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BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Sección I. Disposiciones generales

CONSEJO INSULAR DE MALLORCA

DEPARTAMENTO DE TERRITORIO

Núm. 266546
Acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Mallorca de aprobación definitiva del Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de Mallorca

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Texto

El Pleno del Consejo Insular de Mallorca, en sesión celebrada día 29 de marzo de 2023, adoptó el siguiente acuerdo:

«1º. Resolver las alegaciones y sugerencias, derivados de los trámites de información pública y audiencia, que se han presentado al texto del Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de Mallorca, aprobado inicialmente por acuerdo del Pleno adoptado en fecha 12 de noviembre de 2020, en los términos que figuran en la última versión de la memoria de análisis de impacto normativo.

2º. Entender cumplimentado el trámite de consulta preceptiva al Consejo Consultivo de las Illes Balears a que se refiere el artículo 18.8 de la Ley 5/2010, de 16 de junio, reguladora del Consejo Consultivo de las Illes Balears, de acuerdo con los apartados 2 y 4 de su artículo 24, al haber transcurrido el plazo para emitir su dictamen una vez solicitado formalmente, y por lo tanto continuar con la tramitación del procedimiento.

3º. Aprobar definitivamente, en el trámite previsto en el artículo 85 de la Ley 4/2022, de 28 de junio, de consejos insulares, el Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de Mallorca; y publicar su texto íntegro en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, que se incorpora como anexo al presente acuerdo.»

Contra este acuerdo, que agota la vía administrativa, se podrá interponer recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears, en el plazo de dos meses, a contar a partir del día siguiente al de su publicación en el Butlletí Oficial de las Illes Balears. Todo ello, de conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción contenciosa administrativa.

 

ANEXO Reglamento general de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, para la isla de Mallorca

Preámbulo

I

La Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, determina en el artículo 15 que los consejos insulares, como órganos de gobierno y administración de la isla, ejercen las competencias en materia urbanística que se les asigna, y prevé igualmente que disponen de potestad reglamentaria normativa para desplegarla y ejecutarla, en los términos que fija la legislación. Más expresamente, la disposición final primera de la norma legal, autoriza a los consejos insulares para desplegarla reglamentariamente, total o parcialmente; así como para dictar las disposiciones reglamentarias necesarias para cumplir las remisiones que realiza a normas de este carácter.

Asimismo, la disposición final segunda de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, prevé que hasta que no sea sustituido por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final primera anterior, en el ámbito de la isla de Mallorca, sigue siendo vigente, en todo aquello que sea compatible, el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca, aprobado por acuerdo del pleno del Consejo Insular de Mallorca de 16 de abril de 2015. Indirectamente, también esta disposición final segunda impone la sustitución de la vigente norma reglamentaria de desarrollo de la isla de Mallorca, complementando así de alguna manera el mandato de la disposición final primera.

Aunque en los preceptos indicados de la Ley que efectúan expresamente el reconocimiento de la potestad reglamentaria insular no se han impuesto plazos de aprobación de las normas de desarrollo, se justifica la aprobación de este Reglamento a partir del cumplimiento de un deber que impone al Consejo Insular de Mallorca una norma de rango legal, naturalmente respecto a su ámbito territorial en concreto. Se conforma, por lo tanto, un deber explícito de llevar a cabo la regulación de desarrollo propia de un reglamento ejecutivo.

La opción escogida con el fin de dar cumplimiento al deber legal se ha conformado a través de un texto único, que aborda así el desarrollo reglamentario general de la materia, y no en términos parciales. Ahora bien, desde esta misma perspectiva, se ha optado por elaborar y aprobar un reglamento de estricta naturaleza ejecutiva limitándose, por lo tanto, a completar la norma legal en la regulación de las cuestiones técnicas y procedimentales no agotadas por la Ley y que es preciso llevar a cabo.

Por ello, ante la actual reglamentación insular que es objeto de derogación por este nuevo Reglamento, el planteamiento de contenido se ha limitado estrictamente a abordar los aspectos legales que requieren desarrollo, evitando precisamente por ello la reproducción de la Ley, e introduciendo una técnica más adecuada de remisión, cuando esta es necesaria, a los principios, criterios o regulaciones en ella contenidos. Se trata por lo tanto de introducir un componente de certeza, ya que se evita así la necesidad de tener que determinar qué partes del Reglamento son reproducción y cuáles son desarrollo y ejecución.

La necesidad de este Reglamento es, por lo tanto, evidente desde el momento en que hace falta el desplazamiento, y la subsiguiente derogación de la norma reglamentaria vigente, tanto porque así lo determina un mandato legal de adecuación a las nuevas reglas legales, como también por el necesario cierre de la regulación del régimen del urbanismo en el ámbito territorial de la isla de Mallorca.

Se ha considerado así más adecuada una nueva redacción, con sustitución íntegra de la norma vigente, que una modificación aislada de sus preceptos; manteniendo sin embargo y como ya se ha anticipado la opción de una reglamentación única e integral de desarrollo, ante una opción alternativa posible de impulso de distintos reglamentos ceñidos a aspectos parciales de la Ley. Esta opción de regulación general, precisamente en el ámbito de los principios de buena regulación, debe conferir mayor claridad y facilidad de comprensión de la materia, contribuyendo así a implementar el principio de simplificación normativa. Desde el punto de vista de la seguridad jurídica, el contenido del Reglamento se adecua y es, asimismo, plenamente coherente con el resto del ordenamiento jurídico autonómico y estatal.

También desde la perspectiva del principio de transparencia, en su proceso de elaboración y aprobación se han seguido y se han asegurado todos los mecanismos de participación y audiencia que establece la normativa vigente, así como otros resortes de participación adicionales y voluntarios, llevados a cabo desde las fases iniciales del procedimiento.

La adecuación del contenido de este Reglamento a los principios de eficacia, proporcionalidad, eficiencia, calidad y simplificación, aparte de especificarse de manera particular con relación a las diferentes regulaciones agrupadas por títulos, parte en primer lugar de las finalidades que persigue y de ser el instrumento adecuado para su consecución. Este principio de necesidad es el que fundamenta la intervención normativa, y que en este caso se no debe justificar originariamente por ninguna otra razón de interés general que no sea el cumplimiento del mandato legal de desarrollo. La eficacia parte de la justificación de la finalidad y de la adecuación del reglamento para garantizar lo que ordena la ley.

El principio de proporcionalidad, trasladado al ámbito de esta norma reglamentaria, comporta que debe contener sólo la regulación imprescindible para atender la necesidad encomendada, que es el desarrollo de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

En este Reglamento no se establecen ni medidas restrictivas de derechos, ni tampoco se imponen menos obligaciones a las personas destinatarias, porque dichas medidas se encuentran prohibidas a las normas reglamentarias en nuestro ordenamiento jurídico. Por lo tanto, se cumple el principio de proporcionalidad, al disponer una regulación de mínimos, la estrictamente imprescindible para desarrollar la Ley, como así ya se ha indicado, evitando reproducciones legales. En otras palabras, se da pleno cumplimiento al principio de proporcionalidad ya que se prescinde de la regulación de lo que no sea estrictamente necesario.

En último término, el contenido de este Reglamento cumple perfectamente el principio de eficiencia, teniendo por ello bien presentes dos de los objetivos fundamentales de la calidad normativa, como son, por una parte, evitar las cargas administrativas innecesarias o accesorias, y, por otra, racionalizar los recursos públicos, en conexión a los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera.

A partir de estas premisas anteriores, se produce una reducción evidente de la extensión del nuevo Reglamento frente a la normativa insular del mismo rango que se deroga expresamente, quedando de esta manera la nueva regulación, de forma congruente con su función, con un contenido material de acuerdo con las finalidades estrictas asignadas por la Ley al Reglamento. De esta forma, el texto reglamentario se estructura formalmente de la manera que se describe en el apartado siguiente.

II

El título I, que desarrolla contenidos necesarios del título preliminar y del título I de la Ley, se centra en los aspectos siguientes.

Con relación a la regulación de los derechos de información y participación de los ciudadanos y de las ciudadanas en la actividad administrativa urbanística, se desarrollan cuestiones tan significativas como los efectos de los certificados de aprovechamiento urbanístico, la participación ciudadana y la información pública de los instrumentos urbanísticos, y la regulación del registro municipal de urbanismo.

En el desarrollo de la regulación legal sobre competencias y principios de relación de las administraciones urbanísticas, se prevén distintas disposiciones relativas al régimen de organización del Consejo Insular de Mallorca, se define la posibilidad de actuación municipal en régimen de gerencia y se presta una atención especial a la caracterización de las administraciones y los entes dependientes de éstas que pueden ejercer las funciones propias de la administración actuante.

La regulación de los criterios de clasificación en las diferentes clases de suelo urbano, urbanizable y rústico es lo bastante detallada en la Ley de urbanismo, como no podía ser de otra manera en atención a la naturaleza de esta materia. Lo anterior no impide que en el título primero se afronte el desarrollo reglamentario de algunos aspectos importantes relativos al régimen jurídico del suelo, necesario para la aplicación correcta de la Ley y que no han sido regulados con grado de detalle suficiente. Así sucede con el régimen urbanístico del subsuelo o el de los sistemas urbanísticos, elementos a los que, si bien se hace referencia constante a la Ley, no tienen una regulación conceptual y estructurante.

Se efectúan igualmente en este título las precisiones necesarias en algunos aspectos de detalle sobre el régimen de los derechos y los deberes de las personas propietarias de suelo urbano y de suelo urbanizable, y se cumple el deber de regulación reglamentaria insular de determinados aspectos a los cuales la Ley realiza una específica remisión. Igualmente, a partir de distintos preceptos contenidos en el mismo título de la Ley y en materia de planeamiento, se sistematiza el régimen de derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico ordenado como núcleo rural.

El título segundo está dedicado al desarrollo de las determinaciones, el contenido y la documentación de los diferentes instrumentos de planeamiento urbanístico, con el objeto de completar y sistematizar las previsiones contenidas en la Ley.

En este sentido, en el título expresado se efectúan las precisiones necesarias en lo que se constituye como el instrumento inicial del sistema del planeamiento urbanístico, el plan general municipal, con el desarrollo de las determinaciones legales en cuanto a la necesaria integración documental de esta figura, y asimismo en los aspectos sustantivos que demanda la regulación legal. Sin embargo, en este aspecto hay que indicar que, como no podía ser de otra manera, se acoge el cambio de planteamiento de esta figura del planeamiento urbanístico que hace la Ley, comportando una simplificación tanto de su alcance como del contenido documental, ya que se configura como el plan urbanístico definidor en exclusiva de la ordenación estructural.

Igualmente, se procede a la regulación de complemento legal de los otros tipos de instrumentos, como son los planes de ordenación detallada, los planes parciales y los planes especiales, y desarrolla, con respecto al planeamiento especial, el contenido de las diferentes modalidades que recoge la Ley, tanto las tradicionales como las más innovadoras relacionadas con las actuaciones de reforma interior o rehabilitación, con la regulación del plan especial de reforma como figura de planeamiento idónea para potenciar las actuaciones de rehabilitación. La misma tarea se lleva a cabo en cuanto al último de los instrumentos de planeamiento de desarrollo previstos en la Ley, los estudios de detalle, para concretar su inserción y su función en el sistema de planeamiento, así como respecto al catálogo de protección y su integración en el contenido del plan de ordenación detallada. Con relación a la regulación del plan de ordenación detallada, se implementa la funcionalidad específica que le atribuye la Ley, manteniendo su flexibilidad y completando las determinaciones sustantivas legales que lo requieren.

Con referencia al proceso de formación y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico, estableciendo una sistemática coherente con las previsiones legales establecidas a este efecto, se desarrollan, entre otros aspectos, las medidas cautelares de suspensión de la tramitación de instrumentos urbanísticos de desarrollo y de otorgamiento de licencias o de presentación de comunicaciones; se establecen mecanismos de incentivo a la participación ciudadana en los procedimientos de formación de los planes, así como las condiciones específicas de la formulación de las distintas figuras, y la regulación de detalle de las fases de aprobación con respeto escrupuloso al sistema de atribuciones de competencia municipal e insular determinadas legalmente. Por otra parte, cabe destacar que con relación a las tareas de redacción o formulación del planeamiento, el título segundo remite a dos anexos normativos para conseguir un marco seguro para los múltiples operadores urbanísticos, públicos o privados, tendente a homogeneizar las regulaciones técnicas, y con el fin de facilitar la comprensión de las definiciones y conceptos urbanísticos que incorporen los distintos instrumentos.

El título tercero se refiere a la gestión urbanística, acogiendo el planteamiento de la Ley que, por una parte, mantiene con algunas modificaciones los sistemas clásicos de gestión, y de otra y como novedades más significativas, incorpora nuevas técnicas o modalidades instrumentales de gestión urbanística con el fin de intervenir en los ámbitos de la ciudad consolidada. En concreto, y por lo que se refiere a la materia regulada también en el título tercero de la Ley, prevé especificidades de las actuaciones de dotación y la introducción de una previsión de los complejos inmobiliarios que deben permitir la coexistencia de usos de dominio público con usos de dominio privado compatibles, localizados en una misma edificación. De esta forma, el título tercero de la norma reglamentaria, aborda la regulación de la gestión urbanística desde esta dualidad.

Se pueden destacar así, por una parte, la regulación detallada de los supuestos en que procede el cambio de modalidad dentro del sistema de reparcelación, así como el desarrollo de las modalidades de reparcelación voluntaria y de reparcelación económica. En la regulación de la reparcelación, que de acuerdo con la Ley aparece configurada como el eje central en torno al cual se estructuran las diversas modalidades de ejecución, excepto el sistema de expropiación, se pueden destacar, entre otros aspectos, la concreción de los derechos de las personas propietarias, que necesariamente debe tener en cuenta las previsiones de la legislación aplicable sobre valoraciones. Se establecen también las diferentes formas en que se puede producir la participación de las personas propietarias en las diversas modalidades, y se regula como las indicadas personas pueden comprometer su participación en la ejecución, así como la aplicabilidad de la expropiación para los casos de falta de participación. Se regula también, de forma específica, la cesión de fincas en pago de los gastos de urbanización.

En el desarrollo de las diversas modalidades del sistema de reparcelación, se debe hacer mención en la modalidad de compensación de la mayor agilidad en los procesos de ejecución urbanística impulsados por las personas propietarias, sin que esta mayor eficiencia vaya en detrimento de las garantías del resto de personas propietarias del ámbito. La concesión de la gestión urbanística integrada aparece, igualmente, como un instrumento adecuado para mejorar la eficacia de los procesos de gestión urbanística en los casos en que esta la lleve a cabo la iniciativa pública, a través de la modalidad de cooperación.

Con relación al desarrollo y ejecución de las actuaciones de dotación, la regulación de la Ley se lleva a cabo en dos extensos artículos que conforman la sección cuarta del capítulo tercero de su título tercero, y que junto con otras determinaciones contenidas en la norma legal confieren una regulación que alcanza un nivel de detalle. Sin embargo, sí que se requiere una regulación mínima complementaria con relación al desarrollo de la figura del complejo inmobiliario, a partir de la definición de su alcance y del establecimiento de unos requisitos aplicables en materia de dotaciones y de compatibilidad de usos de estos complejos.

Por otra parte, el Reglamento contiene una regulación detallada de las entidades urbanísticas colaboradoras, adaptada a las disposiciones legales sobre gestión urbanística, y en la que se introducen las previsiones adecuadas para agilizar su proceso de constitución e inscripción al registro correspondiente.

También dentro del título tercero se desarrolla la modalidad de gestión por expropiación, que prevé la posibilidad, con las oportunas garantías de publicidad y concurrencia, de la gestión de la expropiación por parte de personas concesionarias. También se contiene en este título la regulación de desarrollo de los supuestos de ocupación directa y de la situación jurídica de las personas titulares de derechos afectados por estos procedimientos.

Finalmente, siguiendo la sistemática por la que ha optado la Ley, en este título se despliegan aspectos relativos a las figuras de los convenios urbanísticos.

El título IV se dedica a la regulación de los instrumentos de intervención en el mercado de suelo y se divide en dos capítulos. El capítulo I desarrolla el mandato de la Ley sobre la regulación reglamentaria de los registros municipal e insular del patrimonio público de suelo. En este sentido, partiendo del principio de simplificación y de economía de medios, configura en el inventario del patrimonio público de suelo como el instrumento que tendrá asignada la función de registro público que prevé la LUIB. Se evita así la creación de un registro específico redundante, ya que su función es perfectamente insertable, con las especificaciones oportunas reglamentarias que se llevan a cabo, en el inventario separado del inventario general de bienes que ya prevé la legislación sobre régimen local. El capítulo II complementa los aspectos necesarios de la regulación legal de los derechos de tanteo y retracto, esencialmente en lo que se refiere a los procedimientos de delimitación de las áreas sujetas a estos derechos.

El título V, dedicado al ejercicio de las facultades relativas al uso y a la edificación del suelo, desarrolla en el capítulo I las cuestiones relativas a la obligación de urbanizar y las consecuencias del incumplimiento de este deber, como también la institución de la ejecución expropiatoria aplicable eventualmente ante el incumplimiento de los deberes legales. Igualmente se regula el desarrollo de los registros municipales sin edificar o de las edificaciones sujetas a rehabilitación, y el procedimiento de ejecución sustitutoria forzosa y concertada mediante el concurso para la adjudicación de programas de rehabilitación edificatoria. Se desarrollan igualmente los aspectos no regulados por la Ley relativos al procedimiento de selección de la persona operadora responsable de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora, garantizando la libre concurrencia y objetivando de manera oportuna los criterios de adjudicación.

El capítulo segundo, con la rúbrica de conservación de obras y construcciones, regula, en primer lugar, la conservación de las obras de urbanización, y sistematiza los procedimientos relativos a su recepción; los deberes legales de conservación y rehabilitación del suelo y de las construcciones, así como las órdenes de ejecución que la administración municipal puede dictar para su cumplimiento. En este contexto se regula también la situación de estado ruinoso de los inmuebles que amenacen ruina en alguna de sus variantes: técnica, económica o urbanística, respecto de los que se deba declarar el estado mencionado antes de dictar la orden oportuna en la resolución que ponga fin al procedimiento. Por otra parte, se regulan los supuestos de ruina física inminente de un inmueble con peligro para la seguridad de las personas y los bienes. Se lleva a cabo igualmente en este título V el desarrollo reglamentario en lo referente al régimen de los usos y obras de carácter provisional y de las edificaciones e instalaciones fuera de ordenación.

Dentro del título sexto se desarrollan los supuestos de expropiación por razón de urbanismo, y se detallan los trámites del procedimiento de expropiación por tasación conjunta que resultan necesarios para complementar las determinaciones de la Ley, como también el general a partir de esta misma pauta, y se confiere así a estas figuras una regulación completa en cuanto a las cuestiones procedimentales

El título séptimo se distribuye en cinco capítulos y se destina a regular los instrumentos de intervención preventiva de los actos de edificación y uso del suelo y el régimen de las parcelaciones urbanísticas. El capítulo primero de este título séptimo contiene un único artículo de carácter general, seguido del capítulo segundo, que se estructura en varias secciones para regular las licencias urbanísticas, y se dedica a los aspectos generales que requieren el desarrollo reglamentario y a las características particulares derivadas de los actos autorizables de que se trate.

Entre estas particularidades destacan las que afectan a las licencias para la ejecución de obras, en relación con las cuales se concretan los supuestos que requieren proyecto de ejecución y el contenido de este proyecto que, en caso de que sea exigible de conformidad con la legislación sobre ordenación de la edificación, también se debe elaborar de acuerdo con esta legislación. Se regula igualmente, de una manera precisa, la simultaneidad de las obras de urbanización y edificación, para garantizar su compatibilidad, como excepción a la condición de solar requerida en los terrenos que se pretenden edificar, y se complementan las determinaciones legales con aspectos no regulados en la norma superior pero que requieren su previsión, como la concreción de las condiciones de transmisión de las licencias.

El capítulo tercero regula el régimen de comunicación previa de determinados actos no sujetos a licencia, dentro de los márgenes de configuración que posibilita la Ley al desarrollo reglamentario, y establece una regulación homogénea de esta figura para todos los municipios de la isla de Mallorca. Siguiendo la definición legal, la comunicación previa es una manifestación de voluntad de la persona interesada ante la administración, que le permite la ejecución posterior del acto sujeto a este régimen que, en el caso de ejecución de obras, requiere la determinación de un plazo cierto para llevarlas a cabo. En este sentido, la comunicación previa no es propiamente un instrumento de intervención administrativa preventiva; no obstante, se opta por regularla acto seguido de las licencias urbanísticas, dado que, de acuerdo con la configuración legal, es un régimen sustitutivo del otro en supuestos determinados. En todo caso, el Reglamento efectúa el complemento necesario de regulación de esta figura, y garantiza que la comunicación previa no limite las potestades de la administración urbanística ante los actos ilegales que se pretendan amparar en la comunicación mencionada.

El capítulo cuarto se dedica a las disposiciones comunes a licencias y actuaciones sujetas a comunicación y, en último término, y con respecto a la parcelación, el capítulo quinto precisa el concepto dentro de los márgenes legales y regula de forma detallada su régimen. No obstante, el Reglamento regula situaciones particulares de terrenos en diferentes supuestos, por la afectación a sistemas urbanísticos o a una actuación urbanística, o porque sólo tienen la condición de solar en parte; supuestos en que se permite su parcelación en función del interés público prevalente en la ejecución del planeamiento, aunque alguno de los lotes resultantes no alcance la superficie mínima exigida. Asimismo, y con relación a la fiscalización previa que la administración municipal competente debe llevar a cabo de todo acto de parcelación, se clarifican las diversas situaciones.

El título octavo del Reglamento desarrolla algunos de los aspectos del mismo título de la Ley en materia de disciplina urbanística. En su capítulo I se desarrollan a nivel de detalle las cuestiones de regulación material y procedimental referentes a la ejecución subsidiaria de las órdenes de reposición de la realidad física alterada, mientras que dentro del capítulo II se incluyen otras disposiciones de complemento de la regulación legal relacionadas con la inspección urbanística, las medidas cautelares, las órdenes de ejecución y el procedimiento sancionador.

Cierra la regulación del Reglamento una disposición adicional, siete disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y una disposición final.

La disposición adicional complementa una de la misma naturaleza de la Ley que así lo requiere, como es el caso de la regulación del contenido material del informe del seguimiento de la actividad de ejecución urbanística. Las disposiciones transitorias perfilan igualmente, y en el grado de detalle propio de una disposición reglamentaria, las situaciones de transitoriedad que así lo han requerido, la disposición derogatoria abarca obviamente la norma reglamentaria anteriormente vigente, como es el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca, aprobado definitivamente por acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Mallorca adoptado en sesión de 16 de abril de 2015, así como el resto de las disposiciones del mismo rango o de un rango inferior aprobadas por el Consejo Insular de Mallorca que se opongan a la nueva norma reglamentaria, y en último término la disposición final prevé la fecha de entrada en vigor.

 

TÍTULO I Objeto, derechos de participación e información, competencias administrativas y régimen del suelo

Capítulo I Objeto, derechos de participación y competencias

Sección 1ª Objeto

Artículo 1 Objeto y ámbito de aplicación del Reglamento

Este Reglamento tiene por objeto, en el ámbito de la isla de Mallorca, desarrollar la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, en adelante, LUIB.

 

Sección 2ª Participación ciudadana y derecho de información

Artículo 2 Participación ciudadana

1. A los efectos de este Reglamento, se entiende por información urbanística toda la documentación de que dispongan las administraciones públicas, en cualquier forma de expresión y en cualquier soporte material, referida a los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos y, en general, al régimen urbanístico del suelo y a las actividades y a las limitaciones que puedan afectarlo.

2. Los edictos o los anuncios a través de los que se someten a información pública los procedimientos en materia urbanística que prevé la LUIB y este Reglamento, deben indicar expresamente:

a) El instrumento o el expediente sometido a información pública.

b) El plazo de exposición al público del proyecto o del instrumento de que se trate.

c) La dirección y el horario de la oficina o dependencia en la que se puede ejercitar el derecho de información.

d) El medio telemático en que puede consultarse el instrumento o el expediente.

El plazo de información pública se computa desde la última publicación obligatoria de entre las reguladas en la LUIB y en este Reglamento.

Artículo 3 Publicidad y derecho de información

Las administraciones públicas competentes deben garantizar los derechos de publicidad y de información a que se refiere el artículo 12 de la LUIB. Asimismo, las administraciones públicas tienen que facilitar a los ciudadanos y a las ciudadanas la consulta de los datos que se refieran:

a) A los actos administrativos de otorgamiento o denegación de licencias urbanísticas de las previstas en la LUIB y en este Reglamento; de otorgamiento o denegación de las autorizaciones ligadas a la instalación o a la adecuación de actividades permanentes o a infraestructuras comunes previstas en la legislación reguladora de actividades; y también a los actos de autorización de proyectos promovidos por el ayuntamiento.

b) A las comunicaciones previas presentadas para la realización de actuaciones sujetas a este procedimiento de acuerdo con la LUIB y con este Reglamento, incluyendo las órdenes de suspensión de obras o actuaciones iniciadas previa presentación de una comunicación si la actuación está sujeta al régimen de licencias o autorizaciones, y de las comunicaciones previas de las obras ligadas a la instalación o a la adecuación de actividades permanentes o a infraestructuras comunes previstas en la legislación reguladora de actividades.

c) A los actos administrativos que impongan la realización de órdenes de ejecución o efectúen declaraciones de estado ruinoso.

La consulta prevista en este apartado sólo puede ser limitada motivadamente cuando afecte datos específicos que se incluyan en el ámbito de aplicación de la legislación estatal sobre protección de datos de carácter personal.

Artículo 4 Registro municipal de urbanismo

1. Todos los ayuntamientos de la isla de Mallorca deben crear y gestionar un registro municipal de urbanismo, que tiene como objeto garantizar la transparencia y la publicidad en el ejercicio de la función pública urbanística.

Este registro es público, y cualquier persona puede consultar los documentos que contiene y solicitar la obtención de copias, sin perjuicio de que se le pueda exigir el pago de las tasas correspondientes.

2. El registro municipal de urbanismo se integra por todos los instrumentos de planeamiento urbanístico, de gestión y de ejecución que han sido aprobados definitivamente, así como por las resoluciones y los acuerdos que suponen su alteración. Es igualmente objeto de inscripción cualquier resolución posterior, administrativa o judicial, que afecte su contenido.

3. El ayuntamiento titular de cada registro debe garantizar el derecho de las personas particulares de acceso a los documentos, o a la obtención de copias autenticadas de éstos, y debe procurar favorecer la consulta y la utilización. A estos efectos, las instalaciones que se habiliten tienen que favorecer la consulta material de los documentos en soporte papel que existen en el registro y, si corresponde, disponer de los medios informáticos que permitan su consulta.

4. El registro municipal de urbanismo depende de la secretaría general del ayuntamiento o de la unidad administrativa en quien delegue, a quién corresponden las tareas relacionadas con la práctica de inscripciones y asientos, la expedición de certificados y documentos acreditativos, y también su vigilancia y buen funcionamiento.

La persona encargada del registro practica de oficio los asientos. No obstante, las personas particulares que acrediten un interés legítimo pueden instar la práctica del asiento que corresponda.

5. Si existe disconformidad entre los asientos practicados y la documentación depositada, prevalecerá la información de que disponga la administración competente para la aprobación del instrumento urbanístico sobre el que se manifieste esta disparidad. Lo anterior, sin perjuicio de la necesidad de emprender las actuaciones de colaboración interadministrativas necesarias con el fin de aclarar y corregir esta circunstancia, y practicar los asientos de rectificación que correspondan.

En todo caso, los datos contenidos en la publicación correspondiente en el Butlletí Oficial de las Illes Balears prevalecen sobre las del registro.

Artículo 5 Certificaciones, consultas y peticiones de información urbanística

1. Todos los ciudadanos y todas las ciudadanas tienen el derecho de obtener de los organismos de la administración competente los datos certificados que les permitan asumir las obligaciones y el ejercicio de las actividades urbanísticas que pretendan realizar, referidas a las determinaciones de los instrumentos de planeamiento, de gestión y de ejecución aprobados y, en general, al régimen del suelo y a las condiciones de naturaleza urbanística de los terrenos.

2. De acuerdo con el apartado anterior, las personas interesadas pueden instar ante el ayuntamiento correspondiente:

a) La emisión de certificados de régimen urbanístico, en los términos que prevé el artículo 107 de este Reglamento.

b) La consulta a que se refiere el apartado 3 del artículo 30 de la LUIB.

3. Los municipios, en el ámbito de sus competencias, deben adoptar las medidas necesarias para:

a) Garantizar el acceso a la información urbanística a todas las personas sin necesidad de que acrediten un interés determinado y con garantía de confidencialidad de los datos que puedan afectar el honor o intimidad personal o familiar, o contengan información personal sobre datos sensibles, dentro del ámbito establecido en la legislación estatal sobre protección de datos de carácter personal.

b) Reconocer una especial prioridad en el acceso a la información urbanística a las personas propietarias de suelo y del resto de bienes inmuebles y, en general, a las afectadas por las actuaciones urbanísticas, incluidas las entidades representativas de sus intereses.

c) Disponer que sus servicios técnicos y jurídicos atiendan las consultas verbales de las personas particulares durante su horario de atención pública, con la indicación en la web o en el punto de acceso electrónico municipal del expresado horario de atención para facilitar información urbanística.

4. De acuerdo con el apartado anterior, además de cumplir sus obligaciones en materia de registro municipal urbanístico, los ayuntamientos deben procurar establecer las formas de colaboración más adecuadas con el Centro de Gestión Catastral, el Consejo Insular de Mallorca y el Gobierno de las Illes Balears, y las entidades dependientes de la Administración del Estado, y también con los registros de la propiedad, con la finalidad de mejorar la accesibilidad de la información urbanística de que dispongan.

5. Sin perjuicio de lo que disponen los apartados anteriores, se podrá denegar la información urbanística cuando la solicitud sea manifiestamente genérica o abusiva, o la persona solicitante no identifique concretamente los documentos que pida y no sea posible determinar con precisión suficiente el objeto de la información requerida.

 

Sección 3ª Competencias administrativas urbanísticas y formas de ejercicio

Artículo 6 Administraciones con competencias urbanísticas

Las competencias en materia urbanística corresponden a la isla de Mallorca y a los municipios, y las ejercen el Consejo Insular y los ayuntamientos, sin perjuicio de las competencias que se puedan atribuir en esta materia a otras entidades locales previstas en la legislación estatal y autonómica de régimen local, o a las entidades urbanísticas especiales que se constituyan, en los términos previstos en el artículo 15 de la LUIB y, asimismo, sin perjuicio de las competencias del Gobierno de las Illes Balears a que se refiere su apartado 4.

Artículo 7 Órganos urbanísticos del Consejo Insular de Mallorca

1. Son órganos urbanísticos del Consejo Insular de Mallorca los que determinen sus normas de organización que se aprueben en el marco de la legislación de régimen jurídico de los consejos insulares. En todo caso, actúa como órgano urbanístico el Pleno del Consejo Insular cuando una norma con rango de ley así lo determine expresamente al asignarle una atribución específica.

2. En el caso de las entidades urbanísticas especiales que se puedan constituir para la protección de la legalidad urbanística o para otras finalidades específicas se deberá estar además, al régimen organizativo que dispongan los respectivos estatutos.

Artículo 8 Régimen de las relaciones interadministrativas

1. El régimen de las relaciones interadministrativas en el ejercicio de las competencias administrativas en materia urbanística se deberá ajustar a las normas y a los principios establecidos en los artículos 16 y 17 de la LUIB.

2. El Consejo Insular de Mallorca, en los supuestos que especifica en cada caso la LUIB y en las condiciones que prevé este Reglamento, se deberá subrogar en el ejercicio de la competencia urbanística municipal correspondiente. A estos efectos, la subrogación se puede acordar en la formulación y la tramitación de los instrumentos de planeamiento de iniciativa municipal; o bien se debe acordar necesariamente a instancia de las personas promotoras de instrumentos de planeamiento o de gestión y ejecución, así como también con relación a las medidas de protección de la ordenación urbanística y para la exigencia de la responsabilidad sancionadora que prevé la LUIB y este Reglamento.

Artículo 9 Gerencias urbanísticas locales

1. Los municipios de la isla de Mallorca pueden ejercer las competencias urbanísticas que les corresponden mediante sus órganos de gobierno ordinarios o constituir gerencias con este objeto.

2. El régimen de gerencia urbanística puede comportar una diferenciación orgánica o funcional, o ambas, respecto de la organización y funciones generales propias de la entidad local. La gerencia urbanística puede consistir en un órgano de carácter individual o colegiado, o en una entidad pública de gestión directa que, en este último caso, tendrá la condición de entidad urbanística especial.

3. Los municipios pueden atribuir a las gerencias urbanísticas el ejercicio de todas las competencias o las funciones en materia urbanística que no tengan carácter intransferible de acuerdo con lo que establece la legislación de régimen local.

4. Las gerencias pueden tener una duración indefinida o temporal, de conformidad con lo que establezca su acuerdo de constitución.

5. En todo lo no previsto en este Reglamento, la creación de gerencias urbanísticas se rige por la legislación de régimen local.

Artículo 10 Sociedades urbanísticas

1. Las administraciones públicas pueden constituir, de forma individual o conjunta, sociedades mercantiles o bien participar en sociedades ya constituidas, que tengan por objeto la realización de actividades en materia urbanística que no impliquen ejercicio de autoridad.

2. Las sociedades de capital íntegramente público pueden tener la condición de entidades urbanísticas especiales si lo determinan sus estatutos.

Artículo 11 Entidades urbanísticas especiales

1. Tienen la condición de entidades urbanísticas especiales si lo determinan sus estatutos:

a) Los consorcios.

b) Las mancomunidades.

c) Las entidades públicas empresariales y los organismos autónomos.

d) Las sociedades de capital íntegramente público.

2. La constitución y el funcionamiento de las entidades urbanísticas especiales se rigen, en todo lo no regulado en este Reglamento, por la legislación aplicable a las administraciones públicas que las constituyen. El régimen de las entidades urbanísticas especiales que eventualmente estén adscritas al Gobierno de las Illes Balears se regula por su régimen específico.

3. Las entidades urbanísticas especiales pueden tener por finalidad llevar a cabo cualquier actividad de carácter urbanístico cuyo ejercicio no tenga carácter intransferible, de acuerdo con lo que establezca la legislación aplicable en cada caso.

Artículo 12 Condición de administración actuante

1. La condición de administración actuante corresponde:

a) A los ayuntamientos, en el ejercicio de las competencias urbanísticas municipales en materia de planeamiento y de gestión que les atribuye la LUIB y este Reglamento.

b) A otras entidades urbanísticas especiales constituidas o integradas por ayuntamientos, si lo determina un acuerdo expreso del pleno del ayuntamiento o de los ayuntamientos correspondientes, que se podrá referir a una actuación urbanística concreta o podrá tener carácter general. Este acuerdo se deberá publicar en el Butlletí Oficial de las Illes Balears.

2. Las entidades urbanísticas especiales, si operan como administración actuante, podrán:

a) Formular cualquier figura de planeamiento urbanístico.

b) Formular, tramitar y aprobar definitivamente los instrumentos de gestión correspondientes, incluyendo la aprobación de las bases en la modalidad de compensación del sistema de reparcelación.

c) Ser receptoras del suelo con aprovechamiento de cesión obligatoria y gratuita.

3. Los consorcios y las mancomunidades en materia urbanística, si así lo prevén sus estatutos, pueden ejercer también las competencias municipales de tramitación y aprobación de los planes urbanísticos que se determinen en el acuerdo municipal por el que se les reconozca la condición de administración actuante, con excepción, en todo caso, de la competencia para adoptar el acuerdo o resolución de aprobación que ponga fin a la tramitación municipal de los planes urbanísticos, que corresponde al órgano que determine la legislación de régimen local.

4. La condición de administración actuante, que se haya acordado por el ayuntamiento, de las sociedades de capital íntegramente público que sean entidades urbanísticas especiales, no comporta la cesión de la titularidad de la competencia ni de los elementos sustantivos de su ejercicio, a pesar de lo que establece el apartado 2, y es responsabilidad del órgano competente del ente local dictar los actos o las resoluciones de carácter juridicoadministrativo que den apoyo a la actividad material y técnica objeto de la encomienda o en los que se integra la actividad mencionada.

5. El suelo de cesión obligatoria y gratuita con aprovechamiento urbanístico que se integra al patrimonio de las entidades urbanísticas especiales que operan como administraciones actuantes queda vinculado a las finalidades que determina el artículo 101 de la LUIB. De conformidad con este precepto, en el caso de entidades urbanísticas especiales integradas o dependientes exclusivamente de entidades locales, el destino de este suelo y de los rendimientos que se obtienen de gestionarlo o de enajenarlo se deberá ajustar a lo que establece el artículo 104 de la LUIB, tanto si los gestiona la entidad urbanística especial como si el suelo o los rendimientos se adjudican a los entes públicos que la integran.

6. Los acuerdos que, como administración actuante, adopten las entidades urbanísticas especiales, se rigen por el derecho administrativo.

 

CAPÍTULO II Régimen urbanístico del suelo

Artículo 13 Clases de suelo

El plan general clasifica todo el territorio del término municipal en todas o algunas de las clases de suelo que determinan los artículos 19 a 21 de la LUIB. En todo caso, debe delimitar los ámbitos territoriales a los que correspondan cada una de las clases de suelo que establezca, y la asignación de las superficies correspondientes se deberá justificar para cada clase de suelo en función de las determinaciones establecidas en la LUIB, en este Reglamento y en el marco que establezcan los instrumentos de ordenación territorial.

Artículo 14 Requisitos para la edificación del suelo

1. Para que el suelo pueda ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, es necesario que haya alcanzado la condición de solar en los términos que determina el artículo 25 de la LUIB.

No obstante, el ayuntamiento correspondiente podrá autorizar, excepcional y motivadamente dejando constancia en el expediente, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, que las obras de edificación sean simultáneas a la ejecución de las de urbanización o reurbanización, en los supuestos de actuaciones de transformación urbanística de las previstas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artículo 23 de la LUIB, si se cumplen las condiciones y requisitos que establece el artículo 265 de este Reglamento.

2. Si para la edificación es necesaria la reparcelación previa del suelo, se aplicará lo que determina el apartado 2 del artículo 28 de la LUIB

3. No se aplicará lo que establecen los apartados 1 y 2 de este artículo en el caso de ejecución anticipada de sistemas urbanísticos de titularidad pública.

Artículo 15 Sistemas generales y locales

1. Integran los sistemas urbanísticos generales los terrenos que el planeamiento urbanístico reserva para las comunicaciones, para las infraestructuras o servicios urbanos, para los equipamientos comunitarios y para los espacios libres públicos, si su nivel de servicio es de alcance municipal. Los sistemas urbanísticos generales configuran la estructura general del territorio y determinan el desarrollo urbano.

2. Integran los sistemas urbanísticos locales los terrenos que el planeamiento urbanístico reserva para las comunicaciones, para las infraestructuras o servicios urbanos, para los equipamientos comunitarios y para los espacios libres públicos, si su nivel de servicio es un ámbito de actuación de suelo urbano o de suelo urbanizable.

3. Los terrenos reservados para sistemas urbanísticos de titularidad pública, si se incluyen en un ámbito de actuación urbanística sometido al sistema de reparcelación, se adquieren mediante cesión obligatoria y gratuita, sin perjuicio de lo que establece el artículo 96 de la LUIB. Si es necesario adelantar la obtención de la titularidad pública y la ocupación directa regulada por el artículo mencionado no es suficiente, se podrá también efectuar una actuación aislada expropiatoria, supuesto en el cual la administración adquirente se subrogará en los derechos y los deberes de la anterior persona propietaria.

4. Los terrenos reservados para sistemas urbanísticos públicos que no se incluyan en un ámbito de actuación urbanística sometido al sistema de reparcelación se podrán adquirir mediante la actuación expropiatoria que corresponda.

Artículo 16 Compatibilidad entre sistemas urbanísticos y otras calificaciones

1. El planeamiento urbanístico podrá prever que el subsuelo de los sistemas urbanísticos de titularidad pública se destine a usos diferentes de los atribuidos al suelo, siempre que sean compatibles con la funcionalidad del sistema.

2. En suelo urbano, en los ámbitos incluidos en actuaciones urbanísticas, el planeamiento urbanístico podrá establecer que el subsuelo del suelo que se destine a sistemas de titularidad pública sea susceptible de aprovechamiento de titularidad privada, destinado al uso de aparcamiento, de almacén, a usos propios de los equipamientos o a otros usos admitidos por el planeamiento en el subsuelo, cuando sea necesario para garantizar el equilibrio de beneficios y cargas derivado de la cesión gratuita del suelo destinado a nuevos sistemas de titularidad pública.

3. En suelo urbano, el planeamiento urbanístico podrá calificar como sistema de titularidad pública parte de las edificaciones existentes, de las edificaciones de nueva construcción, o del vuelo o del subsuelo de los inmuebles, por razón de la necesidad de implantación de equipamientos comunitarios, y también para facilitar la accesibilidad de los peatones a las redes viarias y de espacios libres en las tramas urbanas consolidadas. La obtención de estos sistemas se podrá llevar a cabo por expropiación cuando el inmueble afectado no forme parte de un ámbito de actuación urbanística que prevea la cesión gratuita del sistema.

Artículo 17 Régimen urbanístico del subsuelo

1. El uso urbanístico del subsuelo se deberá adecuar a las previsiones del planeamiento urbanístico, y la existencia de aprovechamiento quedará subordinada en cualquier caso a las exigencias del interés público y de la implantación de instalaciones, equipamientos e infraestructuras vinculadas a la prestación de servicios públicos o de interés público, como telecomunicaciones, suministros, transporte y otros análogos. La necesidad de preservar el patrimonio arqueológico enterrado, como elemento intrínseco al subsuelo, supone delimitar su contenido urbanístico, y deberá condicionar la adquisición y materialización del aprovechamiento urbanístico que le atribuya el planeamiento.

2. Lo subsuelo queda sometido a las servidumbres administrativas necesarias para prestar los servicios públicos, siempre que sean compatibles con el uso del inmueble privado sirviente de acuerdo con el aprovechamiento urbanístico atribuido.

Artículo 18 Determinación del carácter anticipado de las modificaciones del planeamiento a efectos indemnizatorios

Si el planeamiento no prevé expresamente sus plazos de ejecución, a efectos indemnizatorios, las modificaciones y las revisiones no tendrán carácter anticipado si han transcurrido tres años desde la aprobación definitiva del plan urbanístico derivado, cuando sea preceptivo, o desde que se haya establecido la ordenación detallada correspondiente.

Artículo 19 Alternativa de cesión de suelo lucrativo en actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano

A los efectos exclusivo y en las condiciones que prevé el apartado 4 del artículo 29 de la LUIB, el deber de cesión de suelo lucrativo libre de cargas de urbanización a que se refiere la letra d) del apartado 3 del mismo artículo, se podrá llevar a cabo mediante la cesión de suelo urbano con aprovechamiento lucrativo equivalente en otros terrenos exteriores a la actuación, o de superficie edificada en esta clase de suelo urbano, cuando la ordenación urbanística dé lugar a una parcela única e indivisible o si resulta materialmente imposible individualizar el aprovechamiento objeto de cesión en una parcela urbanística del interior de la actuación correspondiente.

Artículo 20 Derechos de las personas propietarias de suelo urbanizable

1. Las personas propietarias de suelo clasificado como urbanizable, mientras no exista un proceso de transformación, tienen derecho a usar los terrenos de su propiedad, a su disfrute y a su disposición, de conformidad con su naturaleza rústica. No obstante, en suelo urbanizable, y salvo el régimen de uso provisional del suelo establecido en el artículo 128 de la LUIB, no será posible autorizar los usos y las obras que supongan construcción o edificación y que se regulan por la legislación de suelo rústico.

2. Además de lo previsto en el apartado anterior, salvo los casos en que el planeamiento general prevea la promoción por parte de las administraciones públicas, las personas propietarias de suelo urbanizable, de acuerdo con el artículo 30.1 de la LUIB y con sujeción a los criterios de graduación temporal y espacial que establecen los planes generales, tendrán el derecho de promover la transformación instando a la administración a que apruebe el planeamiento de desarrollo, cuando se trate de suelo urbanizable no ordenado en el plan de ordenación detallada, o los instrumentos de gestión y ejecución correspondientes, de conformidad con lo que establece la LUIB y este Reglamento. Asimismo, tendrán el derecho de formular y de recibir la respuesta a la consulta que prevé el artículo 30.3 de la LUIB.

3. Cuando se trate de suelo urbanizable que disponga de ordenación detallada, las personas propietarias tendrán derecho al porcentaje de aprovechamiento urbanístico del sector referido a sus fincas que fije el planeamiento.

Artículo 21 Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico ordenado como núcleo rural

1. En el caso de que las personas propietarias de terrenos ordenados como núcleo rural pretendan la construcción de nuevas edificaciones o la sustitución de las existentes, las parcelas deberán disponer de los servicios establecidos en el planeamiento; deberán ceder al ayuntamiento los terrenos necesarios para la apertura o la regularización del vial que sea necesaria, y ejecutar a su cargo las obras de conexión con los servicios existentes en el núcleo.

2. En los ámbitos en los que el planeamiento prevea actuaciones urbanísticas en los núcleos rurales con respecto a la implantación o renovación de infraestructuras de servicios, las personas propietarias estarán igualmente obligadas a:

a) Costear y ejecutar las obras de implantación de infraestructuras de servicios urbanísticos, en el grado que prevea el plan.

b) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas de infraestructuras generales exteriores al núcleo y las obras para ampliar o reforzar estos sistemas, que sean necesarias como consecuencia de la magnitud de la actuación, de acuerdo con lo que determina el planeamiento urbanístico.

c) Ceder al ayuntamiento de manera obligatoria y gratuita los terrenos para los que el planeamiento eventualmente prevea su destino a equipamientos y espacios libres públicos, de acuerdo con el resultado de la memoria de viabilidad económica correspondiente.

 

TÍTULO II Planeamiento urbanístico

CAPÍTULO I Disposiciones generales

Artículo 22 Entorno urbano e intervención en áreas urbanas

1. Las políticas públicas en materia de planeamiento en áreas urbanas, especialmente en núcleos históricos o degradados, tendrán como objetivo su revitalización, la regeneración de la morfología urbana tradicional o la consecución de una mejor integración urbanística o social en el conjunto del municipio, respetando, en su caso, la trama y el conjunto de edificios que dispongan de valor patrimonial o cultural.

2. Para conseguir los objetivos anteriores, los instrumentos de planeamiento deberán adoptar medidas tendentes a la potenciación de la edificación en solares vacantes ubicados en núcleos históricos o zonas degradadas, para lo cual los ayuntamientos, en su caso, dictarán las correspondientes órdenes individualizadas de ejecución de la edificación, en los términos establecidos en la LUIB y en este Reglamento.

Asimismo, se adoptarán las medidas adecuadas de generación de espacios libres, rehabilitación y construcción de edificios con destino a equipamientos públicos o a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, y se procurará, en todo caso, incrementar las dotaciones públicas en las zonas urbanas infradotadas.

3. Las políticas públicas de desarrollo de los núcleos poblacionales tendrán en cuenta, en todo caso, la perspectiva de género, en los términos establecidos en la LUIB y en este Reglamento. A estos efectos, de acuerdo con la legislación sectorial en materia de igualdad de oportunidades, se deberá incluir sistemáticamente la variable de sexo en las estadísticas, las encuestas y la recogida de datos que se lleven a cabo.

Artículo 23 Perspectiva climática y mitigación del cambio climático

1. Los instrumentos de planeamiento urbanístico deberán incorporar necesariamente la perspectiva climática de acuerdo con los estándares o los objetivos que prevé la Ley 10/2019, de 22 de febrero, de cambio climático y transición energética y la legislación estatal, así como el Plan de Transición Energética y Cambio Climático.

2. En todo caso, el planeamiento urbanístico tendrá que seguir como mínimo las siguientes directrices básicas, encaminadas a un cambio de modelo urbanístico que priorice la rehabilitación del parque de viviendas y los edificios de consumo energético casi nulo y a reducir la vulnerabilidad y las emisiones de gases con efecto invernadero:

a) La protección y custodia de los ecosistemas naturales de los entornos de los núcleos de asentamiento, asegurando el mantenimiento de su funcionalidad ecosistémica, estableciendo a través del planeamiento urbanístico un grado de protección elevado para las zonas naturales, agrarias, y de espacios verdes, en especial para las más arborizadas.

b) La minimización de la antropización del suelo mediante la promoción de un crecimiento adecuado a las necesidades de la población limitando el aumento de la ocupación del suelo. En todo caso, en los asentamientos se deberá incrementar la permeabilidad de los suelos y la implantación de sistemas urbanos de drenaje sostenible que reduzcan el riesgo de inundaciones y permitan la infiltración del agua.

c) El fomento de la multifuncionalidad, la diversidad y la mezcla de usos urbanos para crear entornos urbanos diversificados y complejos en los que la mezcla de actividades incremente la eficiencia energética global y disminuya el consumo de recursos.

d) El fomento de la densidad y la compacidad para evitar la dispersión urbana, proponiendo estructuras urbanas compactas a través de la definición de umbrales de densidad, para reducir el consumo de suelo, las emisiones asociadas al transporte y hacer viables y optimizar los equipamientos, el transporte público y un determinado nivel de actividades económicas de proximidad, como comerciales o productivas.

e) La maximización del aprovechamiento de la energía y de los recursos materiales para reducir el consumo energético de los asentamientos y controlar las emisiones de gases de efecto invernadero, fomentando el uso de las energías renovables y su implantación progresiva.

f) La reducción y optimización del uso del agua, adecuando usos a calidades. Los instrumentos de planeamiento urbanístico deberán disponer de un nivel mínimo de autosuficiencia hídrica, combinando el ahorro y la eficiencia con la reutilización del agua.

g) El fomento del uso eficiente de los materiales, y la promoción del uso de materiales ecológicos o de bajo impacto ambiental, preferentemente de origen local, atendiendo todo su ciclo de vida, fomentando la reducción, la reutilización y el reciclaje de los residuos con la finalidad de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero. En la regulación de las condiciones edificatorias, se deberá promover el cálculo de la huella de carbono en los proyectos de nuevas edificaciones.

h) La minimización de las necesidades de movilidad y su reducción, con el fomento de las estrategias de proximidad entre usos y actividades y las formas de movilidad no motorizada y el transporte público, como vectores principales de la estructura urbana, modulando o restringiendo selectivamente el tráfico en vehículo privado en determinadas zonas.

i) El fomento de la regeneración del tejido urbano existente a través del mantenimiento o mejora de la vitalidad urbana y la calidad de las personas residentes en los tejidos consolidados, priorizando las operaciones de recalificación, revitalización, rehabilitación y reciclaje en el ámbito de la ciudad consolidada.

j) Las normas de los instrumentos de planeamiento urbanístico tendrán que minimizar las barreras a la rehabilitación energética del parque edificado existente. Se podrán establecer y aplicar justificadamente condiciones urbanísticas en relación con los efectos de ocupación del suelo y volumen edificable u otras que se consideren oportunas para hacer viables y favorecer estas rehabilitaciones de edificios con la finalidad de mejorar su eficiencia energética, y se deberá facilitar e incentivar la rehabilitación de los edificios existentes y la construcción de nuevos edificios con una calificación energética superior a la que exija la normativa vigente.

Asimismo, deberán prever la adaptación de la edificación existente y de la edificación nueva a los criterios bioclimáticos y de habitabilidad, con el diseño y adaptación de la morfología urbana, las tipologías edificatorias y el diseño de los espacios exteriores en función de las condiciones bioclimáticas locales a través de una ordenación detallada que tenga en cuenta especialmente aspectos como la orientación, las posibilidades de aprovechamiento de la radiación solar y el sombreado, la distribución interior, la iluminación y la ventilación naturales y el aislamiento térmico.

k) El establecimiento del espacio público como eje del desarrollo de los pueblos y ciudades, con la adaptación de los espacios urbanos existentes y los de nueva creación a los criterios bioclimáticos.

l) El fomento de los espacios urbanos verdes para reducir el efecto isla de calor urbano y fijar carbono en estos espacios, así como objetivos de plantación de árboles. Se considerará el incremento de la capacidad de regulación climática de las zonas verdes, mediante la previsión de una red de parques y jardines conectada con el entorno periurbano y rural a través de corredores ecológicos, y la inserción de verde urbano en el tejido edificado a través de patios, fachadas y cubiertas verdes.

