BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Por la presente, a los efectos de lo establecido en el artículo 65 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de les Illes Balears, se comunica que el Pleno del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, en sesión ordinaria celebrada el día 26 de mayo de 2022, ha aprobado definitivamente el Estudio de Detalle promovido por Dña. Renata Maria Fuhrmann para la definición de las alineaciones y rasantes y la ordenación de volúmenes edificables para la construcción de 12 viviendas unifamiliares en calle Almendro núm. 173, Can Aubarca-Can Furnet, Jesús, siendo los acuerdos adoptados los siguientes:

PRIMERO.- Aprobar definitivamente el Estudio de Detalle promovido por la Sra. Renate Maria Fuhrmann para la DEFINICIÓN DE ALINEACIONES Y RASANTES Y ORDENACIÓN DE VOLUMENES EDIFICABLES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE 12 VIVIENDAS UNIFAMILIARES en la parcela sita en c/ Almendro número 173, Can Aubarca-Can Fornet, Jesús, Finca registral nº 17.726, según documentación técnica redactada por el arquitecto Joan Roig Torres con RGE202199900002403 de fecha 16.02.2021, con la siguiente prescripción:

- El número de accesos rodados del ámbito del proyecto desde la margen norte de la calle Aubarca queda limitado a un máximo de tres.

SEGUNDO.- Publicar el presente acuerdo junto con el contenido del Estudio de Detalle en el Boletín Oficial de les Illes Balears, a los efectos de su general conocimiento.

TERCERO.- Notificar el presente acuerdo a los propietarios y demás interesados directamente afectados por el Estudio de Detalle, así como a quienes hubieran formulado alegaciones al mismo.

CUARTO.- Remitir un ejemplar diligenciado del Estudio de Detalle al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares y al Consell Insular d'Eivissa, para su constancia y registro.”

Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de les Illes Balears con sede en Palma de Mallorca, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la presente publicación, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

 

Santa Eulària des Riu, firmado digitalmente (29 de junio de 2022)

La alcaldesa Mª Carmen Ferrer Torres

 

 

ESTUDIO DE DETALLE CALLE ALMENDRO, NÚM. 173, CAN FURNET, T.M. SANTA EULÀRIA DES RIU.

MEMORIA

PROMOTOR

Renate Maria Fuhrmann

ARQUITECTO

JOAN ROIG TORRES

INDICE

1. MEMORIA

1.1. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE.

1.2. AGENTES.

1.3. ANTECEDENTES.

1.3.1. EXTENSIVA UNIFAMILIAR E-04

1.4. APLICACIÓN DIRECTA DE LAS NN SS.

1.4.1. NN.SS: Artículo 5.1.11 EXIGENCIA DEL PREVIO SEÑALAMIENTO DE ALIENACIONES Y RASANTES EN DETERMINADOS CASOS

1.5. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES

1.6. ADAPTACIÓN DEL EDIFICIO AL TERRENO, MEDICIÓN DE LA ALTURA REGULADORA MÁXIMA Y COMPOSICIÓN VOLUMÉTRICA

1.6.1 NN.SS: ARTÍCULO 6.2.02 MEDICIÓN DE LA ALTURA EN EL TIPO DE EDIFICACIÓN AISLADA.

1.6.2 NN.SS: ARTÍCULO 6.2.03 ADAPTACIÓN DEL EDIFICIO AL TERRENO

1.7 CÓMPUTOS GLOBALES

1.8. CONCLUSIONES

2. PLANOS

     - 1.1 Situación y emplazamiento

     - 1.2 Terreno actual vs propuesta

     - 1.3 Implantación de volúmenes

     - 1.4 Posible zonda de uso privativo 1

     - 1.5 Posible zonda de uso privativo 2

     - 1.6 Posible zonda de uso privativo 3

     - 1.7 Posible zonda de uso privativo 4

     - 1.8 Posible zonda de uso privativo 5

     - 1.9 Posible zonda de uso privativo 6

     - 1.10 Vial privado y cómputos globales

1. MEMORIA

1.1. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE:

El presente Estudio de Detalle tiene por objeto el desarrollo de lo especificado en las NN SS de Santa Eulalia del Río, aprobadas en el BOIB núm. 20 EXT. con fecha del 08 de Julio de 2012, la Ley 12/2017, de 29 de Diciembre, de urbanismo de las Islas Baleares y para la parcela sita en la Calle Almendro nº 173, con referencia catastral nº 6923038CD616250001IQ de este mismo municipio. Dicho desarrollo, consistirá, como se justificará a continuación, en los siguientes puntos:

- Aplicación del Artículo 1.2.02: DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO; Punto B) ESTUDIOS DE DETALLE

“…

b).- Estudios de detalle.

