BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

La disposición transitoria tercera de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, establece en su apartado tercero que mientras no se desarrolle reglamentariamente la normativa específica autonómica en materia de precios máximos de venta y alquiler de las viviendas protegidas, por acuerdo del Consejo de Gobierno se aprobará anualmente la actualización de los precios máximos de venta y alquiler establecidos en el apartado 1 de la misma disposición transitoria sobre la base de la evolución desde la última aprobación, llevada a cabo el pasado 18 de noviembre de 2023 (BOIB n.º157, de 18 de noviembre de 2023), del índice de precios de consumo o de los costes efectivos de la construcción, la que sea superior.

De acuerdo con esta disposición, el arquitecto jefe de la Sección de Vivienda de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura ha emitido un informe técnico justificativo de incremento de precios máximos de venta y alquiler de viviendas protegidas, de viviendas de precio tasado y de viviendas de precio limitado, que determina y justifica el incremento de precios sobre la base de los costes efectivos de construcción de vivienda protegida en el ámbito de las Illes Balears, desde la última actualización publicada.

En el informe técnico de actualización de precios máximos se han tenido en cuenta los datos estadísticos del índice de precios al consumo, el índice de costes de la construcción y los costes de construcción de vivienda publicados por el Colegio Oficial de Arquitectos de las Illes Balears (COAIB), usando para cada uno de ellos la serie temporal correspondiente entre noviembre de 2023 y el último dato disponible de 2024. Señala el informe que la tasa de variación del índice de precios al consumo en el periodo indicado ha sido del 3,37 %, mientras que la tasa de variación del índice de costes de la construcción de noviembre ha sido del -0,09 %. Dado que este último índice hace referencia al global del territorio nacional, a pesar de que el módulo de costes de la construcción del COAIB indica una variación porcentual superior al 25 %, se concluye que no es representativo para el territorio de las Illes Balears en el periodo indicado, por lo que se propone la actualización de precios máximos de venta y alquiler de vivienda protegida y de vivienda de precio tasado en reservas estratégicas de suelo (RES) creadas por la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, así como de las viviendas de precio limitado previstas en la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, de acuerdo con el IPC, en un 3,37% para el año 2025.

La reciente firma de protocolos para cesión de suelo entre el IBAVI y los ayuntamientos de Andratx, Eivissa, Santanyí y Felanitx para el establecimiento del derecho de superficie a 75 años para la construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler y alojamientos dotacionales en catorce solares de titularidad municipal, en el marco del programa llamado «Construir para alquilar» (build to rent), ha motivado el encargo de un informe de viabilidad financiera de las promociones para construcción de vivienda protegida en los mencionados solares, de acuerdo con los parámetros edificatorios urbanísticos de cada solar, los costes de construcción actuales de les Illes Balears y los precios máximos de vivienda protegida vigentes. Las conclusiones del informe del estudio de viabilidad señalan una rentabilidad financiera promedio de dichas promociones del 4,55 %, por debajo de la rentabilidad óptima de entre el 6 % y el 8 %. Para llegar a estas rentabilidades óptimas, en el estudio de viabilidad se ha calculado que el incremento promedio de precios máximos que debería realizarse debería ser como mínimo del 38 % sobre los precios máximos vigentes.

El informe técnico propone, tras haber analizado los precios de mercado de alquiler de vivienda habitual en los municipios afectados por el programa «Construir para alquilar» (build to rent), que para hacer que las promociones de vivienda protegida en alquiler sobre terrenos sujetos a derecho de superficie a 75 años entren en los márgenes de rentabilidad, elevar los precios máximos del alquiler protegido un 30 %, equiparándolos a los precios de alquiler de las viviendas de precio limitado tipo 2, al igual que han hecho ya otras comunidades autónomas como Extremadura o País Vasco, que disponen de una categoría específica de precios máximos en promociones «Construir para alquilar» (build to rent) y sujetos a derecho de superficie con niveles de precios por encima de los precios protegidos convencionales.

