BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Por la presente, a los efectos de lo establecido en el artículo 65 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de les Illes Balears, se comunica que el Pleno del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, en sesión ordinaria celebrada el día 31 de octubre de 2024, ha aprobado definitivamente el Estudio de Detalle promovido por Cala Olivera Golf Project 2023 S.L. para la ordenación de volúmenes edificables y el ajuste y concreción de las alineaciones y rasantes de los viales públicos previstos en las NNSS, en parcela sita en la confluencia de la Calle París y calle Cala Olivera, Urbanización Roca Llisa, Jesús, siendo los acuerdos adoptados los siguientes:

“PRIMERO.- Denegar la alegación formulada con RGE202499900004556 de fecha 14.03.2024 por D. Pedro Boned Clapés por los motivos y fundamentos contenidos en el informe técnico y jurídico emitidos.

SEGUNDO.- Aprobar definitivamente el Estudio de Detalle con RGE202499900004990 de fecha 20 de marzo de 2024, redactado por el arquitecto Ricard Sans Camps, cuyo objeto es la ordenación de volúmenes edificables y el ajuste y concreción de las alineaciones y rasantes de los viales públicos previstos en las NNSS, en parcela sita en la confluencia de la Calle París y calle Cala Olivera, Urbanización Roca Llisa, Jesús, promovido por la entidad Cala Olivera Golf Project 2023 S.L.

TERCERO.- Publicar el presente acuerdo junto con el contenido normativo del Estudio de Detalle en el Boletín Oficial de les Illes Balears, a los efectos de su general conocimiento.

CUARTO.- Notificar el presente acuerdo a los propietarios y demás interesados directamente afectados por el Estudio de Detalle.

QUINTO.- Remitir un ejemplar diligenciado del Estudio de Detalle al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares y al Consell Insular d'Eivissa, para su constancia y registro.”

Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de les Illes Balears con sede en Palma de Mallorca, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la presente publicación, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

En aplicación de los artículos 70.2 y 70.ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, y a los efectos del establecido en el artículo 65.1 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares, se procede a la publicación de su contenido normativo.

 

Santa Eulària des Riu, firmado digitalmente (26 de diciembre de 2024)

La alcaldesa Mª Carmen Ferrer Torres

ESTUDIO DE DETALLE DEL TERRENO “TENIS”

PROPIEDAD DE CALA OLIVERA GOLF PROJECT 2023, S.L.

SITUADO EN URBANIZACIÓN ROCA LLISA SANTA EULÀRIA DES RIU, 07819 EIVISSA

MODIFICACIÓN MARZO 2024

ESTUDIO DE DETALLE

I MEMORIA

1. MEMORIA EXPOSITIVA:

1.1 AGENTES

Promotor: Cala Olivera Golf Project 2023

Urbanización Roca LLisa 07819 Santa Eulària des Riu

NIF **2395***

 

Proyectista: Ricard Sans Camps,

Arquitecto colegiado C.O.A.C. ****

08012 Barcelona Nif: **300****

ÁMBITO

El ámbito de este Estudio de Detalle son los terrenos propiedad de Cala Olivera Golf Project 2023, que configuran una parcela denominada “Tenis”.

Está situada en término municipal de Santa Eulària des Riu, dentro de la Urbanización Roca Llisa, en el cruce de las calles Paris y Cala Olivera.

Esta modificación del Estudio de Detalle ya presentado, corresponde a un cambio en la delimitación del ámbito de actuación.

“./. (.) la finca remanente sobre la que actuará el presente Estudio de Detalle será una parcela registral única, calificada de suelo urbano, coincidiendo en superficie y lindes, Catastro y Registro:

                                              Registro                  Catastro Superficie Total                     26.624,41 m2          26.624,41 m2

Aparte del suelo edificable E-U6, incluye una estrecha franja de vial a lo largo de la actual calle de acceso a Cala Olivera, que está sin urbanizar, y una nueva calle interior, que serán delimitadas, con la aprobación de este Estudio de Detalle y cedidas posteriormente al Ayuntamiento de Santa Eulària.

Esta parcela, objeto del Estudio de Detalle está situada y representada en los planos 982 – 01 a 03

./.

Superficie.

