BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

En cumplimiento de lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, en relación al artículo 140.6 del reglamento de planeamiento urbanístico; así como el artículo 103 de la Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Islas Baleares, se hace público que el Pleno del Consejo Insular de Formentera en sesión de 28 de marzo de 2014 adoptó, entre otros, el siguiente ACUERDO:

Primero.- APROBAR DEFINITIVAMENTE el proyecto de Estudio de Detalle presentado de la VE 03-LSV de la Unidad de Actuación denominada UA LSV-SFR, emplazada en la C / Virgen del Carmen núm. 1, La Savina, redactado por la arquitecta Sra. María Blanca Castiella Rodríguez. El proyecto de Estudio de Detalle se promueve por el Sr. José Chans Chans y la Sra. Margalida Serra Mayans, y concretamente tiene las siguientes finalidades:

- Reordenación de la volumetría según la modificación de las ocupaciones autorizadas.

- Modificación de la alineación de las fachadas.

- Modificación de tipología de edificación continua que pasa a tipología de edificación aislada.

- Agujeros de fachada no adaptados a las NNSS.

Segundo.- Se deberá dar cumplimiento a la siguiente prescripción:

- Se redujo la existencia de barandillas caladas, limitando su existencia en las zonas de estar. Se deberá eliminar, por tanto, la barandilla calada de la cubierta y de las esquinas de la edificación.

Tercero.- CONSIDERAR que una vez se haya producido la aprobación definitiva, se deberá ENVIAR copia cotejada al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares, dependiente de la Consejería de Territorio, Energía y Movilidad del Gobierno de las Islas Baleares (Dirección General de Ordenación del Territorio), conforme a lo que dice la LOUS.

Cuarto.- PUBLICAR, de conformidad con lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, en relación al articulo 140.6 del Reglamento de planeamiento urbanístico, así como el artículo 103 de la Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Islas Baleares, en el boletín Oficial de las Islas Baleares -BOIB- íntegramente el presente acuerdo, así como la documentación gráfica y escrita del mencionado Estudio de Detalle. Asimismo:

• El acuerdo se inscribirá en el Libro-Registro especificando la ordenación de las parcelas • resultantes con indicación de los parámetros que la definen de acuerdo con el artículo 166 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de Junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
• En el expediente deberán constar toda la documentación debidamente diligenciada.

Estudio de detalle para la reordenación de la parcela VE 03-LSV de la UA LSV-SFR

Modifica y sustituye visado COAIB 13/00543/14 de fecha 14/07/2014

Promotores Margalida Serra Mayans

José Chans Chans

Ubicación Cr. De La Mare De Deu Del Carme, 1

Port De La Savina

Parcelas 13-14 - Manzana 26846

La Savina – Formentera

Arquitecta María Blanca Castiella Rodríguez

Fecha Febrero 2.015

Expediente 20-14

Memoria

1 - agentes

2 - información previa

3 - estructura de la propiedad

4 - determinaciones del planeamiento vigente

5 - determinaciones de la propuesta

5.1 - suelos de cesión

5.2 - alineaciones

5.3 - reparto de aprovechamientos

5.4 - retranqueos

6 - determinaciones del planeamiento propuesto

7 - justificación y procedencia del estudio de detalle

MEMORIA

1 – AGENTES

Los promotores del Estudio de Detalle son Dña. MARGALIDA SERRA MAYANS con NIF. ------ y D. JOSÉ CHANS CHANS, con NIF. ------, ambos con domicilio en carrer de la Mare de Deu del Carme, 1, Bajos - Edificio del Carme, Port deLa Savina, La Savina 07870 - Formentera.

El técnico que redacta y firma las modificaciones del Estudio de Detalle es la arquitecta Dña. MARÍA BLANCA CASTIELLA RODRÍGUEZ, colegiada en el número 12139 8 en el Col.legi Oficial d'Arquitectes de Balears con el NIF. -----y domicilio en el Puerto Deportivo Marina Botafoch, Local 119, 07800 - Eivissa.