3. Los instrumentos de planeamiento urbanístico que se sujeten a evaluación ambiental estratégica deben incorporar la perspectiva climática en el proceso de evaluación ambiental correspondiente, de acuerdo con los requerimientos del artículo 20 de la Ley 10/2019, de 22 de febrero, de cambio climático y transición energética, y establecer las reservas que determina sobre áreas de suelo destinadas a la generación de energía renovable en los nuevos desarrollos urbanísticos que prevean.

Artículo 24 Accesibilidad, movilidad urbana y transporte público

1. Las administraciones públicas con competencias urbanísticas de la isla de Mallorca tendrán que procurar un diseño de los espacios y los edificios de uso público que garantice la utilización efectiva por parte de la ciudadanía y su accesibilidad, especialmente mediante la eliminación de barreras arquitectónicas.

2. Los instrumentos de ordenación urbanística deberán establecer las condiciones que tienen que reunir los espacios públicos de manera que se garantice a todas las personas con movilidad reducida o limitación sensorial la accesibilidad y el uso libre y seguro de su entorno. Los proyectos de urbanización o, en su caso, el planeamiento urbanístico que los incorpore en los términos previstos en la LUIB y en este Reglamento, tendrán que definir los detalles técnicos para garantizar la accesibilidad a todas las personas con movilidad reducida o limitación sensorial, tanto con respecto a la obra de urbanización como a las instalaciones que se deban ejecutar.

3. Se deberá asegurar una movilidad en coste y tiempo razonable, sobre la base de un equilibrio adecuado entre todos los sistemas de transporte, que, no obstante, otorgue preferencia al transporte público y colectivo y potencie los desplazamientos de peatones y los no motorizados.

4. Los equipamientos y las dotaciones públicas más significativos deberán estar conectados entre sí mediante una red de recorridos de peatones o no motorizados prevista en el planeamiento urbanístico, cuyo diseño concreto tendrá que evitar los peligros que pueda generar el tránsito rodado. No obstante, cuando la intensidad del tráfico sea escasa y así se acredite en la memoria del instrumento de planeamiento, o bien la movilidad y el transporte queden garantizados por la existencia efectiva de servicios públicos, se podrá eximir de la obligación de prever recorridos de peatones o no motorizados a que se refiere este apartado.

Artículo 25 Utilización racional del suelo y suficiencia de recursos hídricos

1. Los instrumentos de ordenación urbanística, de acuerdo con los instrumentos de ordenación territorial y los instrumentos de planificación hidrológica, deben establecer los criterios que se señalan en los apartados siguientes de este artículo.

2. Los planes generales deben establecer de forma expresa un índice máximo de ocupación del suelo adecuado a los umbrales de consumo de recursos y emisión de contaminantes, en el marco de la normativa o planificación sectorial que afecten al término municipal respectivo. A estos efectos, el plan general ha de establecer en la memoria justificativa el porcentaje de suelo efectivamente ocupado y el susceptible de ocupación en ejecución del planeamiento vigente, como también la intensidad de los usos previstos.

3. Con el fin de conseguir la preservación de la calidad de los recursos hídricos, el planeamiento urbanístico, en los términos establecidos por la legislación y planificación sectorial, deberá:

a) Identificar y caracterizar las masas de aguas superficiales y subterráneas, naturales, artificiales y mineromedicinales.

b) Prevenir la contaminación de las masas de agua mediante la delimitación de zonas y perímetros de protección.

c) Proteger las masas de agua destinadas a consumo humano con la previsión, de acuerdo con la planificación hidrológica, de las medidas de prevención de su deterioro, de mejora o de restauración.

d) Establecer los perímetros de protección de las captaciones de agua destinadas a consumo humano que disponga la planificación hidrológica.

4. A los efectos establecidos en el apartado anterior en la elaboración de un nuevo plan general o en su revisión, se deberá acompañar un estudio de los recursos hídricos que ha de contener los puntos siguientes:

a) El origen del agua con que se atiende la demanda existente y la nueva demanda generada.

b) La calidad del agua destinada a los diferentes usos, incluida la del agua depurada destinada para los usos primarios, industriales y terciarios.

c) La identificación de los riesgos de contaminación del agua, si existen, como también las actividades o la intensidad de estas que no se deban efectuar en determinadas zonas por la presencia de un alto riesgo de contaminación.

5. Sin perjuicio de los informes que determina la legislación aplicable con relación a las actuaciones de urbanización, la implantación de nuevos usos residenciales, turísticos, industriales, terciarios u otros que impliquen un incremento del consumo de agua, requerirá la obtención previa de un informe favorable del organismo competente en materia de recursos hídricos.

Artículo 26 Planificación urbanística y prevención de riesgos naturales

1. El planeamiento urbanístico debe establecer medidas de prevención de riesgos naturales y de reducción de sus impactos.

2. De acuerdo con los instrumentos de ordenación territorial y la normativa y la planificación sectorial, el planeamiento urbanístico deberá identificar en la memoria informativa y en los planos de información las zonas sobre las que existan riesgos naturales, y tendrá que indicar tanto las causas que han dado lugar a su presencia, como en la medida en que sea posible, las actuaciones que lo minimicen, y en consecuencia deberá orientar la ordenación de los futuros desarrollos a zonas no afectadas por estos riesgos.

3. El planeamiento urbanístico está obligado a respetar la normativa de emergencias, así como, antes de su aprobación definitiva, a someterse al informe preceptivo de la Comisión de Emergencias y Protección de las Illes Balears sobre los aspectos de protección civil relacionados con las situaciones de grave riesgo colectivo que pueda provocar la ordenación adoptada.

Artículo 27 Planeamiento urbanístico y riesgos de accidentes graves por intervención de sustancias peligrosas

En caso de existencia sobre el territorio de una actividad, construcción o instalación legalmente implantada sobre la que se realiza una actividad que, de acuerdo con la normativa aplicable, esté comprendida entre las que comportan un riesgo de accidentes graves en qué intervengan sustancias peligrosas, se deberá establecer el régimen urbanístico que determine el organismo sectorial competente en materia de dichos riesgos, en la formulación o revisión del planeamiento o bien en cualquier alteración que afecte a su ámbito.

Artículo 28 Estrategia de Infraestructura Verde y protección de las masas arbustivas.

1. El planeamiento urbanístico tendrá que incluir, tanto en la memoria informativa y en los planos de información, como en su evaluación ambiental estratégica, un análisis de las masas arbóreas, arbustivas o las formaciones vegetales existentes en el territorio, así como de la infraestructura verde en los términos que resulten de la Estrategia Nacional y autonómica de las Illes Balears cuando estas se lleven a cabo.

2. La memoria justificativa tendrá que indicar, motivadamente, que masas o formaciones vegetales, así como, de acuerdo con las estrategias a que se refiere el apartado 1 anterior, que hábitats naturales se pueden ver afectados por las actuaciones urbanísticas contenidas en el planeamiento.

Artículo 29 Paisaje y patrimonio cultural

1. Toda actuación urbanística que se desarrolle sobre el territorio deberá considerar sus efectos en el paisaje. El planeamiento urbanístico ha de establecer una estructura urbana apropiada para la integración paisajística de los núcleos de población en relación con el medio físico que los rodea, una definición calificada de las características de los límites urbanos, su silueta y los puntos de conexión a las infraestructuras de comunicación supramunicipales.

2. En los términos que disponga la legislación sectorial y la LUIB, el planeamiento urbanístico tendrá que asegurar la protección del patrimonio cultural, esté o no declarado expresamente, mediante la conservación, la recuperación y la mejora de los inmuebles que lo integran, de los espacios urbanos relevantes, de los elementos y las tipologías arquitectónicas singulares, de los paisajes de valor cultural e histórico y de las formas tradicionales de ocupación humana del suelo.

3. El planeamiento urbanístico, así como las administraciones, deberán considerar la disponibilidad de edificios de interés para la localización de servicios y equipamientos públicos y privados, y la definición de estrategias de rehabilitación.

 

CAPÍTULO II Instrumentos de planeamiento urbanístico

Sección 1ª El plan general

Artículo 30 Determinaciones del plan general

1. Los planes generales deben contener las determinaciones de ordenación estructural establecidas en el artículo 37 de la LUIB, desarrolladas, en su caso, en los términos que establece esta sección.

2. Las delimitaciones perimetrales de los ámbitos sujetos a las actuaciones de transformación urbanística que de acuerdo con el artículo 36.1 de la LUIB prevea el plan general, y las de los terrenos que integran los sistemas generales de espacios libres públicos, equipamientos y centros de infraestructuras y servicios, no se podrán determinar con el propósito exclusivo de ajustarlas a límites de la propiedad. Tendrán que obedecer a criterios de coherencia urbanística y no a la simple conveniencia de ajustar las determinaciones a condiciones prediales, dominicales o administrativas preexistentes.

Artículo 31 Determinaciones del plan general sobre capacidades de población

1. La capacidad de población para cada zona de ordenación en suelo urbano y de cada sector de suelo urbanizable es una determinación estructural del plan general, cuyo cálculo se basa en los índices de intensidad del uso que se fijan en el plan de ordenación detallada y que, aplicados a cada proyecto que deba ser objeto de licencia municipal de obras, tienen que garantizar que en la ejecución efectiva no se superarán las capacidades mencionadas.

2. La memoria justificativa del plan general tendrá que incluir el cálculo de la capacidad máxima de población que resulte de sus determinaciones, considerando:

a) En el suelo urbano, y en el suelo urbanizable directamente ordenado mediante el plan de ordenación detallada, la capacidad máxima de población será el resultado de aplicar los índices de intensidad de uso, en la forma que se dispone en el apartado 3 del artículo 42 de este Reglamento, excepto en los ámbitos de suelo urbano consolidados por la edificación en más del 90% y no sujetos a actuaciones de transformación urbanística, que se tendrá que determinar en función de la existente y de las previsiones demográficas en un horizonte mínimo de quince años.

b) En cada sector de suelo urbanizable previsto en el plan general y en cada ámbito de suelo urbano que deba ser objeto de planeamiento especial, la capacidad máxima de población asignada se tendrá que determinar de forma global.

Artículo 32 Determinaciones del plan general sobre estructura general y orgánica

1. La definición de los sistemas generales por el plan general deberá asegurar la racionalidad y la coherencia del desarrollo urbanístico municipal, y la calidad y la funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo. En todo caso, el plan general tendrá que prever parte de la reserva de suelo de los sistemas generales para equipamientos de usos docentes o sanitarios, con la superficie necesaria para que queden correctamente atendidas las necesidades de la población.

2. Los sistemas generales de espacios libres públicos se constituyen por los parques y los jardines públicos en una proporción adecuada a las necesidades sociales actuales y previsibles y que no podrá ser inferior a 5 m² por habitante con referencia a la población prevista en el planeamiento.

Para calcular la superficie, se tendrá que considerar como población prevista la que resulta del número máximo de habitantes y de plazas de alojamiento turísticas que admita el plan general. Asimismo, para ser computables para el cumplimiento del estándar que prevé este apartado, los espacios libres públicos deberán formar parte de un sistema coherente desde el punto de vista de la accesibilidad de la población a la que sirva. No podrán computar, a efectos de prever las superficies mínimas, los terrenos calificados como espacios libres públicos que, en ejecución del planeamiento general anterior, o del planeamiento parcial o especial, fueran considerados como superficies de reserva para dotaciones públicas de la red de sistemas locales.

3. El plan general tendrá que señalar, asimismo, otros sistemas de infraestructuras, espacios libres y otras dotaciones de cualquier naturaleza y titularidad, que, por su función o destino específico, sus dimensiones o por su posición estratégica, integran o tienen que integrar la estructura del desarrollo urbanístico del municipio en su conjunto.

4. A efectos de lo que establece el artículo 29.3.e) de la LUIB, con respecto a las actuaciones urbanísticas en suelo urbano de las previstas en las letras b) y c) del apartado 2 del artículo 23; así como de lo que establece el artículo 30.2.c) con respecto a las actuaciones de urbanización en suelo urbanizable; el plan general tendrá que prever las infraestructuras de conexión con los sistemas urbanísticos generales exteriores y las obras para la ampliación o el refuerzo de estos sistemas que sean necesarias como consecuencia de la magnitud de las expresadas actuaciones, cuya ejecución y coste se asignen al ámbito de actuación respectivo en suelo urbano o en suelo urbanizable.

Artículo 33 Determinaciones del plan general sobre desarrollo temporal y prioridades de actuación

1. El plan general debe establecer las reglas relativas a las previsiones temporales para el desarrollo del resto de sus determinaciones o, en su defecto, debe señalar como mínimo las prioridades de actuación para coordinar las actuaciones e inversiones públicas y privadas, de acuerdo con los planes y los programas del resto de administraciones públicas. En la programación u orden de prioridades que establezca, se tendrán que detallar las actuaciones de iniciativa y de responsabilidad pública, esencialmente las referentes a la realización y ejecución de los sistemas generales.

2. En todo caso, el plan general deberá determinar una secuencia lógica del desarrollo territorial de los ámbitos de actuaciones urbanísticas o de los sectores. Con esta finalidad, de manera justificada, tendrá que establecer las condiciones objetivas que se deban cumplir para que sea posible delimitar los ámbitos o sectores e incorporarlos al contexto global del territorio, definiendo un orden básico de prioridades para ejecutar las actuaciones integradas.

Artículo 34 Densidades máximas y estándares dotacionales mínimos del plan general

1. El plan general deberá determinar la capacidad máxima de población y fijar la densidad máxima de población en las zonas de ordenación urbanística en suelo urbano y para los sectores de suelo urbanizable de uso residencial, en los términos previstos en el artículo 37 de la LUIB. La densidad residencial por hectárea no puede superar las 75 viviendas o la más restrictiva que determine el Plan Territorial Insular de Mallorca u otros instrumentos de ordenación territorial, salvo la excepción prevista en el artículo 37 de la LUIB, antes expresado.

En el caso de las zonas de ordenación urbanística en las que la densidad del planeamiento preexistente sea superior a 75 viviendas por hectárea, el nuevo plan general no estará sujeto a este límite de densidad residencial, sin que en ningún caso pueda aumentarla respecto del planeamiento anterior.

En los ámbitos, zonas o sectores de uso turístico, la densidad máxima de este uso que puede fijar el plan general se tendrá que ajustar a los límites que prevean los instrumentos de ordenación territorial o turísticos a los que la legislación sectorial turística asigna esta definición de densidades.

2. Cuando el plan general, en caso de que no se haya superado la limitación establecida en el apartado anterior, determine, en coherencia con los criterios estructurales a que responda el modelo territorial establecido, un incremento de techo edificable o un cambio de uso del suelo en los términos que define el apartado 2 del artículo 59 de la LUIB, para ámbitos de ordenación espacial concretos, categorías o zonas, deberá prever las reservas mínimas de cesión de suelo que se establecen, aplicadas al incremento de aprovechamiento atribuido.

3. Las alteraciones de la ordenación urbanística del plan general, a través de su modificación puntual o su revisión, no podrán afectar a la calidad urbana mediante el decremento de la superficie dotacional de la ciudad ya edificada y consolidada que supongan una merma en la calidad de la ciudadanía. A estos efectos:

a) Los terrenos que el plan general clasifique como suelo urbano por ejecución del planeamiento general anterior, del plan de ordenación detallada, del planeamiento parcial o especial, se encuentran sujetos a la limitación de mantener en los ámbitos que se delimiten en futuras modificaciones realizadas de forma independiente al proceso de revisión del plan general, las superficies de reserva de terrenos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales establecidas para el suelo urbano sujeto a las actuaciones de las previstas en el apartado 3 del artículo 29 de la LUIB o para el suelo urbanizable.

b) La limitación anterior rige para la revisión del plan general, y se deberá mantener el uso dotacional de las parcelas y solares que hayan tenido este destino en el planeamiento que se revisa, si bien excepcionalmente se podrá variar previa justificación y motivación del mantenimiento de la calidad urbana en cuanto al nivel de dotaciones y respetando en todo caso los estándares mínimos de la ordenación, y sin perjuicio de la exigencia de lo que determina el apartado 2 de este artículo en los casos de incremento de edificabilidad.

4. Las superficies de los terrenos con destino dotacional o de aparcamiento que tengan carácter de sistema local, y que son independientes de las correspondientes a la estructura general y orgánica, en los casos de suelo urbano sujeto a actuaciones urbanísticas que comporten deber de cesión de suelo dotacional de acuerdo con el artículo 29 de la LUIB, y de acuerdo con el artículo 43 de la LUIB en el supuesto de suelo urbanizable, se deberán ajustar a los mínimos establecidos en los expresados artículos, y podrán ser incrementadas por el plan general.

5. A los efectos que determinan los apartados anteriores, las zonas verdes se dividen en las categorías a que se refiere el artículo 2 del anexo I de este Reglamento. Asimismo, los destinos posibles de las parcelas dotacionales destinadas a equipamiento público serán los establecidos en el expresado artículo 2 del anexo I.

6. La distribución por usos detallados del suelo destinado a equipamientos públicos a que se refiere el apartado 3 del artículo 2 del anexo I de este Reglamento no está sujeta a estándares genéricos. Las distribuciones expresadas y las superficies asignadas se fijarán, en cada caso, teniendo en cuenta las necesidades específicas del ámbito o sector y su posición relativa en el entorno urbano y territorial.

En todo caso, los planes generales en suelo urbano, y también cuando se refieren al uso residencial, deberán ser informados por los órganos del Gobierno de las Illes Balears competentes en materia de educación y de sanidad. Estos informes se podrán solicitar de forma potestativa durante los trabajos de redacción del plan general, y el ayuntamiento correspondiente deberá solicitarlos preceptivamente en el trámite a que se refiere el apartado 3 del artículo 55 de la LUIB, y se tendrán pronunciar sobre la necesidad de destinar parte de la reserva de suelo para equipamientos a usos docentes o sanitarios, como también de la superficie necesaria para que queden correctamente atendidos dichos usos.

7. Sin perjuicio de lo que establece el apartado 6 anterior, los planes generales, respecto a los equipamientos y dotaciones que integran los sistemas generales pertenecientes a la estructura general y orgánica del territorio, tendrán que prever la reserva de suelo para equipamiento público escolar que resulte necesaria tanto para la enseñanza infantil y primaria como para la enseñanza secundaria obligatoria y bachillerato, de acuerdo con el mapa escolar y los planes de los órganos competentes del Gobierno de las Illes Balears.

Artículo 35 Documentación de los planes generales

1. Los planes generales se formalizan mediante los documentos que determina el artículo 38 de la LUIB, con las especificaciones de contenido que determinan los artículos siguientes de este Reglamento.

2. En función de los informes de sostenibilidad económica correspondientes a cada actuación de transformación urbanística, el plan general tendrá que fijar una programación detallada de dichas actuaciones, que se deberá actualizar periódicamente y, como máximo, cada seis años, por acuerdo del pleno del ayuntamiento, después de un plazo de un mes de información pública mediante un anuncio en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la dirección o punto de acceso electrónico correspondiente, que deberá incorporar el contenido íntegro de la propuesta de actualización de la programación. Este acuerdo de actualización y su contenido documental, se deberá publicar en los referidos Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la dirección o punto de acceso electrónico y se tendrá que comunicar al Consejo Insular de Mallorca y al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears con el envío de la documentación que se haya actualizado.

Asimismo, el plan general deberá fijar una programación temporal para el desarrollo del resto de actuaciones que prevea y que no sean de transformación urbanística, o de cualquiera otra de sus determinaciones, en especial las relativas a las previsiones específicas sobre la realización y ejecución de los sistemas generales, en coherencia, si corresponde, con las previsiones del estudio económico y financiero y, eventualmente, de acuerdo con los planes y programas del resto de administraciones públicas.

Artículo 36 Contenido de la memoria social del plan general

1. En la memoria social del plan general, la evaluación y justificación de las necesidades sociales de acceso a la vivienda deberán hacer referencia a los aspectos siguientes:

a) Necesidades cuantitativas y de localización de suelo residencial y vivienda, en relación con el medio ambiente urbano en que se insertan, con estimación de las necesidades de vivienda social de acuerdo con las características socioeconómicas de la población.

b) Análisis de las posibles localizaciones alternativas de las reservas para construir viviendas de protección pública, atendiendo a los objetivos de evitar la concentración excesiva de viviendas de este tipo y de favorecer la cohesión social, impidiendo la segregación espacial de los ciudadanos y de las ciudadanas por razón de su nivel de renta, y las posibilidades de rehabilitar edificaciones para destinarlas a dichos tipos de viviendas.

c) Cuantificación de las reservas mínimas obligatorias de acuerdo con el artículo 37.i) de la LUIB, y cuantificación de la totalidad de las reservas previstas para construir viviendas de protección pública.

d) Mecanismos previstos para obtener suelo para construir vivienda protegida promovida a iniciativa pública.

e) Previsión de las necesidades de viviendas dotacionales públicas, en su caso, con indicación de los colectivos a los que se dirigen, a los efectos de establecer las calificaciones y las reservas adecuadas.

f) Análisis de las necesidades de equipamientos comunitarios de acuerdo con las previsiones de nuevas viviendas y de la adecuación del emplazamiento y de los usos previstos para estos equipamientos.

2. En la memoria social, para dar cumplimiento a los aspectos a que se refiere el artículo 39.3 de la LUIB, deberá figurar:

a) Una diagnosis de la situación a partir del análisis de la información sobre la población a la que afecte al plan, con la identificación de las problemáticas y de las necesidades de bienestar de los diferentes colectivos afectados.

b) La valoración del impacto social y de género del plan, que comprende:

 

1º. La justificación de la coherencia de la ordenación propuesta con las necesidades detectadas de las mujeres y los hombres y de los otros colectivos por lo que respecta en especial a los parámetros de accesibilidad, movilidad, seguridad y uso del tejido urbano, teniendo en cuenta particularmente las necesidades de las personas que llevan a cabo las tareas de cuidado y gestión doméstica, así como las que reciben esta atención.

2º. Medidas o determinaciones previstas en el plan que contribuyan al desarrollo de los objetivos de igualdad de oportunidades entre las mujeres y los hombres, como también entre los diversos grupos sociales.

3º. Previsión de cómo incidirá la ordenación propuesta sobre la situación originaria de los diferentes colectivos analizados.

Artículo 37 Planos de información

Los planos de información del plan general del estado actual y de las afecciones existentes sobre el territorio deberán contener la información gráfica sobre las características naturales, ambientales, culturales, socioeconómicas, demográficas o del desarrollo urbanístico que sean relevantes para la ordenación urbanística y se tendrán que elaborar sobre la base de la cartografía digital más actualizada. Los planos se tendrán que materializar sobre soporte físico a escala no inferior a 1:10.000 y tendrán que incluir, en todo caso, los aspectos siguientes:

a) Características topográficas del territorio, con expresión de los límites de pendiente del 20%, y red hidrológica.

b) Estructura catastral vigente; usos y aprovechamiento del suelo existentes.

c) Áreas vulnerables por la existencia de riesgos naturales, geológicos o tecnológicos y áreas afectadas por impactos ambientalmente relevantes y la indicación de las masas arbóreas, arbustivas o las formaciones vegetales existentes.

d) Ámbitos y elementos objeto de protección de acuerdo con la legislación sectorial aplicable o de acuerdo con los instrumentos de ordenación territorial.

e) Redes generales de servicios existentes, con indicación de las redes principales de distribución de energía eléctrica, de telecomunicaciones, de abastecimiento y distribución de agua, de hidrantes para incendio, de saneamiento, unitarias y separativas, tanto de pluviales como de residuales y, en su caso, de abastecimiento y de distribución de gas.

f) Red general vial y de ferrocarriles, existentes o planificadas, a los efectos de delimitar el rango, las posibilidades de utilización de los puntos de acceso, y las servidumbres y restricciones del territorio impuestas por la legislación sectorial respectiva, y otras infraestructuras de interés general.

g) Mapas de vulnerabilidad y capacidad del territorio con respecto a la contaminación atmosférica, mapas de protección de la contaminación lumínica y mapas estratégicos de ruido y zonificación acústica, en caso de que se hayan elaborado o aprobado, de acuerdo con lo que dispone la legislación sectorial.

h) Planos de delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altere la vigente, con expresión de su situación y alcance de la alteración.

i) Planos de ubicación y definición de los bienes inmuebles que integren el patrimonio público de suelo en el momento de la formulación del plan general.

Artículo 38 Planos de ordenación

1. Los planos de ordenación del plan general expresan gráficamente las determinaciones de este planeamiento y se tendrán que elaborar sobre la base de la cartografía digital más actualizada y, si corresponde, con los criterios de estandarización y normalización que pueda fijar reglamentariamente el Gobierno de las Illes Balears de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional segunda de la LUIB.

2. Los planos de ordenación del plan general deberán ser, como mínimo, los siguientes:

a) Para todo el territorio comprendido en su ámbito y materializado sobre soporte físico a una escala mínima de 1:5.000:

 

1º. Planos de clasificación del suelo, con expresión de las superficies de cada una de las clases de suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico, y dentro de este último, de las dos categorías básicas de rústico común y rústico protegido.

2º. Planos de estructura general del territorio, en los que se señalen, conjunta o separadamente, los diferentes sistemas generales, tanto el viario y de comunicaciones, como el de espacios libres y zonas verdes públicas y el de equipamientos e infraestructuras.

3º. Planos de delimitación de los sectores urbanizables y, en su caso, de los ámbitos de planeamiento especial externos al suelo urbano, con expresión de sus superficies.

 

b) Para el suelo urbano, planos materializados sobre soporte físico a una escala mínima de 1:2.000, que expresen las determinaciones señaladas en los artículos 36 y 37 de la LUIB y los artículos de este Reglamento que los desarrollan, y en especial:

 

1º. Planos de delimitación de las zonas de ordenación urbanística.

2º. Planos de delimitación de los ámbitos de las áreas sujetas a actuaciones de transformación urbanística, con expresión de sus superficies, especificando sus tipos, de reforma interior o de renovación urbana. También se establecerán los ámbitos de las actuaciones de dotación, que ya pueda prever este instrumento de planeamiento.

 

c) Para el suelo urbanizable, planos materializados sobre soporte físico a escala adecuada, que reflejen la situación y delimitación de los sectores, con expresión de sus superficies.

d) Para el suelo rústico, planos materializados sobre soporte físico a una escala mínima de 1:5.000, que expresen las distintas categorías asignadas, de acuerdo con la legislación aplicable y los instrumentos de ordenación territorial, diferenciando, si corresponde, distintas zonas, según la regulación.

3. Los planos de ordenación relativos a las redes generales de servicios tendrán que reflejar las propuestas y soluciones del plan respecto de:

a) Las redes generales de alcantarillado, tanto de aguas pluviales como residuales, así como los correspondientes colectores y estaciones depuradoras.

b) La red general de distribución de energía eléctrica, centrales y subestaciones transformadoras.

c) Las redes de telecomunicaciones que den cobertura adecuada a la totalidad del territorio.

d) Las redes generales de abastecimiento de agua y, en su caso, de agua contra incendios, con la indicación de la situación de los depósitos y de las estaciones de bombeo.

e) La red general de distribución de gas cuando el plan lo determine.

f) Las instalaciones de gestión de residuos.

Artículo 39 Normas urbanísticas

1. Las normas urbanísticas del plan general establecen, mediante un texto articulado, las determinaciones que corresponden, en cada clase y categoría de suelo, a este plan. A estos efectos, las normas urbanísticas:

a) Deberán contener las disposiciones explicativas que faciliten el uso y la comprensión de los documentos que integran el plan. Podrán incorporar disposiciones aclaradoras del significado y de los efectos jurídicos de las determinaciones que se establezcan de acuerdo con la legislación aplicable.

b) No tendrán que contener o reproducir determinaciones que sean objeto de regulación de detalle de acuerdo con la legislación o normativa sectorial, sin perjuicio de efectuar las oportunas remisiones genéricas.

2. Las normas urbanísticas integrarán las reglas técnicas y jurídicas que precisen las condiciones sustantivas y temporales a que se tienen que ajustar las actuaciones urbanísticas que prevé el plan general. Asimismo, tendrán que establecer las disposiciones que definan el régimen jurídico transitorio a que se encuentren sujetas las determinaciones del planeamiento general anterior que el nuevo plan asuma. Tampoco se deberán introducir las definiciones sobre los elementos y los parámetros urbanísticos, así como la manera de medirlos, que figuran en el anexo II de este Reglamento, que tendrán el significado exacto que en él figura. No obstante, de manera excepcional y justificada, se podrán utilizar definiciones o subclasificaciones complementarias para alcanzar el grado de detalle que se requiera.

3. Además de las determinaciones previstas en los apartados anteriores, las normas urbanísticas deberán contener también las reglas básicas relativas a la ejecución urbanística, con el fin de regular, con carácter general, los aspectos constructivos, técnicos o similares de las actuaciones urbanísticas establecidas en el artículo 23 de la LUIB, que deberán respetar los planes de ordenación detallada.

 

Artículo 40 Contenido de los estudios económicos del planeamiento

1. El estudio económico y financiero del plan general contiene la estimación del coste económico de las obras de urbanización, servicios y dotaciones, ya sea de nueva implantación, de ampliación o de modificación de las existentes, de todas las actuaciones urbanísticas, así como el coste para la obtención de los terrenos en los casos en que su adquisición sea a cargo de la administración.

Se deberá realizar la identificación de los sujetos privados o públicos responsables de su ejecución, en el segundo supuesto habrá que identificar las administraciones responsables, así como el establecimiento de los plazos en que se prevé su desarrollo.

2. Los informes de sostenibilidad económica en los diferentes instrumentos de planeamiento, deberán tener en cuenta todas las actuaciones urbanísticas que afecten a las haciendas locales. Su contenido será el que determina el apartado 2 del artículo 47 de la LUIB.

3. Las memorias de viabilidad económica, tanto en el plan general como en los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, se tendrán que referir a las actuaciones previstas en los artículos 47.3 de la LUIB, y el 22.5 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana.

4. Las memorias de viabilidad deberán incluir el siguiente contenido:

a) Un estudio comparado entre los parámetros urbanísticos de la situación previa y los de la situación final que plantea el planeamiento, con la identificación de las determinaciones urbanísticas básicas, en cada una de las situaciones, referidas a edificabilidad, densidad, usos y tipologías edificatorias, y de las redes públicas que, en su caso, se tuvieran que modificar, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de manera diferenciada.

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uno de los usos urbanísticos propuestos, la estimación del importe de la inversión necesaria para ejecutar la actuación que plantea el planeamiento, incluyendo tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.

c) En las actuaciones de transformación urbanística previstas en el planeamiento:

 

- Cálculo de los aprovechamientos urbanísticos previstos en el artículo 24 de la LUIB.

- Comparativo de los valores de repercusión de suelo, de los diferentes usos urbanísticos previstos, entre la situación previa y la propuesta por el planeamiento.

5. La determinación de los valores del suelo en la memoria de viabilidad económica se realizará de acuerdo con lo que se indica a continuación:

a) En términos generales los valores del suelo se obtendrán en los términos establecidos en el Real decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de suelo, justificados en un estudio de mercado actualizado y acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España o por una persona perito tasadora, de prestigio reconocido, especializada en valoraciones urbanísticas.

b) Para las actuaciones de rehabilitación edificatoria la inversión para llevarla a cabo no puede superar el deber legal de conservación.

6. Cada vez que se redacte un instrumento de planeamiento de desarrollo más preciso, así como después en los correspondientes instrumentos de gestión, hasta el momento previo de la ejecución de una actuación, habrá que actualizar los documentos de la memoria de viabilidad y/o del informe de sostenibilidad económica que correspondan, mediante la nueva realización de un estudio de mercado riguroso que identifique los nuevos valores de repercusión de suelo correspondientes a cada uso atribuido y en función de sus resultados, determinar los nuevos coeficientes de ponderación aplicables a la obtención del aprovechamiento objetivo actualizado, a los efectos finales de recuperar la condición de equilibrio económico y de rentabilidad que ha de tener la actuación para llevarla a cabo.

7. En relación a cada uno de los documentos indicados en los apartados 1 y 2 de este artículo, el personal del ayuntamiento que lleve a cabo las funciones interventoras específicas en materia de control financiero, singularmente en materia económico-financiera y presupuestaria, deberá emitir un informe sobre la procedencia de implantación de nuevos servicios o reforma de los existentes a efectos de evaluación de la repercusión económico-financiera y de estabilidad presupuestaria.

Este informe se tendrá que emitir preceptivamente en los términos que establece la normativa estatal reguladora del régimen jurídico de los funcionarios de la administración local con habilitación de carácter nacional, y la legislación estatal reguladora de las haciendas locales, con respecto a los principios de control interno de la gestión económica, control financiero y de eficacia, analizando la corrección de las propuestas del estudio económico y financiero que impliquen financiación a cargo de la hacienda pública municipal, o la conformidad de la administración o entidad correspondiente distinta del ayuntamiento, y asimismo la corrección de las propuestas y conclusiones del informe de sostenibilidad económica, en relación en el objeto que le asigna el apartado 2 de este artículo.

Sección 2ª Los planes de ordenación detallada

Artículo 41 Determinaciones de los planes de ordenación detallada

1. Los planes de ordenación detallada deben contener las determinaciones establecidas en el artículo 42 de la LUIB, establecidas bien con carácter general o de acuerdo con las distintas clases de suelo urbano, urbanizable y rústico previstas en el plan general. Dentro de las determinaciones del plan de ordenación detallada en suelo urbano y en suelo urbanizable directamente ordenado a que se refiere el artículo 42.1 de la LUIB, se tendrán que considerar los aspectos siguientes:

a) En las funciones de calificación de suelo y de reglamentación de las condiciones de edificación, tiene que diferenciar, en su caso, el uso correspondiente al suelo, al vuelo y al subsuelo; como también especificar las características de la parcela mínima indivisible.

b) El trazado detallado y las características de la red viaria, con la clasificación en función del tráfico previsto, precisando la anchura de los viales, en su caso, y de los espacios destinados a aparcamiento con señalamiento de la totalidad de sus alineaciones y de las rasantes. La red viaria tiene que garantizar, en todo caso, que se cumple la normativa sectorial que sea aplicable en materia de itinerarios adaptados y de accesibilidad.

c) La reglamentación detallada de los parámetros y condiciones a que se refiere la letra f) del apartado 1 del artículo 42 de la LUIB. Esta reglamentación tendrá que incluir igualmente la dotación de aparcamientos exigible a las edificaciones y otras determinaciones análogas, y tendrá que considerar la oportunidad de establecer criterios de eficiencia energética e incluir determinaciones sobre la orientación de edificios, y la relación entre la altura y el espacio libre.

d) En su caso, en los planes de ordenación detallada se deben determinar los elementos de urbanización que se tendrán que completar o acabar para que los terrenos adquieran la condición de solar.

e) El plan de ordenación detallada deberá incluir como suelo urbanizable ordenado los terrenos que, estando anteriormente clasificados como urbanizables, ya dispusieran de planeamiento parcial de desarrollo aprobado definitivamente, aunque no hayan culminado la ejecución de dicho planeamiento parcial.

2. En los sectores de suelo urbanizable no ordenados directamente, el plan de ordenación detallada tendrá que contener las determinaciones siguientes:

a) Las previstas en las letras b) a g) del apartado 1 del artículo 42 de la LUIB, excepto el caso de que no corresponda la determinación a que se refiere la letra g) por inexistencia de edificaciones o por la necesaria desaparición de las preexistentes por efecto de la actuación de transformación de primera urbanización.

b) La delimitación de su ámbito y concreción de los sectores para su desarrollo. La delimitación del ámbito tendrá que respetar, en todo caso, la prevista como ordenación estructural en el plan general, y la concreción de los sectores tendrá que conseguir una correcta integración de los terrenos que se deben desarrollar y las áreas urbanas existentes, evitando la redacción de planes parciales que confieran una visión fragmentaria del territorio y generen disfunciones en el desarrollo urbano. Asimismo, la concreción de los sectores se sujeta a las condiciones que determina el apartado 2 del artículo 30 de este Reglamento sobre ajuste a límites de propiedad.

c) La definición de los ámbitos de los sistemas generales de espacios libres públicos, equipamientos e infraestructuras correspondientes a la estructura general y orgánica que el planeamiento parcial de desarrollo deba prever, y, en su caso, su vinculación al sector de suelo urbanizable a los efectos de gestión, de acuerdo con lo que establecen los artículos 30.2.a); 36.2 y 42.2.b) de la LUIB.

La definición anterior de ámbitos de sistemas generales es independiente y diferente de la concreción de la superficie de los terrenos que integran los sistemas locales dotacionales de espacios libres y de equipamientos públicos a que se refieren el segundo inciso del artículo 30.2.a) y el artículo 43.4 de la LUIB, que se deben definir y concretar mediante el plan parcial del ámbito o ámbitos de ordenación correspondientes.

d) Trazado de las conexiones con las redes y centros de los sistemas generales de infraestructuras existentes y determinación de las actuaciones de ampliación de estas que, si procede, sean necesarias.

e) La fijación de los estándares que determinan las reservas mínimas para los sistemas urbanísticos locales de espacios libres y de equipamientos comunitarios que deban ser de titularidad pública en función de la dimensión y la intensidad de uso de cada sector, respetando las superficies mínimas establecidas en el artículo 43 de la LUIB.

f) El establecimiento, en coherencia con el modelo de implantación urbana y la estructura general de ordenación urbanística adoptada, de un esquema de ordenación que tendrá que completar la ordenación de detalle.

g) La determinación, si corresponde, de la participación de los sectores en los costes de implantación de las infraestructuras de transporte público, de acuerdo con lo que establece la legislación sectorial.

h) El establecimiento de los plazos para la formulación y la tramitación del planeamiento parcial y para su ejecución, determinando la graduación espacial y temporal para su desarrollo y ejecución, de acuerdo con las determinaciones establecidas en el plan general.

3. En el suelo rústico, además de las determinaciones establecidas por el artículo 42.3 de la LUIB, en la ordenación urbanística de los núcleos rurales que prevea eventualmente, el plan de ordenación detallada tendrá que priorizar el mantenimiento de su carácter y su integración paisajística en el entorno, y necesariamente deberá regular:

a) La definición de los usos admisibles en los ámbitos así delimitados de acuerdo con las determinaciones de la LUIB. El uso mayoritario o predominante del ámbito deberá ser el residencial. Se consideran como usos compatibles los que tengan relación directa con el residencial y que den respuesta a las necesidades de la población, y se permiten usos de pequeño comercio, dotacional y los vinculados con los servicios públicos.

b) La preservación y conservación de las edificaciones que tengan valor arquitectónico, histórico o etnográfico, sin perjuicio de admitir la demolición de los añadidos que desvirtúen la tipología, la forma y el volumen de la edificación originaria, o que por los materiales utilizados en los añadidos supongan un efecto distorsionador para la armonía y la estética del conjunto edificatorio, así como cualquier construcción o edificación que se encuentre en las mismas condiciones.

c) La prohibición de las edificaciones características del suelo urbano, así como la apertura de calles o caminos que no estén previstos en el planeamiento.

d) La regulación de las condiciones de la edificación, respetando los límites que determina el artículo 26 de la LUIB y teniendo en cuenta que las nuevas edificaciones que se quieran implantar se tendrán que identificar con las características propias del ambiente y con la finalidad de consolidar la trama existente. Las características estéticas y constructivas, como también los materiales, colores y acabados deberán estar en consonancia con el paisaje rural. En todo caso, se tendrán que prever las medidas correctoras necesarias para garantizar el menor impacto visual sobre el paisaje y la alteración mínima del relieve natural de los terrenos.

e) El cálculo de su población potencial para evaluar las necesidades en el ámbito del núcleo, y prever potestativamente, si procede, las zonas de reserva para equipamientos y espacios libres públicos del núcleo correspondiente.

f) En caso de que el núcleo rural esté incluido o afectado por alguna de las figuras o instrumentos de protección establecidas en la legislación de patrimonio histórico, cultural o de protección medioambiental, la ordenación se tendrá que adecuar a los límites que determinan las figuras o instrumentos de protección expresados.

4. Con carácter general, el plan de ordenación detallada tendrá que definir las medidas que se consideren adecuadas para garantizar la accesibilidad universal, de acuerdo con lo que establece la legislación específica aplicable. A estos efectos, la ordenación deberá dar prioridad al hecho de establecer medidas técnicas que no comporten la exención de las determinaciones sobre volumen edificable ni de distancias mínimas a linderos, a las edificaciones, a la vía pública o a las alineaciones, siempre que estas medidas consigan en la práctica la misma finalidad de garantizar la accesibilidad. El plan de ordenación detallada contendrá igualmente las medidas y las condiciones necesarias para la conservación y la protección del patrimonio cultural.

Asimismo, el plan de ordenación detallada podrá contener otras determinaciones que se consideren adecuadas para completar el marco general de su ordenación propia.

Artículo 42 Determinaciones sobre índice de intensidad de usos

1. El índice de intensidad del uso residencial y el índice de intensidad del uso turístico, determinan, respectivamente, para cada unidad de vivienda o para cada plaza de alojamiento turístico, la superficie mínima de parcela neta necesaria para construirla o implantarla. En la definición del índice de intensidad del uso turístico, el plan de ordenación detallada se tendrá que ajustar a las determinaciones sobre ratio turística establecidas en los instrumentos de ordenación territorial o turísticos a los que la legislación sectorial turística asigna esta definición. En los terrenos en que sea posible implantar ambos usos se tendrán que definir los índices respectivos de cada uno.

El índice de intensidad constituye un parámetro que se tendrá que incluir en el acto de otorgamiento de la correspondiente licencia municipal de obras como condición limitativa de esta, que deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad, juntamente y si procede, con la condición de indivisibilidad de la parcela.

2. Los índices se deberán de expresar en forma de fracción, en la que el numerador será siempre la unidad de vivienda o la plaza turística, según corresponda, y el denominador la superficie de parcela neta necesaria para la construcción de estas unidades, de acuerdo con las reglas siguientes.

El plan de ordenación detallada, o su revisión, tendrá que definir los índices de intensidad, con respecto a los suelos clasificados como urbanos y no remitidos a ordenación posterior y a los suelos con planeamiento parcial o especial de desarrollo aprobado definitivamente, atendiendo a los criterios siguientes:

a) En ámbitos de suelo urbano consolidado por la edificación en más del 90% de su superficie y que no estén sujetos a actuaciones de transformación urbanística, se tendrá que limitar la capacidad máxima poblacional estableciendo un índice de uso residencial, turístico o mixto de tal manera que los núcleos urbanos consolidados mantengan su propio tipo edificatorio tradicional y se garantice el equilibrio adecuado entre la población máxima servida y las dotaciones de infraestructuras, equipamientos, espacios libres, aparcamientos y otros servicios urbanísticos.

A estos efectos, se entiende este ámbito como la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el instrumento de ordenación urbanística correspondiente, disponga de unos parámetros juridicourbanísticos concretos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías de la edificación con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilite aplicar una normativa propia para desarrollarlo.

La aplicación del índice de uso residencial o turístico en el ámbito que se fije no puede dar lugar a un número mayor de habitantes de los que resulten de la capacidad de población determinada en función de la existente y de las previsiones demográficas en un horizonte mínimo de quince años. Por ello, las características de la edificación que se establezca en la normativa que rija el ámbito tendrán que adecuarse a este índice.

b) En el resto de suelo urbano, y en el suelo urbanizable directamente ordenado mediante el plan de ordenación detallada, se tendrá que definir según el tipo edificatorio que la ordenación establece siempre que se garantice el equilibrio adecuado entre la población máxima servida y las dotaciones de infraestructuras, equipamientos, espacios libres, aparcamientos y otros servicios urbanísticos.

3. El producto del índice de intensidad del uso residencial o del uso turístico de cada calificación o zona de ordenación por la superficie total de terrenos que tengan asignada estas calificaciones o correspondan a la zona de ordenación mencionada, determinará la capacidad máxima de población posible en dicha zona, excepto con respecto a los ámbitos de suelo urbano consolidados por la edificación en más del 90% y no sujetos a actuaciones de transformación urbanística, que se tendrá que determinar en función de la existente y de las previsiones demográficas en un horizonte mínimo de quince años.

Para el cómputo de la superficie afectada por cada calificación, sólo se tendrán en cuenta las superficies de parcela neta, edificada o no, cuyo uso detallado incluya la posibilidad de un uso residencial o uso turístico.

Para el cómputo de la población posible en los terrenos calificados para uso exclusivo residencial, se entiende que en cada vivienda corresponde una población de 2,5 personas. Esta capacidad se entiende como mínima y es de aplicación, a menos que los planes generales, de acuerdo con las características específicas de la tipología de que se trate, determinen una capacidad mayor.

La suma de las poblaciones máximas posibles en cada calificación o zona de ordenación determina las capacidades máximas de población que derivan de las determinaciones del planeamiento en los suelos a que hace referencia el apartado 2.

Si el producto del índice de intensidad del uso residencial o del uso turístico por la superficie de parcela neta no da un número entero de viviendas o de plazas turísticas, se deberá redondear, al alza si la fracción decimal es mayor que 5 y a la baja si es igual o menor que 5.

Artículo 43 Contenido de la memoria del plan de ordenación detallada

1. La memoria informativa y justificativa del plan de ordenación detallada se deberá referir a los aspectos siguientes:

a) Información urbanística del ámbito ordenado, incluyendo los estudios que sean necesarios, que deberán considerar los aspectos que pueden condicionar la estructura urbanística del territorio.

b) Objetivos y criterios de la ordenación de los distintos ámbitos, y análisis, en su caso, de las alternativas planteadas y descripción y justificación de la propuesta de ordenación.

2. En los casos de modificaciones de los planes de ordenación detallada que sean de iniciativa privada, se tendrá que incorporar a la memoria un anexo que justifique la necesidad de la iniciativa, y su oportunidad y la conveniencia con relación a los intereses públicos y privados concurrentes.

Artículo 44 Planos de información

1. Los planos de información del estado actual y de las afecciones existentes sobre el territorio de los planes de ordenación detallada son de carácter complementario a los correspondientes de los del plan general y por lo tanto únicamente tienen que contener la documentación específica que se considere necesaria para este instrumento de planeamiento, siempre que no figure en los correspondientes de los del plan general.

2. Los planos se deberán materializar sobre soporte físico a escala no inferior a 1:10.000 y tendrán que incluir, en todo caso, los aspectos siguientes:

a) En el suelo urbano, y en el suelo urbanizable directamente ordenado, los que sean necesarios para expresar de manera detallada el estado actual de estos suelos en cuanto a su perímetro y a las características de las obras de urbanización y de las edificaciones existentes.

b) La delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altere la vigente, con expresión de su situación y alcance de la alteración.

Artículo 45 Planos de ordenación

1. Los planos de ordenación del plan de ordenación detallada expresan gráficamente las determinaciones de este planeamiento y se deberán elaborar sobre la base de la cartografía digital más actualizada.

2. Los planos de ordenación detallada deberán ser, como mínimo, los siguientes:

a) Para el suelo urbano, siempre que no esté sujeto a planes especiales de reforma interior que se elaboren con posterioridad en el propio plan de ordenación detallada, y para el suelo urbanizable, y materializados sobre soporte físico a una escala 1:1.000, planos que reflejen:

 

1º. Las diferentes calificaciones, de acuerdo, en su caso, con los criterios de estandarización y normalización que pueda fijar reglamentariamente el Gobierno de las Illes Balears de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional segunda de la LUIB.

2º. Las diferentes alineaciones, en el caso de calificaciones de edificación continua con alineación retranqueada y/o con fachada interior de manzana mediante una profundidad edificable.

3º. La delimitación de los ámbitos de gestión de las diferentes unidades de actuación, establecidas para llevar a cabo actuaciones de renovación urbana; de dotación, o para la obtención de terrenos destinados a dotaciones públicas, o cualquier otra actuación que requiera una delimitación de este tipo.

4º. El resto de determinaciones señaladas en el artículo 42 de la LUIB para estos tipos de suelo, y con respecto a las diferentes redes de infraestructuras:

  • Las redes de abastecimiento de agua potable, con la indicación de la situación de los depósitos y de las estaciones de bombeo, en su caso, y de abastecimiento de agua contra incendios.
  • Las redes de distribución de energía eléctrica y, en su caso, centrales y subestaciones transformadoras que no formen parte del sistema general de infraestructuras.
  • Las redes de telecomunicaciones
  • Las redes de distribución de gas, si corresponde.
  • Las redes de alumbrado público.
  • Las redes de alcantarillado, separativas, residuales y pluviales, y /o unitaria y, en su caso, colectores y estaciones depuradoras que no formen parte del sistema general de infraestructuras.
  • La red de instalaciones de gestión de residuos.

b) Para el suelo rústico, y materializados sobre soporte físico a una escala mínima 1:5.000, planos que reflejen las distintas categorías incluidas en cada una de las básicas, así como los ámbitos que eventualmente se ordenen como núcleo rural.

c) En todo el ámbito municipal, planos de catalogación, en los que se señalen los elementos incluidos en el catálogo de elementos y espacios protegidos tal como requieren los artículos 48.3 de la LUIB y 80.c) de este Reglamento; a escalas adecuadas para facilitar su identificación.

Artículo 46 Normas urbanísticas

1. Las normas urbanísticas del plan de ordenación detallada establecen, mediante un texto articulado, las determinaciones que corresponden, bien con carácter general, bien en cada clase y categoría de suelo, a este plan, de acuerdo con el artículo 42 de la LUIB. A estos efectos, las normas urbanísticas:

a) Deberán contener las disposiciones explicativas que faciliten el uso y la comprensión de los documentos que integran el plan de ordenación detallada. Podrán incorporar disposiciones aclaradoras del significado y de los efectos jurídicos de las determinaciones que se establecen de acuerdo con la legislación aplicable.

b) No tendrán que contener o reproducir determinaciones que sean objeto de regulación de detalle de acuerdo con la legislación o normativa sectorial, sin perjuicio de efectuar las oportunas remisiones genéricas. En todo caso, las referencias literales en las normas urbanísticas a leyes, reglamentos u otros documentos normativos externos se tendrán que distinguir con tipografía diferente al resto del articulado, indicando con claridad su procedencia.

Tampoco se tendrán que introducir las definiciones sobre los elementos y parámetros urbanísticos así como la manera de medirlos que figuran en el anexo II de este Reglamento, que tendrán el significado exacto que en él figura. No obstante, de manera excepcional y justificada, se podrán utilizar definiciones o subclasificaciones complementarias para alcanzar el grado de detalle que se requiera.

c) Se tendrán que redactar de manera articulada, y se organizarán en títulos, capítulos y, en su caso, secciones y subsecciones.

d) Tendrán que establecer las disposiciones que definan el régimen jurídico transitorio a que se encuentran sujetas las determinaciones del planeamiento de ordenación detallada anterior que el nuevo plan asuma.

2. Además de las determinaciones previstas en el apartado anterior, las normas urbanísticas deberán contener igualmente:

a) Ordenanzas de urbanización o de edificación con el fin de regular con carácter detallado los aspectos constructivos, técnicos o similares de las actuaciones de urbanización, edificación, rehabilitación, reforma o uso del suelo. Las ordenanzas locales de edificación y de urbanización a que se refiere el artículo 49 de la LUIB y los artículos 83 y 84 de este Reglamento pueden complementar, sin contradecirlas en ningún caso, las determinaciones de las normas expresadas del plan de ordenación detallada.

b) Fichas de planeamiento y de gestión en los términos establecidos en el artículo 47 de este Reglamento.

Artículo 47 Fichas de planeamiento y de gestión

1. Como documento integrante de las normas urbanísticas del plan de ordenación detallada, se deberán redactar fichas de planeamiento y de gestión, aplicables a cada una de las actuaciones, previstas o sujetas a redacción de planes especiales, y cada ficha deberá referir las determinaciones, tanto si son actuaciones de transformación urbanística como aisladas, que se deberán tener en cuenta en los planes de desarrollo o que se prevean directamente en el plan de ordenación detallada.

