BOLETÍN OFICIAL DE LAS ISLAS BALEARES

Hechos

1. La Ley 5/2018, de 19 de junio, de la Vivienda de las Illes Balears, en su artículo 5, establece que el derecho de propiedad de una vivienda se ejercerá de acuerdo con su función social en los términos que se establecen en la misma Ley y el resto de normativa que sea de aplicación. Se considera que se incumple la función social de la vivienda, entre otros, cuando la vivienda, el alojamiento o el edificio de viviendas esté desocupado, en los términos establecidos en la Ley 5/2018. A tal efecto, el artículo 4.d) entiende por vivienda desocupada aquella que permanece desocupada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, sin ninguna causa que justifique su desocupación, según establece la Ley y la normativa de desarrollo.

2. El artículo 36.3 de la Ley 5/2018 establece que los grandes tenedores de vivienda tendrán la obligación de hacer cumplir la función social de la misma mediante su uso residencial efectivo. El incumplimiento de esta obligación durante un tiempo superior a dos años, acreditada con la inscripción de la vivienda en el Registro de viviendas desocupadas, será causa suficiente de interés social para llevar a cabo la expropiación forzosa del uso temporal de aquellas viviendas que se encuentren inscritas en el Registro, siempre que se den las circunstancias establecidas en el artículo 42 de la Ley 5/2018 y de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación sobre expropiación forzosa.

3. El artículo 38 de la Ley 5/2018 prevé la existencia del Registro de viviendas desocupadas, que tiene por objeto el control y seguimiento de las viviendas que se encuentren en situación legal de desocupación y correspondan, por cualquier título, a grandes tenedores de vivienda.

4. El artículo 42 de la Ley 5/2018 establece que los grandes tenedores que dispongan de inmuebles inscritos en el Registro de viviendas desocupadas deberán ceder su gestión al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) por un plazo mínimo establecido para un alquiler de vivienda habitual en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos, prorrogable por mutuo acuerdo de las partes, siempre que se verifiquen las circunstancias objetivas que determina el mismo artículo. A efectos de poder exigir su cesión al IBAVI de las viviendas desocupadas, de acuerdo con el artículo 42.1.d) de la Ley 5/2018, se garantizará una justa compensación a los grandes tenedores, que podrá ser superior a la renta de alquiler que pague el arrendatario y que se calculará conforme a la legislación estatal de expropiación forzosa.

5. El director general de Vivienda, en la Memoria de 10 de noviembre de 2020, justifica la necesidad de iniciar el procedimiento de cesión temporal de uso de viviendas desocupadas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas. De esta memoria se desprende que en esta fecha constan inscritas 816 viviendas en el Registro de viviendas desocupadas que pueden cederse al IBAVI para destinarlas al alquiler previsto en el artículo 42 de la Ley 5/2018.

Concluye la Memoria que la necesidad de vivienda en los términos municipales de Palma, Manacor, Inca, Calvià, Llucmajor, Maó y Ciutadella, así como en la isla de Ibiza, es una cuestión inaplazable y necesitada de una actuación firme y urgente, que permita dar una respuesta de forma inmediata a las familias que, necesitadas de un hogar donde poder disfrutar de una vida digna y segura, se ven privadas del mismo por la inflexibilidad del mercado inmobiliario.

Así mismo, se indica que este incumplimiento de la función social de las viviendas justifica la aplicación del procedimiento especial recogido en el artículo 71 y concordantes de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa, que se tendrá que hacer por la vía de urgencia dada la situación de extrema necesidad en que se encuentran los solicitantes de vivienda en las Illes Balears, según consta fundamentado en la Memoria, y así poder hacer efectivo su derecho a disfrutar de una vivienda digna recogido en la ley.