2 - INFORMACIÓN PREVIA

El modificado del Estudio de Detalle se realiza a instancia del Acta de la Sesión Ordinària de la Comissió Tècnica Assessora d'Urbanisme, Ordenació del Territori, Patrimoni Històric i Activitats (CTA) de sesión 08/2014, de 19 de enero de 2015, para la modificación de la ordenación establecida por la RNNSS, en la manzana VE 03-LSV, dotándola de la misma coherencia formal y en consonancia con el resto de la trama urbana, con el objeto de:

1. La reordenación de la volumetría según la modificación de las ocupaciones autoriazas.

2. Modificación de las alineaciones de fachadas.

3. Modificación de la tipología de edificación continua que pasará a tipología de edificación aislada.

4. Modificación de los huecos de fachada no adaptados a la RNNSS.

Corresponde a una parcela, remanente de la finca denominada Can Savines, (Parcelas 13-14 - Manzana 26846) que linda según dibujo anexo con zona portuaria según deslinde de la ZMT (fachada 1), Carrer de la Mare de Deu del Carme (fachada 2), con EL-P (fachadas 3-4), con tramo del Carrer Ponent (fachada 5) y con acceso a los terrenos de la Salinera Española (fachada 6), en el Port de la Savina, La Savina, 07870 - Formentera.

Está clasificada como suelo Urbano dentro de la UA LSV-SFR, calificada como VE 03-LSV Tipología Continua (861,40 m2), EL-PR (47,80 m2), EL-P (172,20 m2) y Viario (217,00 m2) por la RNNSS, reordenada la volumetría y alineación de fachadas según ESTUDI DE DETALL con Exp. Núm. 434/2012 (AD. 01/05/14), siendo sus límites:

• Lindero Norte: Zona Marítimo terrestre (ZMT) mediante acera de la finca (1)
• Lindero Sur: Espacio libre público (EL-P) (3-4), Carrer Ponent (5) mediante un EL-PR o jardín y acceso a los terrenos de Salinera Española (6)
• Lindero Este: Salinera Española, S.A.
• Lindero Oeste: Vial denominado Carrer de la Mare de Deu del Carme (2)

Según escrituras de Reparcelación Urbanística, de conformidad con el Art. 115 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por RD 3288/1978, de 25 de Agosto, los comparecientes, como titulares de pleno dominio de la finca que se describirá en el próximo apartado, integrante de la Unidad de Actuación, a los efectos de cumplimentar las exigencias del planeamiento urbanístico vigente, adaptando la configuración de la finca incluida en la UA LSV-SFR a las exigencias del planeamiento y realizar las cesiones obligatorias y gratuitas al Consell Insular de Formentera, llevan a cabo su Reparcelación Voluntaria de la que resulta la siguiente finca, además de otras:

Urbana: Parcela urbana de novecientos nueve metros cuadrados y veinte decímetros cuadrados (909,20 m2) de superficie, sita en Carrer de la Mare de Deu del Carme, en el núcleo de La Savina, Formentera, formando parte de la Unidad de Actuación UA LSV-SFR con una construcción de cuatrocientos noventa y un metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (491,16 m2); actualmente conocida como "EDIFICI DEL CARME"; y una construcción de ochenta y seis metros y sesenta y cuatro decímetros (86,64 m2); destinada a almacén.

Linderos; Norte, con zona marítimo terrestre; Sur, con espacio libre público y vial; Este, con Salinera Española SA; y Oeste con vial Carrer de la Mare de Deu del Carmen. El viario se concreta en el vial Carrer de la Mare de Deu del Carme (anchura total incluso aceras y aparcamientos 14,10 m), que continua por el N hacia la zona portuaria y el paseo marítimo y por el S con la rotonda inicio Avd. Mediterrànea y Carrer de Ponent. Además de

la rotonda y la zona calificada como EL-P frente el almacén por el S, están los accesos de Salinera Española, S.A. y por el E los terrenos de la misma sociedad separados por un muro alto de mampostería.

Las alineaciones de las edificaciones existentes mantiene la tipología continua sólo en la fachada principal del Edifico del Carmen con el Carrer de la Mare de Deu del Carme, por donde se accede mediante un patio a las viviendas, una en planta baja con acceso posterior y otra en planta piso, por una escalera interior y acera con zona portuaria y delimitación ZMT. El almacén mantiene alineación por el vial opuesto al EL-P, mediante un EL-PR, y al vial Carrer de Ponent.

Los accesos a los locales existentes en planta baja se realizan por el vial Carrer de la Mare de Deu del Carme y acera (viario).

Construcciones existentes:

- La principal, el "EDIFICI DEL CARME", es una construcción aislada dentro de la parcela, retranqueada de los linderos por el patio de acceso, fondo de parcela con muro de Salinera Española y acera con zona portuaria, menos por el vial Carrer de la Mare de Deu del Carme que linda con la Alineación de Fachada que determinan las RNNSS.