La superficie que se toma como base para el desarrollo de este Estudio de Detalle, que coincide tanto en el Registro como el Catastro, se ha comprobado con un levantamiento topográfico reciente (Plano 982 - 04) cuyo perímetro está bien definido por distintos elementos:

• Al Norte con la calle Paris.
• En el linde Este, con los muros de piedra de separación con las fincas vecinas de terreno rústico
• Al Sur, una parte con los muros de piedra de separación con el terreno rústico segregado, y otra, según la línea de separación grafiada en el plano de las NNSS.
• Al Oeste, con el límite de parcela grafiado en el plano del Catastro a lo largo de la calle Cala Olivera.

Resulta una superficie de actuación del Estudio de Detalle, de 26. 624,41 m2

1.3 OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE

El objeto de este Estudio de Detalle es:

• Ajustar y concretar las alineaciones y rasantes de los viales públicos previstos en la documentación gráfica de las NN SS, que son: la consolidación de la calle de Cala Olivera y una nueva calle interior.
• Determinar el número de viviendas a construir y delimitar las unidades edificables o zonas en las que se situarán, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento, manteniendo la edificabilidad máxima, la ocupación, el volumen y la densidad y los usos establecidos en las NN SS
• Definir las reservas de espacios necesarios para el emplazamiento de los servicios.

Esta propuesta se concretará posteriormente en un proyecto de Dotaciones e Infraestructuras que dotará a la parcela de los servicios necesarios para que se pueda considerar edificable y en los proyectos de las 15 viviendas.

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA

2.1 Planeamiento vigente

Los terrenos objeto de este estudio están incluidos en su totalidad en el ámbito de las Normas Subsidiarias de planeamiento del municipio de Santa Eulària des Riu.

Las NNSS los califica en su mayor parte como suelo URBANO EDIFICABLE E-U6 y otra parte como VIAL PÚBLICO.

(.)

Prevé, tanto la ampliación y consolidación de la calle de Cala Olivera, como la creación de un nuevo vial interior para el acceso las zonas edificables.

La distribución de superficies según la superposición del planeamiento en el topográfico real, es la siguiente:

Zona Extensiva unifamiliar 6 (E-U6)                                       24.795,41 m2

Vial público                                                                                1.829,00 m2

SUPERFICIE TOTAL DEL ÁMBITO DE ACTUACIÓN      26.624,41 m2

La superficie de Suelo Urbano E-U6 es susceptible de aprovechamiento para su edificación, sujeta a la normativa específica de esta zona, que se resume en los siguientes parámetros que le son de aplicación:

Suelo Urbano, zona Extensiva unifamiliar 6 (E-U6)

• Edificación aislada
• Índice de intensidad de uso 1 viv/1.200 m2 - 1 vivienda/parcela

Superficie y dimensiones mínimas de la parcela

• Parcela mínima 1.200 m2. En este caso, según modificación puntual nº 8 de las NN SS, se debería adoptar la parcela mínima del anterior Plan Parcial de Roca Llisa, que para esta zona era de 1.500 m2.
• Fachada/fondo mínimos 25 m. Círculo inscribible en la parcela, diámetro 25 m

Parámetros de edificación

• Ocupación máxima 25%
• Edificabilidad máxima 0,25 m2/m2
• Volumen máximo por edificio 1.500 m3
• Altura máxima, 7 m. Dos plantas. En los terrenos con pendiente superior al 20% se admite únicamente una planta de 4 m
• Altura total 3 m sobre la altura máxima
• Separación mínima a vías y ELP 5 m
• Separación mínima a linderos 3 m
• Separación mínima entre edificios 6 m
• Número de aparcamientos privados: según el artículo 5.8.03, para uso residencial, una plaza por cada vivienda.

En cuanto a los criterios que regulan las condiciones de edificación, no especificados en la relación anterior, se mantiene los que establecen las Normas Urbanísticas de las NNSS para esta tipología edificatoria.

Torrente. En el plano de las NNSS figura un torrente que cruza el terreno de este a oeste.

De acuerdo con la consulta efectuada al Servicio de Urbanismo municipal, el hecho de que este torrente no aparezca grafiado en la capa RED HIDROGRÁFICA PROVISIONAL del portal IDEIB, implica que no existe ninguna afectación sobre los terrenos. Se adjunta el plano en el Anexo 3

No obstante, el Estudio de Detalle prevé la salida de las aguas pluviales siguiendo el curso de la escorrentía natural del terreno.

2.2 Aplicación de los parámetros a esta parcela.

EDIFICABILIDAD.