2. Para cada una de las actuaciones de transformación urbanística, definidas en el artículo 23.2 de la LUIB, las fichas como mínimo deberán tener el contenido siguiente:

a) La delimitación gráfica y la superficie total del ámbito de cada actuación de acuerdo con el planeamiento correspondiente, con su identificación y la correspondiente codificación, con numeración correlativa y en su caso, con los criterios de estandarización y normalización que pueda fijar reglamentariamente el Gobierno de las Illes Balears de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional segunda de la LUIB.

b) La previsión de los diferentes usos:

 

1º. Los usos globales.

2º. Los usos permitidos: compatibles según determinadas condiciones con el uso dominante, con el nivel de detalle adecuado para describirlos.

3º. Los usos no permitidos: incompatibles con la ordenación propuesta.

 

c) Los parámetros urbanísticos de la ordenación estructural y detallada.

d) Las condiciones de ordenación: se deberán resumir las condiciones establecidas en el plan general y en el plan de ordenación detallada.

e) Los tipos y las condiciones de edificación y la edificabilidad, diferenciando la máxima para cada uso.

f) El aprovechamiento urbanístico.

g) Los criterios de diseño de los espacios públicos.

i) Las condiciones de gestión: se debe expresar el sistema de gestión y la programación y/o condiciones temporales para su ejecución. Se debe tener en cuenta la situación de cada una de estas actuaciones respecto de la secuencia lógica de desarrollo del plan, estableciendo las que requieren programación previa de otra o de otras actuaciones integradas.

j) Las condiciones de integración y de conexión de la actuación integrada.

k) La delimitación de las unidades de ejecución o, en su caso, los criterios que se deben seguir para futuras delimitaciones o redelimitaciones. Como criterio general, se entenderá que cada unidad de actuación urbanística en suelo urbano o urbanizable y cada sector de suelo urbanizable constituye una actuación integrada.

3. Para cada una de las actuaciones aisladas definidas en el artículo 23.3 de la LUIB y en el artículo 114.c) de este Reglamento, las fichas como mínimo deberán tener el contenido siguiente:

a) La delimitación gráfica y la superficie total del ámbito de cada actuación, de acuerdo con el planeamiento correspondiente, con su identificación y la correspondiente codificación, con numeración correlativa y en su caso, con los criterios de estandarización y normalización que pueda fijar reglamentariamente el Gobierno de las Illes Balears de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional segunda de la LUIB.

b) En su caso, la identificación de los usos de sistemas generales o de dotaciones públicas que prevé el planeamiento.

c) La identificación del sistema de ejecución de la actuación aislada, según sea:

 

1º. Expropiación.

2º. No necesidad por incorporación previa de los terrenos afectados al dominio público.

3º. Cesión por convenio urbanístico.

4º. Cesión gratuita a los efectos de cumplir la condición de solar.

5º. Compra o permuta.

6º. Obra complementaria de urbanización u obra pública ordinaria, en concordancia, en su caso, a las previsiones de los estudios económicos.

 

d) Las condiciones temporales para su ejecución, de acuerdo con las previsiones del plan general y, en su caso, del plan de ordenación detallada.

e) La forma de financiación, pública o privada, de la actuación aislada.

Artículo 48 Catálogo de elementos y espacios protegidos del plan de ordenación detallada

1. El plan de ordenación detallada deberá incluir el catálogo de elementos y de espacios protegidos, según disponen los artículos 41 y 48 de la LUIB. Si se revisa un plan de ordenación detallada, el catálogo del plan sujeto a revisión podrá formar parte de la ordenación anterior que asuma. En este caso, no se requiere la nueva elaboración integral del catálogo, sin perjuicio de efectuar las adecuaciones oportunas de la base cartográfica o de cualquier otra documentación del planeamiento anterior y del mismo catálogo.

2. Lo previsto en el apartado anterior se entiende sin perjuicio de que, en el proceso de revisión del plan de ordenación detallada o, en su caso, mediante un procedimiento de modificación del documento de catálogo, se amplíe el número de elementos y espacios protegidos incluidos.

Artículo 49 Estudios económicos del plan de ordenación detallada

1. El plan de ordenación detallada tendrá que incorporar un estudio económico y financiero que especifique el coste económico de todo el resto de actuaciones que no sean de transformación urbanística ya evaluadas en el plan general, singularmente las de adquisición de sistemas generales no adscritos.

Se tendrá que especificar detalladamente las obras y los servicios cuyos costes se atribuyan al sector público y al sector privado, indicando, en el primer caso, los organismos o entidades públicas que asuman el importe de las inversiones necesarias, en correspondencia con los plazos en que se prevé su ejecución en el planeamiento. Si para la ejecución de la actuación en concreto se prevé la expropiación, el estudio económico y financiero deberá contener un cálculo estimativo de los costes de la expropiación, en conexión con el plazo o etapa de ejecución prevista.

2. El plan de ordenación detallada incorporará el informe de sostenibilidad económica y la memoria de viabilidad económica, de acuerdo con el contenido que define el artículo 40 de este Reglamento, en los casos y para aquellas actuaciones a que se refiere la letra d) del artículo 41 de la LUIB, así como el artículo 22 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana.

Estos documentos únicamente se deberán incorporar al plan de ordenación detallada si no estuvieran convenientemente detallados en el plan general con relación a los casos y actuaciones a que se refiere el párrafo anterior.

 

Sección 3ª Los planes parciales

Artículo 50 Determinaciones relativas a los usos del suelo y a los parámetros edificatorios

1. A efectos de establecer y completar la ordenación detallada de los usos y los parámetros edificatorios, los planes parciales, de acuerdo con la ordenación estructural del plan general y la del plan de ordenación detallada, tendrán que concretar:

a) La calificación del suelo, con determinación de los usos globales principales, compatibles y la determinación de los usos detallados, tanto los que sean compatibles como los que estén prohibidos, y su proporción y especificando los terrenos que se destinen a vivienda con protección oficial, de acuerdo con las reservas establecidas por el plan general.

b) Los índices de edificabilidad neta aplicable a cada parcela en función de lo que corresponda a la edificabilidad bruta establecida por el plan general, expresados en metros cuadrados de techo por metros cuadrados de suelo.

c) Los índices de intensidad de uso residencial o turístico, para cada calificación o zona de ordenación que los prevean, justificando adecuadamente que el resultado de la aplicación no supera la capacidad máxima asignada por el plan general al sector de suelo urbanizable.

d) La reglamentación detallada del uso y condiciones higienicosanitarias de los terrenos y construcciones, así como de la ordenación de las características estéticas y tipológicas de las construcciones, de las edificaciones y de su entorno, que expresen la altura, el número de plantas sobre y bajo rasante, retranqueos, parámetros básicos sobre volúmenes, como también la dotación de aparcamientos exigible a las edificaciones y otras determinaciones análogas no incluidas en la ordenación estructural del plan general o en el plan de ordenación detallada.

Esta ordenación tendrá que introducir criterios de eficiencia energética, reducción de emisiones contaminantes y arquitectura bioclimática, y podrá incluir determinaciones sobre orientación de edificios, relación entre la altura y el espacio libre, el aislamiento térmico y las condiciones de aireación de las edificaciones.

e) La definición de la parcela mínima indivisible.

f) La definición de los parámetros básicos de la ordenación de volúmenes.

g) El señalamiento de todas las alineaciones y las rasantes.

h) En general, el resto de determinaciones propias de la ordenación detallada sobre usos del suelo y parámetros de la edificación que no contradigan las determinaciones estructurales del plan general y las del plan de ordenación detallada.

2. A la hora de establecer las determinaciones relativas a los usos del suelo y parámetros de edificación, los planes parciales se deberán ajustar a las clasificaciones y definiciones a las que se refiere el artículo 94 de este Reglamento.

Artículo 51 Determinaciones relativas a los sistemas urbanísticos

1. Con respecto a los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, corresponderá a los planes parciales:

a) Definir el trazado y las características de los sistemas de comunicaciones previstos y de la conexión con los sistemas exteriores al sector.

b) Determinar los terrenos destinados a los sistemas de espacios libres públicos y de equipamientos comunitarios, con indicación de los destinados a titularidad pública y, en su caso, de los que sean susceptibles de titularidad privada, y establecer las condiciones de ordenación.

c) Determinar los terrenos destinados, en su caso, al sistema de alojamiento dotacional público, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento general.

2. Las condiciones relativas a las determinaciones sobre reservas de suelo para sistemas urbanísticos y de los estándares mínimos urbanísticos aplicables a los planes parciales son las fijadas en el artículo 4 del anexo I de este Reglamento.

Artículo 52 Determinaciones relativas a la ejecución del plan

Los planes parciales, de acuerdo con el artículo 43 de la LUIB, deberán marcar el plazo para iniciar y para finalizar la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización que prevén, o determinar un plan de etapas. En caso de prever distintas etapas de ejecución, tendrán que establecer:

a) Los plazos para iniciar y finalizar la urbanización de cada una de las etapas, así como otras condiciones de obligado cumplimiento para iniciar cada etapa.

b) Las obras de urbanización que correspondan a cada etapa.

c) Las reservas de suelo para equipamientos comunitarios que se tengan que poner en servicio en cada una de las etapas.

d) Los servicios urbanísticos que se deban poner en servicio para que se puedan utilizar los terrenos que se urbanicen sucesivamente.

e) Los plazos para iniciar y finalizar la edificación.

Artículo 53 Determinaciones sobre reservas de suelo para sistemas urbanísticos en los planes parciales

1. Las superficies de reserva de terrenos dotacionales, de espacios libres públicos o destinados a aparcamiento serán independientes de las correspondientes a la estructura general y orgánica y tendrán que ser adecuadas a las necesidades derivadas de los usos previstos para el ámbito ordenado por el plan parcial. En cualquier caso, de acuerdo con la habilitación a que se refiere el artículo 43.4 de la LUIB, las superficies se tendrán que ajustar a los siguientes estándares:

a) En los ámbitos de uso predominante residencial o turístico:

i. Para espacios libres públicos: un 10% de la superficie del sector que no resulte inferior a 20 m² por vivienda o por cada 100 m² de edificación residencial, y a 7 m² por plaza turística, según resulte de la aplicación de los índices de edificabilidad correspondientes.

ii. Para equipamientos públicos: 21 m² por vivienda o por cada 100 m² de edificación residencial, o 7 m² por plaza turística.

b) En los ámbitos de uso industrial y terciario:

i. Para espacios libres públicos: un 10% de la superficie del sector.

ii. Para equipamientos públicos: un 5% de la superficie del sector.

c) En los dos casos anteriores, la superficie destinada a aparcamientos tendrá que garantizar un mínimo de una plaza por cada 100 m² de edificación, de las que al menos un 50% tendrán que situarse en áreas de aparcamiento público externas al vial. En todo caso, se han de prever plazas para carga de vehículos eléctricos.

En los sectores con un uso global industrial, la reserva mínima de plazas de aparcamiento públicas tendrá que distinguir las plazas para vehículos de turismo y las plazas para vehículos pesados; y en los sectores de uso global terciario, el plan parcial tendrá que considerar asimismo una reserva de plazas de aparcamiento en parcela privada que sea suficiente para atender los volúmenes de tráfico que generen los usos comerciales, administrativos o recreativos.

2. La edificabilidad del sistema de equipamientos comunitarios de titularidad pública no tiene la consideración de techo edificable a efectos de determinar los estándares que establece el apartado 1 anterior, sin perjuicio de las determinaciones que, en su caso, el planeamiento tiene que establecer para hacer frente a los requerimientos de espacios libres o de otros equipamientos que se deriven del destino establecido para el referido techo.

En los sectores con un uso global dotacional de equipamientos de titularidad pública, el plan parcial tendrá que considerar y establecer los requerimientos de plazas de aparcamiento que sean suficientes para atender los volúmenes de tráfico que generen, estén en superficie de suelo o mediante la dotación de aparcamiento exigible a las edificaciones de equipamiento, atendiendo en todo caso las determinaciones aplicables sobre los grandes centros generadores de movilidad.

3. Cuando, vista la concurrencia de varios usos en un mismo ámbito de planeamiento parcial, se tengan que computar independientemente los estándares correspondientes, el cálculo se efectúa de la manera siguiente:

a) Los estándares mínimos de zonas verdes y espacios libres públicos y de equipamientos públicos en relación con los usos residenciales, se determinan en función del techo en el que se admite este uso. Con el fin de acreditar el cumplimiento de las superficies mínimas que establece, se computa, como superficie del ámbito de actuación urbanística, la parte proporcional de la superficie del ámbito del planeamiento correspondiente al porcentaje de la edificabilidad con uso residencial con respecto a la edificabilidad total del sector.

b) En relación con las reservas derivadas de usos no residenciales, se computa, como superficie del ámbito de actuación urbanística, la parte proporcional de la superficie del ámbito del planeamiento correspondiente al porcentaje de la edificabilidad destinada a usos no residenciales con respecto a la edificabilidad total del sector.

4. La configuración y dimensión de los terrenos destinados a los sistemas de espacios libres públicos y equipamientos comunitarios tendrán que ser adecuadas a su funcionalidad y deberán evitar el fraccionamiento que la dificulte o la invalide.

5. La distribución por usos detallados del suelo destinado a equipamientos públicos no está sujeta a estándares genéricos. Las distribuciones expresadas y las superficies asignadas se fijan, en cada caso, atendiendo a las necesidades específicas del sector.

En todo caso, los planes parciales, cuando se refieren al uso residencial, deberán contar con los informes de los órganos del Gobierno de las Illes Balears competentes en materia de educación y de sanidad. Estos informes se podrán solicitar de forma potestativa durante los trabajos de redacción del plan parcial, y el ayuntamiento correspondiente deberá solicitarlos preceptivamente en el trámite a que se refiere el artículo 55.3 de la LUIB, y tendrán que pronunciarse sobre la necesidad de destinar parte de la reserva de suelo de equipamiento público para usos docentes o sanitarios, como también de la superficie necesaria para que queden correctamente atendidos dichos usos.

Artículo 54 Disposiciones generales

Los planes parciales se formalizan mediante los documentos que determina el artículo 44 de la LUIB, con las especificaciones de contenido que prevén los artículos siguientes de esta subsección.

 

Artículo 55 Contenido de la memoria

1. La memoria de los planes parciales tiene que justificar la adecuación de la ordenación propuesta al plan general y al plan de ordenación detallada que desarrolle y a la información y a los objetivos del plan.

2. La memoria de los planes parciales se tendrá que referir a los aspectos siguientes:

a) Justificar que su formulación es procedente de acuerdo con el planeamiento general y con el plan de ordenación detallada que desarrollan.

b) Información urbanística del ámbito, incluyendo los estudios que sean necesarios, que deberán considerar los aspectos que pueden condicionar la estructura urbanística del territorio y, en todo caso, los siguientes:

 

1º. Características naturales del territorio: geológicas, topográficas, climáticas, hidrológicas, y otras que puedan ser relevantes en la descripción geográfica del territorio, con indicación de los riesgos naturales y geológicos existentes.

2º. Los usos presentes en el suelo, la vegetación y los elementos a que se refiere el artículo 14 de este Reglamento, con indicación de los que se vean afectados por actuaciones de urbanización, y las edificaciones e infraestructuras existentes.

3º. Estructura de la propiedad del suelo.

 

c) Objetivos y criterios de la ordenación del ámbito, análisis, en su caso, de las alternativas planteadas y descripción y justificación de la propuesta de ordenación y, concretamente, de los aspectos siguientes:

 

1º. De la adecuación de la ordenación a las determinaciones del plan general y del plan de ordenación detallada para el sector.

2º. De la observancia del objetivo del desarrollo urbanístico sostenible, teniendo en cuenta las conclusiones del informe ambiental que integra la documentación del plan.

3º. De la adecuación de la ordenación a las determinaciones, en su caso, de los instrumentos de ordenación territorial, y de las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial.

4º. Del cumplimiento de las determinaciones del planeamiento urbanístico general sobre movilidad sostenible, de acuerdo con el estudio de evaluación de la movilidad generada que tendrá que formar parte de la documentación del plan.

5º. De la división en unidades de actuación.

3. En caso de que el plan parcial sea de iniciativa privada, se ha de incorporar a la memoria un anexo que justifique la necesidad de la iniciativa, y su oportunidad y conveniencia con relación a los intereses públicos y privados concurrentes.

Artículo 56 Planos de información

1. Los planos de información de los planes parciales se tendrán que elaborar sobre la cartografía digital más actualizada, a escala 1:5.000, y tendrán que reflejar la situación y las determinaciones previstas en el plan general y en el plan de ordenación detallada que se desarrolla, y el estado de los terrenos con respecto a la morfología, las construcciones, la vegetación y los usos existentes, y la estructura de la propiedad del suelo.

2. La información sobre la situación y determinaciones previstas en el plan general y en el plan de ordenación detallada se tendrá que reflejar en los planos siguientes, que se han de materializar sobre soporte físico a escala no inferior a la utilizada en estos planeamientos:

a) De situación en relación con la estructura orgánica del plan general.

b) De la ordenación establecida en el plan general y en el plan de ordenación detallada para el ámbito territorial incluido en el plan parcial.

3. La información sobre el estado de los terrenos se tendrá que reflejar en los planos siguientes, que se han de materializar sobre soporte físico como mínimo, a escala 1:2.000:

a) Topográfico.

b) Catastral.

c) De usos del suelo y del subsuelo, con indicación de las edificaciones, las infraestructuras y formaciones vegetales y masas arbóreas o arbustivas existentes, señalando, en este último caso, las que se vean afectadas por la actuación de urbanización.

d) Geomorfológico y de áreas de riesgos geológicos y naturales.

e) Si corresponde, de contaminación de suelos y de ámbitos y de elementos ambientales con valores que se deban preservar.

 

Artículo 57 Planos de ordenación

1. Los planos de ordenación de los planes parciales, que tendrán que reflejar la delimitación del sector, expresan gráficamente las determinaciones previstas en el artículo 43 de la LUIB y en los artículos 50 y 51 de este Reglamento. Estos planos se deberán elaborar sobre la base de la cartografía digital más actualizada y han de materializar sobre soporte físico a una escala mínima 1:1.000, y en su caso, con los criterios de estandarización y normalización que pueda fijar reglamentariamente el Gobierno de las Illes Balears de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional segunda de la LUIB.

2. Los planes parciales contendrán, como mínimo, los planos de ordenación siguientes:

a) Zonificación, con asignación detallada de usos y señalando los sistemas urbanísticos.

b) Red viaria, en los que se definan suficientemente los perfiles longitudinales y transversales.

c) Esquema de las redes de suministro de agua, riego e hidrantes para incendio; alcantarillado con redes separadas de pluviales y de residuales; distribución de energía eléctrica y alumbrado público.

d) Delimitación de unidades de actuación urbanística, en su caso.

e) Plan de etapas, si se prevé más de una en la ejecución del plan.

3. El plan parcial podrá incluir, además, todos los planos que se consideren necesarios para definir mejor la ordenación prevista.

Artículo 58 Normas reguladoras

Las normas de los planes parciales tendrán que regular el uso de los terrenos y de las edificaciones públicas y privadas, y deberán hacer referencia, como mínimo, a los aspectos siguientes:

a) Calificaciones previstas, con expresión detallada de los usos admitidos y compatibles.

b) Normas de edificación, con referencia a las condiciones comunes a todas las zonas y las normas particulares de cada zona, con previsión de las condiciones de integración paisajística.

c) Instrumentos para desarrollar y ejecutar el plan y determinación del sistema o sistemas de actuación.

d) Normas de los parámetros de parcelación de los terrenos.

Artículo 59 Documentos económicos

El plan parcial incorporará el documento de evaluación económica de la promoción, del que formará parte el presupuesto de las obras de urbanización y de los servicios que prevea, y consistirá en una estimación del conjunto de gastos que comporte la ejecución del plan, incluidas, en su caso, las que deriven de ejecutar y costear las infraestructuras y obras a que se refiere el artículo 30.2.c) de la LUIB. En el caso de que el sistema de actuación previsto sea el de expropiación, la evaluación económica también tendrá que contener el cálculo estimativo del coste de la expropiación. Asimismo incorporará el informe de sostenibilidad económica y la memoria de viabilidad económica de la actuación, formulados ambos estudios en los términos que se establezcan en la LUIB y en este Reglamento.

Artículo 60 Medidas de accesibilidad universal en la documentación de los planes parciales

1. En la memoria y en los planos de información de los planes parciales se deberá evaluar y señalar la problemática que las características del terreno presente para garantizar las condiciones de accesibilidad, para considerarlo en el proceso de urbanización, así como las barreras existentes con relación a su integración con el resto de la ciudad para garantizar una accesibilidad externa idónea.

2. En la memoria y en las normas que regulen las actuaciones de urbanización, así como en los planos de ordenación que correspondan, se tendrá que justificar y establecer la obligación de que se cumplan las condiciones siguientes:

a) La identificación de los itinerarios de peatones exentos de barreras arquitectónicas y urbanísticas.

b) Que la ordenación de los espacios libres responda a un concepto de urbanismo inclusivo, en los términos que define el artículo 24 de este Reglamento.

c) Que los itinerarios de peatones, las aceras, los carriles bici y resto de elementos de la red viaria estén adaptados a lo que se indica en el artículo 3 del anexo I de este Reglamento

d) La previsión de la reserva de plazas de aparcamiento accesibles.

e) Que se favorezcan el encuentro y las relaciones sociales de la ciudadanía, atendiendo las necesidades de los principales colectivos a que se dirigen las mejoras en la accesibilidad y la confortabilidad de los espacios públicos, como son los niños, las mujeres, las personas mayores o los de las personas con cualquier tipo de discapacidad.

3. Asimismo se tendrán que justificar y regular las condiciones específicas siguientes:

a) Calles y vías sin escalones o cambios de nivel no accesibles.

b) Anchura suficiente de las aceras.

c) Rebajas en los cruces.

d) Iluminación y señalización adecuada para mejorar la seguridad ciudadana.

4. En las normas que regulan los parámetros de uso y edificación, se deberá establecer la obligación de que los proyectos de edificación cumplan todos los requisitos de accesibilidad, referidos especialmente a los:

a) Equipamientos y servicios de carácter público.

b) Edificios de uso residencial y turístico.

Artículo 61 Catálogo de elementos y espacios protegidos de los planes parciales

Los planes parciales podrán contener un catálogo de elementos y espacios protegidos cuando el plan general lo exija expresamente para sectores determinados, por su gran extensión o complejidad, o en el caso de que el catálogo del plan general vigente no disponga de un grado de detalle suficiente respecto del nuevo sector.

 

Sección 4ª Los planes especiales

Artículo 62 Planes especiales, objeto y límites

1. Los planes especiales son instrumentos de planeamiento que se podrán formular al objeto y con las finalidades previstas en el artículo 45 de la LUIB, y con los efectos que en él se prevén.

2. Los planes especiales no podrán sustituir en ningún caso al plan general en la función de ordenación integral del territorio, ni podrán alterar la clasificación del suelo, pero sí podrán modificar su calificación sin alteración del uso global para conseguir el objetivo legal que justifica su aprobación. Tampoco podrán sustituir al plan de ordenación detallada en las funciones propias que le asigna la LUIB y este Reglamento.

3. Se consideran compatibles con el plan general y con el plan de ordenación detallada, y no se requerirá su modificación previa, los planes especiales siguientes:

a) Los planes especiales que, sin alterar los usos principales que establezca el planeamiento general o el plan de ordenación detallada, establecen restricciones de uso para ordenar la incidencia y los efectos urbanísticos ambientales y sobre el tejido urbano que las actividades producen sobre el territorio o para impedir la desaparición o la alteración de los bienes que integran el patrimonio cultural, de las zonas de un gran valor agrícola, forestal o ganadero, de espacios rurales o periurbanos o del paisaje.

b) Los planes especiales que tienen por objeto implantar nuevos sistemas urbanísticos de carácter general o local o modificar los previstos por el planeamiento urbanístico general o detallado, siempre que las infraestructuras o elementos a implantar estén previstos en un plan o en un proyecto aprobado de acuerdo con la legislación sectorial y que esta imponga la calificación de sistema de los terrenos para ejercer las competencias propias de los entes supramunicipales.

c) Los planes especiales que sean necesarios para implantar las infraestructuras o para desarrollar otras determinaciones establecidas por un instrumento de ordenación territorial que no requiera la adaptación previa del plan general y del plan de ordenación detallada.

d) Los planes especiales que modifiquen el destino concreto de los terrenos que califica el plan general o el plan de ordenación detallada como sistemas urbanísticos de equipamientos comunitarios, manteniendo la calificación como sistema de equipamientos comunitarios.

e) Los planes especiales para implantar y ejecutar los servicios urbanísticos básicos, las infraestructuras de telecomunicaciones y otras infraestructuras de interés local.

4. Excepto los supuestos específicos previstos en el artículo 42.1.a) y en el artículo 45.2.e) de la LUIB, relativos a las actuaciones de reforma interior, regeneración o renovación urbanas para desarrollar en suelo urbano, en ningún caso se podrá prever en el plan general o en el plan de ordenación detallada la regulación de un ámbito o materia determinada por remisión a un plan especial ulterior, si por su propia finalidad u objeto corresponde llevarse a cabo dicha regulación en el plan general o en el plan de ordenación detallada expresados. Los planes especiales no se podrán prever en los instrumentos de superior jerarquía con el pretexto de demorar el establecimiento de las medidas de ordenación estructurales o detalladas que les son propias, ni comportar la extensión indefinida de medidas de suspensión de licencias o autorizaciones urbanísticas en los ámbitos clasificados como suelo urbano.

Artículo 63 Determinaciones específicas de los planes especiales de ordenación de elementos o conjuntos protegidos por la legislación sobre patrimonio histórico

1. Los planes especiales de ordenación de elementos o conjuntos protegidos por la legislación sobre patrimonio histórico contendrán, en todo caso, las determinaciones que señale la normativa estatal y autonómica sectorial aplicable y, si corresponde, el Plan Territorial Insular de Mallorca, como igualmente las medidas y limitaciones que sean consecuencia de los actos de declaración de bienes de interés cultural o de bienes catalogados adoptados por el organismo competente en la materia.

2. En el marco definido en el apartado anterior, corresponde a estos planes especiales como mínimo establecer las determinaciones siguientes:

a) Identificar los elementos de interés que se quieran preservar.

b) Definir las medidas de conservación, estética y funcionalidad, de acuerdo con las prescripciones de la normativa sectorial que sea aplicable, así como las que sean consecuencia de los actos de declaración de bien de interés cultural o bien catalogado.

c) Regular la composición y el detalle de las construcciones u otros elementos que integran el patrimonio histórico.

d) Ordenar y preservar la estructura parcelaria histórica, en su caso.

e) Catalogar, si se trata de la ordenación de conjuntos históricos, los elementos que forman el conjunto, de acuerdo con lo previsto en el artículo 39 de la Ley 12/1998, de 21 de diciembre, de patrimonio histórico de las Illes Balears, mediante el catálogo de elementos y de espacios protegidos a que se refiere el artículo 48 de la LUIB y el artículo 76 de este Reglamento.

3. Lo previsto en los apartados anteriores se entiende sin perjuicio de la formulación de los otros instrumentos urbanísticos de protección o de la adecuación de los instrumentos vigentes para la misma finalidad de ordenación de elementos o conjuntos, en los términos y con los efectos que determina la Ley 12/1998, de 21 de diciembre, de patrimonio histórico de las Illes Balears.

Artículo 64 Determinaciones específicas de los planes especiales de protección del paisaje y de protección y conservación del medio natural y rural

Los planes especiales que tengan por objeto proteger el paisaje y proteger y conservar el medio natural y rural deberán adoptar las medidas y establecer las normas sobre usos que exige la legislación sectorial que sea aplicable a los terrenos objeto del plan, en los que concurran valores de carácter paisajístico, natural o rural. Asimismo, tendrán que establecer las previsiones necesarias para utilizar de manera ordenada los recursos naturales, garantizando el principio de desarrollo territorial sostenible establecido en la LUIB; y asegurar la conservación de los procesos ecológicos esenciales.

Artículo 65 Determinaciones específicas de los planes especiales de protección de las vías de comunicación

1. Los planes especiales que tengan como finalidad la protección de las vías de comunicación deberán establecer las determinaciones siguientes:

a) Análisis y control de su incidencia territorial, de acuerdo con lo establecido en la legislación específica y, en su caso, con lo establecido en los instrumentos de ordenación territorial, y podrán dividir los terrenos en zonas de utilización, edificación, vegetación y panorámicas.

b) Regulación de los retranqueos con relación a las fincas confrontantes y los accesos, respetando las prohibiciones o limitaciones establecidas de acuerdo con la legislación sectorial relativas al acceso directo a las fincas desde las carreteras.

c) Regulación de las conexiones o los enlaces entre vías públicas y, en su caso, la ordenación de estacionamientos y las áreas de descanso.

d) Establecimiento de las previsiones que deban facilitar la implantación de instalaciones que mejoren la funcionalidad de la vía de comunicación.

e) Establecimiento de las medidas que deban restringir la implantación de instalaciones o de desarrollos urbanísticos que puedan perturbar el uso público de las infraestructuras de comunicación.

f) Establecimiento de las medidas para mantener y mejorar la estética de las vías y de sus zonas confrontantes.

g) Protección y regulación de los caminos, los senderos u otros elementos que se requieran para facilitar la accesibilidad a los conjuntos naturales o urbanos.

2. Los planes especiales de caminos de ámbito municipal y los planes especiales de ordenación de rutas senderistas locales deberán cumplir las determinaciones específicas de contenido y de formalización documental que establece la Ley 13/2018, de 28 de diciembre, de caminos públicos y rutas senderistas de Mallorca y Menorca.

Artículo 66 Determinaciones específicas de los planes especiales de desarrollo y ejecución de elementos de la estructura general y orgánica

1. Los planes especiales que tengan como finalidad el desarrollo y la ejecución de elementos de la estructura general, contienen, en su caso, las determinaciones relativas a los sistemas urbanísticos, generales o locales, previstas en el planeamiento general, de ordenación detallada o parcial y legitiman la ejecución directa de obras correspondientes a la infraestructura o a los elementos determinantes del desarrollo urbano, con respecto a las infraestructuras básicas relativas a las comunicaciones terrestres, marítimas y aéreas, a la infraestructura hidráulica general, a las infraestructuras de gestión de residuos, al abastecimiento y al suministro de agua, al saneamiento, al sistema energético en todas sus modalidades, incluida la generación, a las redes de transporte y distribución, a las telecomunicaciones y al resto de sistemas urbanísticos.

2. En la regulación de la implantación de las obras de infraestructura, los planes especiales, entre otras, deberán contener las determinaciones siguientes:

a) El establecimiento, de acuerdo con el plan general o parcial, de la calificación como sistema urbanístico del suelo que requiera la implantación de la infraestructura.

b) La regulación de sus características y del ámbito afectado por la implantación o, en su caso, los parámetros de edificación aplicable.

c) El establecimiento de las condiciones de carácter urbanístico exigibles, relativas a los accesos, servicios urbanísticos y a la integración de la infraestructura en la ordenación del entorno.

d) La regulación, si corresponde, de otros criterios o normas a los que se deberá ajustar el proyecto técnico.

Artículo 67 Determinaciones específicas de los planes especiales de adecuación de las redes de instalaciones a las condiciones históricas y ambientales de los núcleos de población

1. Los planes especiales que tengan como finalidad la adecuación de las redes de instalaciones a las condiciones históricoambientales de los núcleos de población comprenden tanto las áreas urbanas como los núcleos rurales de carácter histórico o tradicional que presenten valores históricos y monumentales, y son un instrumento sectorial de protección del área, tanto si se inserta o no en el marco de un plan especial de protección de los que regula la legislación del patrimonio histórico.

2. Los planes especiales de adecuación de las redes de instalaciones deberán establecer las determinaciones necesarias para reformar y ampliar la totalidad de las redes de instalaciones en el área histórica y ambiental de que se trate. En todos los casos, tendrán que referirse a los extremos siguientes:

a) Ámbito de actuación y su justificación con relación a las medidas específicas de protección del área y los grados de adecuación para todos los elementos que la componen, su interrelación con el resto de las áreas, así como los sistemas urbanísticos que le afectan o que modifica.

b) Estimación de las necesidades de suministro o evacuación globales y detalladas por sectores, con previsiones para un plazo mínimo de diez años.

c) Estimación de las dificultades previstas para la adecuación de las instalaciones a las condiciones históricas y ambientales, y también las soluciones generales para estas.

d) Determinación de las características generales de las redes de instalaciones, así como de las medidas de adecuación al medio histórico y ambiental.

e) Establecimiento de las servidumbres, los límites y las alineaciones forzosas necesarias.

f) Previsión de etapas, de plazos de actuación y de sistemas de gestión, con inclusión de los cambios pertinentes en los sistemas de suministro, evacuación y tomas, y también la retirada de las instalaciones que se deban reformar.

g) Previsión, si procede por la magnitud de la actuación, del sistema de actuación mediante cualquiera de los que se determinan en la LUIB y en este Reglamento, con preferencia por el sistema de cooperación.

h) Evaluación económica, con determinación de la distribución de cargas y beneficios, con especial referencia a las servidumbres y las alineaciones forzosas, así como de la participación en dichas cargas de las personas propietarias implicadas, la administración, las compañías suministradoras y, si corresponde, las personas usuarias de los diferentes servicios de suministro.

i) Estimación global de las consecuencias económicas y sociales de adecuar las redes de instalaciones sobre las personas usuarias de los diferentes servicios de suministro, así como las medidas adecuadas para que continúe el suministro.

j) Normativa referente a las condiciones particulares de conexión, redes y elementos.

Artículo 68 Determinaciones específicas de los planes especiales de ordenación de los núcleos rurales

Los planes especiales de ordenación de los núcleos rurales contendrán las determinaciones a que se refiere el apartado 3 del artículo 41 de este Reglamento, a no ser que estén previstas con el grado de detalle suficiente en el plan general o en el plan de ordenación detallada.

Artículo 69 Documentación de los planes especiales

1. La documentación de los planes especiales se tendrá que elaborar con el grado de precisión adecuado a su objeto y su finalidad y, en todo caso, con el mismo o mayor grado de detalle que el del planeamiento que desarrollen o complementen. Se deberá formalizar tanto en soporte físico como en soporte digital.

2. Integra la documentación a que se refiere el apartado anterior:

a) La memoria descriptiva, que tendrá que reflejar de forma escrita y gráfica todos los aspectos del planeamiento en vigor que resulten afectados por el plan especial.

b) La memoria justificativa del objeto y la finalidad del plan, que incluye su necesidad o su conveniencia.

c) El estudio o los estudios complementarios elaborados en función del objeto específico del plan especial en concreto. Singularmente, si el objeto específico del plan especial incide en todas o algunas de las materias asociadas a la memoria social prevista en el artículo 36 de este Reglamento y que no hayan sido evaluadas por el plan general en relación al correspondiente ámbito del plan especial, tendrá que justificar estos extremos mediante los estudios adecuados.

d) Los planos de información y los planos de ordenación, a la escala adecuada para la ubicación e identificación correcta de sus determinaciones y contenido.

e) Las normas urbanísticas, que comprenden, en su caso, las medidas de protección que sean procedentes de acuerdo con la normativa sectorial aplicable.

f) Las condiciones a las que deberán ajustarse, en su caso, los proyectos técnicos de desarrollo de obras de infraestructura.

g) La regulación de las condiciones de la edificación, cuando el desarrollo del plan especial prevea la construcción de edificios o instalaciones destinadas a equipamiento público o vinculadas a infraestructuras.

h) El catálogo de elementos y de espacios protegidos, que se tendrá que redactar de acuerdo con lo que prevé el artículo 48 de la LUIB y los artículos 76 a 81 de este Reglamento, cuando en el ámbito del plan existan bienes susceptibles de protección.

3. En función de su objeto y finalidad, los planes especiales tendrán que incluir un estudio de evaluación de la movilidad generada que, en su caso, definirá las medidas a adoptar respecto de los grandes centros generadores de movilidad que se prevean.

4. Los planes especiales tendrán que incorporar el estudio ambiental estratégico, según lo establecido en la legislación medioambiental, a no ser que, por su finalidad y objeto específicos, el órgano ambiental acuerde su exoneración por el hecho de no tener efectos significativos sobre el medio ambiente.

5. Los planes especiales que delimiten y ordenen actuaciones urbanísticas de las previstas en el artículo 23 de la LUIB, han de incorporar la documentación específica que determina su artículo 45.6.

Artículo 70 Planes especiales de reforma interior

1. Los planes especiales de reforma interior son instrumentos de planeamiento que, en áreas de suelo urbano, regulan actuaciones urbanísticas en los ámbitos delimitados por el plan general o por el plan de ordenación detallada, en los términos definidos en la LUIB.

2. Los planes especiales de reforma interior, respetando la ordenación estructural del plan general y la del plan de ordenación detallada, completan o complementan la ordenación del área de suelo urbano afectada, que pueden desarrollar, además de las actuaciones de reforma interior definidas en el artículo 23.2.d) de la LUIB, cualquiera de las siguientes:

a) Actuaciones edificatorias, tanto de edificación y sustitución como de rehabilitación edificatoria, entendidas en los términos definidos en el artículo 23.1 de la LUIB.

b) Actuaciones de renovación urbana, entendidas en los términos definidos en el artículo 23.2.b) de la LUIB.

c) Actuaciones de dotación, entendidas en los términos definidos en el artículo 23.2.c) de la LUIB.

d) Actuaciones de regeneración urbana, entendidas en los términos definidos en el artículo 23.2.d) de la LUIB.

e) Actuaciones aisladas en el suelo urbano, para la obtención de dotaciones o equipamientos, entendidas en los términos definidos en el artículo 23.3.b) de la LUIB; o para el saneamiento de barrios, la mejora de la circulación, de la estética del medio ambiente urbano o de los servicios públicos. Si el plan especial limita su objeto a una actuación aislada que no requiera delimitar un ámbito de gestión sistemática, deberá prever la expropiación forzosa de los terrenos que sean necesarios.

Artículo 71 Ámbito y determinaciones de los planes especiales de reforma interior

1. El ámbito de los planes especiales de reforma interior es el que define el plan general o el plan de ordenación detallada, y en caso que estos lo difieran, el propio plan especial. En todo caso, el ámbito de los planes especiales de reforma interior se deberá delimitar de acuerdo con criterios de racionalidad, y tendrá que justificar que es coherente desde la perspectiva de la integración adecuada de la ordenación que establezcan con la del entorno urbano inmediato.

2. Las determinaciones de los planes especiales de reforma interior serán las que sean necesarias para alcanzar las finalidades a que se refiere el artículo 70 de este Reglamento. Los planes especiales no podrán modificar la estructura fundamental que establezca el plan general o las determinaciones del plan de ordenación detallada, requisito que se deberá acreditar mediante un estudio justificativo que demuestre su necesidad o conveniencia de su formulación, y su coherencia e incidencia sobre los planes expresados.

3. Sin perjuicio de las especialidades de esta subsección, los planes especiales deberán contener las determinaciones y los documentos propios de los planes parciales que resulten apropiados de acuerdo con su finalidad, con las características de las operaciones que prevean y con los usos asignados al suelo, a no ser que alguna de las determinaciones expresadas o algunos de los documentos no fueran necesarios por no tener relación con la actuación prevista.

4. En todo caso, los planes especiales de reforma interior que ordenen actuaciones de renovación urbana, reforma interior y regeneración urbana, deberán contener las determinaciones de carácter detallado propias del ámbito de suelo urbano que se vea afectado. Asimismo, tendrán que diferenciar los terrenos que quedan sujetos al régimen de actuaciones de urbanización, de los que queden sometidos al régimen de actuaciones de edificación.

Artículo 72 Documentación de los planes especiales de reforma interior

1. Los planes especiales de reforma interior deberán formalizarse con los documentos que correspondan en cada caso, en función de su finalidad, de acuerdo con lo establecido en los artículos 69 y 71 de este Reglamento.

2. En el caso de planes especiales que prevean operaciones integradas de reforma interior, la memoria justificativa, de acuerdo con el estudio de las características y las condiciones de los terrenos que sean objeto de ordenación, tendrá que acreditar los extremos siguientes:

a) Justificar que se adecua a la ordenación que ha establecido el plan general y el plan de ordenación detallada.

b) Justificar que la solución que se adopta garantiza la existencia de una unidad funcional integrada adecuadamente y conectada con su entorno urbano.

c) Describir y justificar la ordenación detallada que proponga y las previsiones relativas al destino de terrenos a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

d) Definir y calcular los elementos que integran los sistemas urbanísticos locales y, en su caso, generales, justificando que se cumplen los estándares mínimos exigibles.

e) Delimitar, si corresponde, los ámbitos o las unidades de gestión de las actuaciones de urbanización o de edificación, justificando que cumplen los requisitos establecidos en la LUIB y en este Reglamento.

f) Incorporar fichas que resuman el ámbito global de ordenación del plan especial y, en su caso, de cada uno de los ámbitos o unidades en que se prevean actuaciones de urbanización o de edificación, con cuadros de características que prevean las superficies, las densidades, los usos, las edificabilidades, los volúmenes y el resto de aspectos relevantes de la ordenación prevista, que deberá figurar como anexo de la memoria.

g) Determinar el impacto sobre la población afectada, expresando las consecuencias sociales y económicas que, previsiblemente, resulten de la actuación. En la recogida de datos para acreditar este impacto, se deberá incluir la variable de sexo.

 

Sección 5ª Los estudios de detalle

Artículo 73 Objeto y determinaciones de los estudios de detalle

1. Los estudios de detalle tendrán por objeto, cuando sea estrictamente necesario, completar o, en su caso, adaptar, las determinaciones de la ordenación del plan de ordenación detallada, del plan parcial o de un plan especial relativas a la adaptación y reajuste de alineaciones y rasantes y la ordenación de volúmenes en los suelos urbanos y urbanizables, en los casos y condiciones previstos en los apartados siguientes de este artículo.

2. No se podrán tramitar ni aprobar estudios de detalle fuera de los ámbitos o supuestos concretos en que el plan general, el plan parcial o el plan especial los haya previsto y regulado de manera expresa y precisa, concretando sus condiciones o especificaciones. Asimismo, en ningún caso los estudios de detalle podrán prever el primer señalamiento originario de alineaciones y rasantes que corresponde determinar, de acuerdo con la LUIB y este Reglamento, a los planes generales, parciales o especiales.

3. En suelo urbano y en suelo urbanizable, los estudios de detalle podrán adaptar o reajustar, si es necesario, las alineaciones y rasantes previstas y señaladas en el plan de ordenación detallada, parcial o especial, en las condiciones que fijen los instrumentos expresados de jerarquía superior. En todo caso, la adaptación o reajuste se deberá justificar a partir de la realidad topográfica o geográfica de los terrenos, y en circunstancias objetivas que la hagan necesaria para configurar mejor las zonas viarias y los espacios públicos, y para evitar retranqueos o trazados forzados o que resulten antiestéticos. En ningún caso podrá comportar reducción de la anchura y la superficie del espacio destinado a zona viaria ni de las superficies destinadas a espacios libres. La adaptación o reajuste de alineaciones tampoco podrá suponer aumento del volumen edificable en la aplicación de las normas urbanísticas al resultado de la adaptación o reajuste realizado.

4. En suelo urbano y en suelo urbanizable directamente ordenado, los estudios de detalle podrán ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del plan de ordenación detallada o, en su caso, del plan especial, y completar, si corresponde, la red de comunicaciones prevista en los planes con las vías interiores que sean necesarias para proporcionar acceso a los edificios, cuya ordenación tipológica o morfológica se establezca como ámbito y objeto del mismo estudio de detalle.

Los estudios de detalle no podrán aumentar o disminuir las determinaciones volumétricas fijadas por el plan al que se encuentren subordinados. Al concretar la tipología edificatoria, el estudio de detalle deberá optar por las posibilidades que le permita el plan al que se encuentre subordinado.

5. En suelo urbanizable no ordenado directamente por el plan de ordenación detallada, cuando el plan parcial preceptivo no haya previsto una ordenación de volúmenes concreta con carácter obligatorio, o no haya previsto varias alternativas con especificación gráfica, los estudios de detalle podrán ordenar los volúmenes de acuerdo con los parámetros sobre los que el plan parcial admita variación, sin que en ningún caso pueda alterar el aprovechamiento urbanístico de la zona o manzana objeto del estudio de detalle.

Artículo 74 Límites de los estudios de detalle

1. No se podrán aprobar estudios de detalle fuera de los ámbitos o supuestos concretos para los que el plan de jerarquía superior que desarrollen haya previsto de manera expresa su formulación, en los términos que establece el artículo 73 de este Reglamento.

2. Los estudios de detalle deberán respetar las determinaciones del plan urbanístico de jerarquía superior así como las normas que haya establecido para su formulación, y en ningún caso podrán:

a) Alterar el uso que define el destino del suelo y la densidad de población o de cualquier otro parámetro que corresponda a los terrenos comprendidos en su ámbito.

b) Alterar, sea con aumento o disminución, las alturas máximas previstas de las edificaciones o construcciones o el aprovechamiento urbanístico.

c) Prever o autorizar trasvase de edificabilidades entre manzanas o zonas.

3. Según el objeto concreto de los estudios de detalle, se sujetan a los límites específicos establecidos en los apartados 3 y 4 del artículo 73 de este Reglamento, y las determinaciones que contengan en ningún caso podrán ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de ordenación de los predios confrontantes.

4. Los estudios de detalle no podrán contener determinaciones normativas originarias o de alcance innovador respecto de las contenidas en el planeamiento de jerarquía superior, ni tampoco asumir la función ordenadora integral propia de los instrumentos que desarrollan.

Artículo 75 Documentación de los estudios de detalle

Los estudios de detalle contendrán los documentos siguientes, que deberán elaborarse tanto en soporte escrito y gráfico como en soporte digital:

a) Memoria justificativa, que deberá desarrollar los puntos siguientes:

1º. Justificación de las soluciones adoptadas y de su adecuación a las previsiones del plan correspondiente.

2º. En caso de modificación de la disposición de volúmenes, estudio comparativo de la morfología arquitectónica derivada de las determinaciones previstas en el plan y de las que se obtienen en el estudio de detalle, con justificación de que se mantiene el aprovechamiento urbanístico.

b) Planos de información relativos a:

1º. La ordenación detallada del ámbito afectado según el planeamiento vigente.

2º. La perspectiva de la manzana o la zona y su entorno visual.

c) Planos de ordenación, elaborados a la escala que resulte adecuada para la medición y la identificación correctas de sus determinaciones y contenido, relativos a:

1º. Las determinaciones del planeamiento que se completan, adaptan o reajustan, con las referencias precisas a la nueva ordenación y la relación que tenga con el anterior.

2º. La ordenación de volúmenes en el ámbito correspondiente y en su entorno.

3º. La ordenación de las alineaciones y rasantes en el ámbito correspondiente.

 

Sección 6ª Los catálogos de elementos y espacios protegidos

Artículo 76 Objeto y función de los catálogos de elementos y espacios protegidos

Los municipios deberán elaborar, de acuerdo con el artículo 48.1 de la LUIB y en los términos que dispone esta sección, un catálogo en el que se prevean los bienes como monumentos, inmuebles o espacios de interés histórico, artístico, arquitectónico, paleontológico, arqueológico, etnográfico, ecológico o científico, las formaciones geológicas y los elementos geomorfológicos singulares que, bien en función de sus características singulares tengan un interés local relevante, o bien según la legislación sectorial específica sobre bienes de valor cultural de las Illes Balears, deban ser objeto de preservación, estableciendo el grado de protección adecuada y los tipos de intervenciones que en cada caso se permitan.

Artículo 77 Relación del catálogo con el resto de instrumentos de ordenación urbanística y territorial

1. El catálogo de elementos y espacios protegidos se deberá formular y aprobar como documento normativo que se integra en el plan de ordenación detallada, y tendrá entre sus finalidades, o, en su caso, como único objeto, la protección y conservación de los elementos señalados en el artículo anterior.

2. Sin perjuicio de lo que dispone el apartado 1 anterior, se podrán aprobar como documentos integrantes de los planes parciales o de los planes especiales, con referencia a su ámbito territorial, en los términos establecidos en este Reglamento. Se podrán formular catálogos, asimismo, como documentación complementaria e integrante de los instrumentos de ordenación territorial en los términos establecidos en la legislación aplicable.

3. De acuerdo con el principio de protección del patrimonio cultural a que se refiere el apartado 2 del artículo 3 de la LUIB, prevalecerán las determinaciones de los catálogos municipales de elementos y de espacios protegidos que confieran un grado o nivel de protección mayor de un bien inmueble respecto de las declaraciones de bienes catalogados que adopte la administración competente en materia de patrimonio histórico u otras declaraciones equivalentes en materia de espacios naturales protegidos, siempre que no exista una contradicción abierta con dichas declaraciones. En todo caso, en el procedimiento de formulación del catálogo municipal deberán articularse, a este efecto, las medidas de cooperación interadministrativa y técnica adecuadas.

Artículo 78 Determinaciones del catálogo de elementos y espacios protegidos

1. El catálogo deberá identificar los bienes y los espacios objeto de protección, tendrá que contener la información física y jurídica necesaria en relación con estos bienes y espacios y establecer el grado de protección al que estén sujetos y los tipos de intervenciones o actuaciones posibles, de acuerdo con las determinaciones establecidas en el plan de ordenación detallada, o en su caso, parcial o especial del que formen parte.

2. En todo caso, las determinaciones del catálogo de elementos y espacios protegidos han de respetar las reglas siguientes:

a) A los efectos de preservar la imagen de los inmuebles y mantener su coherencia; la instalación de letreros de carácter comercial o análogo se deberá restringir para todos los elementos catalogados, y las obras de reforma parcial admisibles en las plantas bajas se deberán limitar.

b) A no ser que el planeamiento o el mismo catálogo establezca una disposición en contra, se entenderá que el grado de protección afecta toda la parcela o solar donde se ubica el elemento catalogado.

c) En caso de desaparición de construcciones o edificaciones catalogadas, la desvinculación jurídica del régimen que derive de la catalogación del suelo que les hubiera servido de soporte, requerirá la modificación del catálogo de bienes protegidos.

3. Los bienes o espacios con valores culturales protegidos de acuerdo con la legislación sectorial se deberán incluir preceptivamente en el catálogo a que se refiere este Reglamento, y el grado de protección previsto y la regulación de las actuaciones permitidas sobre estos bienes, elementos o espacios, tendrán que ser acordes con la protección derivada de esta legislación; ello sin perjuicio de lo que se establece en el apartado 3 del artículo 77 de este Reglamento.

4. Asimismo, deberán incluirse en el catálogo municipal los elementos que, con carácter preceptivo, establezca el Plan Territorial Insular de Mallorca.

Artículo 79 Niveles de protección de los elementos incluidos en el catálogo

El catálogo de elementos y espacios protegidos deberá establecer las determinaciones de preservación de acuerdo con los niveles de protección siguientes:

1. Nivel de protección integral.

a) En este nivel se deben incluir las construcciones, los recintos u otros elementos, que, por su carácter singular o monumental o por razones históricas o artísticas, tengan que ser objeto de una protección integral para preservar sus características arquitectónicas o constructivas originarias.

b) En los bienes, los elementos o los espacios que queden sujetos a este nivel de protección no se admitirá ninguna posibilidad de cambio que comporte una modificación en la estructura, la distribución y los elementos de acabado, y sólo se admitirán las obras de conservación y restauración destinadas a mantener o reforzar los elementos estructurales, así como la mejora de las instalaciones del inmueble y, excepcional y motivadamente, de recuperación de las características originales.

Deben mantener el uso original u otro uso o actividad diferente de los que dieron lugar a la edificación original compatible con el mantenimiento adecuado y la protección del bien y que no suponga riesgos para la conservación del inmueble. No obstante, se podrán autorizar:

1º. La demolición de los cuerpos de obra añadidos que desvirtúen la unidad arquitectónica original.

2º. La reposición o reconstrucción de los cuerpos y vacíos primitivos cuando beneficien el valor cultural del conjunto.