Dada la disponibilidad presupuestaria de 2.000.000 € (dos millones de euros) para emprender actuaciones de cesiones de vivienda desocupada, en la memoria se especifica que hay que seleccionar el mayor número de viviendas posible de entre las inscritas en el Registro de viviendas desocupadas. Justifica la Memoria del director general que las viviendas se tienen que seleccionar de acuerdo con su ubicación, dimensiones, características y tipología, para adaptarse a las necesidades reales de las familias necesitadas demandantes, como también que se tienen que encontrar situadas en los términos municipales de Palma, Manacor, Inca, Calvià, Llucmajor, Maó, Ciutadella y en la isla de Ibiza, lugares que actualmente presentan una fuerte demanda y en los que el acceso a la vivienda presenta muchas dificultades, sin perjuicio de que en posteriores procedimientos se puedan seleccionar viviendas en otros términos municipales con necesidades habitacionales. Justifica también que no procede actualmente la selección de viviendas en la isla de Formentera, dado que no hay ninguna vivienda que se encuentre inscrita en el Registro de viviendas desocupadas.

6. A instancia del director general de Vivienda, el IBAVI y las administraciones públicas afectadas han proporcionado suficiente información para acreditar que concurren las circunstancias previstas en el artículo 42.1 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la Vivienda de las Illes Balears, para iniciar el procedimiento de cesión de viviendas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas. En este sentido se han verificado los siguientes aspectos:

a) La existencia de una necesidad objetiva, urgente e inaplazable de vivienda.

De acuerdo con el escrito de 2 de noviembre de 2020 del IBAVI, respecto del año 2019, en Mallorca, de un total de 5.472 solicitudes de vivienda de protección oficial, solo se han podido adjudicar 45 viviendas (un 0,82 % de las solicitudes); en Menorca, solo cinco viviendas de 643 solicitudes (un 0,78 %); en Ibiza, ninguna vivienda de 2.022 solicitudes (un 0 %) y en Formentera, dos viviendas de un total de 91 solicitudes (un 2,2 %). En este sentido, a fecha 15 de junio de 2020, las personas inscritas en el Registro público de demandantes de vivienda de protección oficial eran 9.584 (de las que 8.541 solicitaron una vivienda en régimen de alquiler).

b) La insuficiencia de las medidas adoptadas por las administraciones públicas.

Se han emitido informes por parte de los ayuntamientos de Palma (23/10/2020), Manacor (7/10/2020), Inca (15/10/2020), Calvià (21/10/2020) y Llucmajor (16/10/2020), Ciutadella (5/11/2020), Maó (22/10/2020), Eivissa (24/02/2021), Santa Eulària des Riu (25/02/2021) y Sant Antoni de Portmany (16/02/2021), municipios que se encuentran entre los que más demanda de vivienda tienen en las Illes Balears, así como por parte de los consejos insulares de Mallorca (9/07/2020), Menorca (29/10/2020) y Eivissa (9/02/2021).

De los datos contenidos en los informes anteriores, junto con los datos facilitados por el IBAVI relacionados en el apartado a) anterior, se desprende que las medidas adoptadas por las diferentes administraciones públicas locales para resolver los problemas de acceso a la vivienda no han sido suficientes para atender la necesidad objetiva de vivienda, teniendo en cuenta el elevado número de solicitudes existentes en aquellos términos municipales.

c) La disponibilidad presupuestaria del IBAVI para emprender actuaciones de cesiones de vivienda desocupada.

El pasado día 4 de noviembre de 2020, el IBAVI emitió un informe en el que afirma tener disponibilidad presupuestaria para emprender actuaciones de cesión de viviendas desocupadas de grandes tenedores hasta 2.000.000 € (dos millones de euros), importe suficiente para garantizar en todo caso una justa compensación a los grandes tenedores por las viviendas desocupadas que se cedan al IBAVI para afrontar el gasto de este procedimiento.

7. El día 13 de noviembre de 2020 el consejero de Movilidad y Vivienda dictó una resolución en la que ordenaba realizar actuaciones previas al inicio del expediente de cesión temporal de uso de viviendas desocupadas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas, a efectos de seleccionar las viviendas, verificar su estado de conservación y características, y calcular el justiprecio de la cesión temporal para compensar a los propietarios de los inmuebles, de conformidad con el artículo 42 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la Vivienda de las Illes Balears. La resolución fija los criterios para la selección de las viviendas.

