BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Per la present, als efectes del seu general coneixement, es comunica que el Ple de l'Ajuntament de Santa Eulària des Riu, en sessió ordinària celebrada el dia 25 de juny de 2020, ha aprovat definitivament l'Estudi de Detall promogut pel senyor NIGEL DE JONG per a l'ordenació de volums edificatoris de la parcel·la situada al Carrer Paó, núm. 14-16, Jesús, sent els acords adoptats els següents:

"PRIMER. Aprovar definitivament l'Estudi de Detall per a l'ordenació dels volums edificables en la parcel·la situada en carrer Paó núm. 14-16, Jesús, promogut pel senyor Nigel de Jong, redactat per l'arquitecte Álvaro González de la Font, desestimant l'al·legació formulada durant el tràmit d'informació pública pels motius i fonaments continguts en l'informe jurídic emès a l'efecte.

SEGON. Publicar el present acord juntament amb el contingut de l'estudi de detall en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, als efectes del seu general coneixement.

TERCER. Notificar el present acord als propietaris i altres interessats directament afectats per l'Estudi de Detall, així com als que hi haguessin formulat al·legacions.

QUART. Remetre un exemplar diligenciat de l'estudi de detall a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears i al Consell Insular d'Eivissa, per la seva constància i registre "

Contra el present Acord, que posa fi a la via administrativa, podrà interposar-se recurs contenciós-administratiu, davant la Sala del Contenciós-Administratiu de Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears amb seu a Palma de Mallorca, en el termini de dos mesos a comptar de l'endemà de la present publicació, de conformitat amb l'article 46 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol, de la jurisdicció contenciosa administrativa.

 

Santa Eulària des Riu, 29 de setembre de 2020

L'alcaldessa

Mª Carmen Ferrer Torres

 

ESTUDI DE DETALL DE LA PARCEL·LA DEL CARRER PAÓ NÚM. 14,16.

ANTECEDENTS

CARACTERÍSTIQUES L'ÀREA D'ACTUACIÓ              

1. MEMÒRIA

1.1 MEMÒRIA URBANÍSTICA

- S'indicarà el tipus de treball, així com l'autor de l'encàrrec, dades del solar, emplaçament  i característiques.

- Justificació de les solucions adoptades i de l'adequació a les previsions del pla corresponent.

- En cas de modificació de la disposició dels volums, estudi comparatiu de la morfologia arquitectònica derivada de les determinacions previstes en el pla i de les que s'obtinguin en l'estudi de detall, amb justificació del manteniment de l'aprofitament urbanístic.

2. PLÀNOLS

- PLÀNOL DE SITUACIÓ (referit a l'ordenació detallada de planejament vigent).

- PLÀNOL D'EMPLAÇAMENT (els necessaris per a la descripció de les actuacions.)

- DOCUMENTACIÓ GRÀFICA:

1. - planta d'ordenació proposada en l'estudi de detall. Escala mínima 1/500

2.- Alçats, seccions proposades en l'estudi de detall. Escala mínima 1/500

3.- En els casos que s'ordenin o reordenin volums edificables es presentarà també una perspectiva isomètrica que expressi la relació d'ordenació dels volums de l'estudi de detall amb les de l'ordenació procedent.

3. OBSERVACIONS

3.1 LLEI 2/2017 DE 29 DE DESEMBRE, DE URBANISME DE LES ILLES BALEARS (BOIB NUM 43 DE 29 DE MARÇ DE 2014).

• article 46 (estudis de detall)          

1. Els estudis de detall tindran per objecte, quan sigui necessari, completar o, si escau, adaptar les determinacions de l'ordenació detallada del sòl urbà i urbanitzable, i a aquests efectes podran preveure o reajustar, segons els casos:

a) L'adaptació i el reajustament d'alineacions i rasants assenyalades en el planejament urbanístic, amb les condicions que aquest fixi i sempre que no es disminueixin les superfícies destinades a xarxa viària o espais lliures. 

b) L'ordenació dels volums d'acord amb les especificacions del pla.

 2. Els estudis de detall respectaran els determinants tant de caràcter estructural com de detall de planejament urbanístic de jerarquia superior, sense que puguin alterar l'aprofitament, l'ús global majoritari, les alçades màximes previstes i la densitat poblacional que correspongui als terrenys compresos en el seu àmbit. En cap cas ocasionaran perjudici ni alteraran o podran alterar les condicions d'ordenació dels predis confrontants.

