BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Per la present, i als efectes establerts a l'article 65 de la Llei 12/2017, de 29 de desembre, de urbanisme de les Illes Balears, es comunica que el Ple de l'Ajuntament de Santa Eulària des Riu, en sessió ordinària celebrada el dia 28 de setembre de 2023, ha aprovat definitivament l'Estudi de Detall promogut per Parkeularia S.L. per a l'ordenació de volums en parcel·la situada al en el C/Margarita Ankermann, núm. 11, i Camí de Missa, núm. 29-31, Santa Eulària des Riu, sent els acords adoptats els següents:

"PRIMER. Aprovar definitivament l'Estudi de Detall d'ORDENACIÓ DE VOLUMS EN LA PARCEL·LA situada en carrer Margarita Ankermann núm. 11 i Camí de Missa 29-31, Santa Eulària des Riu, per a addicionar una planta a l'edifici plurifamiliar a construir, en aplicació del que s'estableix en la Disposició Addicional 12 de les NS, promogut per Parkeularia S.L., redactat per l'arquitecte Juan Echevarría Aramendi, amb RGE número 202299900017563 de data 31.10.22.

SEGON. Publicar el present acord juntament amb el contingut de l'Estudi de Detall en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, als efectes del seu general coneixement.

TERCER. Notificar el present acord als propietaris i altres interessats directament afectats per l'Estudi de Detall, així com als que haguessin formulat al·legacions al mateix.

QUART.  Remetre un exemplar diligenciat de l'Estudi de Detall a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears i al Consell Insular d'Eivissa, per a la seva constància i registre."

Contra el present acord, que posa fi a la via administrativa, podrà interposar-se recurs contenciós-administratiu, davant la Sala del Contenciós-Administratiu de Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears, amb seu a Palma de Mallorca, en el termini de 2 mesos a comptar des de l'endemà de la present publicació, de conformitat amb l'article 46 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol, de la jurisdicció contenciosa administrativa.

En aplicació dels articles 70.2 i 70.ter de la Llei 7/1985 de 2 d'abril, reguladora de les Bases del Régim local, i als efectes de l'establert a l'articles 65.1 de la Llei 12/2017 de 29 de desembre, d'Urbanisme de les Illes Balears, es procedeix a la publicació del seu contingut.

 

Santa Eulària des Riu, signat digitalment (19 d'octubre de 2023)

L'alcaldessa Mª. Carmen Ferrer Torres

 

ESTUDI DE DETALL

EMPLAÇAMENT: C/ CAMÍ DE MISSA Nº 29-31 IC/ MARGARITA ANCKERMANN Nº11.

SANTA EULÀLIA DEL RIU CP 07840, EIVISSA, ILLES BALEARS

PROMOTOR: PARKEULÀRIA SL

ARQUITECTE: JUAN ECHEVARRÍA ARAMENDI (JEA ARQUITECTURA I PAISATGISME)

DATA: OCTUBRE/2022

REFERÈNCIA: 2204 CDM

ÍNDEX

I. MEMÒRIA

1. EMPLAÇAMENT I AGENTS

2. OBJECTE

3. DESCRIPCIÓ DELS TERRENYS

4. DESCRIPCIÓ DE LA PROPOSTA

II. NORMES URBANÍSTIQUES

III. PLANOLS

PB 100 Plànol de Situació.

PB 101 Plànol de Emplaçament.

PB 200 Planta General

PB 201 Planta Addicional Bloc 1

PB 220 Seccions Longitudinals.

PB 219 Alçats Generals (Alçat Sud i Nord)

I. MEMÒRIA

1. EMPLAÇAMENT I AGENTS

La parcel·la urbana objecte del present Estudi de Detall està emplaçada en la zona denominada UNITAT D'ACTUACIÓ Nº1 del nucli poblacional de Santa Eulàlia del Riu, amb qualificació I-1 segons les NN.SS.

La parcel·la està situada al carrer Margarita Anckermann núm. 11 i el carrer Camí de Missa n. 29-31.

La referència cadastral de la parcel·la és 3065010CD7136N0001HG. El número registral de la Finca és el 35.855.

La superfície de la parcel·la és de 1.997,13m2, segons la rectificació de fites acordada entre totes les parcel·les de l'illa.

La superfície neta de la parcel·la després de les cessions determinades per les NNCCSS és de 1.905,19m2 (vegeu plànol d'emplaçament.)

Es tracta d'una parcel·la amb forma de 'S' i delimitades al nord pel carrer Margarita Ankermann, al sud pel carrer del Camí de Missa, amb un pendent lleugerament superior al 10%, amb un desnivell longitudinal entre els dos carrers d'uns 8 metres.

A l'Est delimita amb la parcel·la de referència cadastrals 3065005CD7136N0001UG i 30655006CD7136N0001UG (parcel·la en la qual s'està desenvolupant la promoció del plurifamiliar 'Sa Tanqueta', promogut per don Patxi I.