- El almacén linda por el S y E con los accesos y terrenos de Salinera Española y por el N y O con terrenos de su propia parcela, patio y EL-PR.

En el momento de su construcción, según las NNSS anteriores (AD. 19/04/89) se trataba de terrenos calificados como Zona Industrial con parámetros urbanísticos diferentes a los actuales, definiéndose unos retranqueos mínimos a viales, medianeras y fondo. Antes de la aprobación de las NNSS ya existía una vivienda al N de la parcela que lindaba con la ZMT de puertos y el almacén anteriormente descrito. El proyecto de la reforma de la vivienda para local comercial está visado por el COAIB con el número 3/1304/96 de fecha 29/10/96 y el proyecto de la reforma y ampliación de tres locales y dos viviendas está visado con el número 3/0015/06 de fecha 02/01/06, por lo que tanto el edifico existente como el almacén son anteriores a la aprobación de las NNSS actuales (AD. 27/10/10).

Las fachadas existentes en los bajos del edificio principal, mantienen similitudes con las arcadas existentes en los edificios próximos, que marcan por su repetición el carácter del Puerto de la Sabina.

Otros edificios de La Savina construidos en el mismo periodo de tiempo o posteriores, presentan las mismas peculiaridades, en cuanto a su ubicación en la parcela y los retranqueos de las plantas pisos respecto de la planta baja y sobre las alineaciones de fachada, además de las arcadas en soportales, similares a las propuestas del presente Estudio de Detalle, tal y como reflejan las siguientes imágenes:

a. (FOTO 1, consta en el expediente) - Ca'n Guillem entre Avd. Mediterrànea y carrer de Ponent, casa Catalogada con el número de ficha 745; Tiene en planta baja un porche de columnas que se transforma

en terraza descubierta de la planta piso.

b. (FOTO 2, consta en el expediente) - Edificio la Savina, desarrollado en planta baja y dos plantas piso que se

retranquean respecto a la planta inferior.

c. (FOTO 3, consta en el expediente) - Hostal la Savina desarrollado en planta baja y planta piso retranqueada con terrazas cubiertas.

d. (FOTO 4, consta en el expediente) - Edifico de planta baja y piso en Avd. Mediterrànea, 37.

e. (FOTO 5, consta en el expediente) - Edificio del puerto.

f. (FOTO 6, consta en el expediente) - Edificio del puerto.

g. (FOTO 7, consta en el expediente) - Paseo Marítimo, 35

3 - ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

Dña. MARGALIDA SERRA MAYANS con NIF. ---------- y D. JOSÉ CHANS CHANS, con NIF. ------, ambos con domicilio en Carrer de la Mare de Deu del Carme, 1, Bajos - Edificio del Carme, Port de La Savina, La Savina 07870 - Formentera, tienen indiviso el 50% del pleno dominio por reparcelación:

Cuota ambos: 50% mitad indivisa

Datos registrales: Finca nº 14.658 del Registro de la propiedad de Eivissa nº 4,

Tomo 2.132, Libro 116, Folio 218, Folio 141, Inscripción 1ª

Datos catastrales: No constan

Parcela urbana: 909,20 m2.

Linderos:

• Lindero Norte: Zona Marítimo terrestre (ZMT) mediante acera de la finca.
• Lindero Sur: Espacio libre público (EL-P) y vial carrer de Ponent mediante EL-PR.
• Lindero Este: Salinera Española, S.A.
• Lindero Oeste: Vial denominado carrer de la Mare de Deu del Carme

4 - DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE

La RNNSS de Formentera, con aprobación definitiva 27 de octubre de 2.010, publicada en el BOIB número 155 EXT de fecha 27 de octubre de 2.010, establece una clasificación de Suelo Urbano, calificado como VE 03-LSV, incluida en la UA LSV-SFR y con el resto de las condiciones de la calificación Intensiva I-LSV. Tipología continúa.

Un ESTUDIO DE DETALLE Exp. Núm. 434/2012 de aprobación definitiva en el BOIB de fecha 1 de mayo de 2014, que reordenaba la volumetría de la parcela VE 03-LSV con una nueva reordenación volumétrica que modificaba las ocupaciones autorizadas por la UA y la alineación de fachadas en plantas pisos, que modificaba la alineación propuesta por la Tipología Continua.