8. El personal inspector y el personal técnico de la Dirección General de Vivienda, durante el mes de diciembre de 2020 y los meses de enero y febrero de 2021, ha seleccionado las viviendas por incluir en el expediente de cesión, de entre las viviendas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas. Los criterios que se han tenido en cuenta para la selección de las viviendas son los establecidos en la resolución dictada por el consejero el día 13 de noviembre de 2020, esto es, viviendas situadas en los términos municipales de Palma, Manacor, Inca, Calvià, Llucmajor, Maó, Ciutadella y en la isla de Ibiza, lugares con una fuerte demanda actualmente y en los que el acceso a la vivienda presenta muchas dificultades puesto que el mercado de la vivienda se encuentra más tensionado dada la mayor demanda y la menor oferta, y con dimensiones, características y tipología más acordes con las necesidades de las familias demandantes, y que el coste de la compensación no supere la disponibilidad presupuestaria. Además, se han seleccionado las viviendas similares en características y dimensiones a las viviendas de protección oficial de que dispone el IBAVI.

9. Las viviendas que se incluyen en el expediente de cesión temporal de uso de viviendas desocupadas —expediente DGHA 1/2021 CH— son las que se relacionan en el anexo. En cuanto al número total de viviendas seleccionadas, esto es, 56, no supera el de personas inscritas en el Registro de demandantes de vivienda pública cuyas solicitudes no se han podido atender durante el último año, es decir, 9.584 personas.

10. A los efectos de la valoración del justiprecio o la compensación de la cesión temporal para abonar a los propietarios de los inmuebles afectados, desde la Dirección General de Vivienda y Arquitectura se han emitido los informes de valoración de los inmuebles seleccionados, de acuerdo con la legislación en materia de expropiación forzosa. En estos informes se detallan la valoración del justiprecio de la cesión temporal para compensar a los propietarios de los inmuebles, por un plazo de siete años, y el coste estimado de la reparación de la vivienda en caso de que la misma sea necesaria para cederlas en condiciones de habitabilidad a los efectos del primer párrafo del artículo 27.3 del Decreto 36/2019, de 10 de mayo, por el que se regulan las viviendas desocupadas, el Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores y el procedimiento de cesión obligatoria por parte de los grandes tenedores.

Fundamentos de derecho

1. La Constitución Española, en su artículo 47, establece que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada, y que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

2. El Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, con relación al derecho al acceso a una vivienda digna, establece en su artículo 22 que las administraciones públicas de las Illes Balears garantizarán el derecho de acceso a una vivienda digna de los ciudadanos de las Illes Balears.

3. El artículo 33 de la Constitución Española reconoce el derecho a la propiedad privada, delimitando su contenido a la función social del mismo, de acuerdo con las leyes. Igualmente se reconoce que nadie podrá ser privado de sus bienes y sus derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por la leyes.

4. El artículo 7 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la Vivienda de las Illes Balears, dispone que todas aquellas actividades vinculadas a la provisión de viviendas o alojamientos destinados a políticas de protección pública se considerarán como un servicio de interés general para asegurar una vivienda digna y adecuada para toda la ciudadanía.

5. El artículo 42.1 de la Ley 5/2018 establece que los grandes tenedores que dispongan de inmuebles inscritos en el Registro de viviendas desocupadas cederán su gestión al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) por un plazo mínimo establecido para un alquiler de vivienda habitual en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, prorrogable por mutuo acuerdo de las partes, siempre que se verifiquen las circunstancias objetivas establecidas en el apartado 1 del mismo precepto.