De esta manera, del lado de la demanda, se justifica asimilar el precio de alquiler protegido en derecho de superficie al precio máximo de vivienda de precio limitado tipo 2, dado que dicho precio sigue siendo inferior al precio de mercado de alquiler de vivienda habitual, moviéndose en una horquilla entre un 17 % y un 61 % inferior al precio de mercado según el municipio, quedando garantizado que estas viviendas serán a precios asequibles para los futuros beneficiarios; y del lado de la oferta se facilita conseguir la viabilidad financiera necesaria de las promociones de alquiler protegido en derecho de superficie para que puedan materializarse.

Por último, se propone para simplificar y facilitar la aplicación de los nuevos precios máximos que las viviendas existentes de precio tasado y protegidas de régimen especial, general, concertado u otros regímenes asimilables, vean actualizados sus precios máximos un 3,37 %, siendo su precio máximo anual de alquiler el 5 % del precio máximo de venta, y que las nuevas viviendas de precio tasado, de precio limitado y viviendas protegidas de régimen general con precios máximos vinculados a la calificación energética vean actualizados sus precios máximos un 3,37 %, siendo su precio máximo anual de alquiler el 4,5 % del precio máximo de venta.

Finalmente, y como ya se contemplaba en los anteriores acuerdos de fijación de precios máximos, de 20 de junio de 2022 y de 17 de noviembre de 2023 (BOIB n.º 86, de 2 de julio de 2022, y BOIB n.º157, de 18 de noviembre de 2023, respectivamente), los propietarios de viviendas protegidas que realicen obras de mejora energética podrán acogerse a los precios máximos actualizados de 2025.

Por todo ello, el Consejo de Gobierno, a propuesta del consejero de Vivienda, Territorio y Movilidad, en la sesión del día 21 de febrero de 2025, adoptó, entre otros, el Acuerdo siguiente:

Primero. Aprobar la actualización en un 3,37 % por la variación del índice de precios de consumo en las Illes Balears entre noviembre de 2023 y diciembre de 2024, de los precios máximos de venta y alquiler de vivienda protegida, de vivienda de precio tasado y de vivienda de precio limitado a la que se refiere el apartado tercero de la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, y que se detallan en el anexo.

Segundo. Aprobar la creación de la categoría de precios máximos de alquiler de viviendas protegidas en derecho de superficie que se detallan en el anexo.

Tercero. Aprobar los criterios de aplicación de los precios máximos que se detallan en el anexo.

Cuarto. Establecer la aplicación de este acuerdo con efectos desde el 1 de enero de 2025.

Quinto. Publicar este Acuerdo en el Boletín Oficial de las Illes Balears.

Interposición de recursos

Contra este Acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, cabrá interponer un recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que lo ha dictado, en el plazo de un mes desde el día siguiente al de su publicación, de acuerdo con los artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y el artículo 57 de la Ley 3/2003, de 26 de marzo, de Régimen Jurídico de la Administración de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.

También se podrá interponer directamente un recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears, en el plazo de dos meses desde el día siguiente al de su publicación, conforme a los artículos 10.1 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

 

Palma, en las fechas de las firmas electrónicas (21 de febrero de 2025)

	La presidenta
La secretaria del Consejo de Gobierno	Margarita Prohens Rigo
Antònia Maria Estarellas Torrens

 

ANEXO Precios máximos actualizados de vivienda protegida, de vivienda de precio tasado y de vivienda de precio limitado

1. Vivienda protegida

— Expedientes sin precios máximos vinculados a la calificación energética

Precios máximos de vivienda protegida de compraventa, en €/m² útil

Cuadro 1	Régimen especial	Régimen general	Precio concertado
Municipio A	1.918,11	2.045,99	3.164,89
Municipio B	1.558,47	1.662,37	2.301,74
Municipio C	1.378,65	1.470,55	1.870,16

