BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

El Ple de l'Ajuntament de Sant Josep de sa Talaia, en sessió celebrada el dia 1 de febrer de 2024, adoptà, entre d'altres, el següent ACORD:

“…/…, és a dir per majoria absoluta del nombre legal de membres de la corporació, s'ACORDA:

PRIMER.- Aprovar definitivament la modificació de l'Estudi de Detall de l'Àrea d'Actuació 5.25.1 de les Normes Subsidiàries de planejament municipal, el qual va estar presentat davant aquest Ajuntament en data 16.11.2022 i registre 2022-E-RE-11.1516, pel Sr. Miguel Diaz Batanero, amb NIF núm. 2****148-Z, actuant en representació de l'entitat METROVACESA, S. A., amb CIF núm. A-87471264, amb les prescripcions imposades als informes que consten a l'expedient i dels quals se'n donarà còpia juntament amb la notificació.

SEGON.- Notificar el present acord a tots els interessats.

TERCER.- Trametre el present acord i una còpia diligenciada de la documentació aprovada a la CIOTUPHA del Consell d'Eivissa.

QUART.- Publicar al BOIB aquest acord juntament amb les normes urbanístiques.”

El que es publica per general coneixement.

 

Signat electrònicament (4 d'abril de 2024)

L'alcalde (Vicente Roig Tur)

 

MODIFICACIÓ DE L'ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ AA.5.25 (1) ES PORT DES TORRENT SANT JOSEP DE SA TALAIA (EIVISSA) Novembre de 2022

Promotor: METROVACESA S.A. Equip redactor: Ildefons OJAOS SIERRA, ARQ.

ÍNDEX

1.  MEMÒRIA INFORMATIVA

1.1 AGENTS

1.2  ÀMBIT

1.3 NATURALESA DE L'ÀMBIT

1.4  PLANEJAMENT URBANÍSTIC VIGENT

2.  MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

2.1 JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ

2.2  PROPOSTA D'ORDENACIÓ

2.2.1 SÒLS DE CESSIÓ

2.2.2 PARÀMETRES D'APLICACIÓ AL SÒL PRIVAT

2.2.3 INFRAESTRUCTURES

2.3 CONCLUSIONS

3. DOCUMENTACIÓ GRÀFICA

ANNEX 1: DOCUMENTACIÓ CADASTRAL ACTUAL

ANNEX 2:

ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 (1) DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITAT EL 1987, INCLOU MODIFICACIÓ DE LA DELIMITACIÓ DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ AA 25.5 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP.

ANNEX 3:

ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 (1) DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITAT EL 2003, INCLOU MODIFICACIÓ DE LA DELIMITACIÓ DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ AA 25.5 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP.

ANTECEDENTS

En l'àmbit de l'àrea d'actuació A.A.5.25 s'han tramitat per part de l'Ajuntament de Sant Josep de sa Talaia dos documents urbanístics:

1.ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 (1) DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITAT EL 1987, INCLOU MODIFICACIÓ DE LA DELIMITACIÓ DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ AA 25.5 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP (ANNEX 2).

En data 6 de novembre de 1987 es presenta l'estudi de detall des Port des Torrent (punta Xinxó), per part de José Costa Ribas, número de registre 2319.

En data 23 de novembre de 1987 l'aparellador municipal informa desfavorablement per excés d'edificabilitat i per incomplir amb l'ample mínim de vial que indiquen les NS del planejament.

En data 19 de gener de 1988 l'aparellador municipal informa favorablement.

En data 23 de gener de 1988 s'acorda en el Ple de l'Ajuntament l'aprovació inicial de l'estudi de detall de l'àrea d'actuació 5.25 des Port des Torrent i es publica en el BOCAIB núm. 38, del 29 de març de 1988.

En data 10 de novembre de 1989 s'acorda en el Ple de l'Ajuntament l'aprovació definitiva de l'estudi de detall de l'àrea d'actuació 5.25 des Port des Torrent i es publica en el BOCAIB núm. 145, del 23 de novembre de 1989.

2. ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 (1) DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITAT EL 2003, INCLOU MODIFICACIÓ DE LA DELIMITACIÓ DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ AA 5.25 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP (ANNEX 3).