A l'Oest delimita amb les parcel·les següents:

Parcel·la de referències cadastrals 3065013CD7136N0001BG.

Parcel·la en la qual s'està tramitant la promoció del plurifamiliar 'Mar de l'Est' promogut per EBE Promociones i que és objecte d'un Estudi de Detall en tramitació.

Parcel·la de referència cadastral 3065009CD7136N0002SH, amb un edifici plurifamiliar ja construït.

Parcel·la de referència cadastral 3065014CD 7136N0001YG

Parcel·la en la qual s'està executant l'obra d'un edifici plurifamiliar Passeig de la Pau, promogut per la promotora RTV.

Actualment la parcel·la funciona com a aparcament públic.

La parcel·la es veu travessada en un tram d'uns 11 metres per les restes de l'antic canal d'Arabí, els quals es troben en un avançat estat de deterioració i part dels quals han estat eliminats per part de l'Ajuntament per a habilitar una de les rampes de recorregut del citat Aparcament públic.

MD1.1 Agents

Promotor: PARKEULARIA SL

CIF: B10573***

Antic Propietari: el senyor V.R.N

 

Arquitecte redactor: JEA Arquitecura i Paisatgisme SLP (Juan Echevarría Aramendi arquitecte)

NIF: ***7151**

Carrer del Metge Josep Costa **

07800 Eivissa

 

Director d'obra: JEA Arquitecura i Paisatgisme SLP (Juan Echevarría Aramendi arquitecte)

NIF: ***7151**

Carrer del Metge Josep Costa **

07800 Eivissa

2. OBJECTE

Les N.S. de Santa Eulàlia del Riu, en la seva Disposició addicional 12, expressen els següents:

“1- Quan en una parcel·la del nucli urbà de Santa Eulàlia del Riu qualificada com CA-2 o I-1 es prevegi la construcció de dos o més plantes soterrani per la seva ús com aparcament, podrà disposar-se sobre rasant una planta addicional destinada així mateix a aparcament, que no computarà com a superfície edificada, podent-se a aquest efecte incrementar-se en una planta l'altura de l'edifici en número de plantes, i en 3 metres l'altura de l'edifici en metres.

Per a ordenar el volum resultant, haurà de redactar-se un Estudi de Detall que haurà d'ajustar-se a les limitacions d'altura expressades i a les generals de tal figura i l'àmbit de la qual comprendrà almenys la parcel·la en qüestió i totes les confrontants, podent l'Ajuntament ampliar-ho raonadament a qualsevol que pogués considerar-se afectada per la nova ordenació de volums.

2- L'anterior resultarà així mateix aplicable en els casos en que la segona planta soterrani no resulti factible per causes tècniques indefugibles sense un cost desproporcionat”

Es planteja construir dos blocs d'habitatges, tots dos connectats amb un aparcament l'entrada del qual se situa al carrer de Camí de Missa i amb una zona comuna de piscina en el centre de la parcel·la.

El Bloc 1 s'alinea amb el carrer camí de Missa i el Bloc 2 s'alinea amb la carrer Margarita Anckermann. Tots dos Blocs compleixen amb tots els paràmetres establerts i amb la Profunditat màxima edificable.

Es pretén amb aquest Estudi de Detall i, emparant-se en l'anterior norma disposar d'una planta addicional en el Bloc 1 que limita amb el carrer de Camí de Missa, a costa de disposar d'aparcament extra en la Planta Baixa del bloc i de disposar de 2 plantes sota rasant amb aparcament addicional.

Tot això principalment motivat per la planta addicional que té l'edifici plurifamiliar a l'altra costat del carrer (Can Espanyol, promogut pel grup Impar).

Amb l'ànim d'integrar la planta extra de manera harmònica en l'alçat del carrer Camí de Missa i integrar el Bloc 1 entre les dues promocions de plurifamiliars en marxa (Passeig de la Pau i Sa Tanqueta), la planta addicional es recula respecte al vial públic i respecte a les parcel·les confrontants (la reculada és de 3m al plurifamiliar de Passeig de la Pau en compliment de la norma 6.1.04). Veure Plànol d'Alçat Sud.

Si bé no es planteja obtenir una planta addicional en el Bloc 2 per la impossibilitat de resoldre l'accés a les 2 plantes d'aparcament sota rasant requerides per la Disposició addicional 12, la planta baixa del bloc s'eleva lleugerament respecte a l'accés perquè el bloc configuri una transició harmònica i ben estudiada entre l'altura de l'edifici d'EBE Promociones i l'edifici de Sa Tanqueta. Veure Plànol d'Alçat Nord.

3. DESCRIPCIÓ DE LA PARCEL·LA

La parcel·la està situada en sòl classificat com a urbà, qualificada com a Intensiva 1 de Volumetria Especial (I1).

