Secció I. Disposicions generals
AJUNTAMENT DE SANTA EULÀRIA DES RIU
Núm. 4262
Aprovació definitiva de l'Estudi de Detall d’ordenació de volums edificables i l’ajust i concreció de les alienacions i rasants dels vials públics de la parcel·la situada en carrer París i carrer Cala Olivera, Urbanització Roca Llisa, Jesús
Per la present, i als efectes establerts a l'article 65 de la Llei 12/2017, de 29 de desembre, de urbanisme de les Illes Balears, es comunica que el Ple de l'Ajuntament de Santa Eulària des Riu, en sessió ordinària celebrada el dia 31 d'octubre de 2024, ha aprovat definitivament l'Estudi de Detall promogut per Cala Olivera Golf Project 2023 S.L. per a l'ordenació de volums edificables i l'ajust i concreció de les alienacions i rasants dels vials públics de la parcel·la situada en carrer París i carrer Cala Olivera, Urbanització Roca Llisa, Jesús, sent els acords adoptats els següents:
"PRIMER.- Denegar l'al·legació formulada amb RGE202499900004556 de data 14.03.2024 per Sr. Pedro Boned Clapés pels motius i fonaments continguts en l'informe tècnic i jurídic emesos.
SEGON.- Aprovar definitivament l'Estudi de Detall amb RGE202499900004990 de data 20 de març de 2024, redactat per l'arquitecte Ricard Sans Camps, l'objecte del qual és l'ordenació de volums edificables i l'ajust i concreció de les alineacions i rasants dels vials públics previstos en les NS, en parcel·la situada en la confluència del Carrer París i carrer Cala Olivera, Urbanització Roca Llisa, Jesús, promogut per l'entitat Cala Olivera Golf Project 2023 S.L.
TERCER. Publicar el present acord juntament amb el contingut normatiu de l'Estudi de Detall en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, a l'efectes del seu general coneixement.
QUART. Notificar el present acord als propietaris i altres interessats directament afectats per l'Estudi de Detall.
CINQUE. Remetre un exemplar diligenciat de l'Estudi de Detall a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears i al Consell Insular d'Eivissa, per a la seva constància i registre."
Contra el present acord, que posa fi a la via administrativa, podrà interposar-se recurs contenciós-administratiu, davant la Sala del Contenciós-Administratiu de Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears, amb seu a Palma de Mallorca, en el termini de 2 mesos a comptar des de l'endemà de la present publicació, de conformitat amb l'article 46 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol, de la jurisdicció contenciosa administrativa.
En aplicació dels articles 70.2 i 70.ter de la Llei 7/1985 de 2 d'abril, reguladora de les Bases del Régim local, i als efectes de l'establert a l'articles 65.1 de la Llei 12/2017 de 29 de desembre, d'Urbanisme de les Illes Balears, es procedeix a la publicació del seu contingut.
Santa Eulària des Riu, signat digitalment (26 de desembre de 2024)
L'alcaldessa Mª. Carmen Ferrer Torres
ESTUDI DE DETALL DEL TERRENY “TENNIS”
PROPIETAT DE CALA OLIVERA GOLF PROJECT 2023, SL
SITUAT EN URBANITZACIÓ ROCA LLISA SANTA EULÀRIA DES RIU, 07819 EIVISSA
MODIFICACIÓ MARÇ 2024
ESTUDI DE DETALL
I MEMÒRIA
1. MEMÒRIA EXPOSITIVA:
1.1 AGENTS
Promotor: Cala Olivera Golf Project 2023
Urbanització Roca LLisa 07819 Santa Eulària des Riu
NIF **2395***
Projectista: Ricard Sans Camps,
Arquitecte col·legiat COAC ****
08012 Barcelona Nif: **300****
ÀMBIT
L'àmbit d'aquest Estudi de Detall són els terrenys propietat de Cala Olivera Golf Project 2023, que configuren una parcel·la anomenada “Tennis”.
Està situada en terme municipal de Santa Eulària des Riu, dins de la Urbanització Roca Llisa, en l'encreuament dels carrers Paris i Cala Olivera.
Aquesta modificació de l'Estudi de detall ja presentat correspon a un canvi en la delimitació de l'àmbit d'actuació.