 

c) En el nivel de protección integral, se admitirá establecer una subcategoría que englobe los elementos de un valor elevado que, a causa de su deterioro, requieran obras de una cierta entidad para asegurar su permanencia o su retorno a un estado original.

También se podrán incluir en esta subcategoría los elementos que, aunque sean objeto de un nivel de protección integral, posean anexos no protegidos o con un nivel de protección menor, en los que se podrán llevar a cabo obras de mayor entidad necesarias para la continuación de su uso.

d) El hecho de que el catálogo identifique elementos en concreto para los que se prohíba su demolición, en ningún caso implicará, por sí mismo, la posibilidad de autorizar la demolición de otros elementos.

2. Nivel de protección parcial.

a) En este nivel se deberán incluir las construcciones, los recintos y otros espacios que, por sus valores históricos o artísticos, tengan que ser objeto de protección dirigida como mínimo a preservar los elementos que definen la estructura arquitectónica o espacial y los que presentan un valor intrínseco.

b) En los bienes que queden sujetos a este nivel de protección, con el límite de la conservación íntegra de las partes esenciales y su volumetría, se podrán autorizar, además de los usos que lo sean en los bienes sujetos a protección integral, las obras que sean congruentes con los valores catalogados, siempre que se mantengan los elementos que definen la estructura arquitectónica o espacial, como la jerarquización de los volúmenes originarios, los elementos de comunicación principales, las fachadas y el resto de elementos propios.

3. Nivel de protección ambiental.

a) En este nivel de protección se deberán incluir las construcciones y recintos que, aunque de forma individual o independiente no presenten un valor especial, contribuyen a definir un ambiente que merece protección por su estética, su carácter típico o tradicional.

b) En los bienes que queden sujetos a este nivel de protección se podrán autorizar las remodelaciones de la totalidad del espacio interior no visible desde la vía pública, preservando y restaurando los elementos propios de forma respetuosa con el entorno y las características originarias de la edificación, manteniendo la protección de las fachadas y la volumetría existente en la vertiente de fachada.

4. Nivel de protección derivado de la legislación especial.

Los bienes declarados de interés cultural y los catalogados según la legislación especial de patrimonio histórico de las Illes Balears, así como los que sean objeto de protección por figuras o instrumentos de planificación medioambiental u otra legislación análoga se rigen por su normativa específica y deberán recogerse en el catálogo municipal que, en ningún caso, puede conferirles un nivel de protección inferior del que derive de la legislación especial expresada, y tendrá que hacer referencia expresa a la figura o instrumento de protección especial que le afecte.

5. Los elementos que deban incluirse en el catálogo que no entren en los conceptos de edificación, construcción o recinto, como bienes de interés paisajístico y ambiental o que constituyan una unidad valorable desde un punto de vista etnológico, histórico o social, deberán disponer en su ficha individualizada de un grado de protección y preservación concreto y adecuado.

Artículo 80 Documentación de los catálogos de elementos y espacios protegidos

El catálogo de elementos y espacios protegidos constará de los documentos siguientes, que se deberán elaborar tanto en soporte escrito y gráfico como en soporte digital:

a) La memoria descriptiva y justificativa de los criterios de catalogación utilizados.

b) Los estudios complementarios que sean necesarios.

c) Los planos de ubicación de los bienes, los elementos o los espacios protegidos, que serán los planos generales de información del planeamiento correspondiente.

d) Las fichas individuales de los elementos catalogados, con el contenido que define el artículo 81 de este Reglamento.

e) La normativa de aplicación que exprese el resultado de protección que se quiera adoptar, que se integra en de las normas urbanísticas del plan correspondiente.

Artículo 81 Contenido de las fichas individualizadas de los elementos catalogados

Las fichas individuales de cada elemento incluido en el catálogo, como mínimo y sin perjuicio de los adicionales que se requieran, deberán contener los datos siguientes:

a) Los de identificación espacial que comprendan el municipio, el núcleo de población y la localización física sobre un plano de situación elaborado a la escala adecuada tomando como base el plano de ordenación del instrumento de planeamiento correspondiente.

b) Los de identificación del inmueble o el elemento de que se trate, que comprendan su denominación, un código de identificación, tipología y uso actual, autoría, estilo o corriente, acompañadas de fotografías descriptivas de su configuración.

c) Los de descripción del elemento, señalando la morfología, la estructura y los elementos integrantes, la cronología y la bibliografía conocida.

d) Los de estado de conservación, las intervenciones que se hayan llevado a cabo y la descripción del estado actual.

e) El grado de protección del elemento de entre los previstos en este Reglamento, usos permitidos, elementos que se deban preservar y definición de las intervenciones preferentes y admisibles sobre el elemento.

f) La definición de un entorno de protección alrededor del elemento catalogado, con el fin de preservar su ámbito de influencia, en los casos de nivel de protección integral y en otros casos en que se considere necesario, excepto en el caso de conjuntos históricos.

 

Sección 7ª Ordenanzas municipales de edificación, urbanización y publicidad

Artículo 82 Objeto y naturaleza de las ordenanzas municipales de edificación, urbanización y publicidad

1. Los municipios de la isla de Mallorca, de acuerdo con el artículo 49 de la LUIB, podrán formular y aprobar ordenanzas de edificación, de urbanización y de publicidad, que complementarán las normas urbanísticas de los instrumentos de planeamiento y tendrán la naturaleza de ordenanzas locales, a los efectos de su aprobación y modificación.

2. En ningún caso, las ordenanzas reguladas en esta sección podrán regular los aspectos materiales que la LUIB o este Reglamento atribuyen o reservan como determinaciones propias y exclusivas de los instrumentos de planeamiento urbanístico, y prevalecerán en caso de contradicción las determinaciones que contenga el planeamiento.

 

Artículo 83 Ordenanzas municipales de edificación

1. Las ordenanzas municipales de edificación tendrán como objeto regular todos los aspectos morfológicos, incluidos los estéticos y ornamentales, y todas las condiciones que, sin ser directamente definidoras de la edificabilidad y destino del suelo, se tengan que exigir para autorizar los actos de construcción, edificación y utilización de los edificios e inmuebles.

2. Las ordenanzas municipales de edificación se sujetan a las disposiciones normativas de jerarquía superior relativas a condiciones de seguridad, salubridad, habitabilidad, accesibilidad y calidad de la construcción y de la edificación, y tendrán que ser compatibles con las determinaciones que pueden establecer los instrumentos de ordenación territorial y de planeamiento urbanístico; así como con las medidas de protección del medio ambiente urbano y del patrimonio arquitectónico y cultural que sean aplicables.

Artículo 84 Ordenanzas municipales de urbanización

Las ordenanzas municipales de urbanización tendrán como objeto regular los aspectos relativos a la proyección y la ejecución material de las obras y de los servicios de urbanización. Asimismo, estas ordenanzas podrán complementar, en los aspectos que así lo requieran y sin que en ningún caso las contradigan, las determinaciones de la LUIB y de este Reglamento relativas a la entrega y mantenimiento de la urbanización. En todo caso, se ajustarán a la legislación sectorial que regule los servicios públicos respectivos y sus condiciones técnicas.

Artículo 85 Ordenanzas municipales de publicidad

Las ordenanzas municipales de publicidad tendrán como objeto establecer los criterios y las disposiciones generales y específicas en el control y la fiscalización de la actividad publicitaria cuando se realice con la instalación de cualquier tipo de soportes fijos visibles desde la vía pública o los espacios públicos, con previsión, en todo caso, de la integración en el ambiente, como también establecer las condiciones morfológicas y de diseño de elementos publicitarios en las condiciones de seguridad y estética apropiadas.

Artículo 86 Procedimiento de aprobación de las ordenanzas municipales de edificación, urbanización y publicidad

1. Las ordenanzas municipales de edificación, de urbanización y de publicidad se aprueban, se modifican y son objeto de publicación en el Butlletí Oficial de las Illes Balears de acuerdo con la legislación estatal y autonómica sobre régimen local.

2. Independientemente de las notificaciones a la Administración General del Estado, a la Comunidad Autónoma de las Illes Balears y al Consejo Insular de Mallorca que, con carácter ordinario, dispone la legislación de régimen local, el acuerdo municipal de aprobación definitiva, junto con el texto íntegro de la ordenanza, o bien diligenciada oportunamente en soporte papel o bien firmada en soporte digital, se deberá comunicar expresamente al órgano con competencias urbanísticas del Consejo Insular de Mallorca y al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears.

3. En caso de que el ayuntamiento correspondiente apruebe alguna de las ordenanzas municipales reguladas en esta sección, estas se deberán integrar en el registro municipal de urbanismo regulado en el artículo 4 de este Reglamento, y quedarán, asimismo, sujetas al régimen de acción pública establecido en el artículo 14 de la LUIB.

 

Sección 8ª Normas provisionales de planeamiento

Artículo 87 Documentación de las normas provisionales de planeamiento

Las normas provisionales de planeamiento a que se refiere el artículo 62 de la LUIB, incorporarán una memoria análisis en cuanto a los posibles efectos significativos sobre el medio ambiente y los documentos que sean necesarios para justificar las determinaciones que incorporen, con el grado de precisión adecuado al plan que suplan provisionalmente. Estas normas tendrán el mismo rango del instrumento de planeamiento al que suplan.

 

CAPÍTULO III Formación y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico

Sección 1ª Actos preparatorios para la formulación y la tramitación de los instrumentos de planeamiento urbanístico

Artículo 88 Disposiciones generales

1. Son actuaciones preparatorias de la formulación del planeamiento las siguientes:

a) La suspensión de la tramitación de planes de desarrollo o de instrumentos de gestión urbanística y de urbanización, así como del otorgamiento de autorizaciones, licencias y presentación de comunicaciones previas.

b) La aprobación y publicación del programa de participación ciudadana en la formulación y tramitación del plan general a que se refiere el artículo 39.2.a) de la LUIB, en los términos que establece el artículo 91 de este Reglamento.

c) La sujeción a información pública del avance del instrumento de planeamiento.

d) En el caso de suelo en situación rural para el que el planeamiento permita el paso a la situación de suelo urbanizado, la consulta potestativa previa que regula el apartado 3 del artículo 30 de la LUIB.

2. El programa de participación ciudadana señalado en la letra b) del apartado 1 anterior tiene carácter potestativo y se integra en el proceso de formulación de acuerdo con lo que establece el artículo 91 de este Reglamento. Respecto a la actuación preparatoria señalada en la letra c) del apartado anterior, únicamente tiene carácter preceptivo, de acuerdo con el artículo 52 de la LUIB, en el caso de formulación del plan general o de su revisión, mientras que es potestativa en los casos de modificación de este plan o de formulación de cualquiera otra figura de planeamiento.

Artículo 89 Suspensión de aprobaciones y de otorgamientos de autorizaciones, licencias y comunicaciones

1. Los efectos de la suspensión de tramitaciones y licencias que regula el artículo 51 de la LUIB se extinguirán:

a) Automáticamente por el transcurso de los plazos máximos previstos en el artículo expresado.

b) En cualquier caso, con la entrada en vigor de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento en trámite cuya formulación o alteración haya dado lugar a los acuerdos de suspensión, que supondrá por sí sola el levantamiento de las suspensiones que estuvieran vigentes o, en su caso, con la denegación de la aprobación definitiva de la figura de planeamiento.

c) En el caso de que, por acuerdo expreso del órgano competente en el supuesto de suspensión potestativa a que se refiere el apartado 1 del artículo 51 de la LUIB, acuerde dejar sin efecto la suspensión expresada, en todo o en parte del ámbito afectado; así como cuando se acuerde dejar sin efecto la tramitación del nuevo instrumento del planeamiento o su modificación o revisión.

2. Todos los actos o acuerdos mencionados en el artículo 51 de la LUIB, tanto si implican efectos suspensivos como si levantan dichos efectos expresamente, deberán publicarse en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, en uno de los diarios de mayor difusión del ámbito de la isla de Mallorca y en la dirección o el punto de acceso electrónico correspondiente.

3. Los actos o acuerdos de efecto suspensivo deberán concretar los ámbitos afectados y tendrán que incorporar un plano de delimitación de los ámbitos sujetos a suspensión de licencias, de presentación de comunicaciones y de tramitación de procedimientos, en el que dichos ámbitos se deben precisar a la escala adecuada y con detalle y claridad suficientes.

Deberán precisar, asimismo, el alcance de las licencias, de la presentación de comunicaciones y de las tramitaciones que suspenden. El plano deberá permanecer a disposición del público en las oficinas de la administración actuante y en la correspondiente dirección o punto de acceso electrónico a lo largo del plazo de suspensión.

4. Las previsiones establecidas en el artículo 51 de la LUIB se aplicarán a los catálogos de elementos y espacios protegidos que los instrumentos de planeamiento incorporen. Todo ello, sin perjuicio de las medidas específicas de suspensión que deriven de los procedimientos de declaración de bienes de interés cultural, de declaración de bienes del catálogo insular, o de delimitación de los entornos de protección, que pueda adoptar el órgano competente del Consejo Insular de Mallorca, de acuerdo con las determinaciones de la Ley 12/1998, de 21 de diciembre, del patrimonio histórico de las Illes Balears.

Artículo 90 Suspensión de procedimientos iniciados de tramitación de instrumentos urbanísticos o de otorgamiento de licencias

1. Una vez adoptados los actos o acuerdos de suspensión previstos en el artículo 51 de la LUIB, se interrumpen automáticamente los procedimientos de tramitación de instrumentos urbanísticos de desarrollo o de otorgamiento de licencias que ya han sido iniciados y de comunicaciones previas presentadas, y se deberá notificar el acuerdo de suspensión a las personas interesadas en los procedimientos correspondientes o afectadas por la comunicación previa.

2. Mientras está suspendida la tramitación de procedimientos, el otorgamiento de licencias y la presentación de comunicaciones previas, de acuerdo con la LUIB y este Reglamento, se podrán tramitar los instrumentos de planeamiento de desarrollo o de gestión, otorgar las licencias o admitir la presentación de comunicaciones previas fundamentadas en el régimen vigente y que sean compatibles con las determinaciones del nuevo planeamiento inicial o provisionalmente aprobado, si, por la naturaleza de los cambios propuestos, no se pone en riesgo la aplicación del nuevo planeamiento, una vez aprobado definitivamente.

3. Las personas que, con anterioridad a la publicación de los actos o acuerdos que determinan la suspensión, han instado la tramitación de los procedimientos, han solicitado licencias o han presentado comunicaciones previas que queden suspendidas como consecuencia de los actos o acuerdos expresados, tienen derecho a ser indemnizadas del coste oficial de los proyectos o de la parte de estos que tenga que ser rectificada. También tienen derecho a la devolución, en su caso, de las tasas u otros tributos municipales si, una vez aprobado definitivamente el plan urbanístico se constata la incompatibilidad del proyecto con las determinaciones del nuevo plan, y siempre que el proyecto no sea contrario manifiestamente a la ordenación urbanística vigente en el momento de su presentación.

Artículo 91 Programa de participación ciudadana en la redacción del plan general

1. Para garantizar y ampliar los derechos de información, de iniciativa y de participación ciudadana a los que se refiere el artículo 12 de la LUIB en el proceso de formulación del plan general o en el de su revisión, el órgano municipal competente, simultáneamente con el acto o el acuerdo mediante el que se decida iniciar los trabajos de su formación, puede aprobar el programa de participación ciudadana a que se refiere su artículo 39.2.a), que expresará las medidas y las actuaciones previstas para garantizar y fomentar los derechos mencionados de iniciativa, de información y de participación de los ciudadanos y de las ciudadanas, y se podrá acordar previa o simultáneamente a la publicación del avance del plan.

2. El programa de participación puede abarcar tanto la fase previa a la redacción del plan general como el periodo de su formación y las fases posteriores, a partir de la convocatoria de información pública, con la finalidad de facilitar tanto la divulgación y la comprensión de los objetivos y del contenido de los trabajos de planeamiento como la formulación de alegaciones, sugerencias o propuestas alternativas a lo largo de la información pública preceptiva que se deberá convocar después de la aprobación inicial. Puede referirse, en función de la fase en que se aplique, al contenido siguiente:

a) Contenido en relación con la fase previa al periodo de información pública:

1º. Acciones de información y comunicación, que difundan el acuerdo de iniciar el planeamiento general y que faciliten los datos necesarios para informar suficientemente de su alcance y de sus características. Estas acciones pueden comprender la publicación y exposición al público de un avance y los actos informativos, las conferencias, la presentación de estudios previos y otros instrumentos similares.

2º. Canales de participación en que se definan los diferentes instrumentos que se pondrán a disposición de la ciudadanía y de las instituciones para recoger las opiniones, así como para facilitar el debate y que se presenten propuestas. Se pueden incluir encuestas, entrevistas, debates en grupo, talleres de propuestas y similares. En todo caso, los canales previstos deben buscar la intervención de los sectores de población significativos en el territorio y no limitarse a un llamamiento genérico a la participación. Estas actuaciones pueden ser complementadas con medios telemáticos.

3º. Sistema de recogida y análisis de las aportaciones que se han realizado y presentación del informe de resultados de este proceso.

b) Contenido en relación con el periodo de información pública:

1º. Mecanismos de información sobre la ordenación que propone el plan general aprobado inicialmente.

2º. Mecanismos de información para dar a conocer que se ha abierto este periodo y cuál será el sistema de recogida de alegaciones y propuestas de manera que se facilite su presentación, habilitando los medios y los espacios adecuados de acuerdo con las características del territorio.

c) Contenido en relación con la fase posterior al periodo de información pública:

1º. Informe de valoración de las propuestas e iniciativas presentadas en todas las fases del procedimiento de elaboración.

2º. Mecanismos de publicidad del contenido del informe de valoración.

3. El acuerdo de aprobación del programa de participación ciudadana deberá publicarse mediante edicto en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y telemáticamente a través de la dirección o punto de acceso electrónico, además de otras divulgaciones potestativas que se acuerden. Su contenido deberá poder consultarse telemáticamente o de forma presencial en las dependencias y con el horario que el edicto señale.

Artículo 92 Contenido del avance del plan

1. El avance de planeamiento deberá contener:

a) Los objetivos y los criterios generales del plan.

b) Una síntesis de las alternativas consideradas y de los objetivos y criterios urbanísticos, ambientales o sociales que justifiquen la elección de la propuesta básica sometida a información pública.

c) La descripción de las características básicas de la propuesta de ordenación.

d) Si el instrumento de planeamiento está sometido a evaluación ambiental, un documento inicial estratégico para que el órgano ambiental pueda emitir el preceptivo documento de alcance con el fin de determinar la amplitud, el nivel de detalle y el grado de especificación del estudio ambiental estratégico, sin perjuicio de lo que establece la normativa sobre evaluación ambiental de planes y programas.

2. El documento de avance se someterá al trámite de información pública en el plazo que establece el artículo 52 de la LUIB mediante edicto en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, en el que se deberá indicar que su contenido permanece a disposición del público en las oficinas de la administración actuante y se deberá indicar asimismo el horario para su consulta presencial. Igualmente, el trámite de información pública deberá realizarse con medios telemáticos, publicando el edicto y el contenido íntegro del documento de avance en la dirección o en el punto de acceso electrónico de la administración actuante.

3. La administración responsable de la redacción del plan deberá analizar y valorar las sugerencias, las alternativas de planeamiento, o las alegaciones que se presenten en el trámite de información pública, para confirmar o rectificar los criterios y las soluciones generales del planeamiento. Esta valoración se expresará mediante el acuerdo de aprobación inicial del instrumento de planeamiento.

Artículo 93 Consulta y avances de planeamiento de iniciativa particular

1. Además de la consulta que regula el artículo 30.3 de la LUIB, para redactar y formular instrumentos de planeamiento derivado de iniciativa particular, las personas particulares interesadas podrán formular avances de planeamiento, para consultar la viabilidad de su formulación futura y para que sirvan de orientación a la hora de redactarlos.

2. Los avances a que se refiere el apartado 1 se presentarán ante el órgano competente para aprobar inicialmente el plan de desarrollo que se proyecta, y deberá emitir el informe correspondiente en el plazo de dos meses desde su presentación.

3. El informe a que se refiere el apartado 2 tendrá efectos administrativos internos, preparatorios de la redacción de los planes, y deberá expresar las observaciones que el órgano que lo emita considere adecuadas o bien, en su caso, las razones que fundamenten la inviabilidad de la propuesta. La falta de notificación del informe una vez transcurrido un mes desde la finalización del plazo establecido para emitirlo comporta la disconformidad del órgano de que se trate sobre el contenido de la consulta formulada.

Artículo 94 Redacción de los instrumentos de planeamiento

1. La redacción de los instrumentos de planeamiento debe garantizar una homogeneidad en el uso de las categorías y terminologías técnicas y urbanísticas más comunes, y tendrá que favorecer la seguridad jurídica y la comprensión de su contenido por parte de la ciudadanía. A estos efectos, la redacción formal y material de los instrumentos de planeamiento urbanístico que prevé la LUIB tendrá que ajustarse obligatoriamente a las previsiones que contiene el anexo I de este Reglamento respecto a las disposiciones en materia de regulación de usos del suelo, estándares urbanísticos, y condiciones de la red viaria.

2. Asimismo, en la utilización de las definiciones sobre las tipologías de edificación, los elementos y parámetros urbanísticos, incluida la manera de medirlos, la redacción de los instrumentos de planeamiento se deberá que ajustar al contenido del anexo II de este Reglamento, y tendrán el significado exacto que en él figura, sin que deba reproducirse sistemáticamente en cada instrumento que se redacte. No obstante, de manera excepcional y justificada por la función propia de cada instrumento, se podrán utilizar definiciones o subclasificaciones complementarias para alcanzar el grado de detalle que se requiera. En atención a su carácter instrumental, las definiciones contenidas en el anexo II, se podrán modificar mediante resolución de la persona titular del departamento del Consejo Insular de Mallorca competente en materia de ordenación urbanística, y requerirá en todo caso, con carácter previo, conferir un trámite de audiencia a todos los municipios afectados, así como al Gobierno de las Illes Balears.

3. Todas las personas profesionales que intervengan en la redacción de figuras de planeamiento urbanístico de iniciativa pública al servicio de una entidad pública, cualquiera que sea la vinculación jurídica que tengan con la administración, tendrán la obligación de guardar secreto profesional. Mientras duren estas tareas, no podrán intervenir en trabajos de iniciativa particular relacionados con el sector afectado por el instrumento de ordenación urbanística de que se trate. La participación posterior en trabajos de iniciativa privada o por encargo de otra administración pública diferente, se sujetará a la legislación general aplicable en materia de incompatibilidades y a las reglas que a este efecto establezca eventualmente la normativa de cada colegio profesional.

 

Sección 2ª Formulación, tramitación y aprobación del planeamiento urbanístico

Artículo 95 Formulación del planeamiento

1. Los instrumentos de planeamiento se formularán en los plazos y condiciones que determina el artículo 53 de la LUIB. En todo caso, la iniciativa para la primera formulación y para la revisión del plan general y de los planes de ordenación detallada será siempre pública.

2. En el caso de propuestas de modificación del plan general o de los planes de ordenación detallada presentadas por personas particulares, sólo se podrá iniciar su tramitación si el ayuntamiento asume la iniciativa de la propuesta. Si en el plazo de dos meses desde la presentación de la propuesta, el ayuntamiento no notifica la resolución que se haya adoptado, se entenderá que no asume la iniciativa.

Artículo 96 Aprobación inicial e información pública

1. La aprobación inicial del instrumento de planeamiento urbanístico corresponde al órgano municipal que tenga atribuida la competencia de acuerdo con la legislación de régimen local. En el caso de los instrumentos que apruebe inicialmente el Consejo Insular de Mallorca o alguna de las entidades urbanísticas especiales previstas en la LUIB y en este Reglamento, la aprobación inicial corresponderá, respectivamente, al órgano que determinen sus normas de organización de acuerdo con la legislación de consejos insulares o la normativa de organización propia de la entidad especial.

2. Una vez adoptado el acto o el acuerdo de aprobación inicial del instrumento de planeamiento, deberá someterse a información pública en los plazos y en las condiciones que establecen los apartados 2 y 3 del artículo 55 de la LUIB y el artículo 2 de este Reglamento. Durante el plazo de información pública, deberá solicitarse un informe de las administraciones o los entes estatales, autonómicos o insulares cuyas competencias puedan verse afectadas. En todo caso, en los supuestos en que la aprobación inicial sea municipal o se lleve a cabo por alguna entidad urbanística especial, será preceptivo solicitar un informe al órgano que ejerza las competencias en materia de urbanismo del Consejo Insular de Mallorca.

Artículo 97 Informe del Consejo Insular de Mallorca en la tramitación del planeamiento municipal

1. Aprobado inicialmente cualquier instrumento de planeamiento por parte del ayuntamiento o por parte de una entidad urbanística especial, y simultáneamente al inicio del trámite de información pública, deberá solicitarse el informe del órgano urbanístico del Consejo Insular de Mallorca previsto en el apartado 3 o en el apartado 6 del artículo 55 de la LUIB, según corresponda.

2. Para solicitar el informe, el ayuntamiento deberá remitir un ejemplar completo y diligenciado de todos los documentos que, de acuerdo con la LUIB y este Reglamento, integran y forman parte del instrumento de planeamiento que haya sido objeto de aprobación inicial, y deberá incluirse, en su caso, la documentación referente a su evaluación ambiental. La documentación deberá remitirse oportunamente diligenciada acreditando que es la que se ha aprobado inicialmente, en los términos que exige el artículo 103 de este Reglamento, en soporte papel o en soporte electrónico. En el caso de remisión en soporte electrónico, la documentación deberá tener los requerimientos necesarios para permitir su archivo con este soporte en el expediente administrativo que genere el trámite de informe.

En función del instrumento de que se trate, los informes del Consejo Insular de Mallorca que prevé el artículo 55 de la LUIB, aparte del contenido que indica el expresado precepto, deberán indicar la necesidad de incorporación a la tramitación del planeamiento de otros informes sectoriales exigidos por la normativa aplicable a los que esté sujeto, que se puedan detectar de acuerdo con el objeto y documentación que se remita. Podrán expresar, si fuera el caso, la inviabilidad del planeamiento en tramitación, en el supuesto de que las deficiencias constatadas eventualmente no puedan subsanarse.

3. Si durante la tramitación del plan o su alteración que haya sido objeto del trámite de informe por el órgano urbanístico del Consejo Insular de Mallorca se introducen cambios sustanciales, el nuevo documento deberá someterse igualmente a informe en los términos establecidos en los apartados anteriores, antes de que el órgano municipal competente lo apruebe provisional o definitivamente, según corresponda.

Artículo 98 Tramitación de los planes urbanísticos de desarrollo de iniciativa particular

1. Los planes urbanísticos de desarrollo de iniciativa particular no se podrán inadmitir a trámite, sino que deberá requerirse a la subsanación o a la mejora de la solicitud, o bien se deberá acordar su aprobación inicial o, en su caso, su suspensión o denegación, que deberá ser motivada.

Podrá ser motivo de denegación de la aprobación inicial la apreciación, basada en causas objetivas, del hecho de no hacer falta el desarrollo inmediato del ámbito objeto del planeamiento de desarrollo. En este supuesto, deberá modificarse el plan general para cambiar la clasificación o la calificación del referido ámbito. En ambos casos, y en los términos de la legislación estatal, las personas promotoras tendrán derecho al resarcimiento de los gastos de redacción de los proyectos que se hayan llevado a cabo de manera justificada.

2. La suspensión de las propuestas de iniciativa particular a que se refiere el apartado 1 se aplicará por razón de defectos subsanables. Si no fueran subsanables, las propuestas deberán denegarse. La denegación se podrá fundamentar también en la falta de la justificación formal o sustantiva de los requerimientos exigidos por la LUIB y este Reglamento a los instrumentos respectivos de planeamiento de desarrollo. En todo caso, la paralización del expediente por un plazo de tres meses por causa imputable a la parte promotora producirá su caducidad, de acuerdo con la legislación de procedimiento administrativo común.

Artículo 99 Disposiciones comunes sobre aprobación de planes por silencio administrativo

1. No se podrá entender producida la aprobación definitiva por silencio administrativo positivo del planeamiento urbanístico si se dan las circunstancias que prevé el apartado 10 del artículo 55 de la LUIB.

2. El transcurso de los plazos de resolución que prevé el artículo 55 de la LUIB expresada se interrumpirá cuando una norma con rango de ley exija preceptivamente que un órgano de una administración diferente a la titular de la competencia para su aprobación definitiva emita un informe sobre el contenido del plan, durante el periodo de tiempo comprendido entre la petición y la recepción del informe. El plazo máximo de suspensión será el que determine la legislación sectorial que imponga la emisión del informe para expresar el punto de vista de la administración titular de la competencia sectorial, o si no estuviese determinado, el plazo de tres meses previsto por la legislación sobre procedimiento administrativo común.

Artículo 100 Inactividad municipal y subrogación de los consejos insulares

1. A los efectos que prevé el apartado 3 de artículo 56 de la LUIB, el órgano del Consejo Insular de Mallorca que incoe un expediente de subrogación deberá conceder audiencia al órgano municipal competente originariamente y requerirlo a ejercer sus competencias. Si en el plazo de dos meses no las hubiese ejercido:

a) En el supuesto de falta de formulación del planeamiento urbanístico de iniciativa municipal, deberá acordarse la subrogación para su redacción.

b) En el supuesto de inactividad en la tramitación del planeamiento urbanístico de iniciativa municipal o de los planes urbanísticos de desarrollo promovidos por personas particulares, se deberá acordar la subrogación y simultáneamente se le deberá reclamar la remisión de una copia certificada de la documentación que integre el expediente, si existe, que deberá remitirse en el plazo de diez días siguientes a su reclamación. El alcalde o la alcaldesa y el secretario o secretaria de la corporación son directamente responsables, respectivamente, del deber de remisión y de certificar la documentación.

La subrogación por falta de formulación del planeamiento a que se refiere la letra a) comporta la relativa a su tramitación, si así se advierte en el requerimiento y se determina en el acuerdo correspondiente.

2. Los gastos de redacción de los documentos de formulación y de tramitación del planeamiento urbanístico de iniciativa municipal y de la actividad administrativa necesaria son a cargo, en todo caso, del ayuntamiento respectivo. En el caso de planes urbanísticos de desarrollo de iniciativa particular, los gastos de formulación, redacción y tramitación corresponderán a las personas interesadas que los promuevan, sin perjuicio de que el Consejo Insular de Mallorca repercuta al ayuntamiento los costes de la actividad administrativa que comporte la subrogación por falta de ejercicio de la competencia municipal. El importe de los gastos se determinará mediante un informe tecnicoeconómico, sobre la financiación de los servicios implicados que, en todo caso, tendrá que cubrir los correspondientes al personal directamente destinado a las tareas necesarias y los de los medios para el correcto desarrollo de la actividad.

Artículo 101 Resoluciones en trámite de aprobación definitiva

1. El órgano que resulte competente para la aprobación definitiva de un instrumento de planeamiento urbanístico, con anterioridad a su resolución, deberá evaluar si la documentación y la tramitación del expediente son suficientes de acuerdo con las determinaciones de la LUIB y de este Reglamento y el resto de legislación aplicable. Si el expediente no estuviera completo o faltase algún trámite se retornará de forma inmediata, a los efectos de su compleción.

2. Cuando el expediente se complete, el órgano competente para la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento podrá adoptar la resolución que corresponda de entre las siguientes:

a) Aprobar pura y simplemente el planeamiento, o bien realizarse con prescripciones de carácter puntual que no exijan un nuevo trámite de información pública.

b) Suspender el trámite de aprobación del planeamiento, por razón de deficiencias subsanables.

c) Denegar motivadamente la aprobación del planeamiento, por razón de vicios o defectos no subsanables.

3. Los acuerdos de suspensión y de denegación a que se refieren las letras b) y c) del apartado 2 anterior que adopten los órganos competentes del Consejo Insular de Mallorca sólo se podrán fundamentar en motivos de interés supramunicipal, de legalidad y de racionalidad urbanística, aparte de la ponderación, con respecto a la clasificación del suelo, de la trascendencia de los regímenes especiales de protección derivados de los instrumentos de ordenación territorial o de la legislación sectorial.

4. A efectos de lo que establece el apartado 3 anterior:

a) Son razones de racionalidad y funcionalidad urbanísticas las orientadas a superar contradicciones, corregir errores y a mejorar la claridad y la precisión jurídicas y técnicas.

b) Son motivos de interés supramunicipal:

 

1º. La coherencia con los instrumentos de ordenación territorial, en especial respecto a la cohesión territorial y a la organización correcta del desarrollo urbano dentro de los límites que fijen estos instrumentos.

2º. La compatibilidad, la articulación y la conexión entre los elementos vertebradores del territorio de alcance supramunicipal y las infraestructuras de carácter local.

3º. La compatibilidad con el riesgo preexistente, de acuerdo con los indicadores de los riesgos geológicos y de protección civil disponibles que define la legislación sectorial de aplicación, sea estatal o autonómica de las Illes Balears.

4º. La adecuación a la planificación medioambiental y al principio de desarrollo sostenible.

5º. La adecuación a las políticas supramunicipales de suelo y, en su caso, de vivienda, de gestión de los recursos naturales y de protección del patrimonio cultural, natural y científico.

 

c) Son motivos de legalidad los relativos a:

 

1º. La tramitación del planeamiento urbanístico.

2º. El sometimiento a las determinaciones propias del planeamiento urbanístico de rango superior.

3º. La adecuación a la legislación sectorial y urbanística y a los instrumentos de ordenación territorial.

4º. La interdicción de la arbitrariedad.

5. Las prescripciones a que se refiere la letra a) del apartado 2 se deberán introducir en el planeamiento urbanístico mediante la refundición correspondiente de la documentación de contenido normativo a que haga referencia, que deberá remitirse al órgano que hubiera adoptado el acuerdo de aprobación definitiva.

6. Las subsanaciones a que se refiere la letra b) del apartado 2, se deberán introducir en el planeamiento urbanístico por parte del organismo que haya aprobado el trámite anterior, que deberá presentar nuevamente el documento subsanado a la aprobación definitiva del órgano competente, después de haber convocado, si procediese, un nuevo trámite de información pública. Si, una vez realizada la advertencia pertinente, este organismo no presentase el documento subsanado en el plazo de seis meses, el expediente caducará, a menos que las personas promotoras soliciten la subrogación o que, por razones de interés general, resulte conveniente culminar el expediente y, para ello, se subrogue el órgano competente para la aprobación definitiva.

Artículo 102 Nueva información pública en la tramitación del planeamiento

1. En la tramitación de los planes urbanísticos, se deberá abrir un nuevo plazo de información pública y, en su caso, de audiencia, en los siguientes supuestos:

a) Para introducir cambios sustanciales en el plan aprobado inicialmente y expuesto al público, bien de oficio o bien porque se han aceptado las alegaciones formuladas en el transcurso de la primera información pública o de informes sectoriales. En este caso, el proyecto de plan urbanístico modificado se deberá aprobar inicialmente por segunda vez antes de ser sometido a información pública nuevamente.

b) Cuando la subsanación de las deficiencias señaladas en los acuerdos de suspensión total o parcial del trámite de aprobación definitiva del planeamiento urbanístico suponga un cambio sustancial en el contenido de la figura de planeamiento objeto de resolución. En este caso, el órgano que ha adoptado el acuerdo de aprobación inmediatamente anterior deberá aprobar expresamente un texto que incorpore los cambios introducidos y deberá someterlo a información pública.

2. En el plan general se entiende que, en todo caso, son cambios sustanciales:

a) Adoptar nuevos criterios con respecto a la estructura general o al modelo de ordenación del territorio.

b) Adoptar nuevos criterios con respecto a la clasificación del suelo.

Los cambios en la clasificación del suelo, en las previsiones sobre sistemas urbanísticos generales, en las calificaciones urbanísticas o en otras determinaciones de los planes urbanísticos que no se incluyan en los casos indicados, no suponen la exigencia de un nuevo plazo de información pública, pero se deben hacer constar en el acuerdo de aprobación.

3. En el planeamiento urbanístico de desarrollo, se entiende que, en todo caso, son cambios sustanciales los que dan lugar a un modelo de ordenación diferente con respecto al emplazamiento dentro del ámbito de las zonas y sistemas urbanísticos. Las alteraciones que no supongan cambios sustanciales se deberán hacer constar en el acuerdo de aprobación.

Artículo 103 Requisitos formales de la documentación

En todos los documentos que integran el plan urbanístico objeto de cada uno de los acuerdos de aprobación que correspondan, el secretario o la secretaria del ayuntamiento o la persona autorizada de la administración competente tiene que extender la diligencia oportuna en la que debe constar que estos documentos son los aprobados inicial, provisional o definitivamente. También se debe extender la diligencia oportuna en los documentos que integran los planes urbanísticos que han sido objeto de acuerdo de denegación de su aprobación.

Artículo 104 Remisión al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears, al Consejo Insular de Mallorca y al ayuntamiento de los planes urbanísticos aprobados definitivamente

1. El órgano municipal o insular que apruebe definitivamente los planes previstos en el artículo 54 de la LUIB, deberá remitir obligatoriamente un ejemplar completo y oportunamente diligenciado al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears.

2. Igualmente, el órgano del Consejo Insular de Mallorca que resulte competente para la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento o sus alteraciones deberá remitir, en las mismas condiciones establecidas en el apartado anterior, un ejemplar al ayuntamiento correspondiente.

Si la competencia para aprobar definitivamente el instrumento de planeamiento o su alteración corresponde al ayuntamiento, el órgano municipal deber remitir un ejemplar al Consejo Insular de Mallorca.

3. De acuerdo con los principios de relación interadministrativa establecidos en el artículo 16 de la LUIB, una vez que el ayuntamiento haya remitido el ejemplar diligenciado de aprobación definitiva al Consejo Insular de Mallorca, el órgano competente podrá requerir que se aporte el expediente administrativo completo del planeamiento objeto de aprobación, en aplicación del apartado 2 del artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases del régimen local.

A partir de la aportación del expediente administrativo completo o de otra documentación solicitada, empezará el cómputo de los plazos para una impugnación eventual del Consejo Insular de Mallorca del instrumento de planeamiento. Se podrá aportar el expediente en soporte digital, siempre que sea compulsado oportunamente con la firma electrónica del secretario o de la secretaria del ayuntamiento. De acuerdo con la normativa de régimen local y a los efectos de este apartado, se entiende por expediente administrativo todo el conjunto ordenado de documentos y actuaciones formado por agregación sucesiva, que las personas encargadas de tramitarlo han firmado y numerado, que se hayan producido desde las fases preparatorias y hasta el envío del ejemplar del planeamiento aprobado definitivamente.

La impugnación eventual del planeamiento se deberá llevar a cabo, en su caso, mediante los mecanismos de requerimiento de anulación o de la vía contenciosa administrativa, en los términos establecidos en la legislación estatal y autonómica sobre régimen local y en la legislación reguladora de la jurisdicción contenciosa administrativa. En ningún caso, el Consejo Insular de Mallorca podrá fundamentar las acciones de impugnación por simples razones de oportunidad, sino que deberá ser por motivos de legalidad o de afectación al ámbito competencial insular, en los términos previstos en la legislación de régimen local.

4. Las remisiones a que se refieren los apartados 1 y 2 anteriores son acumulativas y deberán llevarse a término de forma simultánea a la remisión de los acuerdos de aprobación definitiva en el Butlletí Oficial de las Illes Balears a los efectos de la publicación del contenido de los instrumentos de planeamiento.

Artículo 105 Planes de iniciativa particular

1. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo de iniciativa particular contendrán, además de la que con carácter general sea necesaria, la documentación específica que determina el artículo 63.3 de la LUIB.

A estos efectos, las garantías para asegurar la obligación de urbanizar se podrán constituir en metálico o por aval en la depositaría de fondos de la administración pública o entidad correspondiente; y las personas promotoras tendrán que consignar en la documentación del plan la justificación de su potencial suficiencia en relación con la evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización y de la implantación de servicios.

2. Las garantías a que se refiere la letra e) del apartado 3 del artículo 63 de la LUIB deberán responder también de las sanciones que se puedan imponer por infracciones urbanísticas en materia de ejecución de obras de urbanización y por indemnizaciones que corresponda eventualmente satisfacer, y se deberán actualizar, si corresponde, en función del presupuesto de los proyectos complementarios de urbanización.

Si resultan ejecutadas, estas garantías deberán reponerse. Cuando la garantía no sea suficiente para satisfacer las responsabilidades a que se refiere este apartado, la administración deberá cobrar las diferencias mediante la ejecución sobre el patrimonio de la persona promotora.

3. Los planes de desarrollo a que se refiere el apartado 1 se tramitarán de acuerdo con lo que establece con carácter general la LUIB y este Reglamento, con las especificidades siguientes:

a) Se deberá citar personalmente al trámite de información pública por plazo idéntico a las personas propietarias de los terrenos comprendidos en su ámbito, salvo el caso de que el plan sea formulado por la totalidad de las personas propietarias de la superficie afectada y este hecho se acredite mediante un documento público en que se haga constar la estructura de la propiedad del suelo.

b) Se deberá notificar individualmente a las personas propietarias de los terrenos la aprobación definitiva del plan, en su caso.

4. El acto de aprobación de los planes a que se refiere el apartado 1 podrá imponer las condiciones, las modalidades y los plazos que sean procedentes o convenientes, siempre de acuerdo con el principio de proporcionalidad.

 

CAPÍTULO IV Efectos de la aprobación de los planes

Artículo 106 Publicidad del planeamiento urbanístico y de las urbanizaciones de iniciativa particular

1. El contenido completo de los instrumentos de planeamiento urbanístico es público y cualquier persona puede consultarlos e informarse en los términos que dispone la LUIB.

2. La publicidad relativa a urbanizaciones de iniciativa particular deberá expresar la fecha de aprobación definitiva del plan, y en su caso, del proyecto de urbanización y el órgano de la administración que la hubiese adoptado, y no podrá contener ninguna indicación en contra de sus cláusulas. Los anuncios, los carteles, las vallas y los folletos publicitarios han de indicar el lugar donde se puedan consultar los documentos anteriores y, en un lugar preeminente del ámbito de la urbanización, se tendrá que fijar un cartel con los datos fundamentales del plan y su fecha de aprobación.

La publicidad no podrá contener ninguna indicación disconforme con las prescripciones del acto de aprobación definitiva del plan que pueda inducir a las personas que adquieran las parcelas a malinterpretar las cargas de urbanización y condiciones a las cuales se ha sujetado su aprobación.

Artículo 107 Certificación de régimen urbanístico y consulta urbanística

1. Las personas interesadas, de acuerdo con lo que establece el artículo 64.2 de la LUIB, podrán solicitar la emisión de certificados de aprovechamiento urbanístico de fincas concretas al ayuntamiento competente, que deberá suscribir el secretario o la secretaria del ayuntamiento o la persona en quien delegue esta función, de acuerdo con la normativa reguladora sobre fe pública.

La solicitud y la notificación de la certificación se podrán llevar a cabo, a elección de la persona interesada, de forma presencial y en soporte papel o de forma telemática y en documento electrónico, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de acceso electrónico de los ciudadanos y ciudadanas a los servicios públicos. En caso de fincas no contiguas, se deberá solicitar y emitir un certificado para cada una de ellas.

2. El certificado de aprovechamiento urbanístico a que se refiere el apartado anterior tendrá que expresar cuál es el régimen urbanístico aplicable a la finca o fincas en el momento de su solicitud, indicando:

a) Los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos aplicables, así como si alguno de ellos está en tramitación o sujeto a procedimientos de revisión o modificación y, en este caso, si se ha acordado la suspensión de las tramitaciones y de otorgamiento de licencias o de la presentación de comunicaciones previas que regula la LUIB y este Reglamento.

b) Si es el caso, la afectación de determinaciones de instrumentos de ordenación territorial o de normativa sectorial con incidencia.

c) La clasificación y la calificación del suelo, con indicación de los parámetros aplicables con respecto al uso del suelo, las condiciones de edificación y el aprovechamiento del subsuelo, si es el caso. Se tendrá que señalar si el terreno tiene la condición de solar, y en caso negativo, qué actuaciones son necesarias para alcanzarla.

d) En su caso, el sector de planeamiento de desarrollo o el ámbito de actuación urbanística en que se incluya la finca.

e) Otras determinaciones urbanísticas significativas, tanto de ordenación estructural como detallada, que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno, en especial las referidas a las posibilidades de urbanización y edificación.

Artículo 108 Ejecutividad de los instrumentos de planeamiento urbanístico

1. Los instrumentos de planeamiento urbanístico son ejecutivos a partir de la publicación en el Butlletí Oficial de las Illes Balears de su acuerdo de aprobación definitiva y de las normas urbanísticas correspondientes. Respecto al planeamiento urbanístico cuya aprobación definitiva corresponda a los municipios, es aplicable lo que establezca la legislación de régimen local. El órgano que haya otorgado la aprobación definitiva deberá ordenar su publicación.

2. Para publicar el acuerdo de aprobación definitiva de los planes de desarrollo de iniciativa privada que prevean actuaciones de urbanización, es requisito previo que se asegure la obligación de urbanizar con la constitución ante el ayuntamiento o la administración actuante de una garantía por el importe del 4% del valor de las obras de urbanización.

Si el plan de desarrollo de iniciativa privada integra el proyecto de urbanización, el importe de la garantía expresada es del 10% del valor de las obras de urbanización, y se deberá formalizar en las condiciones establecidas en el artículo 117 de este Reglamento.

3. Si un instrumento de planeamiento urbanístico se aprueba por silencio administrativo positivo, el órgano competente para acordar la aprobación definitiva deberá ordenar, de oficio o a instancia de parte interesada, la publicación de su aprobación en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, y en su caso, deberá realizar las notificaciones que corresponden.

Artículo 109 Declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación

1. La aprobación de los planes urbanísticos, de acuerdo con el artículo 67 de la LUIB, implica la declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los bienes, los derechos y los intereses patrimoniales legítimos que sean necesarios para su ejecución, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres.

2. Se deben entender incluidos entre los bienes a que se refiere el apartado anterior tanto los que hayan de ser ocupados materialmente por las obras previstas en el planeamiento urbanístico, como los que resulten necesarios para asegurar el pleno valor y rendimiento y para garantizar la protección del entorno y del medio ambiente, como también para definir los enlaces y conexiones con las obras públicas y otras infraestructuras previstas en los instrumentos de planeamiento sectorial.

Artículo 110 Vinculación de las normas de aplicación directa al planeamiento y a los actos de intervención

1. En los procedimientos de redacción y aprobación de todos los instrumentos de planeamiento, se deberán tener en cuenta y respetar las determinaciones establecidas en el artículo 68 de la LUIB en la definición de la ordenación urbanística que establezcan.

2. Las normas establecidas en el artículo 68 de la LUIB tienen aplicación directa en el procedimiento administrativo de otorgamiento de la licencia urbanística que requieran las instalaciones, las construcciones y las edificaciones o, en su caso, en el procedimiento de comunicación previa. Ello, tanto en el supuesto de falta o insuficiencia de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento, como en el supuesto de que la actuación se ajuste a los parámetros del planeamiento existente pero suponga una contradicción clara y manifiesta entre los aspectos básicos y fundamentales de la actuación y lo que disponen las normas mencionadas.

3. Si procede aplicar las limitaciones establecidas en el apartado 2 anterior por falta o insuficiencia del planeamiento, en el procedimiento administrativo en todo caso se deberán determinar y acreditar los valores de la zona y se tendrán que ponderar igualmente, de forma razonada y objetiva, las circunstancias concurrentes mediante la incorporación de los antecedentes, la documentación y los informes técnicos que sean adecuados.

 

TÍTULO III Gestión y ejecución del planeamiento

CAPÍTULO I Disposiciones generales

Sección 1ª Concepto, esferas de actuación y presupuestos de la ejecución

Artículo 111 Concepto de gestión y ejecución

1. La gestión y la ejecución urbanística es el conjunto de procedimientos establecidos por la LUIB y por este Reglamento para la transformación del uso del suelo, y especialmente para su urbanización, de acuerdo con el planeamiento y respetando el régimen urbanístico aplicable a cada clase de suelo, y en el marco de los principios y finalidades que establecen los artículos 3 y 4 de la LUIB.

2. La edificación de los solares resultantes de las actuaciones de ejecución, tanto si son integradas como aisladas, también es parte integrante de la gestión urbanística, y constituye la fase de culminación del proceso, sin perjuicio de los deberes de conservación de los edificios y, de acuerdo con lo que establece la legislación aplicable, de los deberes de rehabilitación.

Artículo 112 Esferas de actuación pública y privada

1. Corresponde, en todo caso, a la administración pública la dirección y el control de la ejecución del planeamiento urbanístico, que comprende las facultades establecidas en el apartado 6 del artículo 3 de la LUIB, en las formas que prevé el apartado 1 del artículo 4.

2. La actividad de ejecución corresponde a las administraciones públicas, directamente o por encomienda a entidades de naturaleza mixta sin cesión de la titularidad de la competencia, o a la iniciativa privada según el sistema de gestión que se determine y de conformidad con lo que establece la LUIB y este Reglamento. A estos efectos, se incluyen entre las entidades de naturaleza mixta las sociedades mercantiles con capital no íntegramente público que tengan por objeto llevar a cabo actividades en materia urbanística. En todo caso, la administración actuante tiene que facilitar y promover la iniciativa privada en las formas y el alcance que determina la LUIB y este Reglamento, cuando lo aconseje el cumplimiento de las finalidades y los objetivos del planeamiento urbanístico, mediante los diversos sistemas de actuación.

Artículo 113 Presupuestos de la ejecución

1. La actividad de ejecución del planeamiento requiere para su desarrollo, sea cuál sea el sujeto legitimado, con carácter previo o simultáneo según corresponda, respecto de la totalidad de los terrenos a que se refiere y, en su caso, de los integrantes de la unidad o unidades de actuación correspondiente, la aprobación del instrumento más detallado que sea exigible según la clase de suelo de que se trate. A estos efectos:

a) Las actuaciones en suelo urbano y en suelo urbanizable directamente ordenado requieren la aprobación previa del plan general y del plan de ordenación detallada.

b) Las actuaciones en suelo urbanizable no ordenado directamente por el plan de ordenación detallada requieren la aprobación previa del plan general, del expresado plan de ordenación detallada y del plan parcial del sector correspondiente.

2. Asimismo, la actividad de ejecución requiere, en su caso, aprobar:

a) El proyecto de urbanización, en los supuestos de estas actuaciones urbanísticas.

b) El proyecto técnico de dotación de servicios o de obras ordinarias.

3. La ejecución de los sistemas generales o la de alguno de sus elementos se podrá llevar a cabo directamente, siempre que las previsiones contenidas en el plan general o en un instrumento de ordenación territorial sean suficientemente detalladas.

 

Artículo 114 Modalidades de la ejecución

La ejecución del planeamiento urbanístico se efectúa, de acuerdo con las previsiones que contiene, mediante:

a) Actuaciones edificatorias en suelo urbano consistentes en la edificación de la parcela; y en suelo urbano o suelo rústico consistentes en la rehabilitación edificatoria o la sustitución de la edificación, en los términos establecidos en el artículo 23.1 de la LUIB.

b) Actuaciones de transformación urbanística, en las modalidades de nueva urbanización, de renovación urbana, de dotación o de reforma interior, previstas en el artículo 23.2 de la LUIB; de naturaleza integral o sistemática en unidades de actuación en suelo urbano y en suelo urbanizable, a través de alguno de los sistemas de actuación previstos en la LUIB y en este Reglamento.

c) Actuaciones aisladas directas para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos en todas las clases de suelo, o las dirigidas a la obtención de terrenos destinados a dotaciones públicas en suelo urbano que no tengan la consideración de actuaciones de dotación por no existir un incremento del aprovechamiento urbanístico, previstas en el artículo 23.3 de la LUIB; y en las que los terrenos y los derechos afectados se tengan que obtener por expropiación, por el hecho de que el suelo, los bienes y los derechos no estén incluidos o adscritos a actuaciones integradas o sistemáticas, o bien que la expropiación resulte innecesaria por pertenecer ya los terrenos afectados al dominio público.

