Boletín Oficial de las Illes Balears

Se hace público que el Pleno del Consell Insular Formentera, en sesión ordinaria celebrada en fecha de 26 de julio de 2013, adoptó, entre otros, el siguiente ACUERDO:

"Primero. - APROBAR DEFINITIVAMENTE el Estudio de Detalle, según proyecto presentado redactado por el arquitecto Sr. David Tent Álvarez, para reordenar volumétricamente y definir las alineaciones y rasantes de la parcela situada en la C / Sa Ferreria núm. 1 de San Francisco, TM Formentera, con las siguientes prescripciones que deberán incorporarse en el proyecto que se presente para la obtención de la licencia urbanística:

- La zona no edificada deberá quedar libre de cierre tal y como se presenta en el estudio de detalle presentado.

- Se simplificar los cercados de los huecos de fachada, así como de las aristas del edificio y su coronamiento.

Una vez aprobado definitivamente:

• El acuerdo se publicará en el BOIB especificando la ordenación de las parcelas resultantes con indicación de los parámetros que la definen.

•El acuerdo se inscribirá en el Libro-Registro especificando la ordenación de las parcelas resultantes con indicación de los parámetros que la definen de acuerdo con el artículo 166 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de Junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

• En el expediente deberán constar toda la documentación debidamente diligenciada.

Segundo. - NOTIFICAR el presente acuerdo a los promotores del Estudio de Detalle.

Tercero. - PUBLICAR, de conformidad con lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases de régimen local, en relación a el articulo 140.6 del Reglamento de planeamiento urbanístico, así como el artículo 103 de la Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Islas Baleares, en el boletín Oficial de las Islas Baleares-BOIB-íntegramente el presente acuerdo, así como la documentación gráfica y escrita del mencionado Estudio de Detalle. "

De conformitdad con el acuerdo transcrito, se publican en anexo la documentación gráfica y escrita del estudio de detalle.

Contra el acuerdo precedente, que pone fin a la vía administrativa, se podrá interponer en el plazo de dos meses a partir del día siguiente de esta publicación, recurso contencioso administrativo ante la Sala Contencioso Administrativa del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares, todo ello sin perjuicio de que se pueda utilizar cualquier otro recurso que se estime procedente en derecho, de conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, que regula la jurisdicción contenciosa administrativa, y la Ley 4/1999, de 13 de enero, de modificación de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

Asimismo, se indica que la interposición de los recursos pertinentes no suspenden la eficacia de la disposición impugnada, ni tampoco interrumpe los plazos que se puedan derivar, ecepto que la autoridad competente lo acuerde expresamente.

 

Formentera, 13 de agosto 2013.

 

El Presidente del Consell Insular de Formentera

Jaume Ferrer Ribas

Memoria del estudio de detalle DE “RESIDENCIAL SA RAVAL.

EDIFICIO DE OCHO VIVIENDAS Y LOCALES.

Adaptada para el cumplimiento del CTE (Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación)

Arquitectura Mediterranea de la Marina Alta, S.L.

Carrer De Sa Ferreria nº1.

San Francesc de Formentera. FORMENTERA. (Illes Balears).

