BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Por acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Formentera, en sesión ordinaria celebrada el día 29 de agosto de 2024 se adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

(...)

Primero.- APROBAR DEFINITIVAMENTE el proyecto de Estudio de Detalle presentado de la Unidad de Actuación llamada UA SFR 02, emplazada al núcleo de Sant Ferran, y la Escritura de Reparcelación voluntaria protocolo 437 de 20/05/2024, que se promueve por la Sra. L.T.E, con el fin de:

• Fijación precisa de límites, alineaciones y límites de calificación definidos en el PTI.

Segundo.- ENVIAR  una copia del proyecto aprobado al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares, dependiendo de la Consejería de Vivienda, Territorio y Movilidad del Gobierno de las Islas Baleares (Dirección general de Territorio y Paisaje), conforme al que dice la LUIB.

Tercero.- PUBLICAR en el Boletín Oficial de las Islas Baleares -BOIB- íntegramente el presente acuerdo, así como la documentación gráfica y escrita del mencionat proyecto.

Cuarto.- NOTIFICAR a la promotora el acuerdo presente.

(…)

 

ANEXO. MEMORIA DEL ESTUDIO DE DETALLE.

ESTUDIO DE DETALLE DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN UA SFR-02

Emplazamiento del estudio: prc. 187-188, p. 9, Sant Ferran, Formentera

Fecha: 15 de julio de 2022

Promotora: Lourdes Tur Escandell

Técnica redactora: Lorena Ruzafa Tur, arquitecta

ÍNDICE

MEMORIA

MEMORIA DESCRIPTIVA

Objeto del estudio de detalle

Agentes

Información previa

Descripción del expediente

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

ANEJOS

MEMORIA DESCRIPTIVA

OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE

Se redacta el presente Estudio de Detalle para justificar la conveniencia y procedencia de las soluciones adoptadas en el desarrollo de la Unidad de Actuación UA SFR-02, en referencia al planeamiento superior que desarrolla.

Así mismo, se entregará paralelamente un Expediente de Segregación de fincas con Desvinculación, pues la Unidad de Actuación UA SFR-02 se encuentra englobada dentro de una única finca registral compuesta por otros fragmentos tanto urbanos como rústicos que no forman parte de la mencionada Unidad de Actuación y que se encuentran divididos físicamente por viales urbanos y caminos.

AGENTES

Promotores

La promotora del expediente es: Lourdes Tur Escandell, con DNI (…), domiciliada a (…), en el Término Municipal de Formentera.

Se adjunta copia del documento de identidad de la promotora al Anexo 01 del presente Estudio (consta en el expediente).

Equipo redactor

La técnica redactora del expediente es Lorena Ruzafa Tur, colegiada número 81247.1 del Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares, con DNI (…).

Contacto a efectos de notificaciones

Dirección: (Consta en el expediente).

E-mail: (Consta en el expediente).| Móvil: (Consta en el expediente).

Otros técnicos

Ha intervenido en determinados aspectos del expediente el siguiente técnico:

Antonio Mayans Serra, Ingeniero Técnico Topógrafo, colegiado número 2954 del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía de Valencia, en el levantamiento topográfico de la Unidad de Actuación UA SFR-02 objeto del presente Estudio de Detalle.

INFORMACIÓN PREVIA

Antecedentes

La Unidad de Actuación UA SFR-02 se constituyó inicialmente a las NNSS del año 2010, propiciada por la definición del trazado de Ronda Norte de Sant Ferran, que estableció el nuevo límite del suelo urbano del núcleo de Sant Ferran. Estaba constituida por la parte urbana de la parcela 188 del polígono 9 de la cartografía catastral del término municipal de Formentera.

Posteriormente se comunicó al Consejo de Formentera que la Unidad de Actuación vecina UA SFR-03 englobaba una parte de suelo (parcela 187 del polígono 9) que realmente pertenecía a la misma propiedad que la Unidad de Actuación UA SFR-02 (parcela 188 del polígono 9), y se pidió la redefinición de ambas unidades de actuación para reflejar la realidad de los límites de las propiedades.

La Unidad de Actuación UA SFR-02 se constituyó definitivamente en la Modificación Puntual número 4 del Plan Territorial Insular (PTI) de Formentera, aprobada en fecha 18 de junio de 2020. En esta modificación, se redefinió el perímetro de acuerdo con la propiedad del suelo y se reestructuraron ligeramente las diversas áreas con diferentes clasificaciones en su interior.

En el Anexo 02 del presente Estudio (pág. 10-11) se puede observar la comparativa entre la Unidad de Actuación SFR-02 definida al planeamiento del año 2010 y la establecida al PTI del año 2020

Datos del emplazamiento

La UA SFR-02 está constituida por la parcela 187 y la parte urbana de la parcela 188 del polígono 9 de la cartografía catastral del término municipal de Formentera. En el momento de redacción de este Estudio, el Catastro todavía refleja el planeamiento anterior al vigente. Se adjuntan fichas catastrales en el Anexo 03 del presente Estudio (pág. 12-13, que constan en el expediente).

Según la documentacióń registral aportada por la propiedad, la finca matriz está inscrita en la provincia de las Islas Baleares, al Registro de la propiedad de Ibiza nº 4, Ayuntamiento de Formentera, libro 30, hoja 148, finca número 2446, con código registral único 07037000024821, con una superficie registral de 15.729,11 m2. El Certificado del Registro de la Propiedad se encuentra adjunto en el presente Estudio de Detalle. Cómo se ha mencionado anteriormente, la UA SFR-02 se encuentra englobada dentro de la mencionada finca registral, que además de incluir la Unidad de Actuación está compuesta por otros fragmentos de naturaleza rústica y urbana.