Superficie edificable (E-U6)                                     24.795,07 m2 Edificabilidad generada a 0,25 m2s/m2t                   6.198,77 m2

2.3 Necesidad de la ordenación propuesta

La documentación gráfica de las NN SS para esta parcela, aparte de la ampliación de la calle Cala Olivera, prevé otro nuevo vial de acceso al interior de la parcela desde su linde Oeste.

El Estudio de Detalle propone la adaptación de las alineaciones y rasantes de este vial a la topografía del terreno.

Por otro lado, se ordena la situación de las viviendas en la parcela y se resuelve su acceso desde las calles perimetrales: París y Cala Olivera y del nuevo vial interior.

3. MEMORIA DESCRIPTIVA

3.1 Descripción del terreno

Se trata de un terreno de forma sensiblemente trapezoidal con el lado mayor en el Norte que linda con la calle Paris.

Linda al Oeste con la calle Cala Olivera, y por Sur y el Este con terreno rústico.

La configuración del terreno desde el punto de vista topográfico tiene dos morfologías distintas. En su mayor parte, es plano y situado en una cota entre 3 y 5 metros por debajo de las rasantes de las dos calles perimetrales.

La zona Sur se eleva hasta la cota del terreno rústico lindante.

En el cuarto NE del terreno, se produce un descenso de unos 6 m mediante un talud muy pronunciado, formando otra zona plana en la cota baja, como se aprecia en el plano topográfico 982-04

Vegetación.

La vegetación existente, está distribuida siguiendo la topografía del terreno.

En la parte alta algunos pinos y cipreses bordeando las calles Cala Olivera y París, y matorrales bajos en la zona central.

En el tercio Este del terreno, coincidiendo con la parte más baja, hay una masa boscosa compuesta principalmente por pinos con algunos algarrobos y sabinas, que ascienden hasta el borde superior del talud.

Edificaciones existentes

Actualmente, en la esquina noroeste, existe una construcción en ruinas que es el resto de los vestuarios de la antigua escuela de tenis y también las propias pistas de tenis con los muretes que las delimitan.

En el linde norte con la calle París hay una parte de terreno de forma rectangular, elevada sobre el nivel del terreno natural mediante muros de contención, que actualmente es un aparcamiento con acceso desde la propia calle París.

Estas construcciones serán derribadas cuando se lleve a cabo el proyecto de urbanización.

3.2 Trazado de viales

En el Estudio de Detalle se han incorporado los viales grafiados en los planos de las NNSS.

El entronque de la confluencia de la calle Cala Olivera con la calle París, ha sido objeto de una corrección de error en la definición de las alineaciones, que recoge la Modificación puntual número 16 de las NNSS. El nuevo trazado se ha incorporado al proyecto. Plano 982-02 y 06

La calle interior, grafiada en los planos de las NNSS tiene un recorrido que forma ángulo: Un tramo recto transversal de unos 110 m, que da acceso a la parcela desde la calle Cala Olivera y otro en el extremo, formando ángulo recto en dirección Norte, un tramo de 40 m de longitud y 20 de ancho.

En general, se propone mantener las alineaciones de este vial sin cambios en el trazado previsto, pero fijar las rasantes ajustándolas a la topografía del terreno.

No obstante, la esquina sur del encuentro de la nueva calle con la calle Cala Olivera, se modifica para que la acera continua tenga un paso mínimo de 80 cm.

En el punto inferior de la calle, se ha dispuesto una zona de reserva B, para servicios.

Las aguas pluviales, recogidas en la cota más baja de la calle, se llevarán conducidas a través de esta zona B, hacia un pozo de drenaje, a fin de que se filtren al subsuelo, impidiendo su paso al terreno vecino.

Todas las viviendas quedarán situadas a una cota más baja que los viales perimetrales y por lo tanto que la red de saneamiento exterior. Por ello, la recogida de aguas fecales se conducirá hasta el punto de menor cota de la parcela, donde se ubicará una estación de bombeo que las elevará hasta el nuevo albañal de la calle Cala Olivera.

El depósito de recogida y la estación de bombeo, también se situarán en esta reserva B para servicios y el conducto de elevación circulará por el interior de la parcela.

El dimensionado y trazado de estas instalaciones formará parte del Proyecto de Dotaciones Urbanas que se presentará posteriormente.

Planos 982-M7 a M12.

3.3 Alineaciones y Rasantes.

Calle cala Olivera. - Actualmente en un tramo de la calle hay una acera de menor anchura que la prevista en las NNSS.