INDICE

A. MEMORIA INFORMATIVA

1. PROMOCIÓN

2. REDACCIÓN

3. ANTECEDENTES

4. ÁMBITO

5. ESTADO ACTUAL

6. PLANEAMIENTO VIGENTE

B. MEMORIA JUSTIFICATIVA

1. PROCEDENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE

2. JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA

3. ESTUDIO COMPARATIVO DE OCUPACIONES Y EDIFICABILIDADES

C. PLANOS

1. NN.SS. ÁMBITO DE LA INTERVENCIÓN

2. EMPLAZAMIENTO SEGÚN NN.SS.

3. PLANO TOPOGRÁFICO. ESTADO ACTUAL

4. ORDENACIÓN SEGÚN NN.SS.

5. VOLÚMENES SEGÚN ORDENACIÓN

6. PROPUESTA DE EMPLAZAMIENTO

7. VOLUMENES PROPUESTOS

8. ALZADOS

9. SECCIONES 1-2

10. SECCIONES 3-4

11. FOTOS DE PARCELA Y ENTORNO

12. ESTUDIO DE VISUALES

A. MEMORIA INFORMATIVA

1. PROMOCIÓN

La iniciativa para la redacción de este Estudio de Detalle es de la promotora ARQUITECTURA MEDITERRANEA DE LA MARINA ALTA, S.L. con domicilio en Avda. L'Alcudia nº 39, bajo, izq, 03720. Benissa, con C.I.F. nº B-97851125.

2. REDACCIÓN

El promotor encarga la redacción de este documento al equipo profesional TENT ARQUITECTOS, S.L.P. Sociedad de arquitectos con domicilio en la avenida L’Alcudia nº 39, bajo, izq. 03720. BENISSA y representada por D. Jose David Tent Alvarez, arquitecto colegiado por el Colegio Oficial de les Illes Balears con el nº 950330.

3. ANTECEDENTES

En junio de 2011, se solicitó por parte de la promotora licencia para la construcción de un edificio de viviendas, locales y garajes en un solar situado en la calle Sa Ferreria nº 1 de Sant Francesc de Formentera. El nº de expediente de la solicitud de la licencia de obras es 252/2011. Puesto que el solar se incluye en zona de protección del conjunto histórico, tenía que someterse al análisis por parte de la Comisión Técnica Asesora del Consell de Formentera. Resultado de este análisis, dicha comisión recomienda la reubicación de la volumetría del edificio para que su construcción no afecte a las visuales sobre el conjunto histórico, en especial sobre la iglesia.

Este documento es el instrumento mediante el cual se propone la modificación de esta volumetría.

4. ÁMBITO

Se delimita el Estudio de Detalle abarcando la parcela sita en Sant Francesc Xavier de Formentera, en la calle de Sa Ferreria nº 1, en un solar situado entre la calle Sa Ferreria, la calle Sant Joan y el Jardí de Ses Eres, correspondiente a la referencia catastral nº 3454901CC6835S0001KF. El solar tiene una superficie de 698'57 m2 y reúne todas las  ondiciones de solar.

5. ESTADO ACTUAL

Se trata de una parcela en el casco urbano Sant Francesc Xavier. El viario que le da acceso se encuentra abierto al uso público y están urbanizadas ,disponiendo de todos los servicios urbanísticos necesarios para que las parcelas que les den frente tengan la consideración de solar:

- Acceso rodado por vía pavimentada.

- Suministro de agua potable y energía eléctrica.

- Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.

- Acceso de peatones, colocación de aceras y alumbrado público.

Se trata de una parcela de suelo en ligera pendiente descendente en la dirección noroeste - sureste, presentando unas diferencias de cota despreciables a efectos de este documento. En la parcela existe una vivienda unifamiliar aislada que será derruida para la construcción de un edificio de viviendas y locales.

6. PLANEAMIENTO VIGENTE

Las NN.SS. de Formentera, aprobadas con fecha 09 de septiembre de 2010 y publicadas en el BOIB nº 155 del 27 de octubre de 2010, clasifican este solar como suelo urbano, casco antiguo CA-SFC Además este solar está clasificado como entorno de protección grado 1 del conjunto histórico.

Los parámetros urbanísticos fundamentales que se asignan a esta parcela son, de acuerdo a lo establecido en el Anexo I Normas de zonificación, parcelación y edificación:

NÚCLEO DE SANT FRANCESC

1 Casco antiguo CA-SFC. Tipología continua

1.1 Superficie y dimensiones mínimas de la parcela.

a. Parcela mínima 200 m2

b. Fachada/fondo mínimos: 10 m/15 m

1.2 Parámetros de edificación.

a. Edificabilidad máxima: 1.20 m2/m2

b. Ocupación PB 60 % P1 60 %

c. Altura máxima 6 m

d. Altura total 7 m

e. Número máximo de plantas PB+P1

f. Separación mínima a fondo 5 m

1.3 Índice de intensidad de uso.