[…] finalidades:

- Señalamiento de alienaciones y rasantes de elementos o tramos de la red viaria en desarrollo de las previsiones contenidas en el planeamiento, y completar las que ya estuviesen fijadas.

- Reajustar o adoptar las alineaciones y rasantes señaladas en los instrumentos de planeamiento, pudiendo concretar los trazados, sin reducir en ningún caso la superficie del viario y otros espacios públicos y sin incrementar las edificabilidades ni alterar los aprovechamientos asignados.

- Ordenar los volúmenes edificatorios, respetando siempre las determinaciones del planeamiento en cuanto a la ocupación de suelo, edificabilidad y alturas máximas, densidad de población y usos permitidos y prohibidos. “

- Aplicación del Artículo 2.3.04: CONDICIONES PARA PODER EDIFICAR EN SUELO URBANO;

“1.- Tendrán la consideración de solar, de acuerdo con la Ley 4/2008, de 14 de mayo, requisito indispensable para obtener licencia de edificación, los terrenos clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación según su calificación urbanística y que cumplan los requisitos siguientes:

a).- Estar urbanizados de acuerdo con las determinaciones establecidas por el planeamiento urbanístico y que dispongan, como mínimo, de los servicios básicos siguientes:

- Red viaria con un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal.

- Redes de abastecimiento de agua y saneamiento.

- Suministro de energía eléctrica. Dichos servicios urbanísticos básicos deben tener las características adecuadas para el uso previsto en el planeamiento urbanístico.

 

b).- Tener señaladas alineaciones y rasantes

c).- Ser susceptibles de licencia de edificación

[…]

3.- Redes de agua potable y de aguas residuales […]

4.- Alumbrado público con las características definidas para la zona y red de distribución de energía eléctrica en baja tensión […]”

- Cumplimiento del Artículo 6.1.06: ADAPTACIÓN DEL EDIFICIO AL TERRENO.

1.2. AGENTES:

- SITUACIÓN: Calle Almendro nº 173, Urbanización Can Furnet, SANTA EULALIA DEL RÍO.

- PROMOTOR: Renate Maria Fuhrmann. NIE: ****5149*

Casa Can Eubarca 07819, Nuestra Señora de Jesús.

- ARQUITECTO: JOAN ROIG TORRES. Col. Nº 661058 COAIB.

C/ Pedro Frances nº 9 Oficina 202. Eivissa.

1.3. ANTECEDENTES:

El estudio de detalle se realiza en base al punto 4 letra c de la exposición de parámetros urbanísticos para suelos calificados como Extensiva Unifamiliar 4 de las Normas Subsidiarias, el cual cita textualmente:

c).- Índice de intensidad de uso residencial (viviendas/m2 solar según el artículo 5.1.07): 1/800 y 1/parcela. Se admite, con un Estudio de detalle previo de volúmenes y justificativo de la implantación en el terreno, disponer varias viviendas en una única parcela cumpliendo, además del índice de intensidad de uso de 1/800 la totalidad del resto de parámetros de la calificación.

Como bien se expone, presentado un Estudio de detalle justificativo del terreno y volúmenes, se permitirá la construcción de varias viviendas en una única parcela.

En fecha de 08 de Julio de 2012 y BOIB núm. 20 se aprueban definitivamente estas NN.SS de Santa Eulalia del Rio. En estas normas, la parcela objeto del presente estudio de detalle, queda calificado del siguiente modo:

El volcado de la parcela sobre el catastro es el siguiente:

Se presentará junto a este Estudio de Detalle, un proyecto de demolición de las edificaciones existentes, las cuales son: una vivienda unifamiliar aislada en planta baja; un almacén anexo; una piscina de planta rectangular; caseta técnica de instalaciones de piscina.

1.3.1-EXTENSIVA UNIFAMILIAR 4(E-U4)

a).- Superficie y dimensiones mínimas de la parcela.

- Parcela mínima (m2): 800

- Fachada/fondos mínimos (m): 20/20

b).- Parámetros de edificación.

- Ocupación máxima (%): 30

- Edificabilidad máxima (m2/m2): 0,5

- Volumen máximo por edificio (m3): 1.500

-Altura máxima (m): 7

- Altura total (m): 3 sobra la altura máxima.