Se ha solicitado al Ayuntamiento que señale las alineaciones del vial de Cala Olivera. Anexo 5

Hasta el momento de presentar este ED no se ha recibido la información solicitada, por lo tanto, de momento, se han interpretado las alineaciones grafiadas en el plano de las NN SS y se mantienen las secciones de los viales públicos que se indican en el plano de las NN SS, para la calle Cala Olivera y la calle interior.

Calle interior.- En el tramo Oeste – Este debe descender para llegar al nivel del terreno natural y a partir de este punto continuar descendiendo hasta llegar al tramo Sur-Norte. De modo que da acceso a las unidades edificables que hay a cada lado del vial.

Se pretende equilibrar en conjunto las excavaciones y terraplenes, tal como se exige en las NN SS.

En el tramo Sur-Norte, como ya se ha descrito en el punto anterior, se produce el descenso del terreno unos 5 metros formando un talud muy pronunciado. Para resolver el acceso a la parte baja del terreno, este vial de desdobla y se prolonga con un carril de sentido único que desciende hasta la cota mínima y, mediante un rodeo, vuelve a recuperar el nivel de partida dando acceso a todas las unidades edificables de la zona baja.

El carril de sentido único tiene un ancho total de 5,10 m, de los cuales 3,60 m son calzada y 1,50 m la acera.

La pendiente máxima de este vial es del 14,14%. Ver planos 982- M11 y M12.

3.4 Zonificación.

Una vez aprobado el estudio de Detalle, con la cesión de los viales, la finca tendrá 15 zonas o unidades edificables, dentro de cuyos perímetros se deberán situar las viviendas.

En el interior de estas zonas, los edificios quedarán separados 5 m de los lindes con viales públicos, 3 m de los lindes con terrenos vecinos y 6 m de entre ellos.

Además, habrá tres reservas:

• Una como previsión para la ubicación de una futura estación transformadora.
• Otra de para servicios de evacuación de aguas negras y pluviales, en la parte más baja del terreno.
• Una tercera para situar una garita de control en la entrada de la calle interior. Plano 982-M10

3.4 Distribución de las superficies

Afectación de la calle Cala Olivera	308,64 m2
Nuevo vial interior	1.520,70 m2
Afectación total de vial público s/ NNSS	1.829,34 m2
15 unidades o zonas edificables	24.476,67 m2
Reserva A para estación transformadora	47,92 m2
Reserva B para saneamiento	192,82 m2
Reserva C para garita entrada	78,66 m2
Total zona E-U6	24.795,07 m2
SUPERFICIE TOTAL DE LA ACTUACIÓN	26.624,41 m2

4. CONDICIONES ESPECÍFICAS DE EDIFICACIÓN DE LAS UNIDADES RESULTANTES

Esta promoción establece, en una parcela única, 15 unidades o zonas edificables, donde se construirán las viviendas.

En todas estas unidades se cumplirán los parámetros establecidos en las NN. SS. para zona.

El número de viviendas y las superficies edificables máximas asignadas a cada unidad, son las siguientes:

UNIDAD	SUPERFICIE MÁXIMA EDIFICABLE	NÚMERO MÁXIMO DE VIVIENDAS
Unidad nº 1	418,04 m2	1
Unidad nº 2	418,04 m2	1
Unidad nº 3	418,04 m2	1
Unidad nº 4	418,04 m2	1
Unidad nº 5	418,04 m2	1
Unidad nº 6	418,04 m2	1
Unidad nº 7	418,04 m2	1
Unidad nº 8	401,49 m2	1
Unidad nº 9	401,49 m2	1
Unidad nº 10	401,49 m2	1
Unidad nº 11	401,49 m2	1
Unidad nº 12	418,04 m2	1
Unidad nº 13	401,49 m2	1
Unidad nº 14	401,49 m2	1
Unidad nº 15	401,49 m2	1
TOTAL	6.154,75 m2	15 viviendas

Además, en cuanto a las zonas comunes, se reserva una parte de edificabilidad para la estación transformadora, la estación de bombeo, el pozo de drenaje y la garita de control:

Zona de reserva A        14,28 m2

Zona de reserva B        10,00 m2

Zona de reserva C        10,78 m2

TOTAL                        35,06 m2

La SUMA de superficies 6.189,81 m2 es menor que los 6.198,77 m2 de la edificabilidad total de la parcela.

Las pendientes de estas zonas edificables varían entre el 2% y el 10%, salvo en dos parcelas, la nº4 con 13% y la 11 con 15%, por lo tanto, en todas ellas se pueden edificar dos plantas.