BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

En cumplimiento de lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, en relación al artículo 140.6 del reglamento de planeamiento urbanístico; así como el artículo 103 de la Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Islas Baleares, se hace público que el Pleno del Consell Insular de Formentera en sesión de 27 de abril de 2015 adoptó , entre otros, el siguiente ACUERDO:

Primero.- APROBAR DEFINITIVAMENTE el Estudio de Detalle presentado de la ED EPJ-01, emplazada a es Pujols, redactado por el arquitecto Sr. Xavier Olivella Rius. El proyecto de Estudio de Detalle se promueve por la entidad MAGOO FORMENTERA, SL, y concretamente tiene las siguientes finalidades:

• Desarrollar las determinaciones de la Revisión de las NNSS y reordenar volumétricamente la parcela situada en la Calle de la Roca Plana 31 de Es Pujols.

Segundo.- ENVIAR copia cotejada del Estudio de Detalle en el Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares, dependiente de la Conselleria de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio del Govern de las Islas Baleares (Dirección General de Ordenación del Territorio ), conforme a lo que dice la LOUS.

Tercero.- PUBLICAR, de conformidad con lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, en relación al articulo 140.6 del Reglamento de planeamiento urbanístico, así como el artículo 103 de la Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Islas Baleares, en el boletín Oficial de las Islas Baleares -BOIB- íntegramente el presente acuerdo, así como la documentación gráfica y escrita del mencionado Estudio de Detalle. Asimismo:

• El acuerdo se inscribirá en el Libro-Registro especificando la ordenación de las parcelas resultantes con indicación de los parámetros que la definen de acuerdo con el artículo 166 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de Junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
• En el expediente deberán constar toda la documentación debidamente diligenciada.

Cuarto.- NOTIFICAR a los promotores el presente acuerdo.

 

ESTUDIO DE DETALLE

1. AUTOR DEL PROYECTO

XAVIER OLIVELLA RIUS, arquitecto colegiado en el C.O.A.B. con el nº 5390-2.

Oficina de Barcelona: C/ Cartagena nº 243, 4º-1ª. 08025 Barcelona.

Telf: 93-455-39-74

E-mail: estudi@omarquitectura.com

Oficina de Formentera: C/ Isidor Macabich nº 29, 1º-B, Residencial Can Carlos, edificio 1, T.M.

07860 Sant Francesc Xavier. (Formentera)

Telf-Fax: 971-32-23-23.

PROPIEDAD

El encargo del trabajo ha sido realizado por RODRIGUEZ FRAGA S.L., con C.I.F. nº B07671274, en la C/ Roca Plana nº 31-35 de Es Pujols, (Formentera), representada por el administrador único D. Juan Pedro Rodríguez Fernández, según escritura autorizada por la Notario de Formentera Dª María Eugenia Roa Nonide, el día 26/05/1994, número 372.

2. ESTADO ACTUAL

2.1. Antecedentes

El área motivo del presente Estudio de Detalle son los terrenos que las NN.SS. delimita como ED EPJ-01 situados en la confluencia de la calle Rocaplana y la plaza Europa en Es Pujols.

Con anterioridad por parte de la misma propiedad actual, se cedió de forma gratuita, al entonces Ayuntamiento de Formentera, 32 m2 para la construcción de la EDAR.

Según la escritura, la finca tenía 1.000 m2 con una cesión gratuita al Ayuntamiento de Formentera de 32 m2, restan 968 m2. Realmente según medición actual constan 954,24 m2 y con la cesión de vial a la calle Rocaplana de 79 m2 restan 875,24 m2 de solar.

Las actuales NN.SS. en su apartado 5.2 del Anexo III, respecto a este solar y edificación, determina:

1. Ámbito: El definido en los planos de ordenación coincidente con la parcela en que se ubica la discoteca Magoo.

2. Objeto: Definir la volumetría de la parcela, dotando a la misma de coherencia formal acorde con el emplazamiento en que se sitúa, de acuerdo a las determinaciones de la calificación EP y a las facultades que el artículo 79 establece.

2.2. Límites del E.D.

Al Norte: Plaza Europa.

Al Este: Espacio Libre Público.

Al Oeste: Calle Rocaplana.

Al Sur: Espacio Libre Público “Teatre Mágic”.

Ver plano de situación, plano de NN.SS. y emplazamiento.

2.3. Superficie del E.D.

La superficie del E.D. es de 875,24 m2

La superficie original, según Registro de la Propiedad, era de 1.000 m2 con una cesión gratuita al Ayuntamiento de Formentera de 32 m2, restan 968 m2. Realmente según medición actual constan 954,24 m2 y con la cesión de vial a la calle Roca Plana de 79,00 m2 restan 875,24 m2 de solar.

La ficha de las NN.SS. no indica la superficie del E.D. definiendo el ámbito del mismo, como el coincidente con la parcela en que se ubica la discoteca Magoo.