Asimismo, en suelo urbano, son actuaciones aisladas las que tienen como objeto:

1º. La realización de obras complementarias de urbanización que, referidas a una o distintas parcelas, hagan posible su edificación con la adquisición de la condición de solar, o para normalizar su forma o los límites con referencia al espacio público o privado.

2º. La realización de actuaciones aisladas mediante obra pública ordinaria, o que requieran expropiación para el destino de los elementos afectados a patrimonio público de suelo o a otras finalidades previstas en la LUIB.

Artículo 115 Obras incluidas en el proyecto de urbanización

1. Las obras de urbanización que se deben incluir en los proyectos a que se refiere el artículo 71.2 de la LUIB son las siguientes:

a) La pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras y red de peatones.

b) Las redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.

c) La red de alcantarillado para aguas residuales, sistema de evacuación de aguas pluviales y sistema de depuración.

d) La red de distribución de energía eléctrica.

e) La red de alumbrado público.

f) El tratamiento de espacios libres, incluida la jardinería.

2. Asimismo, se deberán incluir en los proyectos de urbanización el mobiliario urbano, las obras de gasificación, de telefonía u otros servicios de telecomunicación cuando así lo imponga el plan correspondiente.

3. Los proyectos de urbanización deberán resolver las conexiones de los servicios que se implanten con los generales preexistentes y justificar que estos tienen la dotación o la capacidad suficiente.

Artículo 116 Documentación de los proyectos de urbanización

Los proyectos de urbanización se integran de los documentos siguientes:

1. Memoria descriptiva de las características de las obras.

2. Planos de información y de situación, con inclusión de la planta viaria prevista en el planeamiento que se ejecuta y del entorno inmediato.

3. Planos de proyecto y de detalle, con el contenido siguiente mínimo:

a) Planta viaria general a escala mínima 1:1000.

b) Plantas de pavimentación a escala mínima 1:1000.

c) Perfiles longitudinales de todo el viario público y planta de cotas, rasantes y perfiles de jardines y parques.

d) Perfiles transversales de todo el viario público, cada 20 metros como mínimo.

e) Plantas de la red de saneamiento, depuración y pluviales, y perfiles longitudinales de estas a escala mínima 1:1000.

f) Plantas de todas las redes de servicios previstas a escala mínima 1:2000.

g) Detalles constructivos de las diferentes redes y secciones tipos de aceras y calzadas con ubicación de los diferentes servicios.

h) Plantas de jardinería y de espacios libres con ajardinamiento, a escala mínima 1:500, con identificación de especies, localización de mobiliario urbano, elementos de juegos infantiles, alumbrado y el resto de elementos compositivos.

i) Red de riego, tanto de jardines como, si es el caso, de las parcelas privadas restantes cuando se prevea una reutilización de aguas depuradas.

j) Red de alumbrado público, con detalles de luminarias.

k) Otros planos y detalles necesarios para definir completamente las obras.

4. Pliego de condiciones técnicas, generales y particulares.

5. Mediciones.

6. Cuadros de precios unitarios y descompuestos.

7. Presupuesto general y resumen de presupuesto.

8. Estudio de seguridad y salud.

9. Estudios específicos sobre movilidad y tráfico, inundabilidad, contaminación, reutilización de aguas, y otros que puedan ser necesarios o que exija la legislación sectorial aplicable. Particularmente, se deberá incorporar el informe del órgano autonómico competente en materia de salud pública que prevé la reglamentación sobre vigilancia sanitaria de las aguas de consumo humano, con relación a la red de agua potable.

Artículo 117 Tramitación y aprobación de los proyectos de urbanización

1. De acuerdo con lo que prevén los artículos 71.2 y 79.4 de la LUIB, los ayuntamientos aprueban inicial y definitivamente los proyectos de urbanización con la tramitación siguiente:

a) La aprobación inicial corresponde al órgano municipal que, de acuerdo con la legislación sobre régimen local, tenga atribuida la competencia para aprobar los instrumentos de gestión y ejecución urbanística. El acto o acuerdo de aprobación, de denegación motivada o de suspensión por razón de deficiencias subsanables se deberá producir en el plazo de tres meses desde la solicitud efectuada por la persona interesada, sin perjuicio de que se le requiera a la subsanación o mejora de dicha solicitud en los términos que prevé la legislación de procedimiento administrativo común.

b) Simultáneamente al acto o acuerdo de aprobación inicial, se deberá someter el proyecto a información pública mediante un anuncio en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la dirección o el punto de acceso electrónico correspondiente, con publicación en este último medio de la documentación íntegra. En el caso de proyectos de urbanización promovidos a iniciativa de personas particulares, se deberá citar de manera personal a todas las personas interesadas con ofrecimiento de trámite de audiencia por el mismo plazo.

c) Aprobado inicialmente el proyecto, se deberá solicitar un informe a los organismos públicos afectados y establecer un plazo de un mes para que las empresas de suministro de servicios afectadas se pronuncien sobre el proyecto.

d) La aprobación definitiva del proyecto de urbanización se deberá producir en el plazo de un mes una vez cumplidos los trámites anteriores, y corresponderá al órgano municipal que, de acuerdo con la legislación sobre régimen local, tenga atribuida la competencia para aprobar los instrumentos de gestión y ejecución urbanística. Este órgano tendrá que disponer la publicación del acto o el acuerdo aprobatorio en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico correspondiente, con publicación en este último medio de la documentación íntegra que haya sido objeto de la expresada aprobación definitiva.

e) Si el órgano ambiental determina que el proyecto de urbanización se debe sujetar a evaluación de impacto ambiental, de acuerdo con las previsiones de la legislación sectorial, la tramitación del procedimiento sustantivo anterior deberá adecuarse, en todo caso, a las exigencias del procedimiento ambiental.

2. En los proyectos de urbanización relativos a urbanizaciones de iniciativa particular, será requisito para su eficacia que las personas promotoras, antes de empezar las obras, constituyan una garantía financiera prestada con los requisitos establecidos por la legislación reguladora de la contratación del sector público en un plazo máximo de dos meses desde la notificación de la aprobación definitiva. Esta garantía tiene carácter independiente de la establecida en el artículo 108 de este Reglamento para la publicación del instrumento de planeamiento de desarrollo que legitime el proyecto de urbanización.

El importe de la garantía a que se refiere este apartado es del 6% del coste de ejecución material de las obras de urbanización, y cualquier variación al alza que se produzca sobre este coste determinará la obligación de ampliarlo, debiéndose llevar a cabo en el momento en que la administración actuante así lo requiera, sea de oficio o a instancia de personas interesadas.

La garantía se cancelará con la resolución expresa previa de la administración actuante, a medida que se efectúen en plazo cada una de las obras que son objeto de la obligación garantizada correspondiente. Se podrá acordar la cancelación parcial en proporción al precio de la obra efectuada de acuerdo con el presupuesto aprobado.

 

Sección 2ª Ámbitos de ejecución, delimitación de unidades y tipo de ejecución

Artículo 118 Delimitación de las unidades de actuación

1. Los ámbitos de las unidades de actuación urbanística en la modalidad de reparcelación se delimitan teniendo en cuenta los requisitos siguientes:

a) Que por sus dimensiones y por las características de la ordenación urbanística sean susceptibles de asumir las cesiones de suelo que regula el planeamiento.

b) Que estos ámbitos estén equilibrados unos con respecto a los otros, con respecto a los beneficios y las cargas, y permitan realizar un reparto equitativo; o, en su caso, se garantice el reequilibrio correspondiente mediante la cesión de terrenos a la administración actuante, a cuenta de la reparcelación ulterior.

c) Que tengan entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.

2. Si resulta necesario delimitar unidades de actuación para la ejecución del planeamiento y este no las contuviese, el ayuntamiento podrá llevar a cabo esta delimitación de acuerdo con el procedimiento siguiente:

a) La iniciación se realizará de oficio por parte de la administración actuante o a petición de las personas interesadas, si se detecta que un instrumento de planeamiento en vigor requiere una delimitación de unidad de actuación para su efectiva ejecución, requisito que se deberá justificar mediante la memoria correspondiente, el informe de sostenibilidad económica y la memoria de viabilidad económica.

b) La aprobación inicial de la delimitación corresponderá al órgano municipal que, de acuerdo con la legislación de régimen local, tenga atribuida la competencia en materia de gestión y ejecución del planeamiento. Aprobada inicialmente la delimitación, el expediente deberá someterse al trámite de información pública durante un plazo de veinte días, mediante un anuncio en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico municipal correspondiente, en el que deberá publicarse el contenido íntegro de la documentación aprobada inicialmente.

En el mismo plazo, deberá otorgarse un trámite de audiencia mediante notificación personal a las personas propietarias o titulares de derechos afectadas incluidas en la propuesta de delimitación, de acuerdo con los datos de titularidad registrales o, si no existiesen, de los datos catastrales.

Igualmente, en el caso de que la delimitación propuesta afecte a un instrumento de planeamiento cuya aprobación definitiva corresponda al Consejo Insular de Mallorca, el ayuntamiento deberá concederle un trámite de audiencia en el mismo plazo.

La publicación y las notificaciones previstas en los párrafos anteriores deberán incluir la información gráfica de la localización de la unidad de actuación con relación al término municipal y, en el caso de la notificación a las personas particulares, se tendrá que incluir una indicación de los efectos legales que derivan de incluir sus propiedades o derechos en la unidad de actuación.

c) La aprobación definitiva de la delimitación corresponderá al órgano municipal que tenga atribuida la competencia para adoptar la resolución o acuerdo que finaliza la tramitación municipal del instrumento de planeamiento cuya ejecución ha requerido delimitar la unidad. El acto o acuerdo de aprobación definitiva tendrá que valorar y deberá pronunciarse sobre las alegaciones presentadas, con notificación de esta valoración y pronunciamiento a las personas interesadas. Si se debe producir un aumento o una disminución de la superficie del ámbito superior a un 10% respecto de la propuesta inicial, antes de su aprobación definitiva se deberá repetir el trámite de audiencia a las personas propietarias o titulares de derechos afectados.

d) La eficacia y ejecutividad de la delimitación aprobada se diferirá hasta la publicación del acto o acuerdo de aprobación definitiva en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, que deberá contener como mínimo la localización de la unidad de actuación. El régimen de recursos admisibles es el correspondiente al del acto o acuerdo de aprobación definitiva del instrumento de planeamiento para cuya ejecución se ha tramitado el expediente de delimitación.

Asimismo, el acto o acuerdo de aprobación definitiva de la delimitación, junto con el contenido íntegro del proyecto, deberá publicarse en la dirección o en el punto de acceso electrónico municipal correspondiente; se ha de integrar en el registro municipal de urbanismo a que se refiere el artículo 4 de este Reglamento, y se tendrá que comunicar al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears y al Consejo Insular de Mallorca.

3. En ningún caso, los proyectos de delimitación de unidades de actuación podrán contener determinaciones sobre ordenación material ni régimen del suelo y de la edificación propias de los instrumentos de planeamiento, que se deberán respetar íntegramente en todo su ámbito perimetral.

4. La modificación de la delimitación de las unidades de actuación previstas en los instrumentos de planeamiento o su supresión, que se deberá justificar mediante la memoria correspondiente, se sujetará al mismo procedimiento y límites establecidos en los apartados anteriores; a no ser que las modificaciones mencionadas se lleven a cabo en los procedimientos de alteración de los instrumentos, supuesto en el cual se aplicarán las reglas correspondientes a su tramitación.

Artículo 119 Ejecución sistemática y ejecución aislada

1. Se entiende por gestión y ejecución urbanística sistemática o integrada del planeamiento urbanístico el conjunto de actuaciones que se insertan en uno de los sistemas de actuación previstos en la LUIB y en este Reglamento para repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística y para ejecutar o completar las obras y los servicios urbanísticos necesarios. La gestión urbanística integrada se lleva a cabo por unidades de actuación urbanística completas.

2. En todos los supuestos en que no sea necesario o no sea posible la delimitación de una unidad de actuación urbanística para el reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, se podrá realizar su ejecución de manera puntual o aislada, especialmente en suelo urbano. La gestión urbanística aislada se podrá llevar a cabo mediante la expropiación forzosa, la ocupación directa y también a iniciativa de las personas propietarias, especialmente en los supuestos de edificación con la cesión previa de terrenos destinados a zona viaria.

 

CAPÍTULO II Sistema de actuación urbanística por reparcelación

Sección 1ª Disposiciones generales

Subsección 1ª Objeto de la reparcelación

Artículo 120 Objeto de la reparcelación

La reparcelación es necesaria para la ejecución de las unidades para las que se haya establecido este sistema de actuación y tiene por objeto las finalidades siguientes:

a) La justa distribución entre las personas interesadas de los beneficios y las cargas de la ordenación urbanística.

b) La regularización de las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento.

c) La situación sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento que establece el planeamiento urbanístico, tanto el adjudicado a las personas propietarias como el que corresponde a la administración actuante de acuerdo con los deberes de cesión de suelo con aprovechamiento establecidos legalmente.

d) La cesión gratuita, a favor de la administración municipal, de los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, de acuerdo con lo que establece el planeamiento.

e) La determinación de las cuotas de urbanización a cargo de las personas propietarias y, en su caso, de la administración actuante, así como la forma de pago, que podrá ser en metálico o mediante terrenos edificables de valor equivalente a las cuotas. Las cuotas de urbanización incluyen tanto el coste de la obra urbanizadora como las indemnizaciones y las compensaciones económicas que sean necesarias para hacer efectivo el principio de distribución equitativa de beneficios y de cargas.

Artículo 121 Comunidad de reparcelación y personas interesadas

1. Integran la comunidad de reparcelación todos los propietarios y las propietarias de fincas comprendidas en un sector o unidad de actuación urbanística sometido a reparcelación.

2. Además de los propietarios y de las propietarias de las fincas afectadas, se consideran personas interesadas en un expediente de reparcelación las titulares de los derechos que puedan resultar afectados por la resolución, y también las personas titulares de intereses legítimos susceptibles de afectación que comparezcan en el procedimiento y acrediten esta condición.

Artículo 122 Procedimiento de reparcelación

1. El expediente de reparcelación se inicia en los términos que regula el artículo 79 de la LUIB. Sin embargo, la fecha de referencia de las valoraciones contenidas en el proyecto de reparcelación será la de su aprobación inicial, y se actualizarán en la aprobación definitiva de acuerdo con el interés legal del dinero, a partir del transcurso del plazo de seis meses desde la aprobación inicial.

2. Iniciado el expediente de reparcelación, la entidad o persona a quien corresponda su formulación, de acuerdo con el apartado 3 del artículo 79 de la LUIB, deberá solicitar del Registro de la Propiedad la información correspondiente sobre titularidad y cargas de todas las fincas incluidas en el sector o unidad de actuación urbanística. El registrador o la registradora, a solicitud de la administración actuante, extenderá al margen de cada finca nota expresiva del hecho de que son objeto de reparcelación. Inscrita esta nota marginal, las sucesivas personas interesadas que hagan constar su derecho en el Registro no se tendrán que citar preceptivamente en el expediente, excepto cuando comparezcan en él expresamente.

3. El ayuntamiento aprobará los proyectos de reparcelación de acuerdo con el procedimiento siguiente:

a) La aprobación inicial deberá adoptarse en el plazo de tres meses desde que se ha presentado la solicitud por parte de la persona interesada, sin perjuicio de que se le requiera a la subsanación o mejora de dicha solicitud en los términos que prevé la legislación de procedimiento administrativo común.

b) El proyecto de reparcelación se someterá a información pública durante el plazo de un mes, mediante edicto que deberá publicarse en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico correspondiente donde se insertará asimismo su contenido íntegro para facilitar su consulta telemática, dentro de este plazo deberá concederse audiencia a las personas interesadas, mediante citación personal.

c) La aprobación definitiva y la notificación se deberá producir en el plazo de tres meses desde la finalización del plazo de información pública. En caso contrario, se entiende que el proyecto de reparcelación ha quedado aprobado definitivamente por silencio positivo. El acto o acuerdo de aprobación definitiva se deberá publicar en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico correspondiente, donde se insertará asimismo el contenido íntegro del proyecto aprobado definitivamente.

d) Si en la tramitación de los proyectos de reparcelación se produce el acuerdo unánime de todas las personas afectadas, que deberá constar en un documento público, con la conformidad del ayuntamiento o con la incorporación de las subsanaciones y prescripciones que sean procedentes, se podrá proceder a su aprobación definitiva prescindiendo de la aprobación inicial, y no será necesario ningún otro trámite que el de información pública, con audiencia simultánea del resto de personas interesadas.

 

Subsección 2ª Fincas aportadas y participación de las personas propietarias

Artículo 123 Obligaciones de información y supuestos de discrepancia

1. Las personas propietarias y titulares de derechos sobre las fincas objeto de reparcelación están obligadas a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones de hecho y jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas.

2. En caso de discrepancia entre la descripción de las fincas contenida en los títulos a que se refiere el apartado 1 anterior y la realidad física, se deberá estar a la realidad física, y siendo de aplicación lo que establece la legislación aplicable sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

3. También será de aplicación la legislación sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística con respecto a los supuestos de inmatriculación de fincas, de reanudación del trato sucesivo, de discrepancias en cuanto a la titularidad, de persona titular en paradero desconocido o titularidad desconocida.

4. En el caso de titularidad desconocida, la administración actuante tiene la condición de titular fiduciaria de la finca y, a estos efectos, podrá llevar a cabo todas las operaciones propias de la reparcelación y, en especial, la cesión de la finca para el pago de los gastos de urbanización y la adjudicación fiduciaria a su favor de las fincas resultantes. Cuando, de acuerdo con el proyecto de reparcelación, corresponda a estas fincas la percepción de indemnizaciones económicas, el importe de estas se depositará en la Caja General de Depósitos de la administración actuante. Una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación, la administración actuante deberá poner el hecho en conocimiento de la administración competente para que proceda a la adjudicación que corresponda de acuerdo con las normas aplicables a los bienes vacantes. Una vez adoptada la resolución indicada, la administración actuante adjudicará la finca, o bien la indemnización sustitutoria a quien corresponda, previa percepción de los gastos que se hubieran originado como consecuencia de la ejecución de la urbanización y de sus intereses legales.

Artículo 124 Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación

1. El derecho de las personas propietarias, si no existe acuerdo unánime, será proporcional a la superficie de las fincas originarias respectivas.

2. En los supuestos en que, en el suelo urbano y de acuerdo con la legislación aplicable, el aprovechamiento de la parcela que resulte de la edificación y el uso existente sea superior al aprovechamiento que corresponda al derecho de participación que derive de la superficie de la finca, se aplicarán las reglas siguientes:

a) Si la edificación se ha de derribar, el aprovechamiento diferencial se deberá indemnizar pero no dará lugar a una mayor adjudicación de aprovechamiento.

b) Si la edificación y el uso son acordes con el planeamiento o no están sujetos a derribo, corresponde bien la adjudicación a la persona titular originaria, que participará en la comunidad de reparcelación con el porcentaje derivado del aprovechamiento que el planeamiento que se ejecute atribuya en la finca donde se encuentra la edificación, bien la exclusión de la finca de la reparcelación.

3. En los supuestos de sectores o unidades de actuación discontinuos, debe tenerse en consideración la ponderación de valores que deriva de la localización de los terrenos a que se refiere la letra a) del punto 1 del artículo 80 de la LUIB.

Artículo 125 Supuestos de exclusión en la reparcelación

1. El ámbito de la reparcelación será el del sector o el de la unidad de actuación urbanística, y no se podrán excluir las fincas que los componen, salvo los supuestos que prevé el apartado 2 de este artículo.

2. La exclusión de determinados bienes de la comunidad de reparcelación se deberá ajustar a lo que disponen las reglas siguientes:

a) Las edificaciones y las instalaciones preexistentes compatibles con las determinaciones del plan de ordenación que sea objeto de ejecución se podrán excluir justificadamente del sistema de reparto y de la comunidad de reparcelación sin necesidad de alterar la delimitación de la unidad reparcelable, siempre que se demuestre, en aplicación de los criterios a que se refiere la letra b) del apartado 2 del artículo 124 de este Reglamento, una desproporción sustancial respecto de los beneficios y las cargas del conjunto de la actuación.

El suelo que se excluya tendrá que ser el indispensable en relación con las previsiones del plan sobre parcelas mínimas o en relación con la funcionalidad de las edificaciones que se mantienen, y la exclusión no deberá dar lugar al enriquecimiento injusto de la persona propietaria. Cuando la ejecución de las obras de urbanización implique también un beneficio de las fincas excluidas, esta exclusión puede limitarse a la distribución de aprovechamientos y no impedirá la participación ponderada de la finca excluida en las cargas de urbanización del ámbito.

b) Se deben excluir de la comunidad de reparcelación las superficies de dominio público que, de acuerdo con el artículo 126 de este Reglamento, no participan en el reparto de beneficios y de cargas.

Artículo 126 Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación

1. Las superficies de dominio público, así calificadas por la legislación sectorial aplicable sobre vías de comunicación o pecuarias, canales, carreteras, ferrocarriles u otras análogas, no participan en el reparto de beneficios y cargas si se mantiene la afectación y no experimentan variación en el planeamiento que se deba ejecutar.

2. Las superficies que forman parte del dominio público maritimoterrestre o hidráulico no participan en el reparto de beneficios y cargas, aunque generen gastos de urbanización a cargo de la comunidad de reparcelación.

3. Los demás bienes de dominio público, que ya lo sean en el momento de la tramitación del proyecto de reparcelación, participarán en el reparto de beneficios y cargas en los supuestos siguientes:

a) Si se han obtenido por expropiación, por razón de haberse adelantado su obtención.

b) En caso de que hayan sido adquiridos por cualquier título oneroso, o por cesión gratuita en una actuación no urbanística.

4. Los bienes de dominio público obtenidos gratuitamente en desarrollo de una actuación urbanística no dan lugar a atribución de aprovechamiento a la administración titular. No obstante, si la superficie de estos terrenos de dominio público incluidos en un sector o unidad de actuación urbanística es superior a la que determina el plan urbanístico para la cesión gratuita y obligatoria con destino a dominio público, la administración titular se integrará con este exceso en la comunidad de reparcelación.

Artículo 127 Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación

1. En la modalidad de compensación del sistema de reparcelación, las personas propietarias de las fincas afectadas podrán decidir incorporarse a la junta de compensación y manifestar dicha decisión en el trámite de audiencia durante la tramitación de las bases y los estatutos y, posteriormente, en cualquier momento hasta transcurrido un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación definitiva de los estatutos de la junta de compensación. Asimismo, en el indicado trámite de audiencia podrán comprometer su participación en la ejecución, en los términos establecidos en el apartado siguiente.

2. En la modalidad de compensación, las personas propietarias de fincas afectadas podrán manifestar que se comprometen a participar en la ejecución en el trámite de audiencia de las bases de actuación y, en la modalidad de cooperación en el trámite de audiencia del proyecto de reparcelación.

3. En los supuestos de los apartados 1 y 2 de este artículo, se tendrá que informar a las personas propietarias, con ocasión del trámite de audiencia que corresponda según la modalidad, de las alternativas previstas por la LUIB y por este Reglamento para el caso de que no participen en la ejecución, a las que se refiere el apartado siguiente.

4. Cuando las personas propietarias no se incorporen a la junta de compensación, en la modalidad de compensación, y no garanticen que participarán en las modalidades de compensación y de cooperación, se podrán expropiar sus fincas o bien podrán ser objeto de reparcelación, sin expropiación previa, de acuerdo con lo que establezcan las bases o el proyecto de reparcelación, según corresponda y, en caso de que sean objeto de reparcelación, se podrá prever la obligación de pago de los gastos de urbanización mediante la adjudicación de fincas de resultado, hasta cubrir la cuantía de los gastos, a favor de la junta de compensación o de alguno de sus miembros, de la empresa urbanizadora si forma parte, de la administración actuante o de la persona titular de la gestión urbanística integrada, según corresponda.

La adjudicación de las fincas de resultado expresadas se hará por título de cesión en pago de los gastos de urbanización. La adjudicación se hará por exceso, sin perjuicio de la liquidación que corresponda a favor de la persona propietaria, de manera que cubra los gastos de urbanización necesarios.

Las modificaciones que, en su caso, se deban introducir en el proyecto de reparcelación en virtud de lo que establece el párrafo anterior se tendrán que someter a audiencia de las personas interesadas, pero no requerirán, por este motivo, llevar a cabo un nuevo trámite de información pública.

5. Cuando las personas propietarias se incorporen a la junta, en la modalidad de compensación o bien garanticen su participación, en las modalidades de compensación o cooperación, sus fincas serán objeto de reparcelación y tendrán que abonar las cuotas de urbanización correspondientes de acuerdo con su participación en el sector o unidad de actuación urbanística.

6. Cuando las personas propietarias, a pesar de haberse incorporado a la junta de compensación o haber garantizado que participan según la modalidad, incumplan la obligación de pago de las cuotas de urbanización, la administración competente, a instancia de la junta de compensación o de las personas interesadas que han asumido la gestión urbanística, según corresponda, puede acordar bien exigir el pago de las cuotas urbanísticas por la vía de apremio, bien la cesión de fincas de resultado en pago de las cuotas de urbanización, o bien la expropiación de la finca adjudicada. Cuando se opte por la cesión de fincas de resultado, se tendrá que formular y tramitar la operación jurídica complementaria correspondiente.

Artículo 128 Expropiación de fincas en la reparcelación

1. Cuando, en los casos que prevé el artículo anterior, se aplique la expropiación de las fincas aportadas o resultantes, según corresponda, la expropiación se podrá llevar a cabo a solicitud de la persona beneficiaria, en su caso, bien como actuación aislada, bien por el procedimiento de tasación conjunta.

2. En la expropiación de las fincas aportadas, el ayuntamiento, con audiencia previa de la persona beneficiaria de la expropiación, podrá dejar sin efectos el expediente de expropiación iniciado cuando la persona propietaria abone la parte proporcional de los gastos efectuados con los intereses legales correspondientes, así como los que se hubieran acreditado durante la tramitación del proyecto de expropiación, y garantice el pago del resto de gastos de urbanización que le correspondan en la forma establecida en el apartado 2 del artículo 127 de este Reglamento, siempre que no se haya otorgado todavía el acta de ocupación en supuestos de procedimiento de tasación conjunta, o que no se haya determinado el precio justo con carácter definitivo en vía administrativa en supuestos de expropiación por el procedimiento ordinario. En los supuestos de expropiación por falta de adhesión a la junta de compensación, la propiedad tendrá que solicitar, además, incorporarse a la junta si la expropiación indicada quedara sin efectos.

Subsección 3ª Adjudicación de fincas resultantes

Artículo 129 Consideración de personas adjudicatarias e innecesariedad de nueva adjudicación

1. Toda la superficie incluida en el ámbito de la reparcelación, sea o no sea edificable, se tendrá que adjudicar nuevamente en el proyecto de reparcelación o bien se tendrá que confirmar su titularidad. Se deberá procurar, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de las mismas personas titulares.

2. Sin perjuicio de lo que establece el artículo 125 de este Reglamento, el proyecto de reparcelación tendrá que confirmar a favor de las personas propietarias la titularidad dominical de sus fincas de origen en los casos siguientes:

a) Fincas edificadas de conformidad con el planeamiento que se ejecuta, a las que se les aplica la letra b) del apartado 2 del artículo 124 de este Reglamento.

b) Fincas con edificaciones no ajustadas al planeamiento que se ejecuta, siempre que no estén en ninguna de las situaciones de fuera de ordenación de la LUIB y en que concurran conjuntamente las circunstancias siguientes:

 

1º. Que no sea necesario su derribo para ejecutar las obras de urbanización.

2º. Que se puedan destinar a usos compatibles con la ordenación urbanística.

3º. Que el derecho de las personas propietarias en la reparcelación no sea inferior, en más del 15%, al que corresponda a la parcela mínima edificable, ni que el aprovechamiento que corresponda de acuerdo con el planeamiento a la superficie de la finca que se adjudica exceda en más del 15% del derecho de la persona propietaria. A estos efectos, se tendrá que aplicar lo que establece la letra b) del apartado 2 del artículo 124 de este Reglamento.

3. El proyecto de reparcelación deberá confirmar a favor de las personas propietarias la titularidad dominical de sus fincas de origen no edificadas si la diferencia en más o en menos entre el aprovechamiento que les corresponda, de acuerdo con el planeamiento, y el que correspondería a la persona propietaria, en proporción con su derecho en la reparcelación, es inferior al 15% de este.

4. Las personas propietarias, en todas las situaciones de los apartados 2 y 3 de este artículo, tienen la consideración de adjudicatarias a todos los efectos de la reparcelación, y también, en todos los casos, la confirmación de la titularidad de las fincas de origen se realiza sin perjuicio de la regularización de linderos, cuando sea necesaria, y de las compensaciones económicas que correspondan.

Artículo 130 Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas

1. En ningún caso se podrán adjudicar como fincas independientes las superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y las características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.

2. No obstante lo previsto en el apartado anterior, la superficie enclavada entre dos edificaciones que se deban mantener, en las situaciones que prevé la LUIB y este Reglamento, se podrá adjudicar como finca independiente edificable, aunque no tenga las dimensiones de la parcela mínima, siempre que la diferencia no exceda del 15 % de esta última y que se cumplan el resto de determinaciones del planeamiento.

3. Con la excepción del supuesto previsto por la letra a) del apartado 2 del artículo 129 anterior, y a menos que exista acuerdo entre las personas propietarias afectadas, en el proyecto de reparcelación no se podrán realizar adjudicaciones que excedan el 15% de los derechos de las personas adjudicatarias.

4. Siempre que lo permitan las determinaciones del planeamiento urbanístico, la adjudicación de fincas independientes al mayor número posible de personas propietarias será preferente a la adjudicación de fincas en indiviso, y esta última a la indemnización en metálico, sin perjuicio de lo que establece el apartado siguiente. En la adjudicación en indiviso se deberá procurar la creación de comunidades con el menor número posible de personas copropietarias.

5. Cuando, de acuerdo con el artículo 80.1.d) de la LUIB, la cuantía de los derechos de las personas propietarias no alcance al 15% de la parcela mínima edificable, la adjudicación se tendrá que sustituir necesariamente por una indemnización en metálico, excepto en los casos de acuerdo unánime de la comunidad de reparcelación.

Artículo 131 Valoración de las fincas en la reparcelación

La valoración de las aportaciones de suelo y de las fincas resultantes en la reparcelación se tendrá que efectuar de acuerdo con las reglas establecidas en la legislación estatal a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, y con las contenidas en el artículo 80 de la LUIB que sean aplicables en cada caso.

Artículo 132 Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización

1. Corresponde al proyecto de reparcelación establecer la cesión y la adjudicación de fincas de resultado en pago de los gastos de urbanización, en su caso. Cuando el proyecto de reparcelación contenga estas determinaciones, tendrá que establecer la participación, en el aprovechamiento urbanístico del ámbito, de quien haga frente a los gastos de urbanización establecidos en el artículo 76 de la LUIB.

2. Las fincas se han adjudicar, según corresponda en función de la modalidad, a favor de la administración actuante, de la junta de compensación o de la persona titular de la gestión urbanística integrada. El proyecto de reparcelación puede adjudicar también las fincas a la empresa urbanizadora incorporada a la junta de compensación o a alguno de sus miembros.

3. Cuando la cesión de fincas de resultado en pago de obras de urbanización se produce una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación, la adjudicación correspondiente se llevará a cabo mediante una operación jurídica complementaria de la reparcelación, de acuerdo con la letra f) del apartado 1 del artículo 164 de este Reglamento.

4. La cesión de fincas que prevé este artículo dará lugar a la liquidación total o parcial, según corresponda, de los gastos de urbanización imputables al resto de fincas resultantes adjudicadas a la persona propietaria originaria, las cuales no quedan afectas a los saldos de la liquidación provisional y definitiva en todo lo que haya sido abonado mediante la cesión de fincas.

Artículo 133 Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico

1. Corresponde al proyecto de reparcelación establecer el emplazamiento del suelo con aprovechamiento urbanístico que se tenga que ceder obligatoria y gratuitamente a la administración actuante.

2. Cuando sean de aplicación las previsiones de la LUIB y de este Reglamento sobre la cesión de suelo en otros terrenos fuera del sector o de la unidad de actuación, esta cesión de terrenos fuera del ámbito se producirá también con la aprobación del proyecto de reparcelación, que incorporará los terrenos referidos con el único efecto de adjudicarlos a favor de la administración actuante.

3. Cuando en aplicación de las previsiones referidas proceda el pago total o parcial del equivalente económico del suelo de cesión con aprovechamiento, el importe del equivalente se fijará también en el proyecto de reparcelación y su pago a favor de la administración actuante será preferente al pago del resto de cargas urbanísticas.

Artículo 134 Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones en régimen de propiedad horizontal

1. La reparcelación, en suelo urbano, para facilitar los procesos de reforma interior y de rehabilitación, podrá dar lugar a la división de edificaciones existentes en régimen de propiedad horizontal, y a la adjudicación de las diferentes fincas constituidas de acuerdo con este régimen, que se considerarán fincas de resultado. También se podrán adjudicar como fincas de resultado aquellas constituidas en régimen de propiedad horizontal con anterioridad a la formulación del proyecto de reparcelación.

Estas fincas de resultado podrán consistir, en su caso, en edificaciones donde haya pendiente de ejecutar obras de rehabilitación, y se tendrá que hacer constar, en este caso, la obligación de ejecutarlas.

2. Si no se ha otorgado previa o simultáneamente la escritura pública constitutiva de la propiedad horizontal, el proyecto de reparcelación tendrá la naturaleza de título constitutivo y deberá contener las determinaciones necesarias para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Subsección 4ª Contenido del proyecto de reparcelación

Artículo 135 Contenido de la memoria

1. En la memoria del proyecto de reparcelación tiene que constar:

a) El planeamiento que es objeto de ejecución.

b) La identificación y la superficie de la unidad reparcelable.

c) Los criterios aplicados para valorar, en su caso, las fincas aportadas y las fincas resultantes y la distribución de beneficios y cargas.

d) La justificación de la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación con especificación de las partidas siguientes:

 

1º. El presupuesto provisional de los gastos de urbanización.

2º. Los gastos generados por la redacción del proyecto, y, en su caso, del planeamiento que se ejecuta y del proyecto de urbanización, así como cualquier otro gasto previsto especificándose su causa.

3º. La previsión de los gastos necesarios para formalizar e inscribir el proyecto de reparcelación. La cuantía de las indemnizaciones en metálico para cancelar las cargas y otros derechos que se deben satisfacer a las personas titulares, las correspondientes a las personas titulares de derechos externos al ámbito por ocupaciones temporales requeridas por la ejecución de la obra urbanizadora, así como la previsión de las indemnizaciones que se tienen que satisfacer a determinadas personas propietarias a las que no se adjudica suelo o se les adjudica en menor proporción a la aportación, y la previsión de las personas titulares de restos de fincas externas al sector en razón de su reducida superficie.

 

e) La identificación de las cargas de urbanización que, de acuerdo con lo que establece el artículo 76 de la LUIB, no van a cargo de la comunidad reparcelatoria y que tienen que asumir de forma individualizada las personas propietarias de las fincas.

f) La cuantificación, en su caso, del equivalente económico del deber de cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico.

g) La identificación de los elementos que no se deben indemnizar porque se pueden conservar provisionalmente, ya sea por no ser radicalmente incompatibles con la ordenación, por no ser necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el plan, o por estar situados en una superficie que se tenga que adjudicar íntegramente a su propietario o propietaria.

h) La determinación de la existencia de derechos de realojamiento y las previsiones para hacerlo efectivo, tanto temporalmente como de forma definitiva.

2. Este contenido se puede ampliar o reducir en congruencia con las características propias de cada reparcelación.

Artículo 136 Personas interesadas en el expediente

El proyecto de reparcelación ha de contener la enumeración de las personas afectadas por la reparcelación, bien por el carácter de personas propietarias de las fincas aportadas, bien en concepto de titulares de otros derechos, y debe especificar sus circunstancias personales, conforme a lo que establece la legislación hipotecaria.

Artículo 137 Circunstancias de las fincas aportadas

En la relación de las fincas aportadas se ha de hacer constar, respecto de cada una, lo siguiente:

a) Su descripción de acuerdo con la realidad física y con las especificaciones requeridas por la legislación hipotecaria. Si la descripción de la finca en el Registro no coincide con la real, por razón de su extensión superficial, límites o edificaciones que se tengan que mantener, se hará constar así en el proyecto, a fin de que se lleve a cabo la rectificación registral que corresponda en cada caso. Si la finca no consta inscrita en el Registro, el proyecto deberá dejar constancia de ello, a los efectos de su inmatriculación.

b) Su titularidad dominical, con especificación del título de adquisición. En caso de que la finca incluida se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad, en el proyecto se ha de tener en cuenta como aportante a la persona titular registral, salvo el caso de que se aporte acta de notoriedad para reanudar el trato sucesivo, con el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, que aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

c) En caso de titularidad desconocida, el proyecto ha de hacer constar esta circunstancia y la titularidad fiduciaria de la administración actuante en aplicación de lo que establece el apartado 4 del artículo 123 de este Reglamento. La inmatriculación se practica de conformidad con la legislación hipotecaria.

d) En el supuesto de que alguna de las fincas se incluya sólo parcialmente en la unidad reparcelable, la descripción de la porción afectada por la actuación. A estos efectos, se ha de especificar el límite por donde se practica la segregación respecto de la finca matriz, así como la reducción de la cabida de esta.

e) En caso de que los servicios técnicos del órgano actuante aprecien la existencia de conflictos de titularidad sobre fincas no inscritas, o que existen supuestos de doble inmatriculación, esta situación se ha de reflejar en el proyecto y las fincas han de constar como litigiosas. Cuando se trate de fincas inscritas en el Registro previamente, el proyecto sólo ha de tener en cuenta situaciones litigiosas cuando se acredite ante el órgano actuante la existencia de anotación preventiva de la demanda correspondiente. Posteriormente, se adjudicará la finca a quien acredite su titularidad de acuerdo con lo que establece la legislación aplicable.

f) Las fincas que quedan excluidas de la reparcelación en aplicación de lo que establece el artículo 125 de este Reglamento.

 

Artículo 138 Definición y adjudicación de fincas resultantes

Con respecto a la definición y la adjudicación de las fincas resultantes, el proyecto deberá hacer constar las circunstancias siguientes:

a) Su descripción, de acuerdo con las exigencias de la legislación hipotecaria. En caso de que se trate de fincas destinadas total o parcialmente a la construcción de viviendas de protección pública, esta circunstancia, así como la modalidad específica que les sea de aplicación, de entre las establecidas en la legislación correspondiente, se deberá hacer constar en la descripción de las fincas para que conste en el Registro de la Propiedad.

Cuando se tratara de fincas destinadas a dominio y uso público se han de formar tantas fincas como porciones de suelo no contiguas entre sí con el mismo destino urbanístico.

b) El título de adjudicación, si se realiza por subrogación real con las fincas o participaciones aportadas por la persona adjudicataria, o a título de adquisición originaria respecto de las cesiones que se hagan en cumplimiento de los deberes legales, y también en los supuestos de adjudicación de fincas en pago de las cargas de urbanización.

c) La titularidad individual o en proindiviso de la persona o personas adjudicatarias de cada finca resultante.

d) En caso de que se aporten al proyecto fincas en régimen de comunidad de bienes, cualquiera de las personas aportantes puede solicitar, bien si procede, mediante la formulación del proyecto, bien mediante la alegación correspondiente en el periodo de información pública, que la adjudicación a cada una de las personas partícipes tenga lugar mediante la atribución de parcelas independientes, siempre que ello sea posible de acuerdo con las previsiones sobre parcela mínima y con su participación en la comunidad reparcelatoria y consientan en la adjudicación propuesta las personas titulares de otros derechos o cargas preexistentes sobre la finca aportada.

e) La descripción de las edificaciones que se mantienen sobre las fincas resultantes cuando esta no conste en el Registro de la Propiedad, así como, en su caso, su adjudicación en régimen de propiedad horizontal de acuerdo con lo que establece el artículo 134 de este Reglamento.

f) Si sobre la edificación existente en la finca aportada se hubiera constituido un régimen de propiedad horizontal y esta edificación se tuviera que derribar porque es incompatible con las determinaciones del plan que se ejecuta, la adjudicación de la finca resultante, cuando no es de aplicación lo que establece el artículo 80.1.d) de la LUIB, se efectúa en régimen de comunidad de bienes, y se fijan las participaciones de acuerdo con las cuotas que correspondían a las personas propietarias en la propiedad horizontal extinguida. Esta adjudicación se entiende sin perjuicio de las indemnizaciones que pueden corresponder a alguna de las personas propietarias por haber cesado el uso o la explotación de los pisos o locales, o de las que puedan corresponder a todas ellas por el valor de la edificación a derribar, así como en aplicación de lo que establece el apartado 2 del artículo 124 de este Reglamento.

g) En la descripción de las fincas resultantes se ha de hacer constar la obligación de conservar y mantener la urbanización a cargo de las personas propietarias, cuando así lo determine el plan que se ejecuta.

Artículo 139 Cargas preexistentes y derechos inscritos con posterioridad a la nota marginal

1. Con respecto al traslado de cargas a título de subrogación real entre fincas aportadas y adjudicadas, el proyecto ha de precisar los aspectos siguientes:

a) Ha de especificar cada una de las cargas que resulten incompatibles con las determinaciones del planeamiento que se ejecuta, la razón de su incompatibilidad, la indemnización que en su caso se tenga que satisfacer a quien sea titular y el pago o consignación de la indemnización citada.

b) Respecto de cada una de las cargas compatibles, el proyecto las ha de trasladar a la finca resultante que sustituya por subrogación real la finca gravada.

c) Si de la finca aportada resultan varias fincas resultantes, las cargas se trasladan a todas, si no se determina otra cosa en el proyecto de reparcelación. En este caso, la administración actuante ha de comunicar a las personas afectadas esta circunstancia con ocasión de la aprobación inicial del proyecto de reparcelación.

d) Cuando se hubieran de trasladar a una finca adjudicada varias cargas compatibles procedentes de diferentes fincas aportadas, se ha de determinar, en su caso, la cuota que corresponde a cada una de ellas en función del valor que se haya tenido en cuenta en el proyecto a efectos de fijación de derechos.

e) En el supuesto de que la administración actuante tuviese conocimiento de la carga durante la redacción del proyecto y antes de que acabe el plazo establecido para la información pública, es obligatoria la fijación de la cuota.

2. Los derechos inscritos en las fincas de procedencia con posterioridad a la nota marginal de inicio del expediente, así como los que se inscriban durante la tramitación del proyecto de reparcelación cuando no exista la nota marginal y no consten incorporados debidamente al indicado proyecto, se trasladan directamente y de oficio por el registrador o registradora a las fincas de resultado que las sustituyen por subrogación.

 

Artículo 140 Cuenta de liquidación provisional

1. En la determinación de la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación, se ha de especificar la responsabilidad que corresponde a cada finca resultante en razón de los gastos de urbanización y del resto de gastos del proyecto.

2. Los saldos de la cuenta de liquidación se entienden provisionales y a cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación. La corrección de errores y omisiones, como también las rectificaciones que sean procedentes, se tendrán en cuenta en la liquidación definitiva, pero no suspenderán la exigibilidad de los saldos provisionales aprobados con el proyecto de reparcelación.

3. Las partidas que comprenda la cuenta de liquidación para cada finca se compensan cuando sean de signo diferente, y se pueden exigir únicamente los saldos resultantes.

4. Se entiende, a todos los efectos, que los saldos de la cuenta de liquidación provisional son deudas líquidas y exigibles, a favor de la administración actuante, de la junta de compensación o bien de la persona titular de la gestión urbanística integrada, según proceda de acuerdo con la modalidad para la ejecución del planeamiento.

Artículo 141 Documentación gráfica del proyecto de reparcelación

1. El proyecto de reparcelación ha de incorporar, como mínimo, la documentación gráfica siguiente:

a) Plano de situación del sector o ámbito de actuación urbanística objeto de reparcelación.

b) Plano que refleje la ordenación prevista en el planeamiento urbanístico objeto de ejecución.

c) Plano de fincas aportadas.

d) Plano de fincas resultantes y de adjudicaciones.

e) Plano de superposición de fincas aportadas y resultantes.

2. Los planos señalados en las letras b) a e) del apartado anterior se han de redactar sobre cartografía topográfica digital del ámbito y a una escala entre 1:500 y 1:1.000.

 

Subsección 5ª Efectos del proyecto de reparcelación

Artículo 142 Efectos y requisitos de eficacia del proyecto de reparcelación

El acto o el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, cuando haya adquirido firmeza en vía administrativa, produce los efectos que determina el apartado 1 del artículo 81 de la LUIB, y su eficacia requiere el cumplimiento de los requisitos que establece el apartado 3 del artículo expresado.

Artículo 143 Afectación de las fincas al pago de las cargas de urbanización

1. Quedan sujetas al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y del resto de los deberes que derivan del proyecto y de la legislación urbanística, todas las personas titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado que resulten del proyecto de reparcelación, incluso aquellas cuyos derechos constaran inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la aprobación del proyecto, con las excepciones previstas en la legislación estatal.

2. Las fincas resultantes de los proyectos de reparcelación, de acuerdo con la legislación aplicable, quedan afectas al pago de:

a) El saldo de la liquidación definitiva.

b) El importe que les corresponde en el saldo de la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación.

c) La cuota de participación que se les atribuye en el pago de la liquidación definitiva por las cargas de urbanización, sin perjuicio de la compensación que corresponda en razón de las indemnizaciones que pudieran tener lugar.

3. Esta afección se ha de inscribir en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la normativa reguladora de la inscripción de actos de naturaleza urbanística.

 

Artículo 144 Innecessariedad de la afección

No es necesaria la práctica de la afección cuando del proyecto de reparcelación resulte que la obra de urbanización ha sido efectuada y pagada, así como debidamente cumplidas el resto de cargas de urbanización.

Artículo 145 Incumplimiento de la obligación del pago de la liquidación

En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de los gastos de urbanización, si la administración actuante, la junta de compensación o la persona titular de la gestión urbanística integrada optara por su cobro por la vía de apremio, la administración ha de dirigir el procedimiento contra las personas titulares del dominio y se deberá notificar al resto de personas titulares de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. En caso de pago por cualquiera de estas personas titulares de derechos diferentes del dominio, quien satisfaga el importe de la liquidación puede repercutirla contra la persona propietaria.

Artículo 146 Concentración de responsabilidad

1. La administración actuante puede aprobar la concentración de la responsabilidad a que estuvieran sujetas determinadas fincas en otras fincas resultantes del proyecto, siempre que se cumplan los requisitos siguientes:

a) Que las condiciones que posibilitan la concentración estén previstas en el proyecto de reparcelación.

b) Que, si no se da la circunstancia anterior, la finca sobre la que se pretende la concentración esté valorada en una cuantía suficiente para soportar su propia responsabilidad y la de la finca liberada, y que consientan en la concentración todas las personas que sean titulares, tanto del dominio como de otros derechos o cargas.

2. La inscripción de la nueva responsabilidad sobre las fincas en que esta se concentre se solicitará mediante un certificado del acuerdo de aprobación de la administración urbanística actuante.

Artículo 147 Hipotecas en garantía de obras

En el proyecto de reparcelación se podrá establecer que la afección no produzca efectos con respecto a personas acreedoras hipotecarias cuando la hipoteca tenga por finalidad asegurar créditos concedidos para financiar las obras de urbanización o de edificación, siempre que, en este último caso, la obra de urbanización esté garantizada en su totalidad.

Artículo 148 Cuenta de liquidación definitiva

1. La liquidación definitiva de la reparcelación tiene lugar cuando concluye la urbanización y la administración actuante ha recibido la obra urbanizadora.

2. La liquidación definitiva tiene efectos económicos exclusivamente y no puede afectar a la titularidad de los terrenos, sin perjuicio de las alteraciones que se puedan producir en esta titularidad en los supuestos de expropiación o cesión de fincas en pago de obras de urbanización, cuando las personas propietarias incumplan sus obligaciones.

3. En la liquidación definitiva se han de tener en cuenta todos los gastos en los que se haya incurrido efectivamente durante el proceso de ejecución del planeamiento, incluyendo el coste efectivo de la obra urbanizadora y los errores y las omisiones que se hubieran podido producir en la cuenta de liquidación provisional.

4. La aprobación de la liquidación definitiva dará lugar, en su caso, a la liquidación de las cuotas correspondientes y se someterá a la misma tramitación que el proyecto de reparcelación, con audiencia de las personas interesadas, pero sin que sea necesario sujetarse a información pública.

Artículo 149 Rectificaciones derivadas de resoluciones administrativas o judiciales

Las rectificaciones que se hayan de introducir en la cuenta de liquidación como consecuencia de resoluciones administrativas o judiciales serán a cargo de la comunidad de reparcelación y se incluirán en la cuenta de liquidación definitiva. Si estas rectificaciones se producen con posterioridad a la liquidación definitiva, se ha de modificar esta liquidación siguiendo el mismo trámite que se exige para aprobarla.

 

Artículo 150 Certificación para la inscripción al Registro de la Propiedad

1. El organismo competente para la aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación ha de expedir un certificado, con las solemnidades y requisitos que se disponen para las actas de sus acuerdos, y de conformidad con lo que establece la legislación hipotecaria, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad. A estos efectos, el certificado ha de expresar y tiene que hacer constar:

a) La fecha en que se ha aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación.

b) Que el proyecto ha alcanzado firmeza en vía administrativa.

c) El detalle de las propiedades antiguas y de las personas propietarias, según los títulos aportados o, si no existen, describiendo las fincas e indicando las personas propietarias, si son conocidas, y describiendo las parcelas nuevas adjudicándolas a la persona titular respectiva. Alternativamente, los datos a que se refiere esta letra c) se podrán acreditar anexando al certificado una copia compulsada del proyecto de reparcelación aprobado definitivamente.

d) La constancia de la notificación del acto o acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación a todas las personas titulares interesadas, y que se ha procedido al pago o al depósito de las indemnizaciones correspondientes.

e) En los supuestos en que la LUIB admita la compensación en metálico como sustitutiva del deber de cesión de suelo lucrativo libre de cargas de urbanización que comporte la actuación urbanística, la fecha de materialización efectiva del ingreso en la administración actuante de la totalidad de su importe.

2. En el supuesto de reparcelación voluntaria, la presentación de la escritura pública y del certificado del acuerdo de aprobación de la reparcelación a los que se refiere el artículo 161 de este Reglamento son suficientes para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. La situación física y jurídica de las fincas o de los derechos afectados por la reparcelación y la que resulte se han de reflejar en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo que dispone la legislación hipotecaria en la forma que se determina.

 

Sección 2ª Modalidad de compensación

Artículo 151 Concepto e iniciativa de la modalidad

1. En la modalidad de compensación, las personas propietarias aportan los terrenos de cesión obligatoria, formulan el proyecto de reparcelación, y realizan a su cargo la urbanización en los términos y con las condiciones que se determinen en el planeamiento urbanístico o, en su caso, en el acto que apruebe la aplicación de esta modalidad, y se constituyen, mediante documento público, en junta de compensación.

2. La constitución de la junta de compensación a que se refiere el apartado 1 no es preceptiva en los supuestos siguientes:

a) Si existe una única persona propietaria o bien una única comunidad en proindiviso, siempre que esta situación se mantenga mientras se ejecuten las obras de urbanización.

b) Si lo acuerda el ayuntamiento correspondiente, siempre que el proyecto de reparcelación voluntaria cumpla los requisitos y los criterios de representación y de actuación que establece este Reglamento. No obstante, las personas propietarias pueden constituir en cualquier momento una junta de compensación.

3. La iniciativa de la modalidad de compensación corresponde a las personas propietarias de fincas cuya superficie represente más del 60% de la superficie total del sector o unidad de actuación urbanística. Para hacerla efectiva hay que presentar las bases de actuación y los estatutos de la junta ante la administración actuante, en el plazo de tres meses desde la aprobación definitiva del planeamiento o del procedimiento de delimitación de la unidad de actuación que haya establecido el sistema de reparcelación con la modalidad de compensación.