IIUR 1/75

IIUT 1/25

Por tratarse de edificación continua, le es de aplicación el "Capítulo II Normas de aplicación para la edificación continua" de las NN.SS.

CAPÍTULO II NORMAS DE APLICACIÓN PARA LA EDIFICACIÓN CONTINUA

Además, por tratarse de una zona de protección de los Conjuntos Históricos, deben cumplir lo establecido en el artículo 178 de las NN.SS:

Artículo 178 Entornos de protección de los Conjuntos históricos

1. Los grados de protección definidos para los entornos de protección de los Conjuntos históricos son los siguientes:

a. Entorno de protección grado 1, correspondiente a las fases primigenias de desarrollo del núcleo, en el que resultará determinante el ajuste de las características de las edificaciones en relación con la tipología, alineación, composición de fachadas, estética, materiales, conservación de visuales sobre el Conjunto e influencia de los espacios libres públicos y privados.

b. Entorno de protección grado 2, correspondiente a las fases posteriores de desarrollo del núcleo, en el que resultará determinante el ajuste o reajuste de las características de las edificaciones en relación con la tipología, alineación, composición de fachadas, estética, materiales y conservación de visuales sobre el Conjunto.

c. Entorno de protección grado 3, correspondiente a las fases mas recientes de desarrollo del núcleo, en el que resultará determinante el ajuste de las características de las edificaciones en relación con la creación de un nuevo frente de la fachada urbana, la tipología, composición de fachadas, estética, materiales y conservación de visuales sobre el Conjunto.

d. Entorno de protección grado 4, correspondiente a los terrenos incluidos en entorno y clasificados como suelo rústico, en el que resultará determinante el ajuste de las características de las edificaciones en relación con la tipología, estética, materiales y conservación de visuales sobre el Conjunto.

2. El ajuste de las actuaciones que se propongan a las limitaciones y condicionantes que de la asignación al respectivo grado de protección se derivan, deberá ser analizado en cada caso por la Comisión técnica asesora del Consell de Formentera.

B. MEMORIA JUSTIFICATIVA

1.-PROCEDENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE

La CTA en sesión de fecha 26 de abri de 2012, emite el marina siguiente acuerdo:

Se requiere al promotor Arquitectura Mediterrànea de la Marina Alta, S.L. a aportar la siguiente documentación:

"Nova proposta a nivell d'estudi de detall en la qual es respecti escrupulosament l'art. 178 de la RNNSS, reubicant la volumetría a fi de conservar al màxim les visuals sobre el conjunt històric, especialment sobre l'església."

El presente documento se redacta para dar respuesta a este requerimiento y realizar una nueva propuesta de edificación para la parcela en cuestión que reordene los volúmenes en el interior de la parcela para el cumplimiento del artículo 178 de las NNSS y preservar así al máximo las visuales sobre la iglesia.

2. JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA

A nivel de la protección de las visuales del conjunto histórico, se plante una volumetría con las siguientes características:

1. Se modifica la volumetría del edificio, agrupándola en la parte sureste de la parcela.

2. Se crean terrazas descubiertas en la zona próxima al Jardí de Ses Eres de uso privado de los locales con frente a estas terrazas, de forma que la percepción visual del conjunto de la plaza es de mayor amplitud.

3. La fachada del edificio se retranquea en la calle Sa Ferreria, de forma que se amplía dicha calle hasta los 3 metros.

4. El acceso se produce a través de una zona en rampa desde la calle Sant Joan, por un espacio resultante de retranquear en edificio 3 m. respecto de la medianera en esta zona, ya que de este modo queda resuelta la medianera respecto de los edificios del solar contiguo, que están retranqueados y tienen fachada hacia el interior de su parcela y hacia la parcela del proyecto.

5. Se elimina el patio interior y la piscina para poder agrupar la volumetría a la parcela.

6. Se plantea un volumen quebrado, diferenciando viviendas y unidades de uso para mantener las características tipológicas de la zona..