Según el PTI de Formentera, la Unidad de Actuación UA SFR-02 está formada por terrenos de una superficie total de 6.265 m2 clasificados como EU-SFR (2.113 m2), Viario + AP (476 m2), SGEL-P (2.014 m2) y SGEL-P/AP (1.662 m2). Una parte de estos valores es errónea, pues las superficies de algunas de estas áreas no se corresponden con aquello reflejado a la planimetría de la Ordenación del Suelo Urbano a Sant Ferran del PTI de Formentera, donde sí se encuentran correctamente dibujadas y definidas. El levantamiento topográfico enmienda estos errores.

El levantamiento topográfico llevado a cabo recientemente establece que la superficie real de la UA SFR-02 es en realidad de 6.185,31 m2, clasificados como EU-SFR (2.113 m2), Viario + AP (1.222,51 m2), SGEL-P (1.198,39 m2) y SGEL-P/AP (1.651,41 m2).

Entorno físico y preexistencias

La Unidad de Actuación UA SFR-02 es de geometría trapezoidal irregular, con una ligera pendiente natural que desciende en sentido Sur – Norte, encontrándose la cota más alta en el extremo de tramuntana (+26 m sobre el nivel de la mar), y la más baja al extremo de mediodía (+23 m sobre el nivel de la mar). No existe ningún tipo de edificación, pero sí se reconoce la traza de un bancal de piedra seca que contiene un pequeño desnivel, a pesar de que se encuentra en mal estado de conservación, así como un pequeño pozo a la esquina Sur-Oeste de la parcela

En cuanto a vegetación, se encuentran únicamente algunos ejemplares pequeños de sabina y olivo borde o acebuche en la parte central de la parcela. En el extremo Norte se ubican tres ejemplares de pino.

El perímetro de la unidad se encuentra definido por "hitos" tradicionales revisados durante el proceso de levantamiento topográfico, por paredes de piedra seca de factura tradicional en el lado de ponente, así como las trazas de las calles del Estany Pudent, junto a levante, y Ronda Norte, al lateral de tramuntana. En el extremo Sur, la Unidad de Actuación SFR-02 limita con la antes mencionada Unidad de Actuación SFR-03.

Memoria urbanística

Se ha considerado la aprobación definitiva de la modificación puntual nº 4 del PTI de Formentera, aprobada en fecha 18/06/2020.

Calificación de la parcela según PTI de Formentera: EU-SFR (2.113,00 m2), Viario + AP (1.222,51 m2), SGEL-P (1.198,39 m2), SGEL-P/AP (1.651,41 m2).

La cesión de los terrenos calificados como Viario + AP, SGEL-P y SGEL-P/AP se manifiesta en el plano ED01 de la documentación gráfica del presente Estudio de Detalle. En este mismo plano se puede observar la Unidad de Actuación SFR-02 superpuesta a las diferentes cartografías de la Modificación Puntual número 4 del PTI de Formentera.

En el cuadro siguiente se reflejan los parámetros urbanísticos de la parcela limpia cualificada como EU-SFR junto a los límites que estipulan las normativas vigentes.

PARÁMETROS	LÍMITE NORMATIVAS	PARCELA
Clasificación Suelo	Urbano	Urbano
Calificación Suelo	EU-SFR	EU-SFR
Uso	Extensiva Unifamiliar	Extensiva Unifamiliar
Parcela mínima	400 m2	2.113,00 m2
Fachada mínima	15 m	72,25 m
Fons mínimo	15 m	24,08 m
Ocupación	30% PB 30% P1	633,9 m2 PB, 633,9 m2 P1
Edificabilidad	60%	1267,8 m2
Volumen máx. edificio	750 m3	750 m3
Altura máxima	6 m	6 m
Altura total	7 m	7 m
Nº de plantas	P.S.+PB+P1	P.S.+PB+P1
Dist. entre edificios (máx.)	6 m	6 m
Dist. a viales y EL-P (mín.)	5 m	5 m
Intensidad de uso	IIUR 1/200	11 viviendas

Al multiplicar el índice de intensidad de uso por la superficie limpia de la parcela cualificada como EU-SFR se obtiene el valor de 10,57 viviendas. Dado que este valor es superior en mitad de una unidad, el número máximo de viviendas autorizables es el número entero por exceso, según el artículo 91.1 del PTI de Formentera.

Se mantienen las rasantes de Ronda Norte de Sant Ferran y de la Calle de l'Estany Pudent. El presente Estudio de Detalle no contempla la necesidad de ningún cambio de rasante ni movimiento de tierras sustancial.

Se recuerda que contra el acuerdo presente, al tratarse de un instrumento urbanístico, con rango reglamentario, se podrá interponer, en el plazo de dos meses a partir del día siguiente de esta publicación en el BOIB, recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares, con sede en Palma (Mallorca); todo esto sin perjuicio que se utilice cualquiera otro recurso que estime procedente en derecho, en conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, que regula la jurisdicción contenciosa administrativa y la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las Administraciones públicas.

El que se hace público a los efectos oportunos.

 

Formentera, a fecha de la firma electrónica (8 de octubre de 2024)

El presidente Lorenzo Córdoba Marí