2.4. Edificaciones existentes

Este solar actualmente, está edificado con una construcción de planta sótano de 39,65 m2, planta baja de 451,92 m2, y un pequeño piso de 20,93 m2. En él se desarrollan, en la parte este, la actividad de discoteca denominada “Magoo” (“Pineta”) y en la parte oeste la de bar-cafetería denominado “Salsa” (“Nero Paco”). Ambos locales disponen de la correspondiente licencia de actividad, y pertenecen a la misma propiedad.

3. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD (tras la cesión a vial)

Parcela	Superficie	Propietario
Única	875,24 m2	Rodríguez Fraga S.L.
Total 875,24 m2

4. DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO

4.1. Actuaciones urbanísticas

Las NN.SS. califican esta parcela como EP EPJ, y establecen para ella la necesidad de redacción de un Estudio de Detalle ED EPJ-01, con el objeto de:

• Definir la volumetría de la parcela, dotando a la misma de coherencia formal acorde con el emplazamiento en que se sitúa, de acuerdo a las determinaciones de la calificación EP y a las facultades que el artículo 79 establece.

La actuación del E.D. se ciñe al interior de la parcela de 875,24 m2 una vez, descontada la superficie afectada por el vial de 79,00 m2, no existiendo en este caso más afectaciones ni cesiones de suelo público ni viario tal como se señala en el plano nº 2.1 “cesiones”

4.2. Aprovechamiento urbanístico

1. Superficies y dimensiones mínimas de parcela:

a) Parcela mínima 600 m2

b) Fachada/fondo mínimos 15 m/20 m

2. Parámetros de edificación:

a) Edificabilidad máxima 1,20 m2/m2

b) Ocupación máxima 80%

c) Volumen máximo por edificio 5.000 m3

d) Altura máxima 8 m

e) Número máximo de plantas PB+Ático

f) Separación mínima a viales y EL-P 3 m

g) Separación mínima a resto de linderos 3 m

h) Separación mínima entre edificios en una misma parcela 6 m

5. PROPUESTA

Propuesta de ordenación mediante ED determinando una volumetría específica en razón de las características de la edificación, al uso específico al que se destina, y acorde a las características tipológicas generales de la zona.

No se altera la característica de la tipología aislada.

No supone incremento de altura máxima ni de edificabilidad.

No se modifica el uso, el cual no afecta a la densidad de población.

No se causa perjuicio ni altera las condiciones de ordenación de los predios colindantes manteniéndose de forma general el retranqueo a lindes con excepciones, que se justifican.

Para realizar la propuesta de ordenación volumétrica se ha considerado las actividades existentes y la obra ejecutada y el aprovechamiento de la misma en lo posible.

La superficie máxima de aprovechamiento viene determinada en las NN.SS. por el coeficiente 1,2 m2/m2, la ocupación máxima señalada es del 80%, limitada por las alineaciones al vial Rocaplana y plaza Europa y los retranqueos de 3 m. a los otros lindes.

En aplicación de los parámetros anteriormente señalados, según las NN.SS. y las determinaciones de la CTA de 16/06/2014, resulta lo que se grafía en el plano 4.

Solar 875,24 m2

Edificabilidad: 875,24 m2 x 1,2 m2/m2 = 1.050,29 m2

Ocupación: 80% s/ 875,24 m2 = 700,19 m2

En todos los casos la configuración de la edificación construible máxima determinada por la aplicación de los retranqueos cumpliría con el resto de parámetros.

En razón del aprovechamiento, en lo posible, de la edificación existente los condicionantes que la misma supone y la ubicación de instalaciones de servicios que son propios a la actividad, y en cumplimiento de las normativa entre ellas la de accesibilidad, así como resolviendo problemas en los desagües de las instalaciones actualmente situadas en la planta sótano, se propone lo que se grafía en el plano 4, y que supone una construcción con los siguientes parámetros:

Superficie construible propuesta

Planta baja 564,74 m2

Planta piso 429,10 m2

Anexo en Planta baja 31,38 m2

TOTAL 1.025,22 m2

1.025,22 m2 es inferior a la superficie construible máxima de 1.050,29 m2. Y supone una edificabilidad de: 1,17 m2/m2 < 1,2 m2/m2

En cuanto a ocupación el cálculo es el siguiente:

Superficie solar: 875,24 m2

Superficie construida a efectos ocupación

Planta baja 564,74 m2

Anexo en Planta baja 31,38 m2

TOTAL 596,12 m2

Ocupación 68,11%

596,12 m2 supone una ocupación de 68,11% < 80%

En base al estudio realizado, según la edificación existente y ampliación posible, los parámetros resultan de la siguiente forma:

                                                                                               Estudio                        NNSS ED

Parcela resultante / mínima                                                      875,24 m2        >         600,00 m2

Fachada/fondo                                                                         43/22 ml           >          15/20 ml

Edificabilidad prevista / máxima                                              1,17 m2/m2      <          1,20 m2/m2