Precios máximos de vivienda protegida de alquiler mensual, en €/m² útil

Cuadro 2	Régimen especial	Régimen general	Precio concertado
Municipio A	7,99	8,53	13,19
Municipio B	6,49	6,93	9,59
Municipio C	5,75	6,13	7,79

— Expedientes con precios máximos vinculados a la calificación energética

Precios máximos de vivienda protegida de compraventa, en €/m² útil

	Régimen general
Cuadro 3	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	2.836,41	2.736,34	2.516,57	2.316,58
Municipio B	2.364,56	2.264,49	2.044,72	1.844,73
Municipio C	2.128,64	2.028,56	1.808,79	1.608,81

Precios máximos de vivienda protegida de alquiler mensual, en €/m² útil

	Régimen general
Cuadro 4	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	10,64	10,26	9,44	8,68
Municipio B	8,87	8,49	7,67	6,92
Municipio C	7,98	7,61	6,78	6,04

Precios máximos de vivienda protegida en derecho de superficie de alquiler mensual, en €/m² útil

	Régimen general
Cuadro 5	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	13,83	13,34	12,27	11,29
Municipio B	11,53	11,04	9,97	8,99
Municipio C	10,38	9,89	8,82	7,84

2. Viviendas de precio tasado

1. Expedientes sin precios máximos vinculados a la calificación energética

Precios máximos de viviendas de precio tasado, en €/m² construido

​​​​​​​

Cuadro 6	Compraventa	Alquiler mensual
RES Municipio A	1.918,11	7,99

— Expedientes con precios máximos vinculados a la calificación energética

Precios máximos de viviendas de precio tasado de compraventa, en €/m² construido

Cuadro 7	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
RES Municipio A	2.679,13	2.579,06	2.359,29	2.159,31

Precios máximos de viviendas de precio tasado de alquiler mensual, en €/m² construido

Cuadro 8	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
RES Municipio A	10,05	9,68	8,85	8,09

3. Viviendas de precio limitado

Precios máximos de vivienda de precio limitado tipo 1 de compraventa, en €/m² útil

Cuadro 9	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	3.120,05	3.009,97	2.768,23	2.548,24
Municipio B	2.601,02	2.490,94	2.249,19	2.029,20
Municipio C	2.341,50	2.231,42	1.989,67	1.769,69

Precios máximos de vivienda de precio limitado tipo 1 de alquiler mensual, en €/m² útil

Cuadro 10	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	11,70	11,29	10,38	9,56
Municipio B	9,75	9,34	8,43	7,61
Municipio C	8,78	8,37	7,46	6,64

Precios máximos de vivienda de precio limitado tipo 2 de compraventa, en €/m² útil

Cuadro 11	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	3.687,33	3.557,24	3.271,54	3.011,55
Municipio B	3.073,93	2.943,84	2.658,14	2.398,15
Municipio C	2.767,23	2.637,13	2.351,43	2.091,45

Precios máximos de vivienda de precio limitado tipo 2 de alquiler mensual, en €/m² útil

Cuadro 12	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	13,83	13,34	12,27	11,29
Municipio B	11,53	11,04	9,97	8,99
Municipio C	10,38	9,89	8,82	7,84

El valor del suelo de las viviendas de precio limitado se obtiene multiplicando el precio máximo unitario de suelo de los cuadros siguientes según proceda, por la superficie por edificar de las nuevas viviendas de precio limitado en metros cuadrados útiles.

Para la necesaria conversión de la superficie total edificable de las viviendas de precio limitado a superficie útil, se aplicarán los mismos factores de conversión indicados en la Instrucción 2/2018, de 18 de junio, de la directora de la Agencia Tributaria de las Illes Balears, por la que se establecen los criterios que los órganos competentes de la Agencia Tributaria de las Illes Balears han de considerar para la comprobación del valor real de los bienes inmuebles y puestos de amarre de puertos deportivos situados en territorio de la Comunidad Autónoma, en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, obtenidos a partir de estudios estadísticos realizados en viviendas de protección oficial de la consejería competente en materia de vivienda y de visado del Colegio Oficial de Arquitectos de las Illes Balears:

• Superficie total edificable (1) = superficie construida (2) × 1,15
• Superficie construida (2) = superficie útil (3) × 1,18
• Superficie contabilizable en aparcamientos comunitarios = superficie de la plaza de aparcamiento × 1,60​​​​​​​

• (1) Superficie total edificable incluyendo la parte proporcional de elementos comunes.
• (2) Superficie construida de la vivienda de precio limitado.
• (3) Superficie útil de la vivienda de precio limitado.