ANTECEDENTS

La Comissió Insular d'Ordenació de el Territori, Urbanisme i Patrimoni Historicoartístic (CIOTUPHA) del Consell Insular d'Eivissa, en sessió de dia 23 de novembre de 2011, va adoptar el següent acord que seguidament es transcriu:

APROVACIÓ DEFINITIVA DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DEL TERME MUNICIPAL DE SANTA EULÀRIA DES RIU (PL 1/2011)

Amb Data de 6 de Març de 2017, la Junta de Govern va signar l'acord per concedir la llicència d'obres d'un habitatge unifamiliar situat al carrer Paó núm. 14,16 en base al projecte bàsic sense visat realitzat per l'arquitecte Álvaro González de la Fuente, a nom de Devon Hill, S . L ., amb # de referència d'entrada era 2230/15

 Les dades urbanístiques del projecte aprovat són les següents:

- Superfície de parcel·la 1.717,05m² 

- Ample de parcel·la 33,03m

- Façana a carrer 33,03m 

- Edificabilitat 0,37 = 652.44 dividit en volum principal i annex 

- Ocupació 30% = 515,38m²

- Alçada màxima 6,85m 

- Alçada total 9,60m

- Reculades> 3,00m 

- Zona enjardinada> al 50% de parcel·la no ocupada

- Intensitat d'ús 1 habitatge/1.717,05m² 

- Ús predominant residencial

El propietari inicial (Devon Hill, S.L.) va vendre la parcel·la amb la llicència a Nigel de Jong, actual propietari.

També s'ha cedit en escriptura la superfície de 159,16m² a l'Ajuntament per poder desenvolupar part de vial aprovat en les Normes Subsidiàries vigents.

CARACTERÍSTIQUES DEL ÀREA D'ACTUACIÓ

La parcel·la se situa en el nucli de Can Pep Simó.

Condicions d'aprofitament urbanístic

 04.- EXTENSIVA UNIFAMILIAR 4 (E-U4)

 a) Superfície i dimensions mínimes de la parcel·la.

- Parcel·la mínima (m² ): 800

- Façana/fons mínims (m): 20/20

 b) Paràmetres d'edificació.

- Ocupació màxima (%): 30

- Edificabilitat màxima (m2/m2): 0,5

- Volum màxim per edifici (m³): 1.500

- Alçada màxima (m): 7 

- Alçada total (m): 3 sobre l'alçada màxima.

- Nombre màxim de plantes: B+1P

- Separació mínima a vies i ELP (m): 5

- Separació mínima a límits (m): 3

- Separació mínima entre edificis (m): 6

- Nombre d'aparcaments privats: Segons l'article 5.8.03

 

MEMÒRIA 

AGENTS

El propietari el senyor Nigel de Jong, m'ha estat encarregat la redacció dels documents gràfics i escrits de l'estudi de detall de la parcel·la núm. 14 i núm. 16 del carrer Paó, Jesús, terme municipal de Santa Eulària des Riu.

L'autor del projecte és Álvaro González de la Fuente, arquitecte col·legiat en el Col·legi Oficial d'Arquitectes de les Illes Balears amb núm. 311.456 i domicili professional al carrer s'Espartar núm. 8b, Eivissa.

EMPLAÇAMENT

Carrer Paó núm. 14-16, Jesús, Terme Municipal Santa Eulària des Riu, Eivissa. ref. cad; 6792008CD6069S0001YM i 6792001CD6069S0001SM 

ESTAT ACTUAL, ANTECEDENTS I CONDICIONANTS DE PARTIDA

Nigel de Jong, és propietari d'una parcel·la de 1.717,05m2 que va comprar a Devon Hill, S.L. la que era propietari d'una parcel·la de 1.956,00m², procedent de la suma de les parcel·les núm. 14, i 16 del carrer Paó dels quals 79,79m2 pertanyen a SRC-AT. L'actual propietari va cedir a l'Ajuntament 159,16m² per crear part d'una rodona que sí s'estableix en les NS de Santa Eulària des Riu, sobre aquesta parcel·la es va realitzar un projecte bàsic i d'execució per a la realització d'un habitatge unifamiliar aïllat amb piscina la qual posseeix actualment Llicència Municipal d'obres.