La modificación del presente Estudio de Detalle con Exp. Núm. 258/2014 tiene como fin establecer definitivamente una actuación sobre los edificios existentes en la parcela VE 03-LSV, con objeto de:

- Modificar la reordenación de la volumetría mediante la modificación de los porcentajes de ocupación en planta baja y primera del "Edificio del Carme" y de la planta primera de un almacén en la misma parcela, modificando los aprobados por el ESTUDIO DE DETALLE Exp. Núm. 434/2012 de aprobación definitiva en el BOIB de fecha 1 de mayo de 2014.

- Modificar la alineación de fachadas en plantas piso, determinada por el ESTUDIO DE DETALLE Exp. Núm. 434/2012 de aprobación definitiva en el BOIB de fecha 1 de mayo de 2014, a la edificabilidad máxima determinada en la VE 03-LSV.

- Modificar la Tipología Continua establecida en la UA LSV-SFR para la VE 03-LSV, planteándose la redistribución de la edificabilidad y reordenación volumétrica definida en el ámbito de una Tipología de edificación aislada, según contempla el Art. 106.2 de la RNNSS, pudiéndose entenderse la parcela entera, como una manzana completa.

- Finalmente, el Estudio de Detalle propone una redistribución de los huecos en fachada, adaptándose también los existentes en planta baja a las Ordenanzas particulares y condiciones específicas de estética y composición de la RNNSS.

En cumplimiento de las directrices de la última sesión de la CTA 08/2014, en la nueva propuesta se han eliminado los voladizos perimetrales para que coincida el plano de fachada de la ampliación superior con la inmediatamente inferior en cada una de las plantas. A consecuencia de la eliminación de dichos voladizos, estrechaba el ancho de las terrazas laterales a unas dimensiones no utilizables. Para mantener dichas terrazas, al menos en un lateral, se ha desplazado lateralmente la planta segunda (Ático) hasta coincidir con el plano de fachada de la planta primera eliminándose completamente las terrazas de este lateral. Se modifican los Planos 3-4-5 de alineación de fachadas en plantas piso.

Habiéndose modificado también las distribuciones interiores para conferir en la nueva propuesta una simetría vertical y un ritmo más ordenado de los huecos en las fachadas, aunque ello pueda suponer la modificación de las ordenanzas descritas para la calificación Intensiva. Se modifican los Planos 6-7 de los huecos de fachada.

En los anexos del Estudio de Detalle se muestra una simulación del proyecto propuesto.

Las condiciones urbanísticas se ajustarán a la parcela aprobada del Estudio de Detalle de la UA LSV-SFR de la RNNSS, que son las contenidas en la ficha de características para esta calificación, que se incluyen en el Anexo III - UNIDADES DE ACTUACIÓN (Núcleo La Sabina), según las prescripciones descritas en el Art. 81 - Modificaciones de la Ordenación y el Art. 106 - Reordenación mediante Estudio de Detalle y al Estudi de Detall aprobado con Exp. Núm. 434/2012 (BOIB 01/05/2014).

La ficha de las condiciones aplicables con arreglo a la calificación, es:

VE 03-LSV. Tipología Continua - ESTUDIO DE DETALLE Exp. Núm. 434/2012

1 – Superficie y dimensiones mínimas de la parcela.

a. Parcela mínima 600 m2 - Existente 861,40 m2 (VE 03-LSV) + 47,80 m2 (EL-PR)

b. Fachada/Fondo mínimos 20 m / 20 m

2 – Parámetros de edificación.

a. Edificación máxima 1,20 m2/m2 - máxima de 1.033,68 m2.

b. Ocupación máxima PB 56,50% P1 43,50% Ático 20%

c. Altura máxima 9 m

d. Altura total 10 m

e. Número máximo de plantas PB+P1+Ático

f. Separación mínima a fondo 5 m

3 – Índice de intensidad de uso

a. IIUR 1/75 - Número máximo de viviendas 11

b. IIUT 1/25

Sobre la superficie total del Estudio de Detalle tenemos:

- Superficie urbana existente 1.298,30 m2.

- Superficie solar 909,20 m2.

- Superficie neta edificable 861,40 m2.

- Superficie cesiones 172,20 m2 (EL-P) + 217,00 m2 (viario)

- Población total (residencial) 11 viviendas

El estado actual de la infraestructura es el siguiente:

- Viario principal (Carrer de la Mare de Deu del Carme, rotonda Avd. Mediterrànea y

Carrer de Ponent) totalmente terminados, EL-P delimitado.

Servicios:

- El abastecimiento de agua discurre por la Avenida y la calle inferior

- El saneamiento discurre también por ambas.