Si las personas propietarias, transcurrido el plazo mencionado, no han presentado los proyectos de estatutos y bases de actuación, la administración actuante les ha de que requerir para que los presenten en un nuevo plazo de tres meses. Si, a pesar del requerimiento, las personas propietarias no presentan estos documentos, la administración actuante podrá sustituir la modalidad de compensación o el sistema de reparcelación.

Artículo 152 Constitución de la junta de compensación

Para constituir la junta de compensación las personas propietarias a que hace referencia el apartado 3 del artículo anterior han de formular las bases de actuación y estatutos de la junta, y someterlos a la aprobación de la administración actuante, de acuerdo con el procedimiento que establece el apartado 4 del artículo 83 de la LUIB.

Artículo 153 Incorporación a la junta de compensación y supuestos de exclusión

1. Las personas propietarias de fincas comprendidas en un sector o unidad de actuación urbanística sometido a reparcelación que no hayan promovido el sistema se pueden incorporar con igualdad de derechos y obligaciones a la junta de compensación que se constituya.

Si no se incorporan, la junta de compensación puede solicitar a la administración la expropiación de sus fincas, supuesto en el que disfrutará de la condición de beneficiaria de la expropiación, o bien la ocupación de las fincas mencionadas a su favor, para posibilitar la ejecución de las obras de urbanización.

2. En la modalidad de compensación, se pueden incorporar también a la junta de compensación, además de las personas propietarias, las empresas urbanizadoras que tengan que participar con la parte propietaria en la gestión de la unidad de actuación urbanística, de acuerdo con los requisitos y las condiciones que los estatutos y las bases de actuación establezcan. La incorporación de estas empresas tiene que garantizar que la ejecución de las obras de urbanización se producirá en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación desde el punto de vista técnico y económico.

3. La incorporación a la junta del resto de personas propietarias se puede producir en cualquier momento durante el proceso de aprobación de las bases y estatutos, así como también dentro del plazo de un mes desde que se ha notificado el acto o acuerdo de la aprobación definitiva. La junta de compensación puede no admitir las solicitudes que se formulen con posterioridad.

4. Cuando las personas propietarias no se incorporen a la junta pero manifiesten en el trámite de audiencia de las bases su compromiso de participar en la ejecución del planeamiento, de acuerdo con el artículo 127 de este Reglamento, habrán de prestar la fianza por una cuantía del 10% de los gastos estimados de urbanización correspondientes a la finca de que se trate, de acuerdo con la proporción de su superficie con respecto a la del total de la unidad de actuación, dentro del plazo de un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación de la constitución de la junta.

5. Cuando las personas propietarias incorporadas a la junta no sean adjudicatarias de fincas resultantes, de acuerdo con las determinaciones del proyecto de reparcelación, la aprobación de este proyecto dará lugar a la exclusión de las personas propietarias correspondientes, que dejarán de ser miembros de la junta a partir de la percepción o depósito de la indemnización por el equivalente económico. Esta exclusión se produce también en los supuestos de expropiación por incumplimiento de los deberes de participación en la ejecución del planeamiento.

Artículo 154 Afectación de fincas y formulación del proyecto de reparcelación

1. Todas las fincas incluidas dentro de una unidad de actuación urbanística sometida a reparcelación, en la modalidad de compensación, quedan afectas al cumplimiento de los deberes impuestos por la LUIB y este Reglamento a la modalidad mencionada, aunque sus propietarios o sus propietarias no se hayan adherido a la junta de compensación. La afectación ha de constar adecuadamente en el Registro de la Propiedad.

2. Con sujeción a lo que establecen las bases de actuación aprobadas, la junta de compensación ha de formular el proyecto de reparcelación correspondiente, que reparta los beneficios y las cargas derivados de la ordenación entre todas las personas propietarias de la unidad de actuación urbanística, en los términos que determina el artículo 83.5 de la LUIB.

3. Con relación a las cuotas de urbanización que deriven de lo que prevé el apartado 2, se puede acordar el pago de adelantos, tanto a cargo de los miembros de la junta de compensación como a cargo de las personas propietarias que no se hayan adherido.

5. La ejecución de una unidad de actuación urbanística por reparcelación sometida a la modalidad de compensación no excluye la posibilidad, hasta que la junta de compensación haya formulado el proyecto de reparcelación, de concertar con el ayuntamiento correspondiente la gestión urbanística integrada, de acuerdo con lo que dispone la sección tercera de este capítulo II.

Artículo 155 Ejecución de las obras de urbanización

1. Las bases de actuación han de establecer los criterios para la selección de las empresas contratistas que garanticen la adjudicación en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación desde el punto de vista técnico y económico.

2. En los contratos que se suscriban para la realización de las obras de urbanización se han de garantizar, en todo caso, las facultades de vigilancia de la administración actuante.

3. Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, la junta de compensación está facultada para ocupar y poner a disposición de las empresas urbanizadoras los terrenos necesarios para ejecutar las obras de urbanización.

Artículo 156 Potestades y reglas de disolución de la junta de compensación

1. Cuando la junta de compensación es propietaria de terrenos como consecuencia de expropiaciones o cesión de fincas en pago de gastos de urbanización, corresponde la adjudicación de estas fincas a los miembros de la comunidad de reparcelación que hayan cumplido sus obligaciones en la ejecución del planeamiento. En estas adjudicaciones, se ha de garantizar la equidad entre los miembros de la comunidad de reparcelación, salvo acuerdo expreso en sentido contrario adoptado por las personas interesadas.

No obstante, por acuerdo de la asamblea general de la junta, las fincas indicadas se pueden enajenar a terceras personas, disminuyendo en el importe de la transmisión las cuotas de urbanización a cargo de la comunidad de reparcelación. En este último caso, la enajenación se ha de producir en régimen de publicidad y concurrencia, con el fin de garantizar la obtención del mejor precio de venta.

2. La disolución de la junta de compensación sólo puede acordarse por el órgano competente de la administración actuante con el cumplimiento de los requisitos que determina el artículo 87.4 de la LUIB, y se rige por las disposiciones generales establecidas en el artículo 172 de este Reglamento y de acuerdo con las reglas que, en aplicación del artículo 173, prevean sus estatutos. De acuerdo con el artículo 180 de este Reglamento, el acto o el acuerdo de disolución se ha de comunicar al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras del Consejo Insular de Mallorca.

 

Sección 3ª Modalidad de cooperación

Artículo 157 Iniciativa del proyecto de reparcelación en la modalidad de cooperación

1. En la modalidad de cooperación, corresponde formular el proyecto de reparcelación a:

a) Las personas propietarias de fincas cuya superficie represente más del 60% de la superficie total reparcelable, dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística, de acuerdo con el artículo 79.3.a) de la LUIB.

b) La asociación administrativa de cooperación, si se ha constituido, dentro del plazo que establece la letra a).

c) La administración actuante, de oficio o a instancia o a propuesta de alguna de las personas propietarias afectadas, si ni estas ni la asociación administrativa de cooperación han ejercido su prioridad o bien, habiendo formulado un proyecto y, habiéndose apreciado defectos, no se subsanan dentro del plazo que se les conceda.

2. En el supuesto a que se refiere el artículo 158 de este Reglamento, la formulación del proyecto de reparcelación corresponde al concesionario o a la concesionaria de la gestión urbanística integrada.

Artículo 158 Concesión de la gestión urbanística en la modalidad de cooperación

1. A falta de la iniciativa a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 157 de este Reglamento, la modalidad de cooperación, de acuerdo con el apartado 2 del artículo 4 de la LUIB, se puede desarrollar mediante la concesión por parte de la administración actuante de la ejecución urbanística integrada. Esta adjudicación se rige por la legislación aplicable en materia de contratación de las administraciones públicas y por lo que establece este Reglamento.

A estos efectos, la administración actuante ha de someter a información pública los rasgos básicos de esta modalidad, en la forma que prevé este Reglamento para los proyectos de reparcelación, con notificación individual a todas las personas propietarias afectadas, y ha de incorporar el proyecto de las bases que deberán regir la contratación. En este plazo, las personas propietarias pueden expresar su preferencia por el pago de las cuotas de urbanización mediante terrenos.

2. La persona concesionaria de la ejecución urbanística integrada a que se refiere el punto anterior tiene la condición de beneficiaria de la expropiación de las fincas de las personas propietarias que en el plazo de información pública no expresen y garanticen, de acuerdo con las previsiones de este Reglamento, su compromiso de participar en la ejecución.

3. La persona o entidad concesionaria de la ejecución urbanística integrada a que se refiere el apartado 1 ha de formular el proyecto de tasación conjunta, en su caso, y el proyecto de reparcelación, y le corresponde la ejecución de las obras de urbanización. La concesión puede incluir también la obligación de formular la figura de planeamiento de desarrollo que sea necesaria y el proyecto de urbanización.

 

Artículo 159 Especialidades del procedimiento de concesión de la gestión en la modalidad de cooperación

1. En el procedimiento de selección y adjudicación de la gestión integrada a que se refiere el artículo anterior, se aplican los criterios establecidos en la modalidad del contrato de concesión de servicios que determina la legislación de contratos del sector público, con las especificidades que prevé este artículo. A estos efectos, la administración actuante ha de formular un pliego de condiciones administrativas y de prescripciones técnicas, que deberá prever los aspectos siguientes:

a) La capacidad de disposición y la solvencia técnica y económica de las personas que ejercen la iniciativa.

b) En caso de que se requiera la formulación de un instrumento urbanístico de desarrollo, los criterios que ha de cumplir la ordenación detallada de la actuación de transformación urbanística, señalando los relativos a la ubicación de las zonas verdes, los equipamientos públicos y las parcelas donde se ha de materializar el deber de cesión de suelo lucrativo libre de cargas de urbanización que corresponda, así como la concreción de las tipologías de la edificación en los márgenes que admite el planeamiento de jerarquía superior.

c) Los criterios relativos a la calidad de los elementos y materiales constructivos constituyentes de las obras de urbanización.

d) Los criterios para la selección de la persona concesionaria como son el menor importe de los gastos totales de ejecución, el menor plazo de finalización de las obras y las mayores garantías de la ejecución.

e) Las garantías que han de formalizar, que en ningún caso pueden ser inferiores a las que, si procede, se exigen al resto de personas propietarias para garantizar su participación en la ejecución del planeamiento, ni tampoco menores que las establecidas en la legislación de contratos del sector público.

2. En la fase de apertura del concurso para la selección de la persona o entidad concesionaria, se establece un plazo de dos meses para que las personas aspirantes presenten ofertas a la adjudicación de la concesión, que deberán presentar, además de la correspondiente a la acreditación de su capacidad y solvencia financiera, económica y técnica, la documentación técnica siguiente:

a) En su caso, un avance de la ordenación detallada de la actuación, y de los estudios que correspondan de acuerdo con la normativa sectorial que resulte de aplicación.

b) Una memoria de calidades de los elementos constructivos constituyentes de las obras de urbanización.

c) La cuantificación del importe total de los gastos de urbanización establecidos en el artículo 76 de la LUIB desagregando, como mínimo, los costes derivados de la ejecución material de las obras de urbanización y el beneficio empresarial que asume la persona concesionaria por la gestión y desarrollo de la actuación.

d) La identificación de las modalidades de abono de los gastos a cargo de las personas propietarias incluidas en el ámbito de la actuación.

3. Una vez ha transcurrido el plazo previsto en el apartado 2 anterior, se selecciona la persona concesionaria, de acuerdo con las previsiones que el pliego de condiciones haya establecido a estos efectos. La resolución del proceso de licitación pública puede declararla desierta, o bien adjudicar la concesión de la gestión de la actuación de transformación urbanística a la persona o entidad participante que ha obtenido la puntuación mayor. La administración actuante puede, asimismo, condicionar la adjudicación a la aceptación de las prescripciones que se puedan establecer.

4. La resolución de la licitación pública se ha de notificar a todas las personas propietarias del ámbito y, si en el trámite de audiencia se han comprometido a participar en la ejecución, en la misma notificación se ha de concretar la cuantía de la garantía que deben prestar y se ha de establecer el plazo para prestarla, que tiene que ser, como mínimo, de un mes. Si no se produce este compromiso, sus fincas se habrán de expropiar. La expropiación previa sólo se aplicará en los supuestos en que las personas propietarias hayan manifestado su renuncia a participar en la actuación.

5. La adjudicación da lugar al otorgamiento del contrato correspondiente, de acuerdo con el pliego de condiciones formulado y las prescripciones que se han podido establecer en la adjudicación y de conformidad con la legislación aplicable sobre contratación de las administraciones públicas.

 

Sección 4ª Especialidades de la reparcelación en actuaciones de dotación

Artículo 160 Especialidades de la reparcelación en la gestión de actuaciones de dotación en régimen de complejos inmobiliarios

1. En la gestión de las actuaciones de dotación, la cesión de suelo dotacional derivada del incremento de aprovechamiento atribuido se podrá sustituir por la constitución de un complejo inmobiliario en los términos establecidos en los artículos 29.5 y 90.3 de la LUIB.

2. Los complejos inmobiliarios de carácter urbanístico, se constituyen por la conformación en una parcela de superficies superpuestas en la rasante, en el subsuelo o en el vuelo de usos de dominio privado con usos de dominio público, conformadas como fincas especiales de atribución privativa, con desafección previa y con las limitaciones y las servidumbres que correspondan para la protección del dominio público.

3. La constitución de un complejo inmobiliario ha de cumplir los requisitos mínimos siguientes:

a) Que se trate de usos compatibles socialmente; los usos privados han de respetar el interés general que representan los usos de dominio público.

b) Que se trate de usos compatibles funcionalmente; se ha de cumplir que las instalaciones técnicas y estructurales de ambos usos coexistan de manera correcta.

c) Que, para el caso de la constitución de un complejo inmobiliario a partir de un suelo ya calificado como uso dotacional público, se conforme una actuación de dotación que ha de satisfacer las cargas y los deberes legales que comporta la incorporación de los usos privativos, supuesto en el que hay que determinar los estándares correspondientes al suelo dotacional y al porcentaje público de plusvalías en función del aprovechamiento derivado del uso lucrativo privado atribuido.

4. Para el caso establecido en los artículos 29.5 y 91.3 de la LUIB, se pueden sustituir las cesiones de suelo por la entrega de una superficie edificada destinada a equipamiento público integrada en el mismo complejo inmobiliario de valor equivalente al valor legal del suelo sustituido, y se pueden incrementar, en su caso, con el valor de un aprovechamiento adicional atribuido con la finalidad de coadyuvar a la financiación de su ejecución constructiva.

 

Sección 5ª Otros supuestos de reparcelación

Artículo 161 Reparcelación voluntaria

1. A los efectos previstos en los artículos 75.6 y 78.4 de la LUIB, las personas propietarias que representen la totalidad de la superficie del ámbito objeto de reparcelación y el resto de titulares de derechos reales en la modalidad de compensación, juntamente, en su caso, con la persona titular de la concesión de la gestión urbanística integral en la modalidad de cooperación, pueden formular, siempre de común acuerdo y con el otorgamiento de escritura pública, una propuesta de reparcelación voluntaria.

2. En estos supuestos, sin necesidad de aprobación inicial, la administración actuante ha de someter la propuesta de reparcelación voluntaria a información pública en los términos que prevé la letra b) del apartado 3 del artículo 122 de este Reglamento, y simultáneamente ha de dar audiencia al resto de personas interesadas con citación personal. La aprobación definitiva del proyecto se ha de ajustar a lo que establece la letra c) del apartado 3 del artículo 122 de este Reglamento, y el certificado del acto o acuerdo de aprobación definitiva posibilita la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad, una vez haya adquirido firmeza en vía administrativa.

3. La escritura pública de reparcelación voluntaria se puede complementar, cuando se aplica la modalidad de compensación, con un apoderamiento especial a favor de unas o más personas propietarias o gestoras para que, en representación de la comunidad de reparcelación, puedan desarrollar las tareas que de otra manera corresponderían a una junta de compensación.

4. El apoderamiento a que se refiere el apartado anterior ha de fijar un plazo de mandato coincidente con el necesario para la ejecución de las determinaciones del planeamiento y de las previsiones del proyecto de urbanización, y ha de incorporar un presupuesto orientativo con respecto al caso, y también unas reglas de funcionamiento del conjunto de personas poderdantes para facilitar y garantizar que la administración actuante pueda fiscalizar las tareas de las personas apoderadas.

5. La aprobación del apoderamiento se produce con la del proyecto de reparcelación. En este caso, no se requiere la constitución de una junta de compensación. La revocación del poder otorgado por cualquiera de las personas poderdantes supone la necesidad de constituir una junta de compensación.

6. Si los terrenos incluidos en el ámbito de actuación urbanística pertenecen a una única persona propietaria, es de aplicación lo que establecen los puntos 1 y 2 de este artículo. En este caso, si la modalidad es la de compensación, recae en la persona propietaria única la responsabilidad propia de la junta de compensación.

7. También se aplica el procedimiento de reparcelación voluntaria regulada en este artículo cuando todos los terrenos incluidos en el ámbito de actuación urbanística pertenecen a una comunidad de bienes y esta formula el proyecto de reparcelación por unanimidad. En caso contrario, se aplica el procedimiento ordinario.

8. En los supuestos de reparcelación voluntaria, su formulación puede ir acompañada de procedimientos específicos para la ejecución material de la urbanización, siempre que esta se efectúe a cargo de las personas propietarias afectadas.

Artículo 162 Reparcelación económica

1. A los efectos previstos en el apartado 3 del artículo 78 de la LUIB, la reparcelación es simplemente económica cuando, de acuerdo con el planeamiento, sus efectos se limiten a la determinación de las indemnizaciones sustitutorias que correspondan entre las personas afectadas, al no ser posible la redistribución material de los terrenos.

En todo caso, tiene el carácter de reparcelación económica, a menos que la totalidad de las personas propietarias afectadas decida otra cosa, la que se efectúe en ámbitos clasificados como suelo urbano con la edificación consolidada en más de dos tercios de la superficie apta para la edificación y en los cuales la ordenación prevista mantenga la estructura parcelaria existente y no prevea la demolición de los edificios excepto los casos singulares en qué resulte necesario para la obtención de dotaciones.

2. En la reparcelación económica los derechos de participación de las personas propietarias se establecen de conformidad con el porcentaje derivado del aprovechamiento que el planeamiento que se ejecute atribuya a las fincas de origen.

3. La documentación del proyecto de reparcelación se ha de adecuar a las especificidades concurrentes, de manera tal que la propuesta de adjudicación se puede limitar a confirmar las titularidades originarias y la adjudicación de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.

En todo caso, se ha de incorporar la cuenta de liquidación provisional, en la que se han de que incluir las indemnizaciones sustitutorias que correspondan entre las personas afectadas y las cargas de urbanización que les corresponden, a efectos de lo que prevé la LUIB y este Reglamento en cuanto a afectación real de las parcelas al cumplimiento de cargas y pagos de los gastos inherentes al sistema de reparcelación.

4. El proyecto de reparcelación económica establecerá, asimismo, si procede, la cuantificación del equivalente económico del suelo correspondiente al porcentaje de cesión del aprovechamiento urbanístico a la administración, cuando sea aplicable este deber.

5. El proyecto de reparcelación económica se tramitará de acuerdo con el apartado 3 del artículo 122 de este Reglamento, salvo los supuestos de reparcelación voluntaria. El certificado del acto o el acuerdo de aprobación definitiva que haya ganado firmeza en vía administrativa posibilitará el acceso de la reparcelación económica al Registro de la Propiedad, a efectos de hacer constar la afectación de las fincas al saldo de la cuenta de liquidación provisional.

Artículo 163 Regularización de fincas

1. La reparcelación se podrá aplicar, aunque no sea necesaria la redistribución material de los terrenos, a efectos del reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, cuando sea necesario regularizar la configuración de las fincas, con el fin de ajustarla a las exigencias del planeamiento.

2. A estos efectos, se entiende por regularización de fincas la definición de los nuevos límites de las fincas afectadas, de acuerdo con el planeamiento, siempre que no se afecte su valor en una proporción superior al 15% ni las edificaciones existentes, sin perjuicio de las compensaciones sustitutorias en metálico. La regularización se podrá llevar a cabo por ámbitos delimitados de forma funcional y se podrá acordar en cualquier momento, de oficio o bien a instancia de parte interesada.

3. Los proyectos de regularización de fincas han de estar integrados por los documentos siguientes:

a) La memoria justificativa.

b) La relación de fincas aportadas, personas propietarias y otras personas interesadas.

c) La descripción de fincas resultantes.

d) El plano parcelario de información a escala adecuada.

e) El plano de fincas regularizadas, a la misma escala del plano precedente.

f) La cuenta de indemnizaciones económicas sustitutorias, si procede.

4. El proyecto se tramitará de acuerdo con el apartado 3 del artículo 122 de este Reglamento, salvo los supuestos de reparcelación voluntaria. El certificado del acto o el acuerdo de aprobación definitiva posibilitará la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad, cuando el acuerdo haya adquirido firmeza en vía administrativa.

 

Artículo 164 Operaciones jurídicas complementarias

1. Los proyectos de reparcelación se podrán rectificar con operaciones jurídicas complementarias, en los casos y de acuerdo con las reglas siguientes:

a) Si la rectificación tiene por objeto la formalización del acuerdo unánime con respecto al traslado de las cargas preexistentes compatibles, la tramitación se limitará a la comparecencia de las personas interesadas y a reflejar el acuerdo adoptado en el acto de aprobación.

b) Si la rectificación tiene por objeto las circunstancias descriptivas de las fincas aportadas o resultantes, siempre que no afecten a la participación de las personas titulares de fincas aportadas en la comunidad reparcelatoria o la cuantificación del aprovechamiento urbanístico atribuido a las fincas resultantes, la tramitación del expediente se limitará a la aprobación del órgano actuante, con la comparecencia previa de las personas titulares interesadas o, de otra manera, con la notificación previa a las personas interesadas del contenido de la rectificación, y fijando un plazo de veinte días para presentar las alegaciones que estimen oportunas.

c) Si la rectificación consiste en la realización de alguna notificación que se había omitido en el proyecto, se aplicará lo que dispone el párrafo anterior, y el certificado de la aprobación de la operación jurídica complementaria se limitará a especificar que la notificación ha sido realizada y, en su caso, a dar cuenta del contenido del acuerdo o la resolución adoptado sobre las alegaciones formuladas.

d) Si la rectificación tiene por objeto la distribución entre todas o alguna de las fincas resultantes de su responsabilidad provisional para el pago de los gastos de urbanización y el resto de gastos del proyecto o la alteración de su cuantía, la tramitación del expediente se limitará a la notificación a las personas interesadas, sin que se tenga que someter el acuerdo a una nueva información pública.

e) Si, en el caso previsto en la letra e) del apartado 1 del artículo 139 de este Reglamento, el expediente tiene por objeto la determinación de la cuota a que se refiere la letra d) del mismo apartado, será suficiente la comparecencia o notificación de las personas titulares activas y pasivas de las cargas y derechos no dominicales que hubieran sido objeto de traslado.

f) Si la rectificación trae causa de la adjudicación de fincas en pago de las obras de urbanización, será suficiente un trámite de audiencia a las personas titulares afectadas por la rectificación, tanto las que ceden las fincas como las que resultan adjudicatarias.

g) En todo caso, el certificado correspondiente se emitirá cuando el acto de aprobación de la operación jurídica complementaria sea firme en vía administrativa.

2. Cuando los cambios excedan de los aspectos a los que se refiere el apartado anterior, se deberá formular una modificación del proyecto de reparcelación, que se someterá al mismo procedimiento y tendrá los mismos efectos que la aprobación originaria.

 

Sección 6ª Entidades urbanísticas colaboradoras

Subsección 1ª Disposiciones generales

Artículo 165 Definición, tipo y normas aplicables a las entidades urbanísticas colaboradoras

1. Las entidades urbanísticas colaboradoras están integradas por las personas propietarias de fincas comprendidas en un sector o unidad de actuación urbanística, así como por las personas titulares de aprovechamiento urbanístico a que se refiere el artículo 187 de este Reglamento, y se constituyen para participar en la gestión urbanística del ámbito en los términos establecidos por el ordenamiento jurídico.

También pueden formar parte de las entidades urbanísticas colaboradoras las empresas urbanizadoras que hayan de participar en la gestión del ámbito de actuación urbanística, así como los entes públicos en calidad de titulares dominicales de fincas incluidas en el ámbito.

2. Son entidades urbanísticas colaboradoras:

a) Las juntas de compensación, en la modalidad de compensación del sistema de reparcelación.

b) Las asociaciones administrativas de cooperación, en la modalidad de cooperación del sistema de reparcelación.

d) Las entidades de conservación.

3. Las entidades urbanísticas colaboradoras se rigen por la LUIB, por este Reglamento y por sus estatutos o reglas de funcionamiento, así como por las disposiciones relativas al funcionamiento de los órganos administrativos colegiados que contiene la legislación de régimen jurídico del sector público.

 

Artículo 166 Naturaleza jurídica de las entidades urbanísticas colaboradoras

Las entidades urbanísticas colaboradoras tienen naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para cumplir sus fines. Adquieren personalidad jurídica al inscribirse en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras del Consejo Insular de Mallorca, en los términos regulados en el artículo 169 de este Reglamento.

Artículo 167 Funciones de las entidades urbanísticas colaboradoras

1. Las juntas de compensación formulan el proyecto de reparcelación y, en su caso, el proyecto de urbanización, y gestionan y ejecutan la urbanización completa del ámbito de actuación urbanística que desarrollan.

2. Las asociaciones administrativas de cooperación pueden ejercer todas las funciones que sean necesarias para colaborar con la administración actuante o con el concesionario o la concesionaria de la gestión urbanística integrada en la ejecución del ámbito de actuación, y entre otras, las siguientes:

a) Formular el proyecto de reparcelación.

b) Formular el proyecto de urbanización.

c) Formular a la administración actuante sugerencias en relación a la ejecución del ámbito de actuación de que se trate.

d) Auxiliar a la administración a la hora de vigilar la ejecución de las obras y dirigirse a ella denunciando los defectos que se observen y proponiendo medidas para desarrollar correctamente las obras.

e) Colaborar con la administración para cobrar las cuotas de urbanización.

f) Examinar el destino otorgado a la inversión de las cuotas de urbanización, formulando ante la administración actuante las objeciones oportunas.

3. Las entidades de conservación tienen las funciones relativas a la conservación de las obras de urbanización y al mantenimiento de las dotaciones y las instalaciones de los servicios públicos, en los términos que establezca el planeamiento.

Artículo 168 Constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras

1. Una vez aprobados definitivamente los estatutos y, en su caso, las bases de actuación, de conformidad con el procedimiento previsto por el artículo 152 de este Reglamento, la administración actuante ha de ordenar su publicación en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y debe notificárselo de manera individual a las personas propietarias para que puedan manifestar su decisión de adherirse a la futura entidad durante el plazo de un mes, y se deberá informar el ayuntamiento en caso de que no sea la administración actuante.

En el caso de las juntas de compensación, la notificación ha de advertir a las personas propietarias de las consecuencias de no adherirse a la entidad, de conformidad con lo que establezcan las bases de actuación.

2. La constitución de la entidad se llevará a cabo mediante un documento público otorgado por las personas propietarias que hayan adoptado la iniciativa válidamente o bien que se hayan adherido a ella en los plazos que establece este Reglamento, y las empresas urbanizadoras, en su caso. De la constitución, se dará cuenta al resto de personas propietarias afectadas para que puedan adherirse mediante su comparecencia ante el notario o la notaria o la persona fedataria que haya autorizado la escritura o el documento público de constitución, a fin de que protocolice o incorpore las adhesiones que se reciban.

3. El documento público de constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras ha de incluir lo siguiente:

a) La relación de las personas propietarias y, en su caso, de las empresas urbanizadoras, y la relación de las fincas incluidas en el ámbito de actuación urbanística, y ha de especificar los porcentajes de participación en función de la superficie de terrenos que aportan. En estas relaciones, se deberán hacer constar los datos identificativos y las direcciones de las personas o entidades, así como las descripciones y datos registrales de las fincas.

b) El acuerdo de constitución.

c) Las personas designadas para ocupar los cargos del órgano rector.

4. El documento público de constitución se ha de presentar a la administración actuante, que ha de adoptar el acuerdo de aprobación de constitución de la entidad en el plazo máximo de un mes a contar desde el día siguiente de haber recibido el documento público y deberá designar a la persona que la represente en la entidad.

También se ha de presentar una copia al ayuntamiento, si no fuese la administración actuante, para que designe a la persona que le represente.

En el supuesto de que la administración actuante no resuelva en el plazo mencionado, la escritura de constitución se entenderá aprobada por silencio administrativo positivo. Si el ayuntamiento no hubiese designado a una persona que le represente, se entenderá otorgada esta condición al alcalde o a la alcaldesa del municipio. Si la administración actuante distinta del ayuntamiento no designase a ninguna persona representante, se entenderá representada por quién legalmente tenga atribuida su representación.

Artículo 169 Inscripción de las entidades urbanísticas colaboradoras

1. Aprobada la constitución, la administración urbanística actuante competente, por conducto del ayuntamiento, deberá comunicarla al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras del Consejo Insular de Mallorca, a efectos de su inscripción. A esta comunicación se ha de adjuntar la documentación siguiente:

a) Un ejemplar de los estatutos y, en su caso, de las bases de actuación.

b) Una copia autorizada del documento público de constitución de la entidad.

c) Un certificado del acuerdo de aprobación de la constitución adoptado por la administración actuante.

d) Un certificado municipal que acredite la ejecutividad del planeamiento de aplicación, y el sistema y la modalidad de actuación.

e) Un plano de emplazamiento y ámbito del sector o unidad de actuación urbanística donde la entidad urbanística colaboradora tendrá que desarrollar su actividad.

f) Un certificado municipal que acredite que el plano a que hace referencia la letra anterior corresponde con el sector o unidad de actuación urbanística aprobado.

g) Un certificado del acuerdo de designación de la persona representante del ayuntamiento y, en su caso, de la distinta administración urbanística actuante, en la entidad urbanística colaboradora.

2. Si transcurre el plazo para que la administración actuante adopte el acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad y se producen los efectos del silencio positivo, la comunicación al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras a efectos de la inscripción de la entidad la podrá llevar a cabo su presidente o su presidenta, adjuntando los documentos relacionados en las letras a), b) y e) del apartado anterior de este artículo. Será suficiente, para acreditar la producción de los efectos del silencio positivo en relación a la aprobación de la constitución de la entidad, la presentación ante el Registro del certificado correspondiente de la administración actuante, o bien la acreditación de que el certificado se ha solicitado, y la manifestación de que han transcurrido más de quince días desde su solicitud sin que el órgano competente lo haya expedido.

3. La comunicación al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras a los efectos de la inscripción de la entidad la podrá llevar a cabo también su presidente o su presidenta o la persona competente de acuerdo con los estatutos o reglas de funcionamiento de la entidad, si la administración urbanística actuante no actúa de acuerdo con lo que establece el apartado 1 de este artículo en el plazo máximo de un mes desde que se ha notificado el acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad a su presidente o a su presidenta.

4. El Registro de entidades urbanísticas colaboradoras ha de notificar la inscripción de la entidad al presidente o a la presidenta y al ayuntamiento y, en su caso, a la administración actuante distinta, en el plazo máximo de un mes desde la presentación de la documentación completa requerida para inscribirla, sin perjuicio de las interrupciones que puedan producirse en razón de la subsanación de deficiencias. Si transcurrido el plazo mencionado no se ha llevado a cabo la referida notificación, se entenderá que la entidad ha adquirido personalidad jurídica.

5. Se han de comunicar al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras los nombramientos y los ceses de las personas que ocupan los diferentes cargos de la entidad, así como la modificación de sus estatutos, que deberá ser aprobada por la administración urbanística actuante.

Artículo 170 Acuerdos de las entidades urbanísticas colaboradoras

1. Los actos y los contratos suscritos antes de inscribir la entidad urbanística colaboradora en el Registro se ajustarán al régimen establecido por la legislación aplicable en materia de sociedades anónimas sobre sociedades en formación.

2. La adopción de acuerdos por parte de las asambleas generales de las juntas de compensación y de las entidades de conservación se hará en función de los derechos de cada miembro, salvo acuerdo unánime en otro sentido. En situaciones de proindiviso han de nombrar a una sola persona representante, y en caso de usufructo, esta persona representante será la titular de la nuda propiedad. La adopción de acuerdos requerirá el voto favorable de los miembros que asistan a la sesión correspondiente del órgano colegiado que representen a la mayoría de sus derechos. Antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, los derechos son proporcionales, en defecto de acuerdo unánime sobre ello, a la superficie de las fincas aportadas y, posteriormente, al valor de las fincas adjudicadas.

3. Las asambleas generales de las asociaciones administrativas de cooperación adoptarán sus acuerdos en función de los derechos de cada miembro, de conformidad con las reglas contenidas en el apartado anterior de este artículo, o bien por mayoría de sus miembros que ejerzan el voto personal, si así se establece en los estatutos.

4. Los órganos colegiados de administración de las juntas de compensación, de las asociaciones administrativas de cooperación y de las entidades de conservación adoptarán sus acuerdos por mayoría de personas asistentes, que ejerzan el voto personal, salvo que los estatutos fijen reglas de ponderación del voto.

5. Los quórums que establecen los apartados anteriores de este artículo para la adopción de acuerdos se entienden fijados sin perjuicio de lo que dispongan a este respecto los estatutos de la entidad, que podrán establecer quórums reforzados para materias determinadas.

6. Los estatutos de las entidades urbanísticas colaboradoras podrán exigir, para el ejercicio del derecho de voto, que las personas propietarias estén al corriente en el pago de las cuotas vencidas, salvo que las hayan impugnado y hayan garantizado su pago o bien lo hayan consignado notarial o judicialmente. En estos supuestos, el acta de la sesión ha de reflejar a las personas propietarias privadas del derecho de voto; tanto estas personas propietarias como sus cuotas de participación no se computarán a efectos de alcanzar las mayorías que corresponda.

7. Los acuerdos de carácter administrativo que adopten los órganos de las entidades urbanísticas colaboradoras se podrán impugnar en alzada ante la administración actuante respectiva.

Artículo 171 Transmisión de la condición de miembro de la entidad urbanística colaboradora

1. La transmisión de la titularidad que justifique la pertenencia a cualquiera de las entidades urbanísticas colaboradoras implicará la subrogación en los derechos y obligaciones de la persona causante, y se entenderá que la persona adquirente se incorpora a la entidad desde el momento de la transmisión sustituyendo a su persona causante.

2. A efectos de lo que dispone el apartado anterior, en la escritura pública de enajenación la persona transmitente ha de manifestar expresamente que está al corriente del pago de las cuotas aprobadas y notificadas por la entidad, tanto ordinarias como extraordinarias, que hayan vencido, o bien ha de expresar las que debe, y tendrá que acreditarlo aportando en el acto de formalización de la escritura un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad que coincida con su declaración, salvo que haya sido exonerada expresamente de esta obligación por la persona adquirente.

Artículo 172 Disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras

1. La disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras se producirá por el cumplimiento de las finalidades para las que fueron creadas y requerirá, en todo caso, un acuerdo del ayuntamiento o de la distinta administración urbanística actuante competente.

2. No se podrá aprobar la disolución de la entidad hasta que conste el cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes, ni cuando la entidad tenga procedimientos judiciales pendientes de sentencia firme.

3. Acordada la disolución, el órgano rector de la entidad se transformará en órgano de liquidación para hacer frente al pago de las deudas y al cobro de ingresos pendientes y para la distribución del remanente, en su caso, de acuerdo con lo que prevean los estatutos o las reglas de funcionamiento.

 

Subsección 2ª Juntas de compensación

Artículo 173 Estatutos de las juntas de compensación

Los estatutos de las juntas de compensación han de incluir, como mínimo, los datos siguientes:

a) Nombre, domicilio, objeto y finalidades.

b) El ayuntamiento y, en su caso, la distinta administración urbanística actuante, bajo cuya tutela o intervención, respectivamente, actúa la junta de compensación.

c) Expresión del sector o la unidad de actuación que constituye su ámbito territorial.

d) Las condiciones o los requisitos para incorporarse a la junta de compensación, que no podrán ser más gravosos para unas personas propietarias que para otras. Las personas cotitulares de una finca o derecho tendrán que designar a una única persona para ejercer sus facultades como miembro de la junta, respondiendo solidariamente ante la junta de todas las obligaciones que deriven de su condición. Si no designan a ninguna persona representante en el plazo que se señale a este efecto, la nombrará la administración actuante. En caso de usufructo, la representación corresponde a la persona nuda propietaria.

Si las fincas pertenecen a personas menores de edad o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, estarán representadas en la junta de compensación por las personas que sean sus representantes legales.

e) Las condiciones o los requisitos para que las empresas urbanizadoras se incorporen a la junta de compensación, si se prevé expresamente la posibilidad de su participación.

Estas empresas estarán representadas en la junta de compensación por una única persona.

f) Los órganos de gobierno y de administración y, en su caso, de gerencia, la manera de designarlos y las facultades de cada uno.

Como mínimo, se ha de prever un órgano colegiado de gobierno del que formen parte todos los miembros, un presidente o una presidenta y un secretario o una secretaria.

g) Los requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y de administración, los requisitos y la forma de adopción de los acuerdos, el quórum mínimo y la manera de computarse los votos, que ha de ser proporcional a los derechos de cada una de las propiedades, salvo acuerdo unánime en otro sentido.

h) Los derechos y las obligaciones de sus miembros.

i) Los medios económicos y las reglas para la exacción de las aportaciones que se puedan acordar con carácter ordinario o extraordinario.

j) Expresión de los recursos que, de acuerdo con la LUIB y este Reglamento, sean procedentes contra los acuerdos de la junta.

k) Las reglas sobre la disolución y liquidación de la junta de compensación.

Artículo 174 Bases de actuación de las juntas de compensación

1. Las bases de actuación pueden incluir las determinaciones siguientes:

a) Los criterios del proyecto de reparcelación, cuando no sean los que prevén la LUIB y este Reglamento, y se establezcan por acuerdo de todas las personas propietarias del sector o unidad de actuación urbanística.

b) Los criterios de valoración de derechos reales sobre las fincas, las servidumbres prediales y los derechos personales que puedan estar constituidos sobre las fincas.

c) Los criterios de valoración de edificaciones, las obras, las plantaciones y las instalaciones que se tengan que derribar.

d) Los criterios de selección de las empresas urbanizadoras que se puedan incorporar a la junta de compensación, y para valorar las aportaciones de estas.

e) El procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, las de edificación de las fincas de resultado adjudicadas a la junta, así como los criterios para la selección de las personas o empresas contratistas que garanticen la adjudicación en las condiciones mejores para la comunidad de reparcelación desde el punto de vista técnico y económico.

f) Las actuaciones que hay que llevar a cabo con relación a las personas propietarias que no se adhieran a la junta de compensación, con especificación de si se prevé la expropiación o el pago de los gastos de urbanización con terrenos, así como las que se tienen que llevar a cabo en relación con los miembros de la junta de compensación que no cumplan sus obligaciones, de acuerdo con lo que establece el apartado 6 del artículo 127 de este Reglamento.

g) Las reglas para valorar los inmuebles que se construyan cuando la junta esté facultada para edificar, y criterios para la fijación del precio de venta a terceras personas.

h) La forma y los plazos en que las personas propietarias de terrenos o titulares de otros derechos tienen que hacer aportaciones en metálico para el pago de las cuotas de urbanización y para atender el sostenimiento y el funcionamiento de la entidad.

i) Las reglas para la distribución de los beneficios y las pérdidas.

j) La forma y los plazos de pago de las cuotas de conservación, hasta la recepción de las obras de urbanización por el ayuntamiento.

2. Las bases de actuación podrán incluir, además, las determinaciones complementarias que se consideren adecuadas para ejecutar correctamente el sistema y las obras de urbanización, incluso señalando las características técnicas mínimas que han de incluir los proyectos de las obras presupuestadas que se redacten. En cualquier caso, han de incluir las determinaciones del apartado anterior que sean necesarias en congruencia con la naturaleza de la actuación.

 

Subsección 3ª Asociaciones administrativas de cooperación

Artículo 175 Estatutos de las asociaciones administrativas de cooperación

1. Las asociaciones administrativas de cooperación son de carácter voluntario, se constituyen a instancia de las personas particulares o de la administración urbanística actuante, y sólo puede constituirse una para cada sector o ámbito de actuación.

2. Los estatutos de las asociaciones administrativas de cooperación han de contener las mismas circunstancias enunciadas en el artículo 173 de este Reglamento, con las peculiaridades derivadas de las funciones que les son propias.

Subsección 4ª Las entidades de conservación

Artículo 176 Supuestos de obligatoriedad de conservación de las obras de urbanización

1. Cuando el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre las personas propietarias en los supuestos que determina el artículo 120.3 de la LUIB, estas personas se constituyen en entidad urbanística de conservación para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del expresado deber.

2. En el supuesto a que se refiere el apartado anterior, si las personas propietarias no se constituyen en entidad urbanística de conservación, la administración actuante conservará las obras de urbanización a su cargo, exigiéndoles las cuotas de conservación correspondientes. También se exigirá el pago de cuotas de conservación a las personas propietarias que no se hayan adherido a la entidad de conservación constituida.

3. En caso de incumplimiento de la obligación de conservar las obras de urbanización, la administración actuante podrá aplicar la ejecución subsidiaria, con la previa declaración de incumplimiento de esta obligación.

4. La entidad de conservación ha de formalizar una garantía financiera prestada con los requisitos establecidos en la legislación reguladora de la contratación del sector público, que no podrá ser inferior al 3% del coste de ejecución material de las obras de urbanización.

Artículo 177 Supuestos de asunción voluntaria del deber de conservación de las obras de urbanización

1. Si el planeamiento urbanístico no establece la obligación de las personas propietarias de conservar las obras de urbanización, la constitución de las entidades urbanísticas de conservación exigirá, previa o simultáneamente, el otorgamiento de un convenio con el ayuntamiento.

2. El convenio ha de establecer las funciones de la entidad de conservación, el plazo de vigencia y las condiciones de entrega al ayuntamiento, al vencimiento del plazo, de las obras, las instalaciones y los servicios que han constituido el objeto de los deberes de conservación, además del resto de aspectos que se consideren adecuados.

El convenio se ha de someter a la publicidad que corresponda a los estatutos de la entidad de conservación proyectada.

3. El deber de conservación sólo lo asumen las personas propietarias que se incorporen a la junta de conservación que se constituya.

Artículo 178 Estatutos de las entidades de conservación

1. Los estatutos de la entidad de conservación han de contener las precisiones que prevé el artículo 173 de este Reglamento, con las peculiaridades que sean necesarias en atención a su objeto social y sus funciones. El alcance de los deberes de conservación lo determina el planeamiento, o bien el convenio correspondiente.

2. Los estatutos de la entidad de conservación determinarán la participación de las personas propietarias en la obligación de conservar y mantener las obras de urbanización, las dotaciones y las instalaciones de los servicios públicos en función de los coeficientes de participación en los gastos de urbanización que les haya correspondido en el proyecto de reparcelación, salvo que se disponga otra cosa en los estatutos, y si no hay previsión, sobre la base de criterios objetivos y generales para todo el ámbito de actuación.

Si sobre los solares resultantes se han constituido regímenes de propiedad horizontal, la participación de las personas propietarias en la obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tiene asignada a cada comunidad, que será la entidad obligada inicialmente.

Artículo 179 Transformación de las juntas de compensación y de las asociaciones administrativas de cooperación en entidades de conservación

1. Las juntas de compensación y las asociaciones administrativas de cooperación se podrán transformar en entidades de conservación, con la tramitación previa de la adaptación de sus estatutos, de acuerdo con lo que establece el apartado 4 del artículo 83 de la LUIB, y será necesaria la modificación, mediante un documento público, del acuerdo de constitución, que se deberá aprobar según lo que prevé el artículo 168 de este Reglamento.

2. Si los estatutos ya prevén la transformación de la entidad en otra de conservación, cuando el ayuntamiento ya haya recibido las obras de urbanización, su transformación se producirá automáticamente. A estos efectos, la administración actuante deberá remitir una copia del acta de recepción de las obras y un certificado acreditativo del hecho de que se han cumplido los requisitos de transformación previstos en los estatutos, en su caso, al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras para la inscripción de la transformación de la junta de compensación o asociación administrativa de cooperación en entidad de conservación.

 

Subsección 5ª Funcionamiento del Registro de entidades urbanísticas colaboradoras

Artículo 180 Actos inscribibles

1. En el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras del Consejo Insular de Mallorca se inscribirán los acuerdos de la administración urbanística actuante, en el ámbito territorial de esta isla, por los que se aprueben:

a) La constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras. El asiento en el Registro ha de contener:

1º. La referencia al acuerdo de aprobación de los estatutos, así como, en su caso, de las bases de actuación.

2º. La referencia al acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad de que se trate.

3º. Los nombramientos de las personas encargadas del gobierno y administración de la entidad urbanística colaboradora.

4º. El nombre de la persona representante del ayuntamiento y, en su caso, de la diferente administración urbanística actuante, que podrá recaer en una misma persona.

 

b) La disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras.

c) La modificación del título constitutivo o de los estatutos y de las bases de actuación de las entidades urbanísticas colaboradoras.

d) La transformación de una entidad urbanística colaboradora en otra entidad urbanística colaboradora.

2. También se inscribirán en el Registro los acuerdos de las entidades urbanísticas colaboradoras sobre nombramiento y cese de las personas encargadas de su gobierno y administración.

3. Si la administración urbanística actuante no solicita la inscripción de los actos enumerados en el apartado 1 de este artículo en los plazos establecidos en este Reglamento, podrá solicitarla la persona que resulte competente de acuerdo con los estatutos o reglas de funcionamiento de la entidad.

Artículo 181 Procedimiento para la inscripción

1. Si la documentación presentada ante el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras, a efectos de su inscripción, no fuese completa, o tuviese defectos formales, deberá requerirse a la administración actuante o a la persona que hubiese instado la inscripción, en el supuesto a que hace referencia el apartado 2 del artículo 169 de este Reglamento, a que se subsanen las deficiencias detectadas con la advertencia de que se producirá la caducidad del expediente pasados tres meses sin que se presente nuevamente la documentación subsanada o completa. Este requerimiento deberá notificarse al ayuntamiento, si no fuese la administración actuante, y al presidente o a la presidenta de la entidad.

2. La falta de nombramiento de la persona representante del ayuntamiento y, en su caso, de la diferente administración urbanística actuante, en el órgano rector de la entidad urbanística colaboradora no será causa de denegación de la inscripción, sino que causará los efectos que prevé el apartado 4 del artículo 168 de este Reglamento.

3. El órgano competente del Consejo Insular de Mallorca ha de llevar a cabo la inscripción si la documentación fuese completa y no tuviese defectos formales. Únicamente se podrá denegar la inscripción, mediante resolución, en los casos siguientes:

a) Si el planeamiento urbanístico no fuese ejecutivo.

b) Si la entidad constituida no se correspondiera con el sistema y la modalidad de actuación aplicables.

c) Si el ámbito de la entidad constituida no se correspondiera con un sector o unidad de actuación urbanística.

4. El plazo para efectuar la inscripción y su notificación será de un mes desde la presentación de la documentación completa. Este plazo se interrumpirá en el caso de que se requiera la subsanación de deficiencias.

5. La inscripción deberá notificarse al ayuntamiento, a la administración actuante, si esta no fuera el ayuntamiento, al presidente o a la presidenta de la entidad y al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears.

6. En todo caso, la entidad urbanística colaboradora adquiere personalidad jurídica desde que se inscribe o una vez transcurrido el plazo máximo de notificación que establece el apartado 4 de este artículo.

Artículo 182 Documentación anexa a los asientos registrales

1. El asiento de constitución de cualquier entidad urbanística colaboradora en el Registro comporta la apertura de un expediente para la entidad respectiva, que da lugar al expresado asiento y a los sucesivos de disolución, o en su caso, modificación o transformación, para archivar en él la documentación que dé lugar a los asientos en el libro registral.

2. Serán públicos, y se podrán consultar, el libro del Registro y la documentación relativa a los acuerdos administrativos. El órgano responsable del Registro de entidades urbanísticas colaboradoras deberá expedir los certificados que se soliciten en relación con las inscripciones practicadas.

 

CAPÍTULO III Sistema de expropiación

Artículo 183 Efectos del sistema de expropiación sobre los bienes de dominio público

1. Si un sector o unidad de actuación urbanística que se sujete al sistema de expropiación incluye bienes de dominio público a los que corresponda, según el planeamiento, un destino diferente al que motivó su afectación o su adscripción al uso general o a los servicios públicos, la tramitación de la mutación demanial o de la desafectación habrá de seguir el procedimiento determinado por la legislación que regula el patrimonio de la administración pública a la que corresponda la titularidad del bien.

2. Los caminos rurales que se encuentren comprendidos en un ámbito de actuación urbanística sujeto al sistema de expropiación, se entenderán que son de propiedad municipal, salvo prueba en contra.

3. Si la ejecución de un sector o unidad de actuación urbanística por el sistema de expropiación supone la desaparición de vías urbanas, se entenderá que estas son transmitidas de pleno derecho al organismo expropiante y que quedan subrogadas por las nuevas vías que resulten del planeamiento.

Artículo 184 Administración expropiante y formas de gestión del sistema de expropiación

En el sistema de actuación urbanística por expropiación, la condición de administración expropiante recae en la administración actuante con potestad expropiatoria que tenga encomendada la ejecución del planeamiento que dé lugar a la expropiación. El ayuntamiento competente o la administración actuante podrá llevar a cabo la actividad de ejecución del planeamiento por medio de:

a) La gestión directa.

b) La gestión por medio de una entidad de derecho público o una sociedad privada de capital íntegro del ayuntamiento o de la administración actuante.

c) El encargo de gestión, mediante un convenio de colaboración administrativa, a otra administración pública territorial o a una entidad de derecho público o a una sociedad privada de capital íntegro de otra administración pública territorial.

d) La atribución a personas concesionarias, en los términos que fija el artículo 185 de este Reglamento y la legislación en materia de contratación de las administraciones públicas.

Artículo 185 Gestión del sistema de expropiación por concesión administrativa

1. La atribución a una persona concesionaria de la condición de beneficiaria de la expropiación, cuando el planeamiento se ejecute por este sistema, requerirá un procedimiento de licitación pública mediante concurso, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de contratación de las administraciones públicas, en el que se fijen sus derechos y sus obligaciones.

2. La concesión ha de concretar, al menos, los aspectos siguientes:

a) El objeto de la concesión.

b) El plazo de ejecución y, en su caso, de explotación de los servicios públicos en el ámbito que se deba urbanizar.

c) La cuantía y la forma de pago del canon de la concesión que se ha de abonar a la administración concedente.

d) Las facultades de vigilancia que corresponden a la administración concedente.

e) Los factores que se han de tener en cuenta para la fijación de los precios de venta o la constitución de otros derechos sobre los solares resultantes y, en su caso, de los precios de venta, alquiler o constitución de otros derechos sobre las edificaciones que haya de ejecutar la persona concesionaria.

f) Los criterios para fijar los precios públicos para la explotación de los servicios públicos concedidos.

g) Los deberes urbanísticos de cesión gratuita de terrenos que ha de asumir la persona concesionaria.

h) Los deberes de conservación de la urbanización y la fijación de los plazos, que podrán coincidir con el plazo concesional.

i) Las relaciones entre la persona concesionaria y las personas propietarias que puedan quedar liberadas de la expropiación, de acuerdo con lo que establece la LUIB.

j) Las condiciones de venta o la constitución de otros derechos sobre los solares resultantes, con especial referencia a los plazos para la construcción de las edificaciones previstas.

k) Las sanciones por incumplimientos y demoras.

l) Los supuestos de resolución y caducidad y sus efectos.

m) Las garantías que ha de prestar la persona concesionaria para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones así como, en su caso, para la gestión de los servicios públicos.

3. Salvo que se produzca el incumplimiento de los deberes que fija la resolución de liberación, caso en el que se procederá en los términos establecidos en el apartado 6 del artículo 95 de la LUIB, la persona concesionaria podrá incorporar a la gestión a las personas propietarias de terrenos para las que se acuerde la liberación de la expropiación, en los términos y proporción de vinculación a la gestión urbanística que detalle la resolución de liberación a que se refieren los apartados 4 y 5 del expresado artículo 95 de la LUIB.