L'àrea objecte d'aquest estudi de detall correspon a les parcel·les núm. 14- 16, situada al carrer Paó, Nostra Senyora de Jesús, de les Normes Subsidiàries de Santa Eulària des Riu (Eivissa).

ENTORN FÍSIC

El projecte s'emplaça en una parcel·la que té forma rectangular, i es troba en sòl urbà EU4, posseeix un petit desnivell, l'habitatge projectat compleix tots els paràmetres urbanístics de la zona.

L'edificació està orientada a nord-oest, la façana nord, sud, i est són confrontants a les parcel·les adjacents, mentre que la façana oest és adjacent a una vial municipal, que dóna accés a l'habitatge tant per tràfic rodat com de vianants.

El present estudi de detall integra i connecta el seu traçat amb les infraestructures assenyalades.

ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT

FINCA registral 17.735 _1.796,84 m²  

Referència cadastral 6792001CD6069S0001SM

Sòl urbà_ 1.717,05 m²

SRC-AT_79,79 m²

NIGEL DE JONG, nou propietari de la finca 

S'ha cedit prèviament a l'Ajuntament. 159,16 m2 per a la creació d'una rotonda.

JUSTIFICACIÓ I PROCEDÈNCIA DE L'ESTUDI DE DETALL

Recolzant-nos en el Capítol II: Desenvolupament de les NS, i més concretament en el seu Article 1.2.02 Desenvolupament del Planejament, i en el punt 1. Instruments, diu:

Les NS es desenvoluparan, d'acord a cada classe de sòl definit en aquest títol i amb el que preveu la legislació urbanística aplicable, mitjançant Plans especials, Estudis de detall i Unitats d'actuació o d'execució en sòl urbà que, si escau, es duguin a efecte per mitjà dels corresponents projectes d'execució. 

I en el seu apartat B_ Estudis de detall, especifica:

Per a l'aplicació de les NS en sòl urbà es podran formular, quan sigui necessari, Estudis de detall amb alguna o algunes de les següents finalitats:

- Assenyalament d'alineacions i rasants d'elements o trams de la xarxa viària en desenvolupament de les previsions contingudes en el planejament, i completar les que ja estiguessin fixades.

- Reajustar o adaptar les alineacions i rasants assenyalades als instruments de planejament, podent concretar els traçats, sense reduir en cap cas la superfície del viari i altres espais públics i sense incrementar les edificabilitats ni alterar els aprofitaments assignats.

- Ordenar els volums edificatoris, respectant sempre les determinacions de planejament pel que fa a l'ocupació de sòl, edificabilitat i alçades màximes, densitat de població i usos permesos i prohibits.

Es redactaran Estudis de detall en aquells casos en què així ho disposin les NS o el seu planejament de desenvolupament i amb les finalitats que en aquells s'estableixi. Així mateix s'elaboraran quan l'Ajuntament ho consideri necessari, per pròpia iniciativa o a proposta d'interessat, en atenció a les circumstàncies urbanístiques d'una actuació o emplaçament determinat.

Aplicant l'última d'aquestes tres finalitats presentem en present Estudi de detall .

JUSTIFICACIÓ DE L'INTERÈS DE PORTAR A TERME L'ESTUDI

El canvi que promou aquest Estudi és positiu per al municipi per:

1. Es podien fer dos habitatges, un a cada parcel·la i només es va a realitzar una a l'ajuntar les dues parcel·les obtenim una parcel·la de 1.717,05m2, de manera que el Municipi es beneficia d'una reducció de densitat d'habitatges.

2. No s'augmenta en cap cas el paràmetre d'ocupació permès en la parcel·la 30%

3. S'obtindrà finalment una parcel·la amb major superfície d'espai lliure.

OBJECTE FINAL DE L'ESTUDI

Es vol ampliar la volumetria/parcel·la, del projecte visat i amb Llicència a la parcel·la, superant els 1.500m³ màxims permesos, actualment el projecte té un volum de dues plantes i a 6 m d'aquest un annex de planta baixa.

El futur projecte d'ampliació pretén fer una segona planta sobre l'actual annex tancant els patis existents en aquest i creant un element a doble alçada que comuniqui els dos volums, com això ampliaria el paràmetre d'edificació s'ha decidit escalar tot el projecte reduint la superfície de planta inicial perquè la suma d'aquests nous espais no superi l'ocupació permesa.