6. El Decreto 36/2019, de 10 de mayo, por el que se regulan las viviendas desocupadas, el Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores y el procedimiento de cesión obligatoria por parte de los grandes tenedores, dispone en su artículo 18 que la cesión de las viviendas desocupadas lo será por un plazo equivalente al establecido para los alquileres de vivienda habitual en la normativa básica estatal, prorrogable por mutuo acuerdo de las partes. Durante el plazo de cesión, la IBAVI se encargará de la gestión de estas viviendas y una vez finalizado el convenio de cesión, el IBAVI devolverá la vivienda al gran tenedor en iguales condiciones en que la recibió.

7. El artículo 19 del Decreto 36/2019 prescribe que la normativa aplicable en el procedimiento de cesión temporal del uso de la vivienda es la regulada en la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa; en el Decreto de 26 de abril de 1957 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, y en el resto de normativa sectorial aplicable, en su caso.

El capítulo II del título III de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa regula el procedimiento especial de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad. En concreto, el artículo 71 establece que existe causa de interés social para la expropiación forzosa, además de en los casos en que sea procedente de acuerdo con las leyes, cuando con esta estimación expresa se haya declarado específicamente por una ley la oportunidad que un bien o una clase de bienes se utilicen en el sentido positivo de una determinada función social y el propietario incumpla esta directiva.

En este sentido, mediante la Ley 5/2018 se declara que el derecho de propiedad se ejercerá de acuerdo con su función social y se considera que se incumple esta función social cuando las viviendas se encuentran desocupadas en los términos que establece la Ley en los artículos 5.1 y 5.2.b). Por otro lado, el artículo 36.1 establece que se entiende por vivienda desocupada la que permanece deshabitada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años sin causa que lo justifique. En el apartado 3 del artículo 36, se obliga a los grandes tenedores de vivienda a dar cumplimiento a la función social de la vivienda mediante su uso efectivo. También se prevé que el incumplimiento de esta obligación durante un tiempo superior a dos años, acreditada con la inscripción de la vivienda en el Registro de viviendas desocupadas, regulado en los artículos 38 y 39, será causa suficiente de interés social para llevar a cabo la expropiación forzosa del uso temporal de aquellas viviendas que se encuentren inscritas en el Registro, siempre que se den las circunstancias que establece el artículo 42 de la Ley.

Todas las viviendas afectadas por este expediente constan inscritas en el Registro de viviendas desocupadas, motivo por el que se ha incumplido la función social prevista en la Ley 5/2018 por desocupación injustificada durante un plazo superior a dos años.

El artículo 91 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, aprobado por el Decreto de 26 de abril de 1957, establece que cuando las leyes especiales de calificación de una determinada función social de la propiedad con intimación de expropiación forzosa establezcan normas especiales de procedimiento para la misma, las normas de la Ley general de Expropiación Forzosa y las del Reglamento serán de aplicación subsidiaria.

El procedimiento previsto en la normativa autonómica será el establecido en el artículo 20 del Decreto 36/2019 que regula el procedimiento de cesión temporal del uso de la vivienda en las Illes Balears, en desarrollo del artículo 42.2 de la Ley 5/2018.

8. De acuerdo con el Decreto 11/2021, de 15 de febrero, de la presidenta de las Illes Balears, por el que se establecen las competencias y la estructura orgánica básica de las consejerías de la Administración de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, corresponde al consejero de Movilidad y Vivienda el ejercicio, entre otras, de las competencias en materia de defensa y fomento de la función social de la vivienda y del cumplimiento de la normativa aplicable, de identificación, registro e interlocución con los grandes tenedores de vivienda y la movilización de viviendas desocupadas.

9. La Ley 6/2001, de 11 de abril, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, establece en su disposición adicional primera que, en el ámbito de la Administración de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, serán órganos competentes para el ejercicio de la potestad expropiatoria el Consejo de Gobierno y el titular de la consejería correspondiente por razón de la materia.