- Red de baja tensión y telefonía existentes. Los puntos de conexión existentes y ampliaciones serán determinadas previo informe de la compañía suministradora y proyecto técnico para su suministro.

5 - DETERMINACIONES DE LA PROPUESTA

5.1 - SUELOS DE CESIÓN

La RNNSS determina en la parcela VE 03-LSV de la UA LSV-SFR la cesión del EL-P (172,20 m2) y viario (217,00 m2).

5.2 – ALINEACIONES

Las alineaciones de cada planta las establecidas por el Estudio de Detalle.

5.3 - REPARTO DE APROVECHAMIENTOS

La tipología de aplicación es la descrita en el VE 03-LSV y la redistribución de la edificabilidad y la reordenación de volúmenes mediante la alineación de fachadas, según una Tipología Aislada.

Parcela única:

- Superficie neta parcela computable 861,40 m2

- Edificabilidad sobre parcela neta 1,20 m2/m2 (máximo 1.033,68 m2)

- Ocupación máxima PB 58% P1 42% Ático 20%

- Número máx. de viviendas 11 viviendas repartidas en PB+P1+Ático

- Parcela mínima 600,00 m2 < 861,40 m2

- Fachada/Fondo mínimos > 20 m/20 m

- Número máximo de plantas PB+P1+Ático

- Altura máxima 9,00 m

- Altura total 10,00 m

- IIUR 1/75

- IIUT 1/25

5.4 – RETRANQUEOS

La separación mínima a linderos en planta baja son las existentes, determinadas por las fachadas actuales y en fachada de las plantas piso, entendiéndose como linderos los límites descritos por la nueva alineación de fachadas propuesta, según una Tipología Aislada, son las siguientes:

- Separación mínima a límites 0 m

- Separación mínima entre edificios de una misma parcela 5,20 m (existente)

6 - DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

Se propone modificar la reordenación de la volumetría mediante el cambio de los porcentajes de ocupación en planta. Ajustar la alineación de fachadas a la edificabilidad máxima determinada en la VE 03-LSV. Modificar la Tipología Continua establecida en la UA LSV-SFR para la VE 03-LSV, planteándose la redistribución de la edificabilidad y reordenación volumétrica definida en el ámbito de una Tipología de edificación aislada y finalmente mantener las fachadas existentes, adaptando la disposición de huecos de las fachadas proyectadas en las plantas piso, según se determina en el Capítulo III - Normas de Aplicación para la Edificación Aislada.

VE 03-LSV. Tipología Aislada

1 - Superficie y dimensiones mínimas de la parcela.

a. Parcela mínima 600 m2 < 861,40 m2 existente.

b. Fachada/Fondo mínimos 20 m / 20 m

2 - Parámetros de edificación.

a. Edificación máxima 1,20 m2/m2 (máximo 1.033,68 m2)

b. Ocupación máxima PB 58% P1 42% Ático 20%

c. Altura máxima 9 m

d. Altura total 10 m

e. Número máximo de plantas PB+P1+Ático

f. Separación mínima a linderos en planta 0 m

g. Separación mínima entre edificios misma parcela 5,20 m

3 - Índice de intensidad de uso

a. IIUR 1/75 - Número máximo de viviendas 11

b. IIUT 1/25

Resto de las condiciones las de la calificación I-LSV modificadas por las propuestas solicitadas en este Estudio de Detalle.

7 - JUSTIFICACIÓN Y PROCEDENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE

Como ya se ha indicado en apartados anteriores, el Estudio de Detalle se redacta para establecer un criterio

para las futuras ampliaciones.

La ordenación final y la aplicación de los parámetros urbanísticos y la precisión en el diseño, queda para el proyecto arquitectónico.

De otra parte, las determinaciones del presente Estudio de Detalle no vulneran ninguno de los parámetros ni condiciones de las NNSS. En particular:

- Se mantiene la estructura viaria.

- No se modifica el uso previsto, viviendas y/o turístico, en la RNNSS.

- No existe aumento de la edificabilidad, altura de la edificación o densidad de viviendas.

Por todo lo cual, se considera debidamente justificada la procedencia de la redacción del Estudio de Detalle, así como su acomodación a todas las determinaciones marcadas por la Ley.ç

Eivissa, Febrero 2.015

MARÍA BLANCA CASTIELLA RODRÍGUEZ

Arquitecta

Lo que se hace público para conocimiento general.

Formentera, 10 de agosto de 2015.

El Presidente del Consell Insular de Formentera
Jaume Ferrer Ribas