En data 13 de juny de 2003 es presenta la modificació de la delimitació de la unitat d'actuació A.A.5.25 de les Normes subsidiàries de Sant Josep, i la modificació de l'estudi de detall de l'àrea d'actuació A.A.5.25 (1) de les Normes subsidiàries de Sant Josep de sa Talaia tramitat el 1987, per part de José Costa Ribas, número de registre 4407.

En data 22 de juliol de 2005 s'acorda en el Ple de l'Ajuntament l'aprovació inicial de la modificació de la delimitació de l'àrea d'actuació 5.25 i l'estudi de detall de l'àrea i es publica en el BOIB núm. 115 el 4 d'agost de 2005.

En data 7 d'abril de 2006 s'acorda en el Ple de l'Ajuntament l'aprovació definitiva la modificació de la delimitació de l'àrea d'actuació 5.25 i l'estudi de detall de l'àrea i es publica en el BOIB núm. 58, del 22 d'abril de 2006.

MODIFICACIÓ DE L'ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 (1) DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP DE SA TALAIA

1.  MEMÒRIA INFORMATIVA

1.1 AGENTS

El promotor del present document és la societat METROVACESA, SA, amb domicili a efecte de notificacions, a Madrid (28050), Quintanavides, n.º 13.

L'àrea d'actuació A.A.5.25.1 està formada per les finques:

a) Registral 32240 de sup. 12.684 m2, cadastral 0345906CD5104N0001WF de sup. 11.809 m2 segons recent mesurament 12.165,24 m2.

Propietat de Metrovacesa, S.A.

Registral 3362-2 de sup. 5.651,49 m2, cadastral 0143601CD5104S0001BX de sup. 4.365 m2 segons recent mesurament 4.627,36 m2.

Propietat de Parque Acuático Bahía Playa S.L.

b) Terrenys ocupats per vials preexistents, superfície 1.058,14 m2.

1.2 ÀMBIT:

L'àmbit de la present modificació s'emmarca en la zona nord-oest del nucli des Port des Torrent, àrea d'actuació A.A.5.25.1 del terme municipal de Sant Josep de sa Talaia.

Els seus límits són: sud-est amb parcel·la edificada, sud-oest amb el carrer de València, nord-oest amb parcel·la parcialment edificada, i nord-est amb parcel·les sense edificar.

La topografia del terreny és d'un pendent més o menys regular de sud-est cap a nord-est amb una diferència de cota de 4 m.

La present modificació de l'estudi de detall de l'àrea d'actuació A.A.5.25.1 es redacta per concretar i localitzar els sòls de cessió de conformitat amb el que estableix l'art. 4.7 de les NU de les NS, així com definir l'ordenació volumètrica de l'àrea, partint dels documents inicials tramitats amb anterioritat.

1.3 NATURALESA DE L'ÀMBIT:

L'àrea objecte del present estudi de detall correspon a l'A.A. 5.25. (1), dins l'àrea 5.25 de les NS, inclosa en la unitat integrada núm. 5 de les àrees d'actuació en sòl urbà previstes a les Normes subsidiàries de Sant Josep (Eivissa).

La seua topografia conforma un pendent pràcticament constant, que descendeix cap a la zona nord-oest de l'àmbit, zona més propera al mar i zona que limita amb l'àmbit A.A.5.25 (2). Pel costat sud-oest de l'àmbit limita amb el carrer de València, totalment urbanitzat. Pel nord-est parteix amb parcel·la sense edificar i part amb vial no urbanitzat. I pel costat sud-est, amb parcel·la edificada.

La superfície inicial de l'àrea d'actuació és de 17.785,49 m2. Segons l'E.D. de l'A.A.5.25. de 2.006, i de 17.850,74 m2, segons mesurament actual (PLÀNOL 01).

Aquest sòl abasta part del carrer de València i part de l'avinguda de Sant Agustí, que disposen de les infraestructures de:

- vials pavimentats i voreres

- xarxa d'abastament d'aigua

- xarxa de sanejament

- xarxa d'enllumenat públic

Queda dins l'àmbit part d'un vial per urbanitzar. El present estudi de detall integra i connecta el traçat amb les infraestructures assenyalades.