“./. (.) la finca romanent sobre la qual actuarà el present Estudi de Detall serà una parcel·la registral única, qualificada de sòl urbà, coincidint en superfície i límits, Cadastre i Registre:
Registre Cadastre Superfície Total 26.624,41 m2 26.624,41 m2
A part del sòl edificable E-U6, inclou una estreta franja de vial al llarg de l'actual carrer d'accés a Cala Olivera, que està sense urbanitzar, i un nou carrer interior, que seran delimitades, amb l'aprovació d'aquest Estudi de Detall i cedides posteriorment a l'Ajuntament de Santa Eulària.
Aquesta parcel·la, objecte de l'Estudi de Detall, està situada i representada en els plànols 982 – 01 a 03
./.
Superfície.
La superfície que es pren com a base per al desenvolupament d'aquest Estudi de Detall, que coincideix tant en el Registre com el Cadastre, s'ha comprovat amb un aixecament topogràfic recent (Plànol 982 - 04) el perímetre del qual està ben definit per diferents elements:
Resulta una superfície d'actuació de l'Estudi de Detall, de 26. 624,41 m2
1.3 OBJECTE DE L'ESTUDI DE DETALL
L'objecte d'aquest Estudi de Detall és:
Aquesta proposta es concretarà posteriorment en un projecte de Dotacions i Infraestructures que dotarà la parcel·la dels serveis necessaris perquè es pugui considerar edificable i en els projectes dels 15 habitatges.
2. MEMÒRIA JUSTIFICATIVA
2.1 Planejament vigent
Els terrenys objecte d'aquest estudi estan inclosos en la seva totalitat en l'àmbit de les Normes Subsidiàries de planejament del municipi de Santa Eulària des Riu.
Les NS els qualifica en la seva major part com a sòl URBÀ EDIFICABLE E-U6 i una altra part com a VIAL PÚBLIC.
(.)
Preveu, tant l'ampliació i la consolidació del carrer de Cala Olivera, com la creació d'un nou vial interior per a l'accés a les zones edificables.
La distribució de superfícies segons la superposició del planejament en el topogràfic real, és la següent:
Zona Extensiva unifamiliar 6 (E-U6) 24.795,41 m2 Vial públic 1.829,00 m2 SUPERFÍCIE TOTAL DE L'ÀMBIT D'ACTUACIÓ 26.624,41 m2
La superfície de Sòl Urbà E-U6 és susceptible d'aprofitament per a la seva edificació, subjecta a la normativa específica d'aquesta zona, que es resumeix en els paràmetres següents que li són aplicables:
Sòl Urbà, zona Extensiva unifamiliar 6 (E-U6)
Superfície i dimensions mínimes de la parcel·la
Paràmetres d'edificació
Quant als criteris que regulen les condicions d'edificació, no especificats en la relació anterior, es manté els que estableixen les Normes Urbanístiques de les NS per a aquesta tipologia edificatòria.
Torrent. En el plànol de les NS figura un torrent que creua el terreny d'est a oest.
D'acord amb la consulta efectuada al Servei d'Urbanisme municipal, el fet que aquest torrent no aparegui representat gràficament en la capa XARXA HIDROGRÀFICA PROVISIONAL del portal IDEIB, implica que no existeix cap afectació sobre els terrenys. S'adjunta el plànol a l'Annex 3
No obstant això, l'Estudi de Detall preveu la sortida de les aigües pluvials seguint el curs de l'escorriment natural del terreny.
2.2 Aplicació dels paràmetres a aquesta parcel·la.
EDIFICABILITAT.
Superfície edificable (E-U6) 24.795,07 m2
Edificabilitat generada a 0,25 m2s/m2t 6.198,77 m2
2.3 Necessitat de l'ordenació proposta
La documentació gràfica de les NS per a aquesta parcel·la, a part de l'ampliació del carrer Cala Olivera, preveu un altre nou vial d'accés a l'interior de la parcel·la des del seu límit Oest.
L'Estudi de Detall proposa l'adaptació de les alineacions i rasants d'aquest vial a la topografia del terreny.