7. Se prevén las cubiertas planas para minimizar la altura total del edificio y así mantener al máximo las visuales.

8. La ocupación del edificio en planta baja, es mayor que en planta primera, de manera que se reduce la proporción de edificio en planta primera, intentando mantener al máximo las visuales sobre la iglesia.

Con la solución adoptada se consigue preservar las visuales sobre el conjunto histórico, tal y como se observa en el plano 12.

En cuanto a la composición de la fachada se han tenido en cuenta las indicaciones previstas en las normas subsidiarias para las edificaciones en el casco antiguo CA, en el artículo 119.4:

4.1 Composición de las edificaciones y fachadas:

a. Los volúmenes de la edificación serán siempre de composición rectangular, prohibiéndose los paramentos y volúmenes curvos, así como los que formen torres cilíndricas o semicirculares.

b. La composición de los huecos de fachada se llevará a cabo articulando dichos huecos en una disposición sensiblemente agrupada en ejes verticales y la superficie de la parte maciza de las fachadas predominará frente a la superficie de huecos. Los huecos serán rectangulares con predominio de su dimensión vertical y su anchura máxima de 1.20 m en plantas piso y 1.80 m en planta baja. Las puertas de los garajes podrán tener hasta 3 m de anchura.

c. La resolución de ritmos y morfología de los huecos se adaptará a las características tipológicas tradicionales del entorno próximo de la edificación.

d. Las fachadas posteriores y, en su caso, las laterales se tratarán en condiciones de composición y materiales similares a los de la fachada principal.

e. Se prohíben los balcones con balaustradas. Las barandillas serán siempre en sentido vertical, de madera o hierro forjado típicas de la isla.

Los volúmenes de la edificación son rectangulares. En los huecos de fachada predomina la dimensión vertical a la horizontal, respetándose en todos los casos en ancho máximo establecido.

La tipología de huecos y los ritmos se adecuan a los huecos de las edificaciones típicas de la zona (se puede ver la composición de los edificios del entorno en el plano 11 donde se compara la fachada del proyecto con las del entorno próximo)

Las barandillas de los balcones son de hierro forjado pintadas, en todos los casos en color negro.

El edificio presenta un pequeño escalonado que lo adapta al desnivel de la calle Sant Joan, y se aprovecha este escalón para partir la magnitud del edificio en varios bloques diferenciados en altura y retranqueados, adaptándolo al tamaño de las edificaciones unifamiliares propias del entorno.

4.2 Materiales y colores:

a. Las fachadas se resolverán mediante tendidos tradicionales a base de morteros de cal, resultando prohibidos los aplacados de piedra, morteros monocapa, revocos pétreos y estucos, así como los acabados en fábrica vista de piedra tradicional, que sólo se admitirán en las edificaciones existentes y en las cercas de separación.

b. Para el tratamiento general de la fachada de los edificios será obligado utilizar el color blanco, siempre mediante pinturas de cal o silicato u otras que garanticen una correcta similitud con los acabados tradicionales, pudiendo los resaltes de fachada acabarse en los colores tradicionales de la zona.

c. Las barandillas y rejas de hierro irán, sin ningún adorno, pintadas en colores oscuros: verde, azul, gris o negro.

El acabado de las fachadas será en mortero de cal tradicional, pintado en blanco, con recercos de huecos en color blanco, ya utilizados en edificios tradicionales, tal y como se puede observar en las imágenes que aparecen en el plano nº 11. Las barandillas, tal y como se ha dicho en el punto anterior, serán de hierro forjado, pintadas en color negro.

4.3 Carpintería.

a. Las puertas de acceso y las del garaje, así como las persianas y porticones exteriores serán de color gris, verde o azul según la tipología tradicional y de forma que se consiga la mejor integración en el entorno. Deberán ser de madera, o metálicas o de PVC siempre que su morfología resulte idéntica a las de madera.

b. El resto de carpinterías exteriores podrán ser de madera, o metálicas o de PVC ajustadas a la morfología de las de madera, y acabadas en los colores antes señalados o blancas. La carpintería exterior será de PVC color azul con contraventanas por el interior para el oscurecimientos de las estancias.