- Número máximo de plantas: B+1P – Separación mínima a vías y ELP (m): 5

- Separación mínima a linderos (m): 3

- Separación mínima entre edificios (m): 6

- Número de aparcamientos privados: Según el artículo 5.8.03

c).- Índice de intensidad de uso residencial (viviendas/m2 solar según el artículo 5.1.07): 1/800 y 1/parcela. Se admite, con un Estudio de detalle previo de volúmenes y justificativo de la implantación en el terreno, disponer varias viviendas en una única parcela cumpliendo, además del índice de intensidad de uso de 1/800 la totalidad del resto de parámetros de la calificación.

1.4. APLICACIÓN DIRECTA DE LAS NN SS:

Realizada la aplicación directa de lo expuesto en los planos de calificación de las NN SS, obtenemos el siguiente esquema:

1.4.1 NN.SS: ARTÍCULO 5.1.11 EXIGENCIA DEL PREVIO SEÑALAMIENTO DE ALIENACIONES Y RASANTES EN DETERMINADOS CASOS.

Previamente a la solicitud de la licencia de obras los particulares podrán solicitar el señalamiento de alienaciones y rasantes sobre el terreno…

La fijación de alineaciones por los servicios técnicos municipales será obligatoria en el caso del núcleo de Can Fornet, en el que, de acuerdo con las alineaciones preexistentes y con independencia de las fijadas con carácter indicativo en la documentación gráfica, deberán definirse anchos de calle de entre 5 y 8 metros.

En el caso de la parcela objeto de estudio, se han definido las alineaciones y rasantes mediante el volcado de la documentación gráfica de las NN.SS de Santa Eulalia del Río elaborado por el técnico topógrafo que realizó la medición real y definió las cesiones a viales.

Las alienaciones y cesiones quedan definidas de la siguiente forma:

PLANEAMIENTO SOBRE PARCELA

- Superficie parcela bruta: 9.925 m2

- Superficie parcela neta: 9.636 m2

- Superficie de cesión: 289,00 m2

- Fachada/fondo mínimos (m): 110/127

b).- Parámetros de edificación.

- Ocupación máxima (%): 2.890,80 m2

- Edificabilidad máxima (m2/m2): 4.818,00 m2

- Volumen máximo por edificio (m3): 1.500

- Altura máxima (m): 7

- Altura Total (m): 3 sobre la altura máxima.

- Número máximo de plantas: B+1P

- Separación mínima a vías y ELP (m): 5

- Separación mínima a linderos (m): 3

- Separación mínima entre edificios (m): 6

Número de aparcamientos privados: 12 unidades

c).- Índice de intensidad de uso residencial 12,04 viviendas

1.5. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES

La solución que se pretende aplicar sobre la parcela es la división horizontal tumbada, sobre la que se pueda edificar hasta un máximo de 12 viviendas, respetando los parámetros propios de la calificación E-U4.

Se propone implantar 12 viviendas, valor máximo permitido para la densidad de la parcela. Los volúmenes se han representado en el esquema anterior acotados e implantados respetando la separación entre edificios (6.00m)

En el esquema anterior se grafían, en líneas discontinuas, sectores que hacen referencia a posibles zonas de uso privativo.

Dicha zonificación no deberá confundirse, en ningún caso, con establecer límites a la propiedad en el interior de la parcela.

La zonificación grafiada se desarrolla en los planos 1.4 al 1.9 adjuntos a esta memoria.

Los volúmenes situados a norte se presentarán a tresbolillo, permitiéndose, de este modo, visuales a Dalt Vila a través de los volúmenes ubicados a sur. Las viviendas principales se desarrollarán en planta baja y planta piso. Las viviendas secundarias se proyectan solamente en planta baja.

En la vertiente norte de la parcela, se representa un vial comunitario que permitirá el acceso rodado a las posibles zonas de uso privativo ubicadas en esta vertiente.

1.6. ADAPTACIÓN DEL EDIFICIO AL TERRENO, MEDICIÓN DE LA ALTURA REGULADORA MÁXIMA Y COMPOSICIÓN VOLUMÉTRICA

1.6.1 NN.SS 6.2.02 MEDICIÓN DE LA ALTURA EN EL TIPO DE EDIFICACIÓN AISLADA.

1.- La altura máxima de un edificio será la dimensión vertical medida en metros de cada punto del nivel superior del forjado de la planta baja hasta la cara inferior del forjado del techo de la planta elevada

2.- En los casos en que la edificación se desarrolle escalonadamente para adaptarse a la pendiente del terreno natura, podrá fraccionarse la planta baja en el número conveniente de partes y en cada una de estas deberá cumplir independientemente la altura máxima…

3.- La altura total de las edificaciones se medirá desde la cota más baja del nivel superior del forjado de la planta baja hasta la máxima altura de coronación de cubiertas. Cuando no se fije expresamente, será tres (3) metros superior a la altura máxima en metros, aplicando en su caso, la resultante de lo señalado en el apartado 2 anterior.