D'altra banda, s'ordena la situació dels habitatges en la parcel·la i es resol el seu accés des dels carrers perimetrals: París i Cala Olivera i del nou vial interior.
3. MEMÒRIA DESCRIPTIVA
3.1 Descripció del terreny
Es tracta d'un terreny de forma sensiblement trapezoïdal amb el costat major al Nord que limita amb el carrer París.
Limita a l'Oest amb el carrer Cala Olivera, i pel Sud i l'Est amb terreny rústic.
La configuració del terreny des del punt de vista topogràfic té dues morfologies diferents. En la seva major part, és pla i situat en una cota entre 3 i 5 metres per sota de les rasants dels dos carrers perimetrals.
La zona sud s'eleva fins a la cota del terreny rústic confrontant.
En el quart NE del terreny, es produeix un descens d'uns 6 m mitjançant un talús molt pronunciat, formant una altra zona plana en la cota baixa, com s'aprecia en el planol topogràfic 982-04
Vegetació.
La vegetació existent, està distribuïda seguint la topografia del terreny.
En la part alta alguns pins i xiprers vorejant les carrers Cala Olivera i París, i matolls baixos en la zona central.
En el terç Est del terreny, coincidint amb la part més baixa, hi ha una massa boscosa composta principalment per pins amb alguns garrofers i sabines, que ascendeixen fins a la vora superior del talús.
Edificacions existents
Actualment, a la cantonada nord-oest, existeix una construcció en ruïnes que és el resta dels vestidors de l'antiga escola de tennis i també les pròpies pistes de tennis amb els murets que les delimiten.
En el límit nord amb la carrer París hi ha una part de terreny de forma rectangular, elevada sobre el nivell del terreny natural mitjançant murs de contenció, que actualment és un aparcament amb accés des del propi carrer París.
Aquestes construccions seran derrocades quan es dugui a terme el projecte d'urbanització.
3.2 Traçat de vials
En l'Estudi de Detall s'han incorporat els vials representats gràficament en els plànols de les NS.
L'entroncament de la confluència del carrer Cala Olivera amb la carrer París, ha estat objecte d'una correcció d'error en la definició de les alineacions, que recull la Modificació puntual número 16 de les NS. El nou traçat s'ha incorporat al projecte. Plànol 982-02 i 06
El carrer interior, representada gràficament en els plànols de les NS té un recorregut que forma angle: Un tram recte transversal d'uns 110 m, que dóna accés a la parcel·la des del carrer Cala Olivera i un altre en l'extrem, formant angle recte en direcció nord, un tram de 40 m de longitud i 20 d'ample.
En general, es proposa mantenir les alineacions d'aquest vial sense canvis en el traçat previst, però fixar les rasants ajustant-les a la topografia del terreny.
No obstant això, la cantonada sud de la trobada del nou carrer amb el carrer Cala Olivera, es modifica perquè la vorera contínua tingui un pas mínim de 80 cm.
En el punt inferior del carrer, s'ha disposat una zona de reserva B, per a serveis.
Les aigües pluvials, recollides en la cota més baixa del carrer, s'emportaran conduïdes a través d'aquesta zona B, cap a un pou de drenatge, a fi que es filtrin al subsòl, impedint el seu pas al terreny veí.
Tots els habitatges quedaran situades a una cota més baixa que els vials perimetrals i per tant que la xarxa de sanejament exterior. Per això, la recollida d'aigües fecals es conduirà fins al punt de cota menor de la parcel·la, on se situarà una estació de bombament que les elevarà fins al nou clavegueró del carrer Cala Olivera.
El dipòsit de recollida i l'estació de bombament, també se situaran en aquesta reserva B per a serveis i el conducte d'elevació circularà per l'interior de la parcel·la.
El dimensionament i traçat d'aquestes instal·lacions formarà part del Projecte de Dotacions Urbanes que es presentarà posteriorment.
Plànols 982-M7 a M12.
3.3 Alineacions i Rasants.
Carrer cala Olivera. - Actualment en un tram del carrer hi ha una vorera de menor amplària que la prevista en les NS.
