipología aislada.

1 – Superficie y dimensiones mínimas de la parcela. a. Parcela mínima 600 m2

b. Fachada/Fondo mínimos 20 m / 20 m

2 - Parámetros de edificación.

a. Edificación máxima 0,80 m2/m2

b. Ocupación máxima PB 40% P1 40%

c. Altura máxima 6 m d. Altura total 7 m

e. Número máximo de plantas PB+P1

f. Separación mínima a vial y EL-P Existente

g. Separación mínima a límites 0 m o existente

h. Separación mínima entre edificios en una misma parcela 3 m

3 - Índice de intensidad de uso a. IIUR 1/112,53

b. IIUT 1/37,50

7 - JUSTIFICACIÓN Y PROCEDENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE

Como ya se ha indicado en apartados anteriores, el Estudio de Detalle se redacta para establecer el plano de referencia para las alturas definidas en la RNNSS. Tomando según Art.

105.1 un frente de fachada a la acera existente en la Avd. Mediterrània y el frente de fachada opuesto al terreno natural próximo de la terraza como plano de referencia, desde donde se aplicarán los parámetros de altura. Finalmente se modifica la tipologia y las separaciones con los linderos.

La ordenación final y la aplicación de los parámetros urbanísticos (edificabilidad, altura y ocupación) y la precisión en el diseño, queda para el proyecto arquitectónico.

De otra parte, las determinaciones del presente Estudio de Detalle, no vulneran ninguno de los parámetros ni condiciones de la RNNSS. En particular:

-     Se mantiene la estructura viaria.

-     No se modifica el uso previsto, con viviendas y/o turístico, en la RNNSS.

Por todo lo cual, se considera debidamente justificada la procedencia de la redacción del Estudio de Detalle, así como su acomodación a todas las determinaciones marcadas por la Ley.

DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA PARA EL ESTUDIO DE DETALLE PARA LA MODIFICACIÓN DEL PLANO DE REFERENCIA EN UN SOLAR CON FACHADA A DOS CALLES

PROMOTOR                            MARÍA DEL CARMEN FERRER MARÍ UBICACIÓN        AVD. MEDITERRÀNIA, 53 - CR. GREGAL, 24

PARCELA 03 - MANZANA 26827

LA SAVINA - FORMENTERA

ARQUITECTA                           MARÍA BLANCA CASTIELLA RODRÍGUEZ FECHA        FEBRERO 2.016

EXPEDIENTE                          25-12

MEMORIA

1 - AGENTES

La promotora del Estudio de Detalle, que se describirá a continuación es Dña. MARÍA DEL CARMEN FERRER MARÍ, con NIF. número (…) y domicilio en (…)

El técnico que redacta y firma el Estudio de Detalle es la arquitecta Dña. MARÍA BLANCA CASTIELLA RODRÍGUEZ, colegiada con el número 121398 en el Col.legi Oficial d'Arquitectes de Balears, NIF. número (…) y domicilio profesional en el Puerto Deportivo Marina Botafoch, Local 119, 07800 - Eivissa.

2 - INFORMACIÓN PREVIA

El Área objeto del presente Estudio de Detalle corresponde a una parcela, remanente de la finca denominada “Ca’n Savines”, (Parcela 03 - Manzana 26827) entre la Avd. Mediterrània, 53 y la calle (carrer) Gregal, 24, en La Savina, 07870 - Formentera.

De acuerdo con la CTA en sesión de fecha 08/10/2015 el EXP. 253/2012 ESTUDI DE DETALL AMB LA FINALITAT DE MODIFICACIÓ DEL PLA DE REFERÈNCIA A UN SOLAR AMB FAÇANA A DOS CARRERS, SITUAT A L’AV. MEDITERRÀNIA NÚM. 53 DE LA SAVINA, quedase encima de la mesa requiriendo al promotor una nueva propuesta que incluya el conjunto de las edificaciones existentes sobre la parcela, el cómputo de éstas y   una   propuesta  de   volumetría  específica  que   tendrá   que   regular  las   futuras edificaciones.

3 - DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE

Las NNSS de Formentera, con aprobación definitiva 27 de Octubre de 2.010, publicadas en el BOIB número 155 EXT de fecha 27 de Octubre de 2.010, y la Modificación Puntual núm. 1 (AD. 03/09/13), establecen una clasificación de Suelo Urbano, calificado como Zona intensiva I-LSV. Tipología continua.

La redacción del presente Estudio de Detalle tiene como fin establecer que las ampliaciones en planta piso sobre la entidad registral número 1 tengan como plano de referencia la cota de nivel de la rasante a la acera existente en la Avd. Mediterrània y la entidad registral número 2 desde el terreno natural próximo a la terraza, que coincide con el límite de la Zona de Protección, desde donde se aplicarán los parámetros de altura máxima y altura total, referidas a las construcciones existentes. En segundo lugar atendiendo a la ubicación de las edificaciones existentes se propone el cambio de la tipología en la calificación de Zona Intensiva I-LSV. Tipología continua a la Tipología aislada, modificando las parámetros aplicables de separación con los linderos definidos por la RNNSS.

4 - DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

La ficha propuesta por las NNSS no se modifica: Zona intensiva I-LSV. Tipología aislada.

1 – Superficie y dimensiones mínimas de la parcela. a. Parcela mínima 600 m2. Parcela 603,75 m2.

b. Fachada/Fondo mínimos 20 m / 20 m. Existente 11,95 m / 52,40 m

2 - Parámetros de edificación.

a. Edificación máxima 0,80 m2/m2. Sup. construible 483,00 m2 > Proyecto 463,62 m2 b. Ocupación máxima PB 40% P1 40% PB 240,89 m2 (39,90%) P1 222,73 m2 (36,89%) c. Altura máxima 6 m 6 m

d. Altura total 7 m 7 m

e. Número máximo de plantas PB+P1 PB+P1

f. Separación mínima a vial y EL-P Existente. Existente

g. Separación mínima a límites 0 m o existente 0 m o existente

h. Separación mínima entre edificios en una misma parcela 3 m 3 m

3 - Índice de intensidad de uso

a. IIUR 1/112,53 603,75 m2 / 112,53 m2 = 5,36 UR 5 UR Proyecto 4 UR

b. IIUT 1/37,50

Lo que se hace público a los efectos oportunos.

     

Formentera, 27 de septiembre de 2016.

El Presidente del Consejo Insular de Formentera
Jaume Ferrer Ribas