4.4 Cubiertas.

a. Serán preferentemente inclinadas, a dos aguas, de teja árabe de tonalidades claras, no permitiéndose los aleros.

Las cubiertas planas podrán ser de acabados tradicionales, ajardinadas o de grava.

b. La apertura de pequeñas claraboyas y lucernarios sólo se admitirá en las cubiertas planas, no admitiéndose en cubiertas inclinadas la apertura de ventanas, claraboyas y lucernarios.

Las cubiertas serán planas transitables únicamente para el mantenimiento de la misma y de las instalaciones necesarias por normativa.

4.4 Limitaciones al diseño y publicidad de los locales comerciales.

a. Sólo se permitirán rótulos, excepto de utilidad pública, de los siguientes tipos: Letras sueltas de latón, hierro, madera y cerámicas o artesanales y letras pintadas o grabadas sobre vidrio, madera o similares

b. Los rótulos identificarán el local pero no tendrán marcas publicitarias. Las fuentes de iluminación no podrán quedar vistas, debiendo estar protegidas por una pantalla opaca o translúcida, prohibiéndose cualquier tipo de iluminación directa sobre la visual del viandante. Se cumplirá en cualquier caso la normativa aplicable sobre contaminación lumínica.

c. Tan sólo se autoriza la instalación de toldos sensiblemente horizontales, únicamente de lona que podrá ser plastificada pero conservando su textura, y de color arena, no admitiéndose en ningún caso el uso de cualquier tipo  de material plástico.

5 Los edificios que se construyan en terrenos incluidos dentro del entorno de protección de BIC, deberán:

a. Quedar compositivamente integrados, debiendo a éstos efectos incorporar estudio del entorno urbano circundante: características arquitectónicas de los edificios, colores, etc., y de sus visuales.

b. Ajustarse a las condiciones que del grado de protección definido en el Plano 1.5 se deriven.

En principio, en el edificio no se instalarán rótulos ni carteles. La instalación de los mismos (en caso de realizarse), sería objeto de una licencia posterior de cada uno de los propietarios de los locales y que tendrían que adecuarse a la normativa vigente.

El presente documento, junto con el plano nº 11, es el documento que estudia las fachadas del entorno y justifica la adecuación de la estética del edificio a la típica de la zona.

3. ESTUDIO COMPARATIVO DE OCUPACIONES Y EDIFICABILIDADES

Para el caso de Estudios de Detalle que ordenen volúmenes es preceptivo que en la memoria justificativa figure un estudio comparativo de la edificabilidad propia de las determinaciones previstas en el Plan y de las que se obtienen en el Estudio de Detalle. Obviamente, esto se observa mejor en los planos de ordenación, no obstante se incorporan aquí, a modo de resumen, las siguientes tablas:

EDIFICABILIDAD SEGÚN NN.SS.

Superficie de solar: 698,57 m2

Ocupación planta baja: 60% (419,14 m2)

Ocupación planta primera: 60% (419,14 m2)

Edificabilidad máxima: 1,20 m2/m2 ( 838,28 m2)

EDIFICABILIDAD SEGÚN ESTUDIO DE DETALLE

Superficie de solar: 698,57 m2

Ocupación planta baja: 64,16% (448,25 m2)

Ocupación planta primera: 55,83% (390,03 m2)

Edificabilidad máxima: 1,20 m2/m2 ( 838,28 m2)

En la propuesta hay mayor proporción del edificio en planta baja que en planta primera, precisamente para conseguir minimizar la interferencia de las visuales sobre el conjunto histórico.

Se observa que se produce una coincidencia de edificabilidad en la parcela, que si bien podría disminuirse, en modo alguno podría incrementarse.

 

Sant Francesc de Formentera, septiembre de 2012

 

El/Los Proyectistas

TENT ARQUITECTOS, S.L.

Jose David Tent Alvarez, Arquitecto.