S'ha sol·licitat a l'Ajuntament que assenyali les alineacions del vial de Cala Olivera. Annex 5
Fins al moment de presentar aquest ED no s'ha rebut la informació sol·licitada, per tant, de moment, s'han interpretat les alineacions representades gràficament en el plànol de les NS i es mantenen les seccions dels vials públics que s'indiquen en el plànol de les NS, per al carrer Cala Olivera i el carrer interior.
Carrer interior.- En el tram Oest – Aquest ha de descendir per arribar al nivell del terreny natural i a partir d'aquest punt continuar descendint fins arribar al tram Sud-Nord. De manera que dóna accés a les unitats edificables que hi ha a cada costat del vial.
Es pretén equilibrar en conjunt les excavacions i terraplens, tal com s'exigeix a les NS.
En el tram Sud-Nord, com ja s'ha descrit en el punt anterior, es produeix el descens del terreny uns 5 metres formant un talús molt pronunciat. Per resoldre l'accés a la part baixa del terreny, aquest vial de desdoblament i es prolonga amb un carril de sentit únic que descendeix fins a la cota mínima i, mitjançant una volta, torna a recuperar el nivell de partida donant accés a totes les unitats edificables de la zona baixa.
El carril de sentit únic té un ample total de 5,10 m, de els quines 3,60 m són calçada i 1,50 m la vorera.
El pendent màxim d'aquest vial és del 14,14%. Veure plànols 982-M11 i M12.
3.4 Zonificació.
Una vegada aprovat l'estudi de detall, amb la cessió dels vials, la finca tindrà 15 zones o unitats edificables, dins dels perímetres de les quals s'hauran de situar els habitatges.
A l'interior d'aquestes zones, els edificis quedaran separats 5 m dels límits amb vials públics, 3 m dels límits amb terrenys veïns i 6 m d'entre ells.
A més, hi haurà tres reserves:
3.4 Distribució de les superfícies
Afectació del carrer Cala Olivera |
308,64 m2 |
Nou vial interior |
1.520,70 m2 |
Afectació total de vial públic s/ NS |
1.829,34 m2 |
15 unitats o zones edificables |
24.476,67 m2 |
Reserva A per a estació transformadora |
47,92 m2 |
Reserva B per sanejament |
192,82 m2 |
Reserva C per garita entrada |
78,66 m2 |
Total zona E-U6 |
24.795,07 m2 |
SUPERFÍCIE TOTAL DE L'ACTUACIÓ |
26.624,41 m2 |
4. CONDICIONS ESPECÍFIQUES D'EDIFICACIÓ DE LES UNITATS RESULTANTS
Aquesta promoció estableix, en una parcel·la única, 15 unitats o zones edificables, on es construiran els habitatges.
En totes aquestes unitats es compliran els paràmetres establerts en les N.S. per a zona.
El nombre d'habitatges i les superfícies edificables màximes assignades a cada unitat són les següents:
UNITAT |
SUPERFÍCIE MÀXIMA EDIFICABLE |
NOMBRE MÀXIM D'HABITATGES |
---|---|---|
Unitat núm. 1 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 2 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 3 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 4 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 5 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 6 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 7 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 8 |
401,49 m2 |
1 |
Unitat núm. 9 |
401,49 m2 |
1 |
Unitat núm. 10 |
401,49 m2 |
1 |
Unitat núm. 11 |
401,49 m2 |
1 |
Unitat núm. 12 |
418,04 m2 |
1 |
Unitat núm. 13 |
401,49 m2 |
1 |
Unitat núm. 14 |
401,49 m2 |
1 |
Unitat núm. 15 |
401,49 m2 |
1 |
TOTAL |
6.154,75 m2 |
15 habitatges |
A més, quant a les zones comunes, es reserva una part d'edificabilitat per a l'estació transformadora, l'estació de bombament, el pou de drenatge i la garita de control:
Zona de reserva A 14,28 m2 Zona de reserva B 10,00 m2 Zona de reserva C 10,78 m2 TOTAL 35,06 m2
La SUMA de superfícies 6.189,81 m2 és menor que els 6.198,77 m2 de l'edificabilitat total de la parcel·la.
Els pendents d'aquestes zones edificables varien entre el 2% i el 10%, excepte en dues parcel·les, la nº4 amb 13% i la 11 amb 15%, per tant, en totes elles es poden edificar dues plantes.