Precios máximos unitarios de suelo de vivienda de precio limitado tipo 1, en €/m² útil de suelo (30 % del módulo de VPL tipo 1)

Cuadro 13	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	936,02	902,99	830,47	764,47
Municipio B	780,31	747,28	674,76	608,76
Municipio C	702,45	669,43	596,90	530,91

Precios máximos unitarios de suelo de vivienda de precio limitado tipo 2, en €/m² útil de suelo (10% del módulo de VPL tipo-2)

Cuadro 14	Etiqueta energética A	Etiqueta energética B	Etiqueta energética C-D	Etiqueta energética E
Municipio A	368,73	355,72	327,15	301,16
Municipio B	307,39	294,38	265,81	239,82
Municipio C	276,72	263,71	235,14	209,15

4. Criterios de aplicación de los precios máximos de venta y alquiler

a) Para cualquiera de las modalidades de uso y acceso a la vivienda, el precio máximo unitario de los anexos vinculados a la vivienda en todos los regímenes es el 60 % del precio máximo unitario de la vivienda a la que estén vinculados, en €/m² de superficie útil si están vinculados a vivienda protegida y vivienda de precio limitado, y en €/m² de superficie construida si están vinculados a vivienda de precio tasado.

b) Los precios máximos en segundas transmisiones de los expedientes, tanto de viviendas protegidas con calificación definitiva anterior al 2 de julio de 2022 como de viviendas de precio tasado con licencia de obras anterior al 2 de julio de 2022, cuyos precios máximos no se vinculan a la calificación energética, se establecen en los cuadros 1, 2 y 6, respectivamente.

c) Los precios máximos de los expedientes, tanto de viviendas protegidas como de viviendas de precio tasado, cuyos precios máximos se vinculan a la calificación energética, se establecen en los cuadros 3, 4, 7 y 8, respectivamente. A estos efectos, los precios indicados serán de aplicación a las nuevas solicitudes de calificación provisional, a las calificaciones provisionales posteriores al 2 de julio de 2022 cuyos promotores soliciten la revisión de precios, a las segundas trasmisiones de las viviendas protegidas con calificación definitiva posterior al 2 de julio de 2022 y a las viviendas de precio tasado con licencia de obras posterior al 2 de julio de 2022.

d) Los precios máximos de las viviendas protegidas en alquiler ubicadas en terrenos sujetos a derecho de superficie se establecen en el cuadro 5.

e) Los precios máximos de las viviendas de precio limitado y suelo vinculado se establecen en los cuadros 9 a 14.

f) Los precios máximos del anexo del presente acuerdo no afectarán a los contratos privados ya formalizados de compraventa, alquiler o alquiler con opción a compra de viviendas protegidas, de precio tasado y de precio limitado, salvo acuerdo entre las partes.

g) Los propietarios de viviendas protegidas de régimen general, de precio tasado o de precio limitado, o bien sus usuarios con la autorización de los propietarios, que realicen obras en la vivienda o edificio que supongan la mejora de letra en el certificado energético, acreditándose dicha mejora con la consecución de la etiqueta C, D o superior en el certificado energético posterior a la realización de las obras, podrán acogerse a los precios máximos actualizados de 2025 vinculados a la calificación energética, aportándose en la solicitud de certificado de precio máximo la documentación justificativa de las obras realizadas y los certificados energéticos anterior y posterior a las mismas, debidamente inscritos en el Registro de certificados de eficiencia energética de edificios de Dirección General de Economía Circular, Transición Energética y Cambio Climático.