Las viviendas ubicadas en las posibles zonas de uso privativo de la vertiente sur se proyectarán en base al punto 2 de este artículo, las cuales se deberán disponer escalonadas, adoptándose al terreno existente.

Las viviendas de la vertiente norte se situarán en la zona de la parcela donde hay menor pendiente. Se proponen por tanto edificaciones desarrolladas sin desniveles interiores.

1.6.2 NN.SS: ARTÍCULO 6.2.03 ADAPTACIÓN DEL EDIFICIO AL TERRENO

1.- En el interior de las parcelas solo se permitirán los movimientos de tierras realizados con las finalidades de:

a) Excavar el hueco en el cual se deban construir sótanos, semisótanos. Aljibes o cisternas y piscinas.

b) Adaptar el edificio o las terrazas de un jardín al terreno natural.

2.- Las adaptaciones de la edificación al terreno natural se harán de forma tal que se eviten las grandes excavaciones y aportaciones de tierras…

3.-… se denominará planta baja a aquella planta o parte de planta cuyo pavimento se encuentre situado como máximo a un (1) metro por encima de las cotas del terreno natural…, si el terreno es inclinado, esta diferencia de cotas será como máximo de un metro y cincuenta centímetros (1,50).

4.- Se considerará que un terreno es plano cuando la línea recta imaginaria que une el punto más elevado y el más bajo de la proyección sobre el terreno natural del perímetro exterior del edificio, incluidas las terrazas, tenga una pendiente inferior al diez por ciento (10%) con respecto a un plano horizontal.

[…]

6.- En el espacio de retranqueo o medianera no se permitirá la realización de terraplenes o terrazas terraplenadas con una cota superior al nivel del terreno, excepto acuerdo notarial con el propietario de la parcela colindante… En los solares con cota inferior a la de la calle se podrá rellenar la zona de acceso a la edificación.

7.-…para accesos a garajes… frente máximo de uno con veinte (1,20) metros de anchura para acceso a cuartos de instalaciones.

Los movimientos de tierras serán los propios para la construcción de plantas sótano y para la adaptación de las viviendas al terreno, compensando volúmenes de excavaciones y terraplenados.

Los bancales se proyectan con una altura máxima de 1,00m en los casos de posibles zonas de usos privativos. Se dispondrán a una distancia superior a 3m medida entre bancales. Una vez conformado el perfil del terreno, la edificación se colocará superpuesta sobre estos bancales, de manera que se ejecute una óptima adaptación al terreno, compensando las excavaciones y terraplenados a realizar. Dicha edificación se implantará atendiendo a lo dispuesto por el Artículo 6.2.03 de las NNSS.

Para la pendiente que presenta cada volumen proyectado se adjunta el siguiente esquema:

Nota*: Ver láminas 1.4 a 1.9 para el estudio de la pendiente.

Los volúmenes en la vertiente sur, recaen sobre la parte de la parcela que más pendiente presenta, direccionada hacia suroeste. En este caso, las edificaciones se dispondrán escalonadas, adaptándose así al perfil natural del terreno. Se complementarán con la ejecución de bancales lineales, construidos según la Norma 18 del Plan Territorial Insular de Eivissa. Estos bancales no se proyectan en las zonas de retranqueos, por lo que en esta zona se mantendrá el perfil natural del terreno, sin modificación.

Para el acceso al sótano se van a proyectar escaleras interiores y exteriores. Las exteriores se proyectarán en virtud del punto 7 de este artículo, no siendo así su frente de fachada libre mayor de 1,20 metros.

A continuación, se presentan esquemas en formato 3d del terreno en estado actual y la propuesta de abancalamientos. Seguidamente se presentarán esquemas 3d de la implantación de los volúmenes que confirman las viviendas:

A) TERRENO EXISTENTE CON VIVIENDA EXISTENTE

 

B) TERRENO PROPUESTA ABACALAMIENTO

Nota: la propuesta de abancalamiento no afecta a la zona de retranqueo dejando esta zona en su estado natural.

C) TERRENO EN PLANTA CON IMPLANTACIÓN DE VOLUMENES

En éste y los siguientes esquemas se representa los volúmenes de vivienda con una separación mínima de 6.00m, adaptados al terreno junto con la propuesta de abancalamiento y dejando en su estado natural los espacios de retranqueo:

C.1) IMPLANTACIÓN, VISTA NORESTE VIVIENDAS PRINCIPALES Y ANEXOS.