Artículo 186 Requisitos de las solicitudes en el procedimiento para la liberación de bienes

Las solicitudes de liberación de bienes en la aplicación del sistema de gestión por expropiación a que se refiere el artículo 95.3 de la LUIB, se pueden formular por las personas interesadas durante el periodo de información pública del proyecto de tasación conjunta, o del procedimiento de tasación individual, así como en cualquier momento anterior o posterior hasta el pago y la toma de posesión, y han de contener:

a) Una exposición razonada de los motivos en que se base y, en particular, la justificación de la compatibilidad entre el mantenimiento del bien y la ordenación urbanística aplicable y su ejecución.

b) La especificación de los deberes vinculados al proceso de urbanización a los que se encuentren afectados los bienes y que estén pendientes de cumplimiento, así como las condiciones resolutorias de liberación en caso de incumplimiento de sus términos y las garantías que se deben prestar para asegurar su cumplimiento.

 

CAPÍTULO IV Ocupación directa

Artículo 187 Concepto de ocupación directa

De acuerdo con el artículo 96 de la LUIB se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos por la administración que, estando afectados por el planeamiento urbanístico a cualquier tipo de sistema urbanístico, general o local, o a dotaciones públicas, e incluidos en un ámbito sujeto a reparcelación se tengan que incorporar por cesión obligatoria al dominio público, antes de la aprobación definitiva de la reparcelación. La ocupación directa comportará el reconocimiento de la administración actuante del derecho de las personas propietarias a participar en el reparto justo de los beneficios y las cargas del sector o de la unidad de actuación sujeta a reparcelación, de acuerdo con el aprovechamiento urbanístico subjetivo que les corresponda.

Artículo 188 Procedimiento de la ocupación directa

1. Corresponderá acordar la ocupación directa a quien ostente la condición de administración actuante en el desarrollo urbanístico del ámbito donde se encuentren los terrenos. El procedimiento se iniciará de oficio o bien a instancia de la administración competente para la ejecución de la obra o la implantación del servicio que motive la ocupación y sin perjuicio, en su caso, de la existencia de personas beneficiarias, que participen también en el procedimiento en los mismos términos que en una actuación expropiatoria.

2. Corresponderá a la administración actuante, a instancia, en su caso, de las personas beneficiarias de la ocupación, formular la relación, concreta e individualizada, de los bienes y de los derechos afectados por la ocupación, con descripción de todos los aspectos materiales y jurídicos de los bienes y los derechos que sean de necesaria ocupación.

3. La relación de bienes y derechos habrá de justificar la necesidad de ocupación y las causas que la motiven y tendrá que concretar el sector de planeamiento o la unidad de actuación urbanística en que las personas propietarias tendrán que hacer efectivos sus derechos y sus obligaciones, tanto si corresponde al mismo ámbito en que se ubican los terrenos a ocupar, como si se trata de otro ámbito que permita compensar el aprovechamiento subjetivo. También ha de determinar el aprovechamiento urbanístico subjetivo que se atribuya a las propiedades objeto de ocupación y cuantificar las indemnizaciones que sean procedentes por la ocupación y la extinción de derechos que comporte la ocupación.

4. La relación de bienes y derechos se ha de exponer al público por un plazo mínimo de veinte días mediante un anuncio en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, con audiencia simultánea durante el mismo plazo a las personas propietarias y titulares de derechos inscritos en el Registro de la Propiedad, y al resto de personas titulares de derechos que sean conocidas, para que puedan formular alegaciones. Cuando el ayuntamiento no sea la administración actuante, se le otorgará simultáneamente el mismo trámite de audiencia.

5. La formulación de la relación de bienes y derechos permitirá solicitar al Registro de la Propiedad la práctica de una nota marginal a la inscripción de las fincas afectadas.

6. Una vez informadas las alegaciones, se aprobará la relación de bienes y derechos, hecho que comportará la declaración de la necesidad de la ocupación directa, y que habilitará a la administración actuante o, en su caso, a la administración competente señalada en el apartado 1 de este artículo o bien a las personas beneficiarias, para la ocupación inmediata de las fincas afectadas. El acuerdo deberá publicarse en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y se deberá notificar a las personas interesadas.

7. La aprobación de la necesidad de la ocupación directa implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y de los derechos afectados. Para llevar a cabo la ocupación efectiva de la finca, la administración actuante deberá extender un acta de ocupación en la cual se ha de hacer constar, como mínimo:

a) El lugar y la fecha del otorgamiento y la determinación de la administración actuante con potestad expropiadora.

b) La identificación de las personas titulares del dominio y del resto de derechos.

c) La identificación de los derechos, las plantaciones y del resto de bienes susceptibles de indemnización, existentes en los terrenos ocupados y, en su caso, su situación registral.

d) La superficie ocupada.

e) La determinación del aprovechamiento urbanístico subjetivo que corresponde a los terrenos ocupados, identificando el sector o unidad de actuación urbanística donde se tendrá que hacer efectivo este aprovechamiento mediante una reparcelación.

8. También como requisito previo a la ocupación de la finca, la administración actuante ha de entregar a cada una de las personas propietarias de los terrenos objeto de ocupación, un certificado de los puntos consignados en el acta de ocupación, que se ha de ajustar a lo que establece la legislación aplicable para la inscripción en el Registro de la Propiedad. Simultáneamente, la administración actuante ha de remitir una copia de las actas al Registro de la Propiedad para inscribir a su favor las fincas ocupadas y a favor de las personas propietarias afectadas, y en folio independiente, el aprovechamiento correspondiente a las fincas ocupadas.

 

CAPÍTULO V Derecho de realojamiento

Sección 1ª Contenido del derecho de realojamiento

Artículo 189 Naturaleza del derecho de realojamiento y requisitos para su ejercicio

1. El derecho de realojamiento es personal e intransferible, excepto en el caso de las personas herederas forzosas o de la persona cónyuge superviviente, siempre que acrediten que comparten con la persona titular, en términos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojamiento.

2. En la ejecución del planeamiento urbanístico mediante un sistema de actuación o en el caso de gestión urbanística aislada mediante expropiación u ocupación directa, tendrán derecho a ser realojadas las personas que acrediten el cumplimiento de los requisitos siguientes:

a) Que sean ocupantes legales de una vivienda afectada por la ejecución del planeamiento, en virtud de un título de propiedad, de otro derecho real, de un derecho de arrendamiento o de otro derecho personal de uso de la vivienda.

b) Que ocupen el inmueble como residencia habitual. La demostración del carácter de residencia habitual se podrá llevar a cabo por cualquier medio admitido en derecho. En todo caso se presume la residencia habitual, salvo prueba en contrario, cuando la vivienda afectada conste como domicilio de la persona ocupante en el padrón municipal y también a efectos fiscales.

c) Que en la ejecución del planeamiento mediante el sistema de reparcelación la vivienda afectada constituya su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del proyecto de reparcelación si se trata de ámbitos de actuación urbanística en suelo urbano delimitados directamente por el plan general o por el plan de ordenación detallada.

En los sectores de suelo urbanizable directamente ordenado, y en los sectores objeto de planeamiento derivado parcial o especial, así como cuando la delimitación del ámbito de actuación urbanística en suelo urbano se efectúe mediante una modificación puntual del plan o mediante el procedimiento previsto en el artículo 73 de la LUIB y el artículo 118 de este Reglamento, la vivienda afectada ha de constituir su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del plan de ordenación detallada o del planeamiento derivado, de la modificación puntual o del procedimiento de delimitación del ámbito.

d) Que en la ejecución del planeamiento mediante el sistema de expropiación o, en el caso de gestión urbanística aislada, mediante expropiación u ocupación directa, la vivienda afectada constituya su residencia habitual en el momento de la aprobación inicial de la relación de bienes y derechos si se trata de actuaciones aisladas o de ámbitos de actuación urbanística en suelo urbano delimitados directamente por el planeamiento general o por el plan de ordenación detallada.

En los sectores de suelo urbanizable directamente ordenado, y en los sectores de planeamiento derivado parcial o especial, así como cuando la delimitación del ámbito de actuación urbanística en suelo urbano o la afectación por actuación aislada se efectúe mediante una modificación puntual del planeamiento general o del plan de ordenación detallada, o mediante el procedimiento previsto en el artículo 73 de la LUIB y el artículo 118 de este Reglamento, la vivienda afectada ha de constituir su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del planeamiento, de la modificación puntual o del procedimiento de delimitación del ámbito.

e) Que en la ejecución del planeamiento por el sistema de reparcelación si las personas ocupantes son propietarias, no resulten adjudicatarias de aprovechamiento urbanístico o de una indemnización sustitutoria equivalente o superior en el proyecto de reparcelación.

3. Para que sea ejecutable el derecho de realojamiento, la residencia habitual en la vivienda afectada se ha de mantener hasta el momento en que se entregue la posesión de la vivienda de sustitución, salvo causa justificada y de la posibilidad de alojamiento transitorio mientras se haga efectivo el realojamiento.

Artículo 190 Sujetos obligados a hacer efectivo el derecho de realojamiento

La obligación de hacer efectivo el derecho de realojamiento de las personas ocupantes legales de viviendas que reúnan los requisitos del artículo 189 de este Reglamento corresponderá:

a) En el sistema de actuación urbanística por reparcelación, a la comunidad reparcelatoria, al propietario o propietaria únicos, a la comunidad de bienes que formule reparcelación de común acuerdo o, en su caso, a la persona o entidad concesionaria de la gestión urbanística integrada.

b) En el sistema de actuación urbanística por expropiación, o en caso de gestión urbanística aislada mediante expropiación u ocupación directa, a la administración actuante o, en el caso que así se determine, a la persona beneficiaria de la expropiación.

Artículo 191 Obligaciones de los sujetos que deben hacer efectivo el derecho de realojamiento

1. Para hacer efectivo el derecho de realojamiento, se deberá ofrecer una vivienda de sustitución por cada una de las viviendas originarias afectadas por la actuación de acuerdo con lo que establecen los artículos siguientes de esta sección.

2. En el supuesto de que no se pueda realizar directamente el realojamiento definitivo porque no se disponga de las viviendas de sustitución en el momento de ocupación física de la vivienda afectada, las personas titulares del derecho de realojamiento tienen derecho al alojamiento transitorio, o a su equivalente económico, mientras se haga efectivo el realojamiento definitivo.

El alojamiento transitorio se ha de realizar en una vivienda de realojamiento transitorio que, en todo caso, tiene que ser adecuada a las necesidades de la persona titular del derecho de realojamiento o, como mínimo, con condiciones similares a las de la vivienda afectada. Si el inmueble destinado a hacer efectivo el alojamiento transitorio se ocupa en régimen de alquiler, el sujeto obligado a hacer efectivo el derecho de realojamiento deberá satisfacer el importe íntegro de la renta, así como los gastos de traslado de domicilio y las altas de aquellos servicios y suministros necesarios que ya existieran en la vivienda afectada.

Artículo 192 Condiciones de la vivienda de sustitución

Las viviendas de sustitución han de cumplir las condiciones que determina el apartado 6 del artículo 76 de la LUIB; han de disponer de la superficie adecuada a las necesidades de las personas titulares del derecho de realojamiento y, en caso de que estas sean personas con discapacidad, ha de ser una vivienda accesible o concorde con las necesidades derivadas de su discapacidad, a estos efectos la vivienda se considerará accesible si reúne los requisitos establecidos en la legislación que regula la supresión de barreras arquitectónicas. Las viviendas de sustitución podrán ser de nueva construcción o de segunda mano en condiciones de uso inmediato.

 

Artículo 193 Condiciones y título de adjudicación de las viviendas de sustitución

1. La adjudicación de las viviendas de sustitución en alguna de las tipologías de vivienda con protección oficial se producirá en las condiciones de precio, para la venta o para el alquiler, y otras condiciones que establece la normativa en materia de vivienda.

2. En caso de que la persona titular del derecho de realojamiento lo sea en virtud de título de propiedad o de otro derecho real, la adjudicación se producirá por el mismo título, salvo que sobre la finca concurran otras personas no titulares del derecho de realojamiento que sean copropietarias de la finca o titulares de un derecho real. En este último caso, la persona propietaria titular del derecho de realojamiento tendrá la doble opción de acceder al realojamiento en régimen de propiedad o en régimen de alquiler en las condiciones que establece la normativa en materia de vivienda.

3. Cuando la ocupación tiene lugar en virtud de un derecho de arrendamiento u otro derecho personal de uso de la vivienda, el realojamiento se producirá en virtud del mismo derecho, con una duración coincidente con el plazo que restara de vigencia de su título originario y en las condiciones de renta que establece la normativa en materia de vivienda. A efectos del plazo de duración del realojamiento en virtud de títulos de carácter personal, no se tendrá en cuenta el plazo de alojamiento transitorio.

4. Lo que establecen los apartados 2 y 3 se entiende sin perjuicio de la posibilidad de que, por acuerdo entre las partes, se establezcan otras condiciones o títulos para hacer efectivo el derecho de realojamiento.

Artículo 194 Indemnizaciones por la extinción de los derechos preexistentes

El reconocimiento del derecho de realojamiento es independiente del derecho de percibir la indemnización que corresponda, en su caso, por la extinción de los derechos preexistentes, sin perjuicio de la incidencia que el reconocimiento del derecho de realojamiento pueda tener en la determinación de la indemnización que corresponda por la extinción de los derechos afectados. Cuando el realojamiento se produce en régimen de propiedad u otros derechos reales, la administración actuante, mediante el acuerdo previo con la persona ocupante legal, puede retener las indemnizaciones que debe percibir como pago a cuenta para la adquisición de la vivienda de sustitución en la que se haga efectivo el derecho de realojamiento.

 

Sección 2ª Procedimiento de realojamiento en actuaciones por el sistema de reparcelación

Artículo 195 Constancia en el proyecto de reparcelación

El proyecto de reparcelación objeto de aprobación inicial ha de contener las condiciones y las características del derecho de realojamiento y la relación de las personas ocupantes de viviendas que se puedan convertir en titulares de este derecho, de las que se tenga constancia por el padrón municipal de habitantes o por cualquier otro medio admitido en derecho.

Artículo 196 Notificación de la aprobación inicial del proyecto de reparcelación a las personas ocupantes

1. La aprobación inicial del proyecto de reparcelación se ha de notificar a todas las personas ocupantes de las viviendas afectadas por la actuación, y se les ha de otorgar un trámite de audiencia por el mismo periodo de información pública al efecto de que, si son ocupantes legales con residencia habitual en la vivienda afectada que reúnan los requisitos necesarios, procedan a solicitar el reconocimiento fehaciente del derecho de realojamiento o a renunciar a su ejercicio.

2. La notificación a que hace referencia el apartado 1:

a) Ha de especificar que es en este trámite de audiencia en el que corresponde solicitar el reconocimiento del derecho de realojamiento o renunciar a su ejercicio y ha de incluir la advertencia de las consecuencias en caso de no hacerlo.

b) Ha de hacer mención a los requisitos legales necesarios para ser titular del derecho de realojamiento, con especificación de la fecha concreta en que la vivienda había de constituir la residencia habitual de acuerdo con el artículo 189 de este Reglamento.

c) Ha de requerir la aportación, dentro del plazo de audiencia, del título que legitime la ocupación y cualquier otra documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos a que hace referencia el apartado b).

d) Ha de informar de las condiciones y las características del derecho de realojamiento.

 

Artículo 197 Renuncia o falta de pronunciamiento sobre el ejercicio del derecho de realojamiento

Se considerará que la persona titular renuncia a su derecho de realojamiento tanto si lo hace de forma expresa, como si, dentro del plazo de audiencia previsto en el artículo anterior, no solicita su reconocimiento. En este caso, las personas ocupantes tendrán derecho a percibir la compensación por su derecho y las indemnizaciones para la extinción de los derechos que correspondan.

Artículo 198 Reconocimiento del derecho de realojamiento

1. La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación comportará el reconocimiento del derecho de realojamiento para las personas que lo hayan solicitado expresamente en el trámite de audiencia derivado de la aprobación inicial del proyecto y hayan acreditado los requisitos legales establecidos.

2. El proyecto de reparcelación aprobado definitivamente ha de incluir la relación de las personas titulares del derecho de realojamiento y las condiciones y las características en que se hará efectivo este derecho.

3. El acuerdo de aprobación definitiva se ha de notificar a las personas ocupantes de las viviendas afectadas.

4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, se podrá reconocer el derecho de realojamiento de otras personas que, con posterioridad al momento correspondiente, acrediten que reúnen los requisitos para tener este derecho.

Artículo 199 Momento de efectividad del derecho de realojamiento

Una vez firme en vía administrativa el proyecto de reparcelación se ha de poner a disposición de las personas titulares del derecho de realojamiento la vivienda de sustitución o la vivienda de alojamiento transitorio. La persona titular del derecho de realojamiento dispone del plazo de un mes para trasladarse a la vivienda de sustitución desde que el sujeto obligado se la ponga a disposición, transcurrido el cual deberá entregar la posesión material de la vivienda afectada.

 

Sección 3ª Procedimiento de realojamiento en actuaciones por el sistema de expropiación o en caso de gestión urbanística aislada mediante expropiación u ocupación directa

Artículo 200 Constancia en la relación de los bienes y de los derechos de los procedimientos expropiatorios

En las actuaciones urbanísticas que se gestionen por el sistema de actuación por expropiación o, en caso de gestión urbanística aislada, mediante expropiación u ocupación directa, en la relación de bienes y derechos objeto de aprobación inicial si se sigue el procedimiento individualizado previsto en la legislación aplicable en materia de expropiación forzosa, o bien dentro de la relación de bienes y derechos que forma parte del proyecto de tasación conjunta aprobado inicialmente, la administración actuante ha de hacer constar las situaciones de ocupación de las viviendas afectadas por la actuación de las que tenga constancia por el padrón municipal de habitantes o por cualquier otro medio admitido en derecho.

Artículo 201 Notificación a las personas ocupantes de la aprobación inicial de la relación de bienes y derechos

1. La aprobación inicial de la relación de bienes y derechos afectados o del proyecto de tasación conjunta se ha de notificar a todas las personas ocupantes de las viviendas afectadas por la actuación, y se les ha de otorgar un trámite de audiencia por el mismo plazo de información pública al efecto de que, en caso de que sean ocupantes legales con residencia habitual en la vivienda afectada y que reúnan los requisitos necesarios, soliciten expresamente el reconocimiento del derecho de realojamiento o su renuncia.

2. La notificación a que hace referencia el apartado 1:

a) Ha de especificar que es en este trámite de audiencia en el que corresponde solicitar el reconocimiento del derecho de realojamiento o renunciar a su ejercicio y ha de incluir la advertencia de las consecuencias en caso de no hacerlo.

b) Ha de hacer mención de los requisitos legales necesarios para ser titular del derecho de realojamiento, con especificación de la fecha concreta en que la vivienda debía constituir la residencia habitual de acuerdo con el artículo 189 de este Reglamento.

c) Ha de requerir la aportación, dentro del plazo de audiencia, del título que legitime la ocupación y cualquier otra documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos a que hace referencia el apartado b).

d) Ha de informar de las condiciones generales y de los plazos previstos de realojamiento.

Artículo 202 Renuncia o falta de pronunciamiento sobre el ejercicio del derecho de realojamiento en los procedimientos expropiatorios

1. En el supuesto de que las personas titulares del derecho de realojamiento renuncien expresamente a este derecho o que, habiendo sido notificadas, no soliciten expresamente el reconocimiento del derecho de realojamiento en el trámite de audiencia otorgado al efecto, la administración actuante continuará las actuaciones sin tenerlas en consideración a efectos del reconocimiento del derecho de realojamiento.

2. La entrega de la vivienda de sustitución, en el régimen en que la esté ocupando la persona expropiada, ha de equivaler al abono del precio justo expropiatorio, salvo que la persona expropiada opte por percibirlo en metálico, y en este caso no tendrá derecho de realojamiento.

Artículo 203 Reconocimiento del derecho de realojamiento en los procedimientos expropiatorios

1. La aprobación definitiva de la relación de bienes y derechos afectados o del proyecto de tasación conjunta comportará el reconocimiento del derecho de realojamiento para las personas que hayan acreditado los requisitos legales establecidos.

2. La relación definitiva de bienes y derechos afectados y el proyecto de tasación conjunta objeto de aprobación definitiva ha de incluir la relación de las personas titulares del derecho de realojamiento, las condiciones generales y los plazos previstos de realojamiento y ha de indicar que el reconocimiento del derecho de realojamiento queda sujeto a la condición resolutoria de ocupación de la vivienda afectada como residencia habitual de manera continuada hasta el momento en que se entregue la posesión de la vivienda de sustitución. Esta condición resolutoria no operará en los supuestos de causa justificada, ni en los casos en que haya un alojamiento transitorio en otra vivienda hasta que se haga efectivo el realojamiento.

3. El acuerdo de aprobación definitiva de la relación de bienes y derechos afectados o del proyecto de tasación conjunta se ha de notificar a las personas ocupantes de las viviendas afectadas.

4. La administración actuante o la persona beneficiaria de la expropiación, en cualquier otro momento del procedimiento expropiatorio, podrá reconocer el derecho de realojamiento a las personas que, con posterioridad al momento procedimental oportuno, acrediten que reúnen los requisitos legales para tener derecho de realojamiento.

5. La administración actuante o la persona beneficiaria de la expropiación, en cualquier momento antes de la entrega de la vivienda de realojamiento definitivo, si la persona afectada deja de ocupar la vivienda afectada o la vivienda de realojamiento transitorio durante un plazo superior a seis meses y sin causa justificada, podrá declarar incumplida la condición resolutoria a que hace referencia el apartado 1 y sin efectividad el reconocimiento del derecho de realojamiento.

Artículo 204 Acta de ocupación y efectividad del derecho de realojamiento

El sujeto obligado al realojamiento ha de poner a disposición de la persona titular del derecho de realojamiento la vivienda de sustitución o la vivienda de alojamiento transitorio, en el momento de la formalización del acta de ocupación.

 

CAPÍTULO VI Convenios urbanísticos

Artículo 205 Compromisos, formalización y límites de los convenios

1. Las estipulaciones de los convenios urbanísticos no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más onerosas que las que correspondan de acuerdo con los términos de la LUIB y la legislación estatal de aplicación en perjuicio de las personas propietarias afectadas o titulares de otros derechos que no sean parte en ellos.

2. La formalización de un convenio con personas particulares de forma conjunta entre el Consejo Insular de Mallorca y los ayuntamientos, requerirá la aprobación previa del instrumento interadministrativo de actuación conjunta, en los términos previstos en la legislación de régimen jurídico de aplicación, mediante el cual se determine el desarrollo coordinado de las competencias respectivas.

3. En caso de que un instrumento de planeamiento o de gestión o sus alteraciones no puedan ser aprobados definitivamente por el Consejo Insular de Mallorca cuando le corresponda esta competencia, sea por infracción de la legislación urbanística, de la normativa sectorial aplicable, de las determinaciones del planeamiento territorial o de las figuras de planeamiento urbanístico de superior jerarquía o cualquier principio objetivo o norma imperativa, las responsabilidades administrativas eventuales derivadas del incumplimiento de convenios urbanísticos entre un ayuntamiento y las personas particulares, corresponderán estrictamente a la corporación municipal que lo hubiera suscrito.

En todo caso, los convenios de planeamiento sólo obligan a las partes que los suscriban en los términos previstos en el artículo 206 de este Reglamento.

Artículo 206 Convenios sobre planeamiento

1. Los convenios sobre planeamiento urbanístico se podrán referir también a la ejecución del planeamiento, en los términos que establece el apartado 2 del artículo 98 de la LUIB.

2. Los convenios sobre planeamiento:

a) Sólo pueden contener acuerdos o pactos que, afectando única y exclusivamente a las partes que los suscriban, sean preparatorios y no vinculantes de la resolución que se ha de adoptar en el procedimiento de aprobación de la innovación o alteración del planeamiento en vigor.

b) Han de cuantificar todos los deberes legales de entrega a la Administración y determinar la manera en que se han de cumplir.

3. La aprobación de estos convenios corresponderá al pleno del ayuntamiento, que ha de establecer previamente un periodo de información pública de un plazo mínimo de un mes, y anunciarlo en el Butlletí Oficial de las Illes Balears y en la web o punto de acceso electrónico oficial correspondiente. El anuncio ha de incluir el texto íntegro del convenio o indicar expresamente el punto de acceso electrónico o una dirección en que figure el contenido íntegro. En los supuestos previstos en el apartado 1 del artículo 98 de la LUIB, se ha de solicitar en este trámite de información pública el informe preceptivo del Consejo Insular de Mallorca.

4. El ayuntamiento ha de tramitar la aprobación o la alteración de la figura o figuras de planeamiento a que se haya comprometido, pero conservará inalterada la plena potestad de planeamiento por razones de interés público. A estos efectos, el convenio sólo vinculará a las partes que lo suscriban para la iniciativa y tramitación del procedimiento correspondiente, sobre la base del acuerdo respecto de la oportunidad, conveniencia y posibilidad de soluciones concretas de ordenación. Si finalmente no se aprobase el cambio de planeamiento, el convenio se entenderá automáticamente resuelto sin derecho a indemnización, pero sin que en ningún caso pueda comportar enriquecimiento injusto de ninguna de las partes.

Artículo 207 Disposiciones sobre procedimiento de formalización de convenios con personas particulares

1. En todo procedimiento de formalización de un convenio urbanístico promovido por personas particulares que afecte, total o parcialmente, terrenos de propiedad de otras personas o titulares de derechos, la administración actuante que corresponda deberá concederles un trámite de audiencia para que puedan manifestar o bien la opción de adhesión al convenio o bien para que puedan presentar las alegaciones que correspondan en defensa de sus derechos e intereses.

En este trámite, el órgano de la administración actuante ha de informar adecuada y claramente a las expresadas personas propietarias o titulares de derechos que el convenio está sujeto a los límites establecidos en el artículo 97 de la LUIB y en el artículo 205 de este Reglamento.

2. Cuando las partes hayan negociado y asumido su contenido, los convenios urbanísticos se han de someter, antes de su suscripción, al trámite de información pública en el plazo y en las condiciones reguladas en la LUIB y en los artículos anteriores, así como, si corresponde, al trámite de informe del Consejo Insular de Mallorca en el supuesto del apartado 1 del artículo 98 de la LUIB. El anuncio ha de incluir el texto íntegro del convenio o indicar expresamente el sitio o el punto de acceso electrónico donde se pueda consultar íntegramente, y deberá hacer constar la identidad de las partes que se han comprometido a firmarlo y, en su caso, de todas las personas que hayan expresado hasta el momento su intención de adherirse; se ha de precisar su objeto, y se debe identificar gráfica y descriptivamente el ámbito espacial a que se refiere.

3. Durante todo el periodo de información pública, el texto íntegro del convenio a suscribir, que ha de contener la identificación gráfica y descriptiva del ámbito espacial a que se refiera, ha de:

a) Estar depositado en las dependencias correspondientes de la administración que firme el convenio para que se pueda consultar, junto con el resto del expediente administrativo.

b) Ser accesible directamente, para su consulta, con medios telemáticos, con indicación de la dirección completa de la página web o punto de acceso electrónico oficial que permita localizarlo.

4. Cuando la negociación de un convenio urbanístico coincida con la tramitación del procedimiento de aprobación de un instrumento de planeamiento o de gestión o ejecución con el que tenga una relación directa, y en todo caso en el supuesto de los convenios de planeamiento, se ha de incluir el texto íntegro del convenio en la documentación sometida a información pública propia de dicho procedimiento, y sustituir en este caso el trámite de información prevista en el apartado anterior por el previsto en el procedimiento de aprobación de la figura de planeamiento o de gestión.

5. Después del trámite de información pública, el órgano de la administración que haya negociado el convenio, a la vista de las alegaciones, ha de elaborar una propuesta de texto definitivo del convenio, y se ha de dar traslado a las personas que hayan negociado y asumido el texto inicial para que lo acepten, formulen observaciones o, en su caso, renuncien a él.

Si se formulan observaciones, el órgano de la administración que haya negociado el convenio, una vez analizadas, ha de ratificar la propuesta de texto definitivo o rectificarla. En este último caso, deberá trasladárselo a las personas que hayan negociado y asumido el texto inicial para que lo acepten o, en su caso, renuncien a él, sin que sea posible una nueva formulación de observaciones.

Artículo 208 Perfeccionamiento de convenios urbanísticos con personas particulares

1. El texto definitivo del convenio urbanístico ratificado por la administración se ha de firmar dentro de los quince días siguientes a la notificación a la persona o personas interesadas. Transcurrido este plazo sin que se haya formalizado, la administración entenderá que renuncian a suscribirlo. La formalización se ha de realizar en documento administrativo, sin perjuicio del derecho de cualquiera de las partes a solicitar su elevación a escritura pública.

2. Los convenios urbanísticos se perfeccionan y obligan desde su firma, que se ha de realizar, en todo caso, después de que la administración ratifique el texto definitivo. En función del instrumento de ordenación o de gestión afectado por el convenio, la ratificación corresponderá al Pleno en los casos de convenios sobre planeamiento, o al órgano municipal que tenga atribuida la competencia para aprobar el instrumento de gestión afectado por el convenio, con los informes técnicos y de legalidad previos sobre la adecuación del documento que haya que ratificar a lo que disponen la LUIB y este Reglamento.

3. Cuando los convenios urbanísticos prevean entre sus estipulaciones que la administración perciba alguna cantidad económica, se aplicarán las reglas siguientes:

a) Si la cantidad deriva de la sustitución en metálico del deber de cesión de terrenos con aprovechamiento urbanístico en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas en los términos previstos en la LUIB y en este Reglamento, la entrega de la cantidad que corresponda no se podrá exigir ni efectuar hasta la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento en el que se justifique la sustitución en metálico.

b) Si las aportaciones económicas que se prevén tienen por objeto pagar gastos de urbanización asumidos en virtud del convenio, no se podrán exigir ni efectuar hasta que se haya aprobado definitivamente el instrumento que contenga la ordenación detallada del ámbito de actuación.

c) Cualquier cantidad anticipada que se hubiese entregado antes de las aprobaciones indicadas se considerará de depósito constituido ante la caja de la administración actuante. Estos depósitos quedarán afectos al cumplimiento del convenio, y las cantidades correspondientes no podrán en ningún caso ser objeto de disposición hasta la aprobación del instrumento de planeamiento correspondiente y, en su caso, de gestión.

Artículo 209 Publicidad de los convenios

1. El registro de convenios administrativos urbanísticos del municipio a que se refiere el apartado 2 del artículo 99 de la LUIB se podrá constituir de manera autónoma o bien integrarse y sujetarse al régimen del registro municipal de urbanismo a que se refiere el artículo 4 de este Reglamento.

2. Los convenios regulados en los artículos 97 a 99 de la LUIB se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad en los términos previstos en la legislación hipotecaria. En particular, los compromisos adquiridos en convenios urbanísticos por las personas propietarias de terrenos y el resto de bienes inmuebles vincularán a las terceras personas adquirentes, cuando estos compromisos hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad, siempre que se refieran a un posible efecto de mutación juridico-real.

 

TÍTULO IV Instrumentos de intervención en el mercado de suelo

CAPÍTULO I Patrimonio público de suelo

Artículo 210 Inventario del patrimonio público de suelo

1. El inventario del patrimonio público municipal de suelo se constituye en el registro que prevé el artículo 101.2 de la LUIB. Tiene carácter público y cualquier persona podrá consultar sus asientos y los documentos que lo conforman, presencialmente o de manera telemática, y solicitar la obtención de copias. Una vez aprobado como inventario separado, se unirá como anexo del inventario general del patrimonio de la entidad local.

2. La verificación de los datos relativos a la inclusión, baja o cualquier otra modificación que afecte bienes o derechos que integren el patrimonio público de suelo, se ejercerá por la intervención general del ayuntamiento, de acuerdo con lo que se dispone en la legislación reguladora de las haciendas locales. Sin perjuicio de lo anterior, trimestralmente se han de comunicar a la intervención general las altas, las bajas y otras modificaciones que se efectúen en las inscripciones de los inventarios del patrimonio público de suelo.

El inventario del patrimonio público municipal de suelo se aprobará anualmente, de forma simultánea con el inventario general, y se han de reflejar todas las incidencias de los bienes y derechos que incluye durante este periodo.

3. El pleno de la corporación que se constituya después de renovarse efectuará la comprobación del inventario del patrimonio público de suelo, y el resultado se consignará en un acta formalizada con este fin. Con carácter previo a la comprobación, los órganos administrativos responsables de los inventarios emitirán un informe respecto de la situación actual de estos.

4. En el inventario del patrimonio público municipal de suelo, los bienes y derechos que lo integran se reseñarán por separado, según su naturaleza, y se agruparán en los epígrafes de bienes inmuebles, bienes y derechos revertibles y otros ingresos y derechos.

5. Se aplicará al patrimonio público de suelo del Consejo Insular de Mallorca lo que prevén los artículos incluidos en este capítulo, sin perjuicio de las especialidades que se establezcan de acuerdo con sus normas de organización, y, en todo caso, teniendo en cuenta que los bienes que definen las letras b), d) y e) del artículo 103 de la LUIB y que conforman este patrimonio especial, se integran en el patrimonio público municipal de suelo correspondiente o eventualmente en el de la administración pública actuante.

Artículo 211 Contenidos del epígrafe de bienes inmuebles

1. El epígrafe de bienes inmuebles incluirá estos tipos de bienes de propiedad municipal que, de acuerdo con la LUIB y con la legislación estatal, integran el patrimonio público de suelo. Estos bienes, salvo que la normativa de organización propia prevea reglas diferentes, se adscribirán al área municipal competente en materia de urbanismo o de política de suelo, que será la responsable del mantenimiento del inventario del patrimonio público de suelo.

2. En este epígrafe se inscribirán igualmente todas las ampliaciones, mejoras y otras obras de inversión cuando comporten incremento del valor del inmueble.

3. En cada uno de estos bienes se expresarán los datos siguientes:

a) El nombre con que se conoce la finca, si tiene alguno especial o la corporación le hubiera otorgado uno.

b) La naturaleza del bien inmueble.

c) Su situación, con indicación concreta del lugar de ubicación, vía pública con la que linda y números que le correspondan con respecto a los ubicados en suelo urbano, o con expresión del polígono y parcela catastral de los ubicados en suelo rústico.

d) Sus límites y superficie.

e) En los edificios, las características de la construcción, la fecha de antigüedad y su estado de conservación.

f) En las fincas clasificadas como suelo rústico, su tipo de aprovechamiento.

g) El título de acuerdo con el cual se atribuye la titularidad a la corporación, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

h) El destino del bien y el acuerdo que lo hubiera establecido.

i) Los derechos reales constituidos a favor de la corporación, los derechos reales que afecten a la finca, y los derechos personales constituidos con relación a la finca; así como los frutos y rentas que produce.

j) La fecha de adquisición y su coste, si fuera a título oneroso, y de las inversiones y de las mejoras efectuadas.

k) El valor del bien inmueble, de acuerdo con los criterios de valoración que determina la legislación estatal en materia de patrimonio de las administraciones públicas.

l) Los demás datos que, con carácter general, exija la legislación aplicable en materia de inventario de bienes de las corporaciones locales y que no se incluyan en los apartados anteriores.

Artículo 212 Contenidos del epígrafe de bienes y derechos revertibles

1. El epígrafe de bienes y derechos revertibles incluirá todos los bienes incluidos en el patrimonio público municipal de suelo, cuyo uso, y en cualquier modalidad jurídica, se ceda de manera condicional o por un plazo determinado a otras entidades públicas o privadas.

2. Las inscripciones en el epígrafe de bienes y derechos revertibles reflejarán los datos del título jurídico en virtud del cual se produzca la cesión. La identificación del bien afectado por la cesión se realizará por referencia a su inscripción en el epígrafe de bienes inmuebles.

3. En particular, en el caso de otorgamiento de derechos de superficie sobre inmuebles de propiedad municipal, todas las incidencias posteriores, como las modificaciones subjetivas, de las condiciones económicas o de los plazos, se registrarán en el mismo número de inscripción al apartado correspondiente del epígrafe de bienes y derechos revertibles.

Artículo 213 Contenidos del epígrafe de otros ingresos y derechos

El epígrafe de otros ingresos y derechos incluirá cualquier otro ingreso o derecho no comprendido en los epígrafes anteriores, que, de acuerdo con la LUIB y con la legislación estatal, integren el patrimonio público municipal de suelo. Asimismo, se inscribirán todos los fondos que, de conformidad con la legislación expresada, queden adscritos a este patrimonio, e igualmente las transferencias y las consignaciones presupuestarias del Consejo Insular de Mallorca o de cualquiera de los municipios de esta isla cuya finalidad sea la conservación, la ampliación o la gestión del patrimonio público de suelo respectivo.

Artículo 214 Bajas en el inventario del patrimonio público municipal del suelo

1. Una vez que se materialice el destino que justificó la inclusión de un bien o de un derecho en el inventario del patrimonio público municipal del suelo, se dará de baja en el expresado inventario.

2. Los bienes integrantes del patrimonio público municipal de suelo sobre los que se constituyan derechos de superficie o cualquier otro derecho de uso y disfrute a favor de otra administración pública para la prestación de un servicio público, se darán de baja en el inventario. Si el derecho de superficie o el derecho de uso y disfrute se otorgasen a favor de personas o entidades particulares, sujeto a contraprestación u otorgado gratuitamente, se mantendrá en el inventario.

3. En la inscripción de baja en el inventario del patrimonio público municipal de suelo se hará constar, en cualquier caso, el destino final de los bienes y derechos.

4. Cuando el nuevo destino de estos bienes y derechos exija la incorporación al inventario general de la corporación, o eventualmente en otro inventario separado, se remitirán al órgano responsable del inventario correspondiente los títulos y todos los antecedentes que resulten necesarios para su inscripción.

5. Todas las actuaciones que regula este artículo se deberán comunicar oportunamente al servicio de contabilidad de la intervención municipal.

 

CAPÍTULO II Derechos de tanteo y retracto

Artículo 215 Áreas de tanteo y retracto y procedimiento de delimitación

1. Los municipios, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 107 de la LUIB, podrán delimitar, a los efectos de alcanzar las finalidades que se prevén, áreas en cualquier clase de suelo en las que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones queden sujetos al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la administración actuante, por un plazo máximo de diez años, salvo que al delimitar el área se haya fijado otro menor.

2. Al delimitarse estas áreas ha de establecerse, en su caso, si las transmisiones sujetas al ejercicio de estos derechos son sólo las de los terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solar, o si incluyen también las de los terrenos con edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable.

3. La delimitación de estas áreas se podrá realizar, indistintamente, por los procedimientos que determina el artículo 107.2 de la LUIB. En cualquier caso, el procedimiento exigirá:

a) La justificación tanto de la necesidad y de la oportunidad de la medida y de las previsiones económico-financieras correspondientes como del ámbito delimitado, que ha de constar en una memoria justificativa.

b) La determinación de las fincas afectadas y de las personas propietarias correspondientes, mediante una relación de los bienes afectados y un plano de delimitación, a escala adecuada, con expresión de las calles, los sectores, las unidades o las fincas afectadas.

c) La determinación, con respecto a cada área, de cuál es la administración municipal o actuante que podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto.

d) La notificación a las personas propietarias afectadas y la anotación en el Registro de la Propiedad, con expresión en ambos casos de lo que prevé la letra c) anterior.

4. Se aplicará el mismo procedimiento establecido en los apartados anteriores con respecto a la sujeción a los derechos de tanteo y retracto de las transmisiones de inmuebles de determinadas características a que se refiere el artículo 107.3 de la LUIB, sin perjuicio de las modulaciones que se requieran en cuanto a la identificación específica de los inmuebles afectados.

5. La falta de acreditación por parte de las personas propietarias de haberse notificado la enajenación de bienes afectados por delimitaciones de áreas impedirá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión efectuada.

Artículo 216 Comunicación al Registro de la Propiedad

1. El acuerdo de delimitación de áreas sujetas al ejercicio de los derechos de adquisición preferente a que se refiere el artículo 215 de este Reglamento, se ha de inscribir en el Registro de la Propiedad de acuerdo con el artículo 112 de la LUIB. Su eficacia quedará condicionada a la práctica de la anotación correspondiente en el Registro expresado, en que habrá de constar la administración o la entidad urbanística que los pueda ejercer.

2. A los efectos previstos en el apartado 1, el ayuntamiento ha de remitir al Registro de la Propiedad que corresponda copia certificada de los planos georeferenciados en soporte físico y en formato digital interoperable que reflejen la delimitación y la relación detallada de las calles o los sectores comprendidos en aquellas áreas y de las personas propietarias y los bienes concretos afectados, mediante traslado de una copia del acuerdo de delimitación, con indicación del alcance y la extensión del derecho de adquisición preferente. La documentación ha de incluir una descripción de las fincas afectadas suficiente para realizar su identificación registral, en los términos de la legislación estatal hipotecaria.

Artículo 217 Destino de los bienes adquiridos

El ayuntamiento o la administración actuante que haya adquirido un bien como consecuencia del ejercicio de los derechos de adquisición preferente está obligada a incorporarlo en el patrimonio público de suelo correspondiente o, en todo caso, a darle un destino de acuerdo con las finalidades establecidas en el apartado 1 del artículo 107 de la LUIB. La separación manifiesta de estos destinos otorgará el derecho a la anterior persona propietaria de instar la resolución de la transmisión realizada a favor de la administración.

 

TÍTULO V Ejercicio de las facultades relativas al uso y a la edificación del suelo

CAPÍTULO I Obligación de urbanizar, de edificar y de rehabilitar y consecuencias de su incumplimiento

Artículo 218 Obligación de urbanizar y consecuencias de su incumplimiento

1. Para acreditar el cumplimiento de los plazos de inicio y finalización de las obras de urbanización a que se refiere el artículo 113.1 de la LUIB, se aplicarán las reglas siguientes:

a) Las actuaciones de urbanización se entenderán iniciadas en el momento en que, una vez se haya aprobado y sea eficaz el instrumento de ordenación urbanística y el instrumento de gestión y ejecución requeridos por la LUIB y por este Reglamento para legitimar las obras de urbanización, empiece su ejecución material. La iniciación se presumirá cuando exista un acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de las obras. A estos efectos, la representación de la junta de compensación o las personas promotoras podrán requerir al ayuntamiento que el secretario o la secretaria, o la persona en quien delegue, levante acta.

b) La finalización de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitimen, una vez cumplidos los deberes y levantadas las cargas correspondientes. La finalización se presumirá cuando la administración reciba las obras o, en su defecto, cuando finalice el plazo en que se debería haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de la documentación preceptiva, de acuerdo con lo que establece el artículo 226 de este Reglamento.

2. La incoación de expediente de declaración del incumplimiento de la obligación de urbanizar a que se refiere el artículo 113.2 de la LUIB se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria y, a estos efectos, el órgano competente ha de interesar del registrador o de la registradora de la propiedad la práctica de una nota marginal a la inscripción de la finca para hacer constar la incoación acordada. La declaración posterior, a cargo del ayuntamiento, de oficio o a instancia de la administración actuante, del incumplimiento de la obligación de urbanizar, además de las consecuencias que determina el artículo 113.2 de la LUIB expresada, comportará la confiscación o ejecución inmediata de la garantía constituida para satisfacer las responsabilidades derivadas de la ejecución de las obras de urbanización a que se refiere el apartado 3 del artículo 117 de este Reglamento.

Artículo 219 Declaración del incumplimiento de la obligación de edificar o de rehabilitar

La obligación de edificar o de rehabilitar se incumplirá, y será procedente la declaración correspondiente:

a) En caso de que no se inicie la edificación de los solares sujetos a esta obligación dentro de los plazos fijados por el planeamiento o el que determina el apartado 2 del artículo 114 de la LUIB.

b) En caso de que no se finalice la edificación de los solares a los que se refiere la letra a) anterior dentro de los plazos fijados por la licencia municipal o por las prórrogas acordadas.

c) En caso de que no se inicien o finalicen las obras o actuaciones para la rehabilitación de edificios en los plazos fijados en la orden de ejecución correspondiente.

Artículo 220 Ejecución expropiatoria

1. La aplicación de la ejecución expropiatoria a que se refiere el artículo 116.2 de la LUIB, habilitará a la expropiación de los solares para su edificación, o a la de las edificaciones en caso de incumplimiento del deber de rehabilitación fijado en la orden de ejecución correspondiente.

2. La gestión de esta modalidad expropiatoria se podrá realizar directamente por el ayuntamiento, utilizando recursos económicos propios, o bien mediante gestión indirecta, a través de una persona o entidad promotora privada, que tendrá la condición de beneficiaria de la expropiación. En caso de gestión indirecta, la adjudicación se llevará a cabo aplicando las reglas que determina el apartado 2 del artículo 117 y el artículo 118 de la LUIB.

Artículo 221 Procedimientos para la declaración del incumplimiento de la obligación de edificar o de rehabilitar y consecuencias de la declaración

1. La competencia para incoar el expediente para la declaración del incumplimiento de la obligación de edificar o de rehabilitar corresponderá al órgano que tenga atribuida la competencia para el otorgamiento de las licencias de edificación o para dictar las órdenes de ejecución de rehabilitación correspondientes.

2. La declaración de incumplimiento, en el supuesto de aplicación de la modalidad de ejecución sustitutoria forzosa, deberá seguir el procedimiento que establece el artículo 117.1 de la LUIB, y comportará la inscripción en el Registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar, en caso de que el ayuntamiento lo hubiese creado. En el supuesto de aplicación de la modalidad de ejecución por expropiación, se ha de seguir el procedimiento siguiente:

a) La incoación deberá notificarse a las personas propietarias, arrendatarias y ocupantes del inmueble por otros títulos, si fueran conocidas, y a las personas titulares de derechos reales y situaciones jurídicas inscritas o anotadas en el Registro de la Propiedad, con advertencia de los efectos que comporta la declaración. El órgano competente ha de instar al registrador o a la registradora de la propiedad a la práctica de una nota marginal en la inscripción de la finca para hacer constar la incoación acordada.

b) Instruido el procedimiento y antes de redactarse la propuesta de resolución, se deberá poner de manifiesto a la persona propietaria y al resto de personas interesadas por un plazo de diez días para que puedan alegar y presentar los documentos y las justificaciones que consideren adecuadas.

c) La resolución del expediente corresponderá al ayuntamiento y se deberá notificar a la persona propietaria y al resto de personas interesadas dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de incoación. La falta de resolución y notificación en el plazo expresado producirá la caducidad del procedimiento, de acuerdo con la legislación de procedimiento administrativo común.

d) En caso de que la resolución consista en la declaración del incumplimiento de la obligación de edificar o de rehabilitar, se ha de practicar la inscripción correspondiente en el Registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar, en caso de que este registro hubiera sido creado por el ayuntamiento. Practicada la inscripción, esta se deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad mediante una nota marginal, de acuerdo con la legislación hipotecaria.

Artículo 222 Registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar

1. Los ayuntamientos podrán crear un registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar, que tendrá por objeto la inscripción de las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar o de rehabilitar referidas a solares o edificios concretos y ha de expresar, respecto de cada finca, las circunstancias siguientes:

a) La fecha de la declaración de incumplimiento de la obligación.

b) Los datos del Registro de la Propiedad, en cuanto a descripción, número de finca, tomo, libro, folio, número de inscripción, cargas, gravámenes, situaciones jurídicas inscritas en el Registro de la Propiedad y circunstancias de las personas titulares.

c) La situación, el nombre de la calle o la plaza y el número correspondiente y, en su caso, el nombre de la finca.

d) La referencia catastral de la finca.

e) Los límites actualizados de la finca, por referencia a las calles, las plazas o las vías o bien a otras fincas confrontantes.

f) El nombre, los apellidos y el domicilio de la persona propietaria.

g) La calificación urbanística de la finca.

h) Las edificaciones existentes no descritas en la inscripción registral y usos constatados.

i) Los plazos de edificación impuestos por el planeamiento urbanístico y prórrogas acordadas, en su caso. En el supuesto de las órdenes de ejecución para la rehabilitación de edificios, los plazos que se hubiesen fijado.

j) Las personas arrendatarias y ocupantes por otros títulos de los inmuebles, si son conocidas o comparecen en el expediente.

k) El precio justo de la finca, una vez determinado.

l) Los datos de las personas adquirentes de las fincas, mediante los sistemas que determina el artículo 116 de la LUIB.

2. El Registro municipal de solares sin edificar estará a cargo del secretario o de la secretaria de la corporación y estará sujeto a la inspección del alcalde o de la alcaldesa, y se gestionará por los medios adecuados que permitan tener constancia del orden de las inscripciones y de su contenido. Se deberán archivar los documentos que den lugar a los asientos o anotaciones.

La diligencia de apertura, la autorizará el secretario o la secretaria de la corporación, mediante la firma, con el visto bueno del alcalde o la alcaldesa. El secretario o la secretaria también autorizará cada uno de los asientos o anotaciones en el Registro.

3. Las inscripciones en el Registro municipal de solares sin edificar se cancelarán mediante la inscripción del cumplimiento de la obligación de que se trate. El registro será público, y cualquier persona tendrá derecho a examinarlo y a obtener certificados de las inscripciones que en él consten.

4. Los asientos en el Registro de la Propiedad de los acuerdos relacionados con el Registro municipal de solares sin edificar deberán ajustarse a lo que establezca la legislación estatal aplicable.

Artículo 223 Transmisiones de fincas incluidas en el Registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar

1. La transmisión de una finca incluida en el Registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar, o por algunos de los sistemas que determina el artículo 116.2 de la LUIB, se producirá con todas las cargas vigentes cuando no impidan el ejercicio de la obligación de edificar o de rehabilitar de acuerdo con el planeamiento urbanístico, siempre que las mencionadas cargas se hayan constituido por un título anterior a la notificación, y a la anotación en el Registro de la Propiedad, de la declaración de incumplimiento de la obligación de edificar o rehabilitar. En estos casos, del precio que deba pagar la persona adquirente se tendrá que descontar el valor de las cargas que graven la finca y subsistan. La persona adquirente habrá de asumir expresamente, en la escritura de adquisición, el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con las cargas expresadas.

2. Las cargas posteriores a la fecha de notificación y de anotación a que hace referencia el apartado 1 o las que sean incompatibles con la obligación de edificar o de rehabilitar quedarán extinguidas de pleno derecho por el hecho de la transmisión, y el registrador o la registradora de la propiedad deberá cancelarlas a solicitud de las personas interesadas, de acuerdo con la legislación hipotecaria. Los derechos personales que afecten a la finca e impliquen su ocupación se extinguirán con la indemnización previa correspondiente, y sin perjuicio del derecho de realojamiento, si corresponde.

3. Si son las personas propietarias las que se proponen iniciar o acabar la edificación o la rehabilitación, el otorgamiento de la licencia o la orden de ejecución correspondiente comportará también la extinción definitiva de los arrendamientos y de otros derechos personales, en los mismos términos a que se refiere el apartado 2, sin perjuicio del derecho de retorno regulado por la legislación de arrendamientos urbanos.

4. El pago o el depósito de la indemnización a que se refiere el apartado 2 ha de ser siempre previo a la cancelación del derecho de que se trate y al ulterior desalojo.

Artículo 224 Selección de la persona operadora responsable de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora

1. La selección de la persona operadora responsable de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora, en los supuestos que derivan del incumplimiento del deber de edificar y rehabilitar de las personas propietarias, se llevará a cabo de acuerdo con la regulación establecida en los artículos 117 a 119 de la LUIB, y con las determinaciones que se establecen en los apartados siguientes de este artículo.

2. El pliego de condiciones que ha de regir la adjudicación del programa a que se refiere la letra a) del apartado 2 del artículo 117 de la LUIB, además de los factores a tener en cuenta para ponderar la adjudicación de la persona operadora responsable de la edificación o rehabilitación sustitutoria, deberá prever los aspectos siguientes:

a) Los criterios de diseño que ha de cumplir la ordenación y la distribución de los usos previstos en las diferentes plantas del anteproyecto de edificación o de rehabilitación.

b) Los criterios relativos a la calidad de los elementos y los materiales constructivos constituyentes de la edificación o rehabilitación.