1.4  PLANEJAMENT URBANÍSTIC VIGENT:

- L'àmbit del planejament és el definit per l'article 4.7 Unitats d'actuació en sòl urbà, com a àrea d'actuació 5.25 de les Normes subsidiàries de planejament, aprovades definitivament el 22 d'abril de 1986, i publicades en el BOIB núm. 182, ext. de 31 de desembre de 2003.

- Estudi de detall de part de l'àrea d'actuació aprovat definitivament el 10 de novembre de 1989 i publicat en el BOCAIB núm. 145, de 3 de novembre de 1989 (ANNEX 2).

- Estudi de detall de “MODIFICACIÓ DE LA DELIMITACIÓ DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP (EIVISSA)”, aprovat definitivament per l'Ajuntament de Sant Josep de sa Talaia en data 30 de març de 2006 i publicat en el BOCAIB núm. 58, de 22 d'abril de 2006 (ANNEX 3).

(IMATGE 1)

Pel que fa als paràmetres urbanístics de la zona, són d'aplicació els definits a l'apartat 4.2, Ordenança 2 –Residencial unifamiliar o col·lectiva (UAA.3), que es defineix com a aldees turístiques, apartaments turístics, fileres d'habitatge unifamiliar, habitatge aïllat.

Tipologia                                                                                                                  UAA3

Edificabilitat màxima sobre zona                                                                    0,30 m2/m2

Aparcaments en superfície                                                       50% del n. d'hab. resultant

Densitat màxima sobre zona                                                                              15 hab./ha

Nombre màxim de plantes                                                                                 III alçades

Alçada màxima a cornisa                                                                                          10 m

Parcel·la mínima                                                                                                    500 m2

Usos permesos                                hoteler, habitatge, comerç, oficines, garatge

 

Aplicació dels paràmetres a l'àrea d'actuació segons E.D. 1987:

Sòl brut:                                                                                                        17.785,49 m2

Nombre màxim d'habitatges (15 hab./ha):                                                             27 hab.

Cessió per a dotacions (10%):                                                                       1.611,94 m2

Aparcaments en superfície (50% s/.27):                                                                  14 ud.

Edificabilitat total (0,3 m2/m2):                                                                    5.838,56 m2

(IMATGE 2)

2.  MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

2.1  JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ

La finalitat de la modificació de l'estudi de detall de l'àrea d'actuació A.A.5.25 (1) és determinar i localitzar els sòls de cessió de conformitat amb el que estableix l'article 4.7 de les NU de les NS, així com indicar alineacions, rasants i ordenació de volums, atès que els documents tramitats amb anterioritat i el seu posterior desenvolupament han estat insuficients i poc aclaridors per definir aquests paràmetres.

En relació amb sòls de cessió, el present estudi de detall es limita a concretar la seua ubicació, i pren com a base els paràmetres següents:

Situació de finques en E.D. ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25.1 de 30/3/2006

Superfícies:

Solar 1                                               12.114,00 m2

Solar 2                                                 4.005,49 m2

Terrenys ocupats per vial                    1.666,00 m2

Total                                                   17.785,49 m2

Cessions dotacionals mínimes exigides en E.D. ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25.1 de 30/3/2006:

2% equipaments sobre sòl inicial         322,38 m2

8% espais lliures sobre sòl inicial      1.289,56 m2

Total                                                   1.611,94 m2

Situació de finques aportades en E.D. ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25.1. Topografia actual (plànol 02):

Solar 1                                               12.165,24 m2 (72,40% del total)

Solar 2                                                 4.627,36 m2 (27,60% del total)

Total                                                  16.797,76 m2 (100%)

Cessions mínimes dotacionals sobre la superfície de l'àrea d'actuació de 17.850,74 m2:

2% equipaments sobre sòl inicial         357,01 m2

8% espais lliures sobre sòl inicial      1.428,06 m2

Total                                                   1.785,07 m2

Parcel·les resultants:

Parcel·la 1                                          10.610,86 m2

Parcel·la 2                                            4.044,96 m2

En relació amb la cessió i urbanització dels vials, consta informe emès per l'arquitecte municipal de data 17 d'octubre de 2006 del qual es desprèn que els 1.212,49 m2 la desafecció cadastral dels quals demana, han estat ocupats per l'Ajuntament i formen part, en el dia d'avui, del carrer de València.