Sup. Construible 999,65 / 918,93

Ocupación prevista / máxima                                                    68,11%             <          80,00%

619,46 x 100 / 918,93,28

Volumen previsto / máximo                                                       3.595,52 m3      <          5.000,00 m3

Altura prevista / máxima                                                           8,00 m              ≤          8,00 m

Número de plantas                                                                   PB+ Ático                    PB+Ático

Separación a vial C/ Rocaplana

- En Planta baja: alineación a vial

- En Planta ático: según alineación de planta baja, alineación de vial

Separación a ELP. Plaza Europa :

- En Planta baja: La existente de 3,62 m. Y cuerpo de 2m de longitud con 2,55 m. (*1) y un volumen de 1,42 x 1,62 x 8,06

- En Planta ático: según alineación de planta baja.

Separación a ELP. Del linde sur:

- En Planta baja: 3,90 m.

- En Planta baja: Servicios a la actividad máximo el 40% del linde sin retranqueo

- En Planta ático: 3,90 m.

Separación a ELP. Del linde este:

- En Planta baja: 3,00 m.

- En Planta baja: Servicios a la actividad máximo el 40% del linde sin retranqueo

- En Planta ático: 11,91 m.

Separación mínima entre edificios 6 m a excepción del cuerpo de servicios anexos a lindes

(*1) El voladizo existente de tres arcos (bóvedas) situado en la fachada norte a la Plaza Europa forma parte de la estructura de bóvedas que conforma la cubierta existente, como puede apreciarse las fotos nº 12, 17, 18 y 19.

Estructuralmente no es conveniente actuar en esta parte de la obra mientras no se acometa la reforma integral de toda la cubierta, por ello los arcos se engloban en un volumen neto que se refleja en la imagen virtual y planos.

En base a lo anterior se proponen los siguientes parámetros:

                                                                                               Propuesta                                NNSS ED

Parcela mínima                                                                        600,00 m2                    =          600,00 m2

Fachada/fondo                                                                         15/20 ml                       =          15/20 ml

Edificabilidad máxima                                                               1,20 m2/m2                =          1,20 m2/m2

Ocupación máxima                                                                  80,00%                        =          80,00%

Volumen máximo                                                                     5.000,00 m3                 =          5.000,00 m3

Altura máxima                                                                         8,00 m                         =          8,00 m

Número de plantas                                                                   PB+ Ático                                PB+Ático

Separación a vial C/ Rocaplana

- En Planta baja: Alineación a vial.

- En Planta ático: según alineación de planta baja, alineación de vial

Separación a ELP. Plaza Europa :

- En Planta baja: La existente de 3,62 m. Y cuerpo de 2 ,00 m. de longitud con 2,55 m. y un volumen de 1,42 x 1,62 x 8,06

- En Planta ático: según alineación de planta baja.

Separación a ELP. Del linde sur:

- En Planta baja: 3 m.

- En Planta baja: Servicios a la actividad máximo el 40% del linde sin retranqueo

- En Planta ático: Alineación con planta baja, 3 m.

Separación a ELP. Del linde este:

- En Planta baja: 3,00 m.

- En Planta baja: Servicios a la actividad máximo el 40% del linde sin retranqueo

- En Planta ático: 11,91 m.

Separación mínima entre edificios 6 m a excepción del cuerpo de servicios anexos a lindes

Ver plano 4

6. JUSTIFICACION Y PROCEDENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE

El Estudio de Detalle se redacta por la necesidad de desarrollar, completar la zona, y ordenar la edificabilidad prevista en las NN.SS.

No se contempla una ordenación de volúmenes estricta y vinculante lo que se deja a los respectivos proyectos de arquitectura.

En lo especificado en la Propuesta no se vulneran ningún parámetro ni condiciones de las NN.SS. y en particular:

- No se modifica la calificación del suelo, ni la tipología de la edificación, ni el uso de la misma.

- Se define y detalla la estructura viaria manteniendo lo que señalan las NN.SS.

- No se establecen nuevas ordenanzas.

- No se origina, por ninguna causa aumento de volumen, ocupación del suelo o alturas edificables.

Por último, el presente Estudio de Detalle, además de estar justificado por venir exigido en las vigentes NN.SS. de Formentera, se ha redactado al amparo de lo establecido en los arts. 65 y 66 del Reglamento de Planeamiento, y demás preceptos concordantes de la Normativa Urbanística vigente, y a efecto de que se tramite conforme al procedimiento establecido en el art. 140 del precitado Reglamento, y culmine con el acuerdo municipal de su aprobación definitiva.

Por todo lo expuesto se considera debidamente justificado la procedencia del Estudio de Detalle, así como su ajuste a todas las determinaciones marcadas por la Ley.

Lo que se hace público para general conocimiento.

 

Formentera, 12 de mayo de 2015.

El Presidente del Consejo Insular de Formentera
Jaume Ferrer Ribas