3. La propuesta juridicoeconómica que determina el epígrafe iii de la letra b) del apartado 2 del artículo 117 de la LUIB ha de incorporar, en función de la modalidad de ejecución establecida por el ayuntamiento, una propuesta de precio de adquisición del inmueble en la modalidad de expropiación forzosa, o bien una propuesta de adjudicación de partes de la edificación de valor equivalente a la totalidad de los costes de ejecución, en la modalidad de aportación.

4. La propuesta de precio de adquisición del inmueble se ha de determinar de acuerdo con los criterios que establece la legislación estatal de valoración de suelo, integrado en la formulación de la memoria de viabilidad económica, del cual se ha de deducir, en el caso de declaración de incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar, la minoración del 25% del precio que establece el artículo 116.1 de la LUIB.

5. La propuesta de adjudicación de partes de la edificación, en la modalidad de aportación, se ha de determinar de acuerdo con los requisitos siguientes:

a) Se han de identificar los precios de venta de los usos y los productos inmobiliarios a situar en la edificación, en función de su localización en las diferentes plantas que constituyan la construcción objeto del programa de actuación edificatoria o rehabilitadora, sobre la base de la formulación de un estudio de mercado riguroso, en los términos establecidos en el artículo 47.4 de la LUIB.

b) Con la finalidad de homogeneizar las ofertas eventuales que se presenten al concurso, se han de determinar coeficientes de ponderación, dividiendo los diferentes precios de venta de los diversos productos inmobiliarios por el correspondiente al que disponga de mayor edificabilidad en el edificio, al cual se le atribuye el coeficiente de la unidad.

c) Se ha de determinar el aprovechamiento homogeneizado correspondiente a la edificación objeto del programa, mediante la suma de los productos de las edificabilidades de cada uso por su coeficiente de ponderación, de acuerdo con la siguiente expresión:

AE = ∑ Ei x Cpi

Donde:

AE = Aprovechamiento de la edificación objeto del programa, en ua

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada producto inmobiliario, en m²

Cpi = Coeficiente de ponderación correspondiente a cada producto inmobiliario, en ua/m²

d) En último término, se ha de proponer la proporción de aprovechamiento correspondiente a la persona operadora responsable del programa, de acuerdo a la siguiente expresión:

Donde:

PAE = Proporción de aprovechamiento que le corresponde a la persona adjudicataria del programa de edificación o rehabilitación, en %.

CP = Coste total de la ejecución sustitutoria, en €.

VAE = Valor económico del aprovechamiento total de la edificación objeto de programación.

 

6. La aprobación del programa de actuación edificatoria o rehabilitadora producirá los efectos siguientes:

 

a) En la modalidad de expropiación, la persona operadora adjudicataria del concurso obtendrá la parcela o la edificación, con la deuda previa de su importe.

b) En la modalidad de aportación, la adjudicación de la parcela o de la edificación en régimen de proindiviso a la persona operadora adjudicataria del concurso y a las personas propietarias originarias, a efectos de la distribución de las partes de la edificación final resultante en régimen de propiedad horizontal, en los términos establecidos en el artículo 134 de este Reglamento y en la proporción que resulte del concurso.

c) La aprobación del programa deberá publicarse en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, y se ha de comunicar al Consejo Insular de Mallorca para su conocimiento; así como al Registro de la Propiedad, con las formalidades establecidas por la legislación hipotecaria, para la inscripción de las nuevas fincas resultantes y de las personas titulares.

 

CAPÍTULO II La conservación de obras y construcciones

Sección 1ª Cesión y recepción de las obras de urbanización

Artículo 225 Cesión y entrega de las obras de urbanización

1. La cesión de obras de urbanización, instalaciones y dotaciones cuya ejecución estuviera prevista en el plan urbanístico y en el proyecto de urbanización aplicables, cuando su ejecución no corresponda directamente al ayuntamiento, se ha de efectuar a favor del ayuntamiento dentro de un plazo no superior a tres meses, a contar desde que la persona responsable de la ejecución haya recibido la obra.

2. La expresada cesión podrá referirse a una parte del sector o unidad de actuación urbanística, aunque no se haya completado la urbanización de su totalidad, si se correspondiera con una fase determinada a estos efectos por el instrumento de planeamiento o por el proyecto de urbanización, o si el área ya urbanizada constituyera una unidad funcional directamente utilizable porque dispusiera de todos los servicios urbanísticos.

3. La cesión deberá formalizarse en un acta que han de suscribir el ayuntamiento y la persona responsable de la ejecución de la urbanización, en los términos que prevén los artículos siguientes.

Artículo 226 Procedimiento de recepción de las obras de urbanización

1. El procedimiento de recepción de las obras de urbanización, en el caso de ejecución del planeamiento por el sistema de reparcelación en la modalidad de compensación o en otros casos en que la ejecución de la urbanización no corresponda al ayuntamiento, se rige por las reglas siguientes:

a) Concluida la obra, la persona responsable de la urbanización ha de notificar este hecho al ayuntamiento, con la solicitud para incoar el expediente de recepción.

b) En la solicitud se ha de adjuntar el certificado que haya expedido la dirección técnica de las obras y, en su caso, una copia de las actas de recepción de la obra realizada por la persona o empresa contratista de que se trate y la descripción de los servicios a que se refiere.

Con esta finalidad, también se ha de adjuntar la documentación gráfica donde se concrete la obra realmente ejecutada con una memoria justificativa de las posibles modificaciones que hayan debido realizarse respecto del proyecto aprobado, y la valoración económica de los diferentes servicios que se han de ceder al ayuntamiento; así como la acreditación de la puesta en servicio por parte de las compañías suministradoras.

c) El ayuntamiento, mediante la inspección y el informe de los servicios técnicos municipales, ha de comprobar en el plazo de dos meses que la obra realizada ha sido ejecutada de conformidad con las previsiones de urbanización del planeamiento y del proyecto de urbanización.

d) En el caso de que se constaten deficiencias con relación a las expresadas previsiones, deberán notificarse a la persona o a la entidad solicitante con indicación de un plazo de subsanación, y una vez subsanadas en el plazo que se les hubiera concedido, se ha de proceder de conformidad con lo que establecen las normas anteriores. El ayuntamiento no podrá, en esta fase, señalar otras deficiencias diferentes que las apreciadas con anterioridad, a no ser que sean de carácter sobrevenido.

De forma subsidiaria, transcurrido el plazo concedido a la persona o a la entidad solicitante para subsanar las deficiencias, el ayuntamiento podrá subsanarlas y proceder a la recepción de acuerdo con lo que prevé este artículo. En este caso, los gastos derivados de la subsanación serán a cargo de la persona o de la entidad solicitante.

e) El procedimiento de recepción finalizará mediante la resolución o el acuerdo expreso que dicta el órgano municipal competente, de acuerdo con la legislación de régimen local.

f) Si el órgano actuante no resolviera expresamente sobre la recepción de las obras en el plazo de cuatro meses desde la solicitud acompañada de la documentación a que se refiere la letra b) anterior, se entenderá estimada la petición y producida la recepción por ministerio de ley, y la persona solicitante quedará relevada del deber de conservación, comenzando entonces a partir de este momento, el cómputo del plazo de garantía a que se refiere el artículo 121.2 de la LUIB.

El plazo para resolver el procedimiento de recepción podrá prorrogarse por dos meses adicionales mediante acuerdo que deberá adoptarse dentro de los dos primeros meses, motivado en el número de solicitudes pendientes, en la entidad, en la complejidad de las obras que hayan de recibirse o en las comprobaciones necesarias del estado de las obras, las construcciones o las instalaciones.

g) La resolución o acuerdo municipal se ha de notificar en el plazo máximo de diez días desde su adopción, y se ha de indicar a la persona o a la entidad responsable de la ejecución la fecha de formalización del acta correspondiente, que habrá de tener lugar dentro de los tres días siguientes a la notificación de la resolución o el acuerdo de recepción.

Habrán de suscribir conjuntamente el acta la persona o la entidad responsable de la ejecución, asistida de personal facultativo si lo considera oportuno; el alcalde o la alcaldesa o la persona en quien deleguen; el personal facultativo municipal o designado al efecto por el ayuntamiento en caso de no disponer de servicios técnicos; el personal facultativo encargado de la dirección de las obras, y el secretario o la secretaria de la corporación; para dar fe y emitir el certificado administrativo correspondiente.

Si la persona o la entidad responsable de la ejecución de la urbanización no asistiera al acto de recepción, el ayuntamiento deberá remitirle un ejemplar del acta levantada para que en un plazo de diez días pueda formular las alegaciones que considere oportunas. En este caso, la recepción de las obras requerirá la resolución de las alegaciones eventualmente presentadas.

El certificado administrativo del acta deberá remitirse al Registro de la Propiedad a los efectos procedentes de acuerdo con la legislación aplicable.

h) En ningún caso se entenderá que el ayuntamiento recibe las obras de urbanización de forma tácita por actuaciones propias que no hayan seguido el procedimiento establecido en este artículo, sin perjuicio de su obligación de instruir el expediente correspondiente.

i) La urbanización ejecutada se encuentra sujeta al plazo de garantía que establece el artículo 121.2 de la LUIB, desde el día siguiente al de la formalización del acta a que se refiere el apartado g) anterior o de la fecha en que se entienda producida su recepción por ministerio de ley, sin perjuicio de que el municipio o la entidad responsable asuman su conservación.

Durante este plazo, la persona o la entidad que ha entregado las obras al municipio responderá de todos los defectos y los vicios de construcción que sean apreciados y deberá repararlos o subsanarlos. En caso de incumplimiento de esta obligación, el municipio podrá ejecutar la garantía prestada para asegurar las obras de urbanización.

Finalizado el plazo de garantía, en el caso de no existir deficiencias en la ejecución de la urbanización o bien subsanadas oportunamente en el plazo concedido, la persona responsable quedará relevada de responsabilidad y se dispondrá la devolución de las garantías depositadas para responder de la ejecución correcta de las obras de urbanización, sin perjuicio de la aplicación del régimen sobre los vicios ocultos de acuerdo con la legislación de contratos de las administraciones públicas.

2. Cuando el mismo municipio ha ejecutado las obras de urbanización, su recepción deberá realizarse de conformidad con lo que prevé la legislación de contratos del sector público.

Artículo 227 Recepción de oficio o a instancia de las personas afectadas

1. En caso de que la persona o la entidad responsable de la urbanización, una vez concluidas las obras correspondientes, no comunicase la finalización de las obras y solicitase su recepción en el plazo establecido en el artículo 225 de este Reglamento, el ayuntamiento, por iniciativa propia o a instancia de las personas propietarias afectadas, le habrá de notificar esta circunstancia para que solicite en un plazo de dos meses la expresada recepción, de acuerdo con lo que establece el artículo anterior. Transcurrido este plazo sin haber efectuado la solicitud, el ayuntamiento, de oficio, habrá de recibir las obras de urbanización.

2. La recepción de las obras habrá de tener lugar incluso si la persona o la entidad que deba entregarlas no sea localizable y se producirá mediante el procedimiento siguiente:

a) El órgano municipal competente ordenará que los servicios técnicos emitan informe sobre la situación en que se encuentran las obras de urbanización, con relación al cumplimiento de los requisitos exigidos en el planeamiento, y en su caso, en el proyecto de urbanización, así como su idoneidad para su finalidad.

b) Se citará a la persona o a la entidad promotora de la urbanización, mediante anuncios en el tablón edictal único, en la dirección o en el punto de acceso electrónico del ayuntamiento que inicie el procedimiento, y en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, con advertencia de la iniciación del expediente de recepción de las obras de urbanización. En el supuesto de que la persona o la representación de la entidad promotora comparezca a la citación, se aplicarán los mismos trámites previstos en los artículos precedentes.

Si no compareciera a la citación deberán seguirse los trámites siguientes:

c) Se iniciará de oficio la recepción mediante la resolución o el acuerdo del órgano municipal competente, en el que expresamente se deberá hacer constar:

 

1º. La denominación de la urbanización, su situación geográfica y la expresión de sus límites.

2º. El nombre y los apellidos o la identificación y el último domicilio conocido de la persona o de la entidad promotora.

3º. La advertencia de que las obras de la urbanización que no se hayan acabado, que no se ajusten a las previsiones contenidas en los planes o que no sean susceptibles de servir al destino urbanístico establecido, serán a cargo de las personas propietarias adquirentes de terrenos en la urbanización por medio de la exacción de las cuotas de urbanización correspondientes.

4º. La relación de bienes y servicios de cesión obligatoria que han de ser objeto de recepción.

 

d) Se publicará el acto o el acuerdo municipal de iniciación de la recepción en el tablón edictal único, en la dirección o en el punto de acceso electrónico del ayuntamiento y en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, y se concederá un plazo de un mes para que las personas interesadas puedan alegar lo que consideran conveniente en defensa de sus intereses legítimos.

e) Se recibirá la urbanización mediante la resolución o el acuerdo del órgano municipal competente que deberá adoptarse en un plazo no superior a los cuatro meses, a contar desde la finalización del periodo de información pública.

La aplicación del procedimiento regulado en este apartado se entiende sin perjuicio de que el ayuntamiento acabe las obras de urbanización no ejecutadas mediante el sistema de reparcelación con modalidad de cooperación previsto en la LUIB y en este Reglamento.

Artículo 228 Incorporación de las obras al inventario de bienes

La recepción de obras de urbanización que tengan carácter inventariable y, en su caso, las de mejora, implicará su incorporación al inventario municipal de bienes y derechos correspondiente, salvo que ya se haya materializado dicha incorporación mediante el proyecto de reparcelación. A estos efectos, el acta de recepción ha de adjuntar, adicionalmente a la documentación a que se refiere el artículo 226 de este Reglamento, un estado de las dimensiones y las características de las obras ejecutadas que hayan de ser objeto de alta en el inventario de bienes, que las defina con el detalle suficiente en el momento de su recepción.

Artículo 229 Requisitos para el otorgamiento de licencias de primera ocupación

El ayuntamiento no podrá otorgar la licencia de primera ocupación o utilización a que se refieren los artículos 146.1.m) y 158 de la LUIB y el artículo 263 de este Reglamento, a ninguna edificación o instalación hasta que se cumplan los requisitos siguientes:

a) La recepción de las obras de urbanización que afecten la edificación o instalación de que se trate, previa la tramitación del procedimiento que corresponda de entre los regulados en los artículos anteriores de esta sección.

b) La prestación, de manera efectiva, y por parte de las compañías suministradoras, de los servicios urbanísticos correspondientes.

 

Sección 2ª Las obras de edificación y obras en bienes inmuebles en general

Subsección 1ª Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación, y órdenes de ejecución

Artículo 230 Límite del deber de conservación de edificios

1. A los efectos del deber legal de conservación de edificaciones por parte de las personas propietarias que establece el artículo 122 de la LUIB, este alcanzará el importe de los trabajos y las obras que no supere el límite de su contenido normal, constituido, de acuerdo con el artículo 126.2.b) de la LUIB expresada, y en el caso de viviendas u otras similares para otros usos, por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con características similares que la preexistente con respecto a su dimensión y uso, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.

2. Cuando se ordene o imponga a la persona propietaria la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan el límite expresado en el apartado anterior, podrá requerir a la administración a que abone el exceso. En todo caso, la administración podrá establecer, de acuerdo con la legislación aplicable, ayudas públicas o bonificaciones en los tributos para el otorgamiento de licencias.

 

Artículo 231 Deber de conservación del suelo rústico y del suelo urbanizable

1. En los terrenos clasificados como suelo rústico, como suelo urbanizable mientras no se haya iniciado su proceso de transformación, y en el suelo vacante de edificación, el deber de conservación a que se refiere el artículo 122 de la LUIB comporta para las personas propietarias y a su cargo:

a) La ejecución de las obras o actuaciones necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, de incendio o de inundación, así como daños o perjuicios a terceras personas o al interés general, incluidos los medioambientales.

b) Garantizar la seguridad o salud públicas.

c) Prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, su recuperación en los términos que dispone la legislación específica.

2. El cumplimiento del deber de conservación de los terrenos a que se refiere el apartado anterior no exime de las normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.

Artículo 232 Órdenes de ejecución

1. Los ayuntamientos, de acuerdo con lo que determina el artículo 15.4 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, han de ordenar de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, y mediante la orden correspondiente, la ejecución de las obras o de las actuaciones necesarias para conservar las condiciones a que se refiere el artículo 122 de la LUIB. Asimismo, los ayuntamientos han de dictar las órdenes de ejecución que sean necesarias para las finalidades que señala el artículo 124.1 de la LUIB.

2. Son órganos competentes para incoar y resolver el procedimiento correspondiente los que se determinen de conformidad con la legislación sobre régimen local.

3. Las órdenes de ejecución obligarán a las personas físicas o jurídicas propietarias del suelo y de las construcciones afectadas. De acuerdo con la LUIB, la transmisión de fincas no modificará la situación de la persona titular respecto de los deberes de la persona propietaria establecidos en la legislación urbanística o exigibles por sus actos de ejecución. En consecuencia, en relación con las órdenes de ejecución que se hayan de adoptar o hayan sido adoptadas, la nueva persona propietaria quedará subrogada en la obligación de la persona propietaria anterior.

En caso de que la orden de ejecución se haya dirigido a la persona propietaria anterior, corresponderá cumplirla a la persona que sea propietaria en el momento de ejecutarla, que deberá disponer del periodo de ejecución voluntaria correspondiente.

Artículo 233 Procedimiento para dictar órdenes de ejecución

1. El procedimiento para ordenar el cumplimiento del deber legal de conservación, mantenimiento, restauración y rehabilitación de un inmueble mediante órdenes de ejecución, con observancia siempre del principio de proporcionalidad administrativa, podrá iniciarse de oficio por el órgano competente de acuerdo con la normativa de régimen local, por iniciativa propia o como consecuencia de una orden superior, a petición razonada de otros órganos o por denuncia.

Antes del acuerdo o la resolución de iniciación, el órgano competente podrá llevar a cabo las actuaciones previas necesarias para conocer las circunstancias del caso y, en función de su resultado, decidir motivadamente sobre la conveniencia de iniciar el procedimiento o archivar las actuaciones.

2. El procedimiento a que hace referencia el apartado 1 se podrá iniciar también a solicitud de una o varias personas interesadas. Se considerarán personas interesadas las que sean titulares de derechos reales sobre el inmueble de que se trate o tengan su derecho de uso y las terceras personas que puedan resultar perjudicadas en sus bienes, sus derechos o intereses legítimos por el estado de conservación y rehabilitación del inmueble expresado.

3. Cuando se haya abierto un periodo de información previa a la iniciación de oficio del procedimiento, los servicios técnicos y, en su caso, los servicios jurídicos del municipio competente para dictar la orden de ejecución de que se trate, mediante las inspecciones previas pertinentes, deberán informar sobre las actuaciones correspondientes.

Estos informes, conjuntamente con el resto de actuaciones previas que se hayan practicado, deberán incorporarse al procedimiento cuando se acuerde o se resuelva su iniciación de oficio.

4. Cuando no se hayan practicado actuaciones previas, las inspecciones y los informes a que hace referencia el apartado 3 deberán efectuarse y emitirse después de iniciado el procedimiento, de oficio o a solicitud de una o varias personas interesadas. Estas inspecciones e informes se podrán reiterar a criterio de los técnicos informantes o a petición de la persona instructora, en particular cuando, vista la dinámica de las deficiencias analizadas, puedan repercutir en la salud de las personas o en la seguridad de las personas o de las cosas.

5. Cuando la orden de ejecución afecte a un inmueble catalogado o declarado bien de interés cultural, o que sea objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración, será preceptivo y vinculante el informe del órgano competente del Consejo Insular de Mallorca en materia de patrimonio histórico y cultural. El informe deberá emitirse en el plazo máximo de un mes y tendrá establecer los efectos de la orden de ejecución en relación con los bienes protegidos.

Si la orden de ejecución afectase a un bien objeto de protección en virtud del planeamiento urbanístico o del catálogo municipal de elementos y de espacios protegidos vigentes, los informes municipales que se deben emitir en el procedimiento habrán de valorar los efectos que puede comportar.

6. Instruido el procedimiento e inmediatamente antes de redactar la propuesta de resolución correspondiente, se deberá dar audiencia del procedimiento a las personas interesadas para que puedan alegar y presentar los documentos que consideren procedentes en un plazo no inferior a diez días ni superior a quince.

7. El plazo máximo para dictar y notificar la resolución expresa que pone fin al procedimiento para dictar una orden de ejecución es de seis meses desde el acuerdo o la resolución de su iniciación de oficio o, si se inició a solicitud de una o varias personas interesadas, desde la recepción de la solicitud en el registro del órgano competente para su tramitación.

8. Transcurrido el plazo a que hace referencia el apartado 7 sin que se haya notificado la resolución expresa, se producirá la caducidad del procedimiento iniciado de oficio. Cuando el procedimiento se haya iniciado a solicitud de una o varias personas interesadas y comporte la afectación de los bienes, los derechos o los intereses legítimos de terceras personas, las personas solicitantes podrán entender desestimada su solicitud por silencio administrativo a partir del vencimiento del plazo máximo sin que se les haya notificado la resolución expresa.

Artículo 234 Resolución del procedimiento

1. La resolución que pone fin al procedimiento para dictar una orden de ejecución, que se ha de formalizar por escrito, ha de ser motivada, con referencia sucinta a los hechos y con referencia explícita a la norma o a las normas que la justifican.

2. Las órdenes de ejecución han de precisar y señalar los extremos siguientes:

a) El plazo específico para la presentación de la documentación que sea necesaria para el cumplimiento de la orden, adecuado a la actuación en concreto que se haya de llevar a cabo, sin que en ningún caso pueda exceder de seis meses.

b) Detallar con claridad y precisión las obras, las actuaciones o los actos que las personas obligadas han de ejecutar.

c) Establecer el plazo para el inicio de las obras o las actuaciones ordenadas, así como el plazo para su cumplimiento efectivo, este último en proporción a su entidad y complejidad, pero sin que en ningún caso pueda exceder de un año desde el inicio de las obras.

3. Las resoluciones que dicten las órdenes de ejecución han de advertir que su incumplimiento habilitará a la administración para adoptar cualquiera de las medidas que prevén los artículos 123.2 o 132.1.e) iii) de la LUIB.

Artículo 235 Efectos de las órdenes de ejecución

1. El acto administrativo firme que dicte la orden de ejecución que corresponda comportará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. De acuerdo con la legislación estatal, esta afección real debe hacerse constar, mediante una nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.

2. De acuerdo con lo que prevén la LUIB y este Reglamento, en los casos de inejecución injustificada de las obras o actuaciones ordenadas, dentro del plazo conferido a este efecto, la administración podrá llevarlas a cabo de forma subsidiaria o, alternativamente, podrá aplicar cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa de las previstas en el artículo 234.3 de este Reglamento, a su elección. En estos supuestos, el límite máximo del deber de conservación se podrá elevar hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente.

3. Cuando la persona propietaria incumpla lo que haya acordado la administración, una vez dictada la resolución que declare el incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, el órgano competente habrá de remitir al Registro de la Propiedad el certificado del acto o actos correspondientes para que conste en una nota al margen de la última inscripción de dominio.

 

Subsección 2ª Supuestos de ruina de inmuebles

Artículo 236 Inicio del procedimiento para la declaración de estado ruinoso

1. El procedimiento para la declaración de estado ruinoso se podrá iniciar de oficio, por acuerdo del órgano municipal competente, como consecuencia del informe de los servicios técnicos municipales, o bien como consecuencia de la petición razonada de otro órgano o de una denuncia. En este último caso, presentada la petición o la denuncia, se ha de acordar la realización de actuaciones previas consistentes en la emisión de un informe por parte de los servicios técnicos municipales y, en atención a su contenido, se ha de decidir, si corresponde, el inicio del expediente o bien el archivo de las actuaciones.

2. El procedimiento para la declaración de estado ruinoso se podrá iniciar también a solicitud de la persona interesada. A tal efecto, se consideran personas interesadas, además de las propietarias o titulares de otros derechos reales sobre el inmueble, las personas arrendatarias y otras ocupantes, y las personas físicas o jurídicas que aleguen la existencia de daño o peligro en sus bienes, derechos o intereses legítimos.

3. Las solicitudes de iniciación del procedimiento de declaración de estado ruinoso a instancia de persona interesada han de identificar el inmueble a que se refieran, el motivo o los motivos en que se base el estado de ruina, las personas propietarias y las eventuales titulares de otros derechos reales sobre el inmueble, como también la relación de personas arrendatarias y otras ocupantes.

Al escrito de solicitud de iniciación también se ha de adjuntar un certificado expedido por personal técnico competente en el que se tendrá que justificar la causa de instar la declaración de estado ruinoso, se deberá describir el estado físico del inmueble y se tendrá que acreditar si, en el momento de la solicitud, el edificio reúne las condiciones de seguridad y la habitabilidad suficientes que permitan a las personas ocupantes permanecer en él hasta que se adopte el acuerdo correspondiente.

Cuando la solicitud de inicio del expediente para la declaración de estado ruinoso se ampare en lo que se establece en la letra b) del apartado 2 del artículo 126 de la LUIB, se ha de adjuntar la valoración a la que se hace referencia.

Artículo 237 Tramitación del procedimiento

1. Iniciado el expediente, se ha de poner de manifiesto a las personas interesadas que no hayan instado su inicio, y se les habrá de dar traslado literal del informe o los informes técnicos, para que, en un plazo no inferior a diez días ni superior a un mes, puedan alegar y presentar por escrito los documentos y las justificaciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos o intereses respectivos.

2. Cuando la declaración de estado ruinoso afecte un bien catalogado o declarado de interés cultural, o bien cuando sea objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración, se ha de remitir el expediente al órgano del Consejo Insular de Mallorca competente en materia de patrimonio histórico y cultural, para que emita informe dentro del mismo plazo, para determinar los efectos de la declaración de ruina.

Si la declaración no afecta a un bien de los expresados en el párrafo anterior, pero afecta un bien objeto de protección en virtud del planeamiento urbanístico o del catálogo municipal de elementos y de espacios protegidos vigentes, o que esté afectado por algunos de los actos de suspensión de actuaciones de demolición adoptados de acuerdo con lo que se establece en el artículo 51 de la LUIB, los informes municipales que deban emitirse en el procedimiento tendrán que valorar los efectos que la declaración de ruina puede comportar.

3. Transcurrido el plazo otorgado, los servicios técnicos municipales, previa inspección del inmueble, han de evacuar el informe técnico correspondiente, y deben remitirlo, con la propuesta de resolución que consideren adecuada, al órgano competente para su resolución.

4. El plazo para dictar y para notificar la resolución expresa que ponga fin al procedimiento de declaración de estado ruinoso es de seis meses desde la fecha de acuerdo de inicio del expediente, en los procedimientos iniciados de oficio, o desde la fecha en la que la petición tuvo entrada en el registro competente en los casos de procedimientos iniciados a instancia de la persona interesada.

Si dentro del plazo expresado no se hubiese notificado la resolución expresa, se entenderá que se ha denegado la declaración, en los casos en que el expediente se hubiese iniciado a solicitud de la persona interesada, o bien que el procedimiento ha caducado, en los casos en que se haya iniciado de oficio.

 

Artículo 238 Contenido de la resolución que pone fin al procedimiento

1. La resolución que ponga fin al procedimiento ha de señalar si procede o no la declaración de estado ruinoso del inmueble.

2. Si se declara el estado ruinoso del inmueble, la resolución que ponga fin al procedimiento ha de tener el contenido siguiente:

a) Si el inmueble no está catalogado o declarado bien de interés cultural, o no es objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración, la resolución ha de determinar la obligación de las personas propietarias de rehabilitarlo o derribarlo, a su elección, salvo que, de conformidad con las determinaciones del planeamiento urbanístico, la rehabilitación del inmueble no sea autorizable, supuesto en que deberá derribarse necesariamente, y se deberá establecer el plazo para solicitar la licencia de obras o de derribo correspondiente.

b) Ha de ordenar la ejecución de las obras y otras medidas que resulten pertinentes para mantener la seguridad, la salubridad y las condiciones mínimas de habitabilidad del inmueble, y también las necesarias para evitar daños eventuales a las personas y a los bienes hasta que se rehabilite o derribe el inmueble, y ha de fijar el plazo para la iniciación y para la ejecución de estas obras, que, como máximo, deberá ser de un año, con la advertencia expresa de que, si se incumple, se tendrá que llevar a cabo su ejecución subsidiaria a cargo de la persona interesada.

c) Cuando la declaración de estado ruinoso sea parcial, la resolución ha de ordenar, además, la ejecución de las obras de rehabilitación, de conservación y otras medidas que resulten pertinentes, para mantener la seguridad, la salubridad y las condiciones mínimas de habitabilidad de la parte del inmueble no afectada por la declaración de estado ruinoso.

3. Cuando la declaración de estado ruinoso afecte un bien catalogado o declarado de interés cultural, o bien sea objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración, la resolución que ponga fin al procedimiento ha de determinar los efectos de la declaración de estado ruinoso de conformidad con el informe a que se refiere en el apartado 2 del artículo 237 de este Reglamento, sin perjuicio de la obligación de las personas propietarias de adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad.

En todo caso, de acuerdo con lo que se establece en el artículo 42 de la Ley 12/1998, de 21 de diciembre, del patrimonio histórico de las Illes Balears, se ha de notificar la resolución que ponga fin al procedimiento al órgano competente del Consejo Insular de Mallorca, y quedará prohibido el derribo de estos bienes inmuebles sin la autorización previa y el informe favorable de al menos una institución consultiva de las previstas en el artículo 96 de la Ley expresada.

Cuando la declaración de estado ruinoso afecte un bien objeto de protección, en virtud del planeamiento urbanístico o del catálogo municipal de elementos y de espacios protegidos vigentes, o que esté afectado por algunos de los actos de suspensión de actuaciones de demolición adoptados de acuerdo con el artículo 51 de la LUIB, la resolución que ponga fin al procedimiento ha de determinar los efectos de la declaración de estado ruinoso, de conformidad con lo que se señale en los informes municipales emitidos y de acuerdo con las previsiones del régimen de protección correspondiente, sin perjuicio de la obligación de las personas propietarias de adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad.

4. La resolución que ponga fin al procedimiento de declaración de estado ruinoso se ha de notificar a todas las personas propietarias, ocupantes y titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble, así como a todas las personas que hayan sido parte del procedimiento. Si la resolución declara el estado ruinoso y acuerda desalojar a las personas ocupantes, la notificación ha de expresar el plazo para el desalojo voluntario del inmueble, advirtiendo expresamente de su desahucio por vía administrativa en caso de incumplimiento.

5. Si se acuerda que no procede la declaración de estado ruinoso del inmueble, la resolución que ponga fin al procedimiento podrá ordenar, si procede, la ejecución de las obras que resulten pertinentes para mantener la seguridad, la salubridad y las condiciones objetivas de habitabilidad o de funcionalidad del inmueble.

Artículo 239 Efectos de la declaración de estado ruinoso

1. La declaración de estado ruinoso no exime a las personas propietarias del inmueble del deber de obtener licencia previa para ejecutar las actuaciones que deban realizarse, ni de las responsabilidades de todo orden que se les pueda exigir con respecto a los deberes de conservación que les correspondan.

2. La declaración de estado ruinoso de edificios en situación de fuera de ordenación determinará la obligación de llevar a cabo su derribo, sin posibilidad de rehabilitación.

Artículo 240 Supuesto de ruina física inminente

1. En los supuestos de ruina física inminente, se aplicarán las medidas que determina el artículo 127 de la LUIB. Si el informe técnico al que se refiere el apartado 2 del artículo 127 de la LUIB mencionada expresa la posibilidad de seguir ocupando el inmueble previa adopción de las medidas de apuntalamiento pertinentes, se ha de ordenar la adopción de estas medidas y se proseguirá el expediente por los trámites normales.

2. Las medidas acordadas se han de notificar al órgano del Consejo Insular de Mallorca competente en materia de patrimonio histórico y cultural cuando resulten afectados los inmuebles catalogados o declarados bien de interés cultural, o sean objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración.

3. En todo caso, se han de llevar a cabo las visitas de inspección necesarias y, como mínimo, las indicadas en el informe de los servicios técnicos, por si varían las circunstancias o aparecen nuevas que aconsejen una decisión diferente. Finalizado el expediente, se ha de mantener su vigilancia, en los mismos términos que durante su tramitación, hasta el desalojo total del inmueble, si procede.

 

Sección 3ª Régimen de uso provisional del suelo

Artículo 241 Usos y obras provisionales

1. Sin perjuicio de lo que dispone el planeamiento para cada clase y categoría de suelo con respecto al destino y régimen urbanístico de los terrenos, de manera excepcional y en los términos que prevé el artículo 128.1 de la LUIB, se podrán admitir y autorizar los usos, las obras o las instalaciones de carácter provisional que no sean residenciales o fabriles o no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanística, la normativa sectorial, los instrumentos de ordenación territorial o por el planeamiento urbanístico aplicable, y, siempre que no dificulten su ejecución, se justifique su necesidad y su carácter no permanente, a la vista de sus características técnicas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.

2. Se podrán autorizar mediante la licencia municipal urbanística correspondiente, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 267 de este Reglamento, los usos y las actuaciones a que se refiere el apartado anterior, tanto en suelo urbanizable como en suelo urbano sujeto a actuaciones urbanísticas, o que esté afectado por sistemas urbanísticos generales o locales, hasta que se haya iniciado un procedimiento de reparcelación, de ocupación directa o de expropiación. Este tipo de autorización en ningún caso dará derecho a percibir indemnización.

3. Las obras ejecutadas con vistas a los usos provisionales expresados han de ser las mínimas que sean imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables, con una proporción debida entre los medios utilizados y el uso propuesto, pero no han de omitir ninguna de las garantías de seguridad establecidas por la legislación sectorial, que se han de acreditar en la memoria justificativa que se ha de presentar a este efecto.

4. Los terrenos destinados a sistemas urbanísticos generales o locales ya adquiridos por la administración pública se podrán utilizar de manera temporal y esporádica, para instalar mercados ambulantes o para desarrollar actividades de ocio, deportivas, recreativas, culturales y similares. La autorización de estos usos no comporta incumplir la obligación de destinar los terrenos a las finalidades determinadas por el planeamiento urbanístico.

5. En suelo rústico sólo se admitirán, como usos provisionales, las actividades puntuales de ocio, deportivas, recreativas, culturales y de creación o producción audiovisual de duración eventual y por el tiempo indispensable, siempre que se garantice que no supondrán la alteración del estado natural de los terrenos afectados una vez finalizadas. Se han de autorizar de acuerdo con lo que dispone la legislación sectorial aplicable en materia de actividades no permanentes, con un informe técnico y jurídico integrado previo, y la prestación, en su caso y en función del uso concreto provisional solicitado, de la garantía que puedan determinar los informes expresados de acuerdo con criterios de proporcionalidad.

En ningún caso, los usos provisionales en suelo rústico se podrán autorizar de manera reiterada y acumulativa en una misma ubicación, de manera tal que suponga el ejercicio sucesivo o continuado de una actividad.

6. De acuerdo con la legislación estatal, el arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere este artículo, o de las construcciones provisionales que en ellos se levanten, están excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos. En estos supuestos no existe derecho de realojamiento, ni de retorno.

 

Sección 4ª Edificios fuera de ordenación

Artículo 242 Construcciones, edificaciones, instalaciones y usos fuera de ordenación

1. Las edificaciones o las instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación de acuerdo con la letra a) del apartado 2 del artículo 129 de la LUIB, por quedar sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo, se someterán a las limitaciones que en él se establecen expresamente, así como a las siguientes previsiones:

a) La autorización municipal de las obras únicamente admisibles de acuerdo con la letra a) del apartado 2 del artículo 129 de la LUIB expresada, ha de condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia expresa al incremento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la Propiedad.

b) En estas edificaciones o instalaciones se podrán mantener los usos preexistentes implantados legalmente hasta la ejecución de la expropiación, cesión o derribo, además de los usos y obras con carácter provisional en las condiciones que regula el artículo 128 de la LUIB y el artículo 241 de este Reglamento.

c) Si la edificación o la instalación está en situación de fuera de ordenación porque resulta afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún ámbito de actuación o de gestión urbanística, se le aplicará, si funcional y técnicamente es posible y en la parte no afectada por la cesión de vial, el régimen que establece el artículo 129.1 de la LUIB.

2. Las edificaciones o construcciones que se encuentran en situación de fuera de ordenación de acuerdo con la letra b) del apartado 2 del artículo 129 de la LUIB, porque se han ejecutado sin licencia o con licencia anulada aunque ya no proceda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición aplicables en cada caso, se someten a las prohibiciones que en él se establecen expresamente. En la misma parcela o solar en que existan edificaciones o construcciones en la situación de fuera de ordenación regulada en la expresada letra b) del apartado 2 del artículo 129 de la LUIB, en ningún caso se podrá autorizar la realización de obra de nueva planta alguna cuando la mencionada parcela o solar constituya una única unidad de suelo atribuida exclusiva y excluyentemente a una persona propietaria o a diversas en proindiviso.

3. Las edificaciones o las construcciones que se encuentran en situación de fuera de ordenación, por el hecho de que, a pesar de que se hubieran implantado legalmente, se hayan ejecutado en ellas obras, de ampliación o de reforma, o cambio de uso sin contar con licencia o con licencia que haya sido anulada, de acuerdo con la letra c) del apartado 2 del artículo 129 de la LUIB, se someten a las limitaciones y prohibiciones que en él se establecen expresamente. En la misma parcela o solar en que existan edificaciones o construcciones en la situación de fuera de ordenación regulada en la expresada letra c) del apartado 2 del artículo 129 de la LUIB, en ningún caso se podrá autorizar la realización de obra de nueva planta alguna cuando la mencionada parcela o solar constituya una única unidad de suelo atribuida exclusiva y excluyentemente a una persona propietaria o a diversas en proindiviso.

4. Con respecto a los usos en situación de fuera de ordenación a los que se refiere el apartado 2 del artículo 129 de la LUIB, tendrán esta consideración los usos que el nuevo planeamiento los declare como incompatibles y les sujete a cese de forma expresa, y se someterán al régimen siguiente:

a) Los usos en situación de fuera de ordenación implantados de acuerdo con licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, no podrán ser objeto de renovación de estos títulos habilitantes, ni tampoco objeto de cambios de titularidad una vez superado dicho plazo.

b) Cuando la autorización de estos usos no esté sometida a plazo, se podrán revocar las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

c) En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se podrán mantener y podrán ser objeto de cambios de titularidad.

Asimismo, tiene la consideración de uso en situación de fuera de ordenación el cambio de uso de edificaciones o construcciones que se haya ejecutado sin contar con la licencia urbanística preceptiva o, en su caso, con infracción de las determinaciones de la legislación sectorial reguladora de actividades.

 

TÍTULO VI Expropiación forzosa en razón de urbanismo

Artículo 243 Supuestos de expropiación en razón de urbanismo

1. La expropiación forzosa en razón de urbanismo, además de los supuestos que determina el artículo 132 de la LUIB, se aplicará también para la imposición de servidumbres o para la modificación o supresión de servidumbres preexistentes, cuando así lo requiera la ejecución del planeamiento.

2. Las personas físicas o jurídicas subrogadas en las facultades de los organismos competentes para la ejecución de planes urbanísticos o de las obras correspondientes podrán ser beneficiarias de las expropiaciones que deriven.

3. El coste de las expropiaciones llevadas a cabo por razones urbanísticas se podrá repercutir sobre las personas propietarias que resulten especialmente beneficiadas por la actuación urbanística, mediante la imposición de contribuciones especiales.

4. El precio justo de una expropiación llevada a cabo por razones urbanísticas se podrá constituir, si existe acuerdo entre las partes, por una finca futura, que la administración expropiante o bien la persona beneficiaria de la expropiación tendrá que transmitir a la persona expropiada. No será necesario el consentimiento de la persona propietaria en el supuesto previsto en el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 140 de la LUIB.

Artículo 244 Administración expropiante y personas beneficiarias de la expropiación

1. En el sistema de expropiación, la condición de administración expropiante recae en la administración actuante con potestad expropiatoria que tenga asignada la ejecución del planeamiento que da lugar a la expropiación. En las actuaciones aisladas, la condición de administración expropiante recae en el ente público con potestad expropiatoria a quien corresponda la obtención del suelo de acuerdo con el destino o con la causa que legitime la expropiación, según las previsiones establecidas en la LUIB, en otra legislación aplicable y, en su caso, en el planeamiento urbanístico.

2. Para llevar a cabo las actuaciones expropiatorias por razones urbanísticas, la administración expropiante podrá utilizar las formas de gestión previstas en la legislación aplicable, encomendar mediante convenio el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras administraciones públicas o utilizar fórmulas asociativas con otras administraciones públicas.

3. En los supuestos previstos en la LUIB y en este Reglamento, la condición de beneficiario o beneficiaria en las expropiaciones urbanísticas corresponde a:

a) Las entidades urbanísticas especiales, cuando no tengan potestad expropiatoria y les corresponda la ejecución del planeamiento o se les encomiende la gestión de la expropiación en los supuestos establecidos en los apartados b) y c) del artículo 184 de este Reglamento.

b) Las entidades urbanísticas colaboradoras que lleven a cabo la ejecución del planeamiento.

c) Los sujetos titulares de la gestión urbanística integrada.

d) Las personas concesionarias de la ejecución del planeamiento mediante el sistema de expropiación.

e) El resto de personas físicas o jurídicas que disfruten de esta condición en los términos y de acuerdo con los procedimientos establecidos por la legislación aplicable.

Artículo 245 Formulación y contenido del proyecto de tasación conjunta

Cuando la expropiación se lleve a cabo por el procedimiento de tasación conjunta, la administración actuante ha de aprobar un proyecto que, en su caso, tendrá que formular la persona beneficiaria de la expropiación, y que además de las determinaciones que establece el artículo 135.1 de la LUIB deberá incorporar:

a) La causa de la expropiación, de entre las establecidas en la LUIB, así como, en su caso, la referencia al instrumento de planeamiento cuya ejecución dé lugar a la actuación expropiatoria.

b) La identificación y la determinación de su ámbito territorial, mediante plano de emplazamiento y plano parcelario, elaborados sobre los planos de ordenación del instrumento de planeamiento.

c) Una relación de bienes y de derechos concreta e individualizada, con la descripción de todos los aspectos materiales y jurídicos de los bienes y derechos que sean de necesaria expropiación. La relación de bienes y de derechos no será necesaria cuando ya conste en el planeamiento o en la delimitación del sector o de la unidad objeto de ejecución, sin perjuicio de las rectificaciones que, si procede, corresponda introducir.

Artículo 246 Tramitación del procedimiento de tasación conjunta

1. El proyecto de expropiación por tasación conjunta, formulado con el contenido establecido en el artículo 245 de este Reglamento, se deberá aprobar inicialmente por la administración actuante con competencia expropiatoria, y se tramitará de acuerdo con lo que determina el artículo 135 de la LUIB y las reglas previstas en los apartados siguientes.

2. El expediente de expropiación se ha de exponer al público en el plazo y al efecto que dispone el apartado 2 del artículo 135 de la LUIB. Los anuncios de este trámite en el Butlletí Oficial de las Illes Balears deberán señalar oportunamente la dirección o el punto de acceso electrónico correspondiente de la administración expropiadora, en la que se pueda consultar íntegramente el contenido del expediente y del proyecto de expropiación aprobado inicialmente.

3. En el trámite de notificación individual a que se refiere el apartado 4 del artículo 135 de la LUIB, las personas titulares de los bienes y de los derechos afectados podrán formular su propia hoja de aprecio, a efectos de su consideración en la aprobación definitiva del proyecto así como, en su caso, por parte de la Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears.

Cuando el ayuntamiento no sea la administración expropiante, se le deberá conferir audiencia del proyecto, que podrá ser simultánea con la de las personas interesadas.

4. El procedimiento de expropiación de tasación conjunta caducará si la administración expropiadora no dicta una resolución expresa de aprobación definitiva y no la notifica en el plazo de un año desde su iniciación.

Artículo 247 Procedimiento de tasación individual

1. Cuando no se siga el procedimiento de tasación conjunta, la administración actuante o, en su caso, el beneficiario o la beneficiaria de la expropiación, ha de formular la relación de personas propietarias afectadas y la descripción de los bienes y de los derechos afectados por la actuación expropiatoria.

2. La relación de bienes y de derechos deberá ser concreta e individualizada, con descripción de todos los aspectos materiales y jurídicos de los bienes y de los derechos que sean de necesaria expropiación. Asimismo, la relación tendrá que identificar la causa de la expropiación, de entre las establecidas en la LUIB y, en su caso, el instrumento de planeamiento cuya la ejecución dé lugar a la actuación expropiatoria.

3. Una vez se haya formulado la relación de personas propietarias y la descripción de bienes y de derechos, se someterá a información pública por un plazo de veinte días, salvo que esta relación se contenga ya en la delimitación de la unidad de actuación, en el proyecto de urbanización o en el proyecto de obra pública ordinaria. El trámite de información pública se efectuará mediante la inserción de un anuncio en el Butlletí Oficial de las Illes Balears, que deberá señalar la dirección o el punto de acceso electrónico correspondiente de la administración expropiadora, en los que se puedan consultar la relación. Asimismo, la relación se someterá a trámite de audiencia de las personas interesadas en el mismo plazo.

4. La aprobación de la relación de bienes y de derechos, una vez examinadas las alegaciones, corresponderá a la administración que ejerza la potestad expropiatoria y comportará la concreción de la necesidad de ocupación, hecho que dará lugar al inicio del expediente expropiatorio, que deberá seguirse con quien figure como titular en la relación aprobada.

5. Las rectificaciones en la relación de bienes y de derechos requerirán la tramitación del procedimiento establecido en los apartados anteriores, pero será suficiente el trámite de audiencia a las personas interesadas, sin necesidad de información pública.

6. En caso de declaración de urgencia en la ocupación en este procedimiento, se aplicará lo que dispone el artículo 137.2 de la LUIB.

 

TÍTULO VII Intervención preventiva en la edificación y en el uso del suelo

CAPÍTULO I Disposiciones generales

Artículo 248 Actividad de intervención preventiva

1. Los actos de edificación, de construcción o de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, en las formas dispuestas en la LUIB y en este Reglamento se encuentran sujetos a la intervención preventiva de la administración; excepto los actos excluidos expresamente de dicha intervención de acuerdo con el artículo 145.2 de la LUIB expresada.

2. Mediante los instrumentos que regula este título, los municipios o las administraciones públicas competentes ejercen una potestad reglada que les faculta para intervenir en la actividad de las personas particulares, con la finalidad de preservar la legalidad urbanística, que está constituida por el conjunto de normas legales y reglamentarias, incluidas las normas de los instrumentos de planeamiento urbanístico y las ordenanzas municipales, que ordenan los usos y los aprovechamientos urbanísticos del suelo, a las que se sujetan los actos de utilización del suelo y las obras que en él se implanten.

3. Todas las personas tienen el deber de colaborar en el desarrollo de las funciones de la intervención preventiva que correspondan a la administración, y deberán facilitar la información verídica y suficiente que les requiera.

 

CAPÍTULO II Licencia urbanística

Sección 1ª Objeto, alcance de la licencia urbanística y actuaciones sujetas

Artículo 249 Objeto y alcance de la licencia urbanística.

1. La licencia urbanística, en los términos que define el artículo 145.4 de la LUIB, tiene por objeto la comprobación, por parte del órgano municipal competente, de que las actuaciones sujetas se adecuan a la legislación y a la ordenación territorial y urbanística vigente. Por ello, esta actividad de intervención preventiva se ha de dirigir a comprobar el cumplimiento de las determinaciones de la legalidad urbanística aplicable siguientes:

a) El cumplimiento de los requisitos exigibles legal y reglamentariamente para la ejecución de los actos sujetos a licencia.

b) La adecuación de los actos sujetos a licencia a las determinaciones urbanísticas establecidas en los instrumentos de planeamiento y en las normas y ordenanzas que contienen, así como, si procede, en los instrumentos de planificación de ordenación territorial. A estos efectos se ha de verificar el cumplimiento de los parámetros urbanísticos siguientes:

 

1º. La clasificación y la calificación del suelo en donde se ubica la parcela objeto del acto.

2º. Las condiciones de parcelación.

3º. Los usos urbanísticos, las intensidades y las densidades, estas últimas, tanto en valores absolutos como relativos.

4º. La edificabilidad y la ocupación permitida de la edificación, tanto en valores absolutos como relativos.

5º. La altura de las edificaciones, tanto la reguladora y la total, como el número de plantas.

6º. La tipología de la situación de las edificaciones dentro de la parcela, y en su caso, el fondo edificable y el retranqueo de las edificaciones.

7º. Las determinaciones contenidas en los instrumentos de ordenación territorial que, de acuerdo con sus términos, comporten su aplicación y cumplimiento inmediato por parte de las administraciones públicas y por parte de las personas particulares en cualquier actuación sujeta a licencia urbanística.

 

c) Asimismo, deberá verificar el cumplimiento, si procede, y de acuerdo con el acto correspondiente, de las determinaciones urbanísticas siguientes:

 

1º. Las alineaciones y rasantes.

2º. Las dotaciones y los equipamientos de carácter público o privado previstos para la parcela o solar.

3º. Las ordenanzas de edificación y urbanización, si procede.

 

d) La incidencia de la actuación proyectada en el grado de protección correspondiente de los elementos incluidos en los catálogos de bienes y espacios protegidos.

e) La existencia de los servicios urbanísticos necesarios para que la edificación se pueda destinar al uso previsto.

2. La actuación municipal de intervención en materia de licencias urbanísticas se extiende al cumplimiento de otros requisitos previstos en la legislación y normativa sectorial sólo en el caso de que esta así lo prevea expresamente, asignando de manera inequívoca el examen del cumplimiento de sus determinaciones a la competencia municipal.

La licencia urbanística no deberá comprobar en ningún caso la adecuación a la normativa sectorial si esta prevé la existencia de concesiones, autorizaciones o informes concurrentes a que se refiere el artículo 151.2 de la LUIB, y que se hayan de otorgar o emitir por órganos de otras administraciones encargados de verificar su cumplimiento.

3. A efectos de lo que prevé el apartado 1, la actuación municipal de intervención ha de verificar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la legislación territorial, urbanística o sectorial que eventualmente se conformen como normas de aplicación directa y que limiten la implantación de usos, instalaciones, construcciones y edificaciones. Asimismo, cuando la legislación expresada tenga rango de ley y establezca inequívocamente con carácter de aplicación directa determinadas exenciones o especialidades en la aplicación o en el cómputo de algunos parámetros urbanísticos regulados en los instrumentos de planeamiento municipal, la actividad de intervención municipal se deberá ceñir a los que imponga dicha legislación.

Artículo 250 Actos sujetos a licencia urbanística municipal

Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, sin perjuicio del resto de autorizaciones que sean procedentes de acuerdo con la normativa sectorial aplicable, la realización de los actos siguientes:

a) Las parcelaciones urbanísticas, las segregaciones u otros actos de división de fincas, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados.

b) Los movimientos de tierra, las explanaciones, la extracción de áridos, la explotación de canteras y el depósito de materiales, excepto el supuesto previsto en el artículo 269.2.d) de este Reglamento, así como los vertidos o los derrames de cualquier tipo de residuo en el suelo, en el subsuelo o en el litoral, sin perjuicio de las exenciones que se prevén en los planes sectoriales de residuos, o en caso de que la normativa sectorial reguladora correspondiente establezca una autorización administrativa y exima de su sujeción a licencia urbanística.

c) Las obras de urbanización que se hayan de realizar al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.

d) Las obras de construcción y de edificación de nueva planta, y cualquier intervención en los edificios existentes, siempre que les sea exigible proyecto técnico de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. En estos casos, las licencias han de contener necesariamente la previsión del número de viviendas o de establecimientos. Se entienden por intervenciones en los edificios existentes las definidas de esta manera en el Código técnico de la edificación.

e) La ubicación de casas prefabricadas y de instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en campings o en zonas de acampada legalmente autorizados