D'altra banda, manca la cessió i urbanització de part del vial situat en el límit sud-est de l'àrea d'actuació, vial previst a les NS.

Els sòls dotacionals destinats a cessió urbanística obligatòria i gratuïta de conformitat amb l'art. 4.7 de les Normes urbanístiques de les Normes subsidiàries de Sant Josep de sa Talaia es concreten en els plànols d'ordenació números 02 i 03 de la present modificació de l'estudi de detall, que compten amb una superfície total de 1.785,07 m2, als quals s'ha d'incloure 351,71 m2 corresponents a la zona d'aparcaments existents, d'ús públic, situats a la parcel·la 1 al front del carrer de València, per tant una cessió total de 2.136,78 m2, superior al mínim establit.

2.2  PROPOSTA D'ORDENACIÓ:

L'àrea d'actuació està travessada per l'avinguda de Sant Agustí, totalment urbanitzada, que divideix l'àmbit en dos solars, el solar 1, amb una superfície real de 12.165,24 m2, que disposa al seu costat nord-oest d'un vial per a trànsit rodat, totalment urbanitzat, carrer de València, i el segon, solar 2, amb una superfície real de 4.627,36 m2, que té una afectació de vial no urbanitzat al seu costat sud-est (plànol 02).

L'ordenació proposada consisteix a completar la urbanització del carrer ubicat al límit del solar 2, com es preveu a l'estudi de detall inicial (any 1987). Es concreten totes les superfícies de cessions inicials de l'àmbit de l'A.A.5.25 (1).

2.2.1  SÒLS DE CESSIÓ

Les normes estableixen la cessió, lliure de càrregues, del 10% de la superfície total de l'àrea.

En tots els estudis de detall s'ha d'aplicar les condicions d'edificabilitat sobre zona, i cedir-se lliure de càrregues el 10% del sòl brut per als fins concretats anteriorment, del qual correspon el 8% a espais lliures d'ús públic (ELUP) i el 2% a ús dotacional (plànol 03):

Mínim NS 10%:                                                                     1.785,07 m2

Superfície a la mod. E.D.:                                                      1.785,07 m2

Superfície d'aparcaments públics al carrer de València            351,71 m2

2.2.2    PARÀMETRES D'APLICACIÓ EN EL SÒL PRIVAT:

Tipologia                                                                                                           UAA3

Edif. 0,30 m2/m2 segons E.D. 1988, edif. total:                                          5.355,22 m2

Distribució d'edificabilitat resultant dins l'àmbit segons finques aportades:

Solar 1, edif. (72,40% del total):                                                                   3.877,18 m2

Solar 2, edif. (27,60% del total):                                                                   1.478,04 m2

Densitat nombre màxim d'habitatges segons E.D. 1988 15 hab./ha          27 habitatges

Distribució nombre d'habitatges resultants dins l'àmbit segons finques aportades:

Solar 1 (72,40% del total):                                                                            20 hab.

Solar 2 (27,60% del total):                                                                              7 hab.

Alçada màxima:                                                                                          10,00 m

Alçada a cornisa:                                                                                     III alçades

Parcel·la mínima:                                                                                         500 m2

Alineacions:

Les edificacions han de ser aïllades, ubicades a l'interior del perímetre definit per les línies de reculada mínima assenyalades en la documentació gràfica, i delimitat per un gàlib superficial que permet una definició de l'ocupació del solar posterior a la modificació de l'estudi de detall dins els projectes edificatoris.

Rasants:

Han de ser les existents, que venen definides per l'avinguda de Sant Agustí, carrer de València i vial annex al solar 2, que es detallen en el plànol topogràfic que s'adjunta.

Volums:

Els volums de les edificacions que es projecten s'ajusten al que estableixen les vigents NS.