- Edificabilitat actual 652,44m² x 1717,05m² = 0.37m²/m²

- Volumetria actual 1.499,96m³ volum principal + 590,42m³ volum annex = 2.090,38 m³         

- Ocupació actual i final 30% = 515,38 m 2 / 1717,05m 2 x 100 = 30%

- Edificabilitat final proposta 856,51m 2 x 1717,05m 2 = 0.49m 2 / m 2

- Volumetria final proposta 2.939,12m3

- Ocupació actual i final 30% = 515,38 m 2 / 1717,05m 2 x 100 = 30%

Paral·lelament a la construcció de l'habitatge es realitzarà la part corresponent al vial públic de nova creació aprovat en les normes subsidiàries i que correspon a la parcel·la cedida per el meu client a l'ajuntament.

Versió actual habitatge

Planta

 

Vista

Edificabilitat.

Habitatge planta baixa: 222.86m² (vermell) + 35.45m² (groc) = 258.31m²

Habitatge planta pis:     210.12m² (verd) + 6.17m² (groc) = 216.29m²

TOTAL HABITATGE: 474.60m²

Annex

Planta baixa: 154.80m² (blau) + 23.04m² (groc) = 177.84m²

TOTAL ANNEX: 177.84m²

TOTAL: habitatge 474.60m2                 

Annex 177.84m2

 TOTAL__________ 652.44m²/1717.05m² = 0.38m²/m2 COMPLEIX

Volumetria.

Planta baixa: 222.86m² (vermell) + 35.45m² (groc) = 258.31m² x 3.32m = 857.58m³

Planta pis: 210.12m² (pis) + 6.17m² (groc) = 216.29m² x2.97m = 642.38 m³

TOTAL HABITATGE VOLUMETRIA: 1499.96m³ COMPLEIX

Annex 

Planta baixa: 154.80m² (blau) + 23.04m² (groc) = 177.84m² x 3.32m = 590.42m³

TOTAL ANNEX VOLUMETRIA: 590.42m³

 Total volumetria: 1499.96m³ + 590.42m³ = 2090.38m³

Ocupació.

(515.38m² /1717.05m²) X100 = 30% COMPLEIX

Versió proposta habitatge

 

Planta

Vista

Edificabilitat                                                                                                                                                                                            

Habitatge planta baixa: 394.65m² (vermell) + 35.45m² + 23.04m² (groc) = 453.14m²

Habitatge planta pis: 374.16m² (verd) + 6.17m² + 23.04m²  (groc) = 403.37m²

TOTAL HABITATGE: 856.51m²

TOTAL _________ _856.51m 2 /1717.05m² = 0.49m²/m² COMPLEIX 

 Ocupació                                                                                                                                                                          

A l'escalar l'habitatge per poder tenir la mateixa ocupació que l'habitatge actual, tenim més superfícies d'espai lliure a la parcel·la, aquesta diferència la utilitzem per tancar els patis de el projecte final, sense augmentar la xifra d'ocupació inicial (veure imatge).

(515.38m 2 /1717.05m 2 ) X100 = 30% COMPLEIX

Línia negra_ límit de la parcel·la

Línia blava_ projecte actual amb llicència habitatge

Línia lila_ projecte actual amb llicència annex

Línia vermella_ projecte proposat

Volumetria.

La nova volumetria es correspon a la planta pis a sobre de l'annex (cian) i al tancament del pati que separava habitatge amb annex (rosa) més a creació d'un nou porxo en planta pis (groc)

Habitatge planta baixa (inclosos porxos): 192.97m² (vermell) x 3.33m = 642.59m³

Habitatge planta baixa (inclosos porxos): 191.87m² (vermell) x 3.33m = 638.92m³

ΣPLANTA BAIXA: 1281.51m³

Habitatge planta pis (inclosos porxos): 192.97m² (verd) x 3.15m = 607.85m³

Habitatge planta pis (inclosos porxos): 191.87m² (cian) x 3.15m = 604.39m³

Σ PLANTA PIS: 1212.24m³

Pati central: 68.73m² (rosa) x 6.48m = 445.37m³

ΣPATIO CENTRAL a doble alçada: 445.37m³

TOTAL VOLUMETRIA

PLANTA BAIXA: 1281.51m³

PLANTA PIS:        1212.24m³

PATI CENTRAL a doble alçada: 445.37m³

TOTAL VOLUM: 2.939,12m³

PLÀNOLS

En la nova proposta es vol crear a petició de el nou propietari, un soterrani d'ús no vividero i que no computarà a efectes de volumetria / edificabilitat. Serà utilitzat per a pàrquing, magatzems, gimnàs, sala de màquines, etc.