Por todo ello, de acuerdo con la memoria justificativa del director general y visto el resultado de las actuaciones previas realizadas, procede iniciar el expediente de cesión temporal del uso de la vivienda prevista en el artículo 42 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la Vivienda de las Illes Balears, y en el artículo 20 del Decreto 36/2019, de 10 de mayo, por el que se regulan las viviendas desocupadas, el Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores y el procedimiento de cesión obligatoria por parte de los grandes tenedores, motivo por el que dicto la siguiente

RESOLUCIÓN

1. Constatar la necesidad de cesión temporal de uso al IBAVI de las viviendas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas que figuran en el anexo, situadas en los términos municipales de Palma, Manacor, Inca, Calvià, Llucmajor, Maó, Ciutadella, Eivissa, Santa Eulària des Riu y Sant Antoni de Portmany, por el plazo de siete años, mínimo establecido para un alquiler de vivienda habitual en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuando el arrendador es persona jurídica.

2. Constatar la concurrencia de las condiciones y de los requisitos habilitantes para iniciar un expediente de cesión de uso temporal de conformidad con el artículo 42 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la Vivienda de las Illes Balears, y la normativa estatal de expropiación forzosa.

3. Proponer a los titulares de las viviendas seleccionadas el justiprecio de la cesión temporal, a los efectos del artículo 42.1.d) de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears y el artículo 20 del Decreto 36/2019, de 10 de mayo, por el que se regulan las viviendas desocupadas, el Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores y el procedimiento de cesión obligatoria por parte de los grandes tenedores, en los importes que resultan de las valoraciones realizadas por los servicios técnicos de la Consejería de Movilidad y Vivienda, sin perjuicio de la determinación posterior por parte del Jurado de Cesiones de Viviendas Desocupadas en caso de que existan discrepancias sobre la cuantía establecida.

4. Ordenar que el abono del justiprecio, en el momento que corresponda, se realice al titular de la vivienda por el importe total de los años establecidos de la cesión y en un único pago, con independencia de que la persona o familia beneficiaria de esta vivienda cedida esté o no al corriente en el pago de la renta de alquiler estipulada.

5. Comunicar a los titulares de las viviendas que se dan las circunstancias objetivas establecidas en el artículo 42.1 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la Vivienda de las Illes Balears, y en el artículo 15 del Decreto 36/2019, de 10 de mayo, por el que se regulan las viviendas desocupadas, el Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores y el procedimiento de cesión obligatoria por parte de los grandes tenedores, con relación a las viviendas relacionadas en el anexo, así como el justiprecio correspondiente al uso temporal de los inmuebles.

6. Someter esta Resolución a información pública mediante su publicación en el Boletín Oficial de las Illes Balears, en el tablón de anuncios de los ayuntamientos de Palma, Manacor, Inca, Calvià, Llucmajor, Maó, Ciutadella, Eivissa, Santa Eulària des Riu y Sant Antoni de Portmany, y en uno de los diarios de mayor circulación de cada una de las islas afectadas, para que en el plazo de veinte días hábiles, desde su publicación en el Boletín Oficial de las Illes Balears, los interesados puedan formular las alegaciones que consideren oportunas.

7. Notificar esta Resolución a los titulares de las viviendas que figuran en el anexo y conferirles un plazo de veinte días hábiles, a contar desde el día siguiente al de la notificación, para que puedan manifestar lo que consideren oportuno, especialmente su conformidad con la cuantía propuesta como justiprecio de la cesión temporal, a los efectos de lo que dispone el artículo 20 del Decreto 36/2019, de 10 de mayo, por el que se regulan las viviendas desocupadas, el Registro de viviendas desocupadas de grandes tenedores y el procedimiento de cesión obligatoria por parte de los grandes tenedores.

8. Informar que durante el plazo de información pública y de audiencia, la memoria justificativa, los documentos relativos a las actuaciones previas y todos los informes, los certificados y el resto de documentación del expediente se encontrarán a disposición de los interesados en la sede de la Consejería, ubicada en la calle de la Palma, 4, de Palma, en horario de 10 a 14 horas, de lunes a viernes (excepto festivos).

 

Palma, 2 de marzo de 2021

El consejero de Movilidad y Vivienda

Josep Marí i Ribas