En el solar 1 s'ubiquen dos edificacions els volums de les quals queden definits en el plànol 05 "ordenació parcel·la. Geometria", els paràmetres són:

Edificabilitat màxima:                                                                       3.877,18 m2

Ocupació màxima:                                                                             2.122,17 m2

Àrea de gàlib d'ocupació:                                                                  2.132,00 m2

Alçada màxima:                                                                                        PB + 2

Usos:                                                                                    residencial i terciari

En el solar 2 s'ubica un edifici els volums del qual queden definits en el plànol 05 "ordenació parcel·la. Geometria", els paràmetres són:

Edificabilitat màxima:                                                                       1.478,04 m2

Ocupació màxima:                                                                                808,99 m2

Àrea de gàlib d'ocupació:                                                                  1.389,33 m2

Alçada màxima:                                                                                        PB + 2

Usos:                                                                                     residencial i terciari

Ordenança d'aplicació: ordenança 2 residencial unifamiliar o col·lectiva

Definició: aldees turístiques, apartaments turístics; fileres d'habitatge unifamiliar, habitatge aïllat

Usos permesos a més del principal de la definició:

Habitatge en categories 1a i 2a

Garatge en categories 1a i 2a en situació 1a i 2a (s'exigeix una plaça de garatge per habitatge o 100 m2 construïts)

Comerç, magatzems i oficines. Situació 1a, 2a, i 3a. Els magatzems han de formar part de la mateixa activitat

Indústria i tallers. Categoria 1a, situació 2a

Ús públic i semipúblic. Categories 2a, 3a, 4a, 5a, 6a, 7a i 8a en situació 2a. Tots aquests usos permesos quan es tracti d'iniciatives privades corresponents a comerços, magatzems, de relació sanitari i espectacles (excepte sales de projecció) tenen la limitació de 300 m2. Construïts i ubicació únicament en planta baixa.

Condicions estètiques: les definides com a generals a les NS.

RECULADES

La separació mínima a partions i façana són les següents:

Separació a partions  5,00 m

Separació a façana    3,00 m

2.2.4: INFRAESTRUCTURES

No és necessària la previsió d'infraestructures atès que aquest sòl té carrers per a trànsit rodat, sanejament, abastament d'aigua i energia elèctrica.

2.3  CONCLUSIONS

L'estudi de detall es redacta en compliment de les Normes subsidiàries de Sant Josep de sa Talaia i de la Llei d'urbanisme de les Illes Balears.

S'hi preveu l'establiment de les alineacions i rasants de la xarxa viària, així com la definició i ubicació dels espais de cessió. S'inclou ordenació de volums a les parcel·les resultants.

En síntesis, ve a completar l'ordenació de la unitat d'actuació 5.25.1

Les determinacions del present estudi de detall no vulneren cap dels paràmetres i condicions de les NS.

En particular:

Es reserven les cessions per a dotacions que superen el mínim requerit del 10% del sòl brut inicial.

No es modifica la tipologia d'edificació assenyalada per les NS.

No es modifica I'ús previst a les NS.

No hi ha augment de volum edificable, alçades o densitat.

Per tot això, es considera degudament justificada la redacció de la modificació de l'estudi de detall, així com el seu ajustament a les determinacions marcades per la Llei 12/2017, de 29 de desembre, d'urbanisme de les llles Balears.

I. Ojaos, arquitecte.

Sant Josep sa Talaia, novembre de de 2022

3. DOCUMENTACIÓ GRÀFICA

1. SITUACIÓ - EMPLAÇAMENT

2. TOPOGRÀFIC ACTUAL – ÀMBIT E.D.

3. ÀMBIT E.D. – ORDENACIÓ - CESSIONS

4. ORDENACIÓ ÀMBIT

5. ORDENACIÓ ÀMBIT – GEOMETRIA

6. TOPOGRÀFIC ACTUAL – INFRAESTRUCTURES EXISTENTS

(ANNEXES 1 – 2 – 3 – 4 – 5 – 6 )

ANNEX 1: DOCUMENTACIÓ CADASTRAL ACTUAL

(ANNEX 7)

ANNEX 2:

ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 (1) DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITAT EL 1987, QUE INCLOU LA MODIFICACIÓ DE LA DELIMITACIÓ DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ AA 5.25 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP.

(ANNEX 8)

ANNEX 3:

ESTUDI DE DETALL DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ A.A.5.25 (1) DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP DE SA TALAIA TRAMITAT EL 2003, QUE INCLOU LA MODIFICACIÓ DE LA DELIMITACIÓ DE LA UNITAT D'ACTUACIÓ AA 5.25 DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE SANT JOSEP.

(ANNEX 9)