Com ja s'ha indicat en apartats anteriors, l'estudi de detall es redacta en compliment de les Normes Subsidiàries de Santa Eulària des Riu.

En ell, es contempla l'establiment de les alineacions de les dues parcel·les, rasants de la xarxa viària, així com la definició i ubicació dels espais de cessió a l'ajuntament i la col·locació dels volums de l'habitatge.

D'altra banda, les determinacions del present estudi de detall, no vulnera cap dels paràmetres i condicions de les normes.

En particular:

- Prèviament es completa l'estructura viària, sense cap reducció de vials, es va cedir una porció a l'ajuntament de la parcel·la per a creació d'una futura rodona.

- No es modifica la morfologia de l'edificació amb llicència; sinó que se sol·licita ampliar volumetria per sobre de la permesa respectant els paràmetres d'edificabilitat i ocupació.

- Així mateix, tampoc es modifiquen l'ús previst per les mateixes, d'habitatge.

Per tot això, considera degudament justificada la procedència de la redacció de l'estudi de detall, així com el seu ajust a totes les determinacions marcades per la llei.

 

ANNEXOS

ORDENANÇA D'APLICACIÓ

Paràmetres globals en NS

- Parcel·la mínima                                                                   800,00 m 2

- Calificació urbanística ___________________________ EU-4 (EXTENSIVA UNIFAMILIAR                                                                    

-Edificabilitat màxima sobre zona                                   0,50 m2 / m2 = 858 m2                                                                     

- Densitat màxima sobre zona                                                  1 hab/Ha                                                                                                 

- Volumetria                                                             1.500 m 2 / volum                                                                                                               

- Ocupació                                                                   30% = 515,38 m 2              

- Alçada ________________________________________    7.00 m     

- Núm. Plantes ___________________________________     B + 1                                                                                                 

- Reculada a vials                                                                5.00 m                                                                                                                     

- Reculada a límits                                                                    3.00 m                                                                                                        

- Separació entre edificis                                                          6.00 m     

- Usos permesos ___________________________________ habitatge                                                                                                                                                        

FITXA DE CARACTERÍSTIQUES DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ

 Estat previ a l'obtenció de llicència original i de l'Estudi de Detall

- Superfície parcel·la bruta                                          1.956,00 m²                                                                                    

- Cessió ajuntament                                                    159,16 m²                                                                                   

Aprofitaments totals de l'estudi de detall

- Parcel·la bruta                                                          1.796,84 m²                                                                                                                

- Parcel·la mínima                                                       1.717,05 m²                                                                                                 

- Qualificació urbanística                                EU-4 (EXTENSIVA UNIFAMILIAR)                                                       

- Parcel·la SRC-AT                                                           79,79 m²                                                                                                 

- Parcel·la urbana                                                       1.717,05 m²                                                                                                 

- Total superfície edificada                              0,49 m²/m² = 856,51 m²                                                       

- Volum total                                                      2.939,12 m³/volum                                                       

- Densitat                                                                    1/parcel·la                                                                                                               

- Alçada                                                                      7.00 m                                                                                                                             

- Núm. Plantes                                                         soterrani + B + 1                                                                                                    

- Reculada a vials                                                         > 5.00 m                                                                                                 

- Separació entre edificis                                                   6.00 m                                                                                    

- Usos permesos                                                             habitatge                                                                                                 

Carta explicativa

a) Hem actualitzat les referències normatives, contingudes en la memòria

b) S'han eliminat tots els elements en els espais reculada que resultaven de l'aplicació de les NU, deixant exclusivament en aquesta zona la rampa d'accés a garatge de planta soterrani

c) La piscina grafiada és exactament idèntica, quant morfologia i posició respecte al terreny, a la presentada en el projecte bàsic i d'execució del qual tenim llicència municipal d'obres. No hi ha cap altra làmina d'aigua en zona de reculades. La distància a reculades és major o igual a 1.00m des de la làmina d'aigua fins al límit de la parcel·la, com permet la normativa en vigor.

VEGEU ANNEX DOCUMENTACIÓ GRÀFICA.