 

 

 

Nota: la propuesta de abancalamiento no afecta a la zona de retranqueo dejando esta zona en su estado natural.

 

C.2) IMPLANTACIÓN, VISTA SUROESTE VIVIENDAS PRINCIPALES Y ANEXOS.

 

 

 

Nota: la propuesta de abancalamiento no afecta a la zona de retranqueo dejando esta zona en su estado natural.

C.3) IMPLANTACIÓN. VISTA SUROESTE VOLUMENES IMPLANTADOS

1.7. CÓMPUTOS GLOBALES

A continuación, se presentan dos tablas reglando el cómputo de cada posible zona de uso privativo y comparándolo con los máximos de la parcela objeto de estudio:

Cómputo global de los parámetros de parcela.
PLANEAMIENTO					MÁXIMOS		ESTUDIO DE DETALLE - Cómputos globales de parcela
Superficie mínima de parcela			800,00m2		-		Parcela bruta		9.925,00
					-		Parcela neta/de cálculo		9.636,00
Ocupación máxima (%)			30%		2890,8		Ocupación		2890,8
Edificabilidad máxima (m2/m2)			0,5 m2/m2		4818		Edificabilidad		4818
Volumen máximo por edificio (m3)			1500m3/ Edificio		1500,00m3/ Edificio		Volumen		1500,00m3/Edificio
Índice de intensidad de uso residencial			1/800m2		12,04		nº de viviendas		12,00
PARÁMETROS DE POSIBLES ZONAS DE USO PRIVATIVO (P.Z.U.P)
Parámetros	PZUP 1	PZUP 2		PZUP 2		PZUP4	PZUP 5	PZUP 6		TOTAL
Superficie neta	1.480,87	1.480,92		1.480,27		1.480,43	1.480,43	1.464,98		9.636,00
P.P. vial privado	128,00	128,00		128,00		128,00	128,00	128,00
Superficie de cálculo	1.608,87	1.608,92		1.608,27		1.608,43	1.608,43	1.592,98
Ocupación	482,66	482,67		482,48		482,53	482,53	477,89		2.890,80
Edificabilidad	804,43	804,46		804,14		804,22	804,22	796,49		4.818,00
Volumen	1500m3/ Edif.	1500m3/ Edif.		1500m3/ Edif.		1500m3/ Edif.	1500m3/Edif.	1500m3/ Edif.		1500m3/ Edif.
Nº de viviendas	2,00	2,00		2,00		2,00	2,00	2,00		12,00
Nota: la cesión a vial es de 286,00m2 y la superficie del vial privado son 768,10m2 que se reparten a partes proporcionales entre las 6 PZUP.

1.8. CONCLUSIONES

Realizado el presente Estudio de Detalle concluimos que:

a) El objetivo del Estudio de detalle es justificar alineaciones, rasantes e implantación de volúmenes.

b) La parcela se clasifica como urbana, calificada como extensiva unifamiliar 4 (E-U4).

c) En la parcela existen varias edificaciones con uso de vivienda, las cuales se procederá a demoler mediante un proyecto de demolición que se presentará complementario a este estudio.

d) Se aplicará una división horizontal tumbada para conseguir el máximo aprovechamiento de la parcela permitiendo la construcción de 12 viviendas de distintas características.

e) Se definen las cesiones a viales.

f) Las viviendas de la vertiente norte se desarrollarán en plantas sin desniveles interiores.

g) Las viviendas ubicadas en la vertiente sur, se presentarán escalonadas para adaptarse al terreno.

h) Las edificaciones y construcciones se implantarán de manera que se cumplan las exigencias urbanísticas ajustándose a lo dispuesto por el artículo 6.2.03 de las NNSS de adaptación al terreno.

i) Se propone un sistema de abancalamiento tradicional, de muros de 1,00 metro de alto para que los terraplenados y excavaciones se ejecuten de manera compensada y se modifique lo mínimo posible el perfil natural del terreno. Este sistema se proyecta de manera que no se superan los 1.00m de altura máximos respecto al perfil natural del terreno. El abancalamiento no afectará a las zonas de retranqueo donde se mantendrán el perfil natural del terreno.

j) A norte se ubicará un vial comunitario para posibilitar el acceso a las viviendas propuestas para la vertiente norte de la parcela objeto de Estudio. Las viviendas de la vertiente sur tendrán sus respectivos accesos para la Calle Eubarca.

Ver anexos planos