Les condicions urbanístiques a la parcel·la són les determinades per l'antiga unitat d'actuació 1 UA-01SE i són les següents:

- Classificació del sòl: Urbà

- Qualificació: I1

- Parcel·la mínima: 200m2

- Façana/fons mínims: 10/10 m

- Ocupació màxima: 100% en Planta Soterrani i 60% en Planta Baixa

- Edificabilitat màxima: 3.709,67 m2

- Volum màxim: 11.129,01 m3

- Altura màxima: 13m.

- Altura total: 3 m., sobre l'altura màxima

- Nombre màxim de plantes: B + 3P

- Separació mínima a vies i ELP: 0 m segons pla d'alineacions.

- Separació mínima a fites: 0 m a laterals i façana i 3 m a fons.

- Nombre d' aparcament privat : segons art. 5.8.03 de les NS

-Í ndex d'intensitat d'ús residencial: 1 habitatge/30m2 per a B+3P

La topografia de la parcel·la és descendent de Nord a Sud, sent el punt més alt el carrer Margarita Anckermann i amb un desnivell aproximat entre els dos carrers és de 8 metres.

El pendent mitjà longitudinal és lleugerament superior al 10% (segons l'article 6.1.04 es considera inclinat).

Es tracta d´una parcel·la abancalada (compta amb 4 bancals) amb un desnivell d´uns 2 metres entre cada bancal.

Començant des de la part superior de la parcel·la (carrer Margarita Anckermann), el terreny presenta un primer talús de gairebé 2 metres respecte al nivell de la vorera i després segueix la tendència descendent.

En la transició de la primera al segon talús es troben les restes del canal d'Arabí.

L'últim 'salt' de aproximadament 2 metres coincideix amb el límit Sud de la parcel·la amb el carrer del Camí de Missa.

Actualment la parcel·la s'utilitza com a aparcament públic.

La parcel·la té forma poligonal assimilable a una 'S', amb el braç superior tocant amb el carrer Margarita Anckermann i amb un front de parcel·la de 32,97m2 i amb el braç inferior tocant amb el carrer Camí de Missa i amb un front de parcel·la de 45,16 m.

L'altura que defineix la planta baixa del Bloc 1 (carrer Camí de Missa) edifici ve donada per les N.S. i se situa en la cota 14,23 m.s.n.m.

L'altura que defineix la planta baixa del Bloc 2 (carrer Margarita Anckermann) edifici ve donada per les N.S. i se situa en la cota 22,34 m.s.n.m.

Les dimensions aproximades de la parcel·la s'indiquen en el plànol d'emplaçament.

La superfície de la parcel·la és de 1.997,13m2, segons la rectificació de fites acordada entre totes les parcel·les de l'illa.

La superfície neta de la parcel·la després de les qüestions determinades per les NNCCSS és de 1.905,19m2 (vegeu el plànol d'emplaçament).

4. DESCRIPCIÓ DE LA PROPOSTA

El projecte Parkeularia 38 es resol mitjançant 2 blocs de habitatges amb forma de L que encaixen com si d'un 'puzle' es tractés en la geometria trencada de la parcel·la.

El Bloc 1 s'alinea amb el carrer camí de Missa i el Bloc 2 s'alinea amb la carrer Margarita Anckermann. El fons dels blocs en forma de L ve determinat per la profunditat màxima edificable de 25 metres.

El Bloc 1 compta amb 23 habitatges i el Bloc 2 amb 17.

Tots els habitatges compleixen amb la dimensió mínima de 90m2 determinada pel POOT.

Es planteja un nucli vertical de comunicació per cadascun dels blocs. El nucli del bloc 1 compta amb 2 ascensors per a donar compliment a l'article 5.7.02 de les NNCCSS.

Condicionat per l'estretor del fons de crugia edificable en cadascun dels 2 blocs es planteja una tipologia d'habitatges passants amb accés per mitjà de corredor obert.

L'ample de crugia del fons llarg sobre rasant de cadascun dels dos blocs ve determinat per la necessitat de complir amb els 3 metres de reculada a fons de parcel·la determinat per les NNCCSS.

Es planteja un aparcament sota tots dos blocs i amb una part que els connecta amb una rampa ascendent.

Per raons principalment sobrevingudes (presència de l'edifici 'Can Espanyol' a l'altre costat del carrer, al qual s'ha atorgat una planta addicional i a l'empara de la Disposició N.12 es planteja en el Bloc 1 una planta addicional disposant-se d'aparcaments en Planta Baixa i en Plantes Soterrani -1 i -2. Veure Secció Longitudinal

Això ens permetria, segons la DISPOSICIÓ ADDICIONAL 12 de les N.S. de Santa Eulària des Riu, disposar d'una planta addicional, així com incrementar l'altura màxima de l'edifici en 3 metres, resultant garatges en 3 plantes (PB+PS-1+PS-2) i habitatges a la resta de plantes (P1+P2+P3+P4).

Amb l'ànim d'integrar la planta extra de manera harmònica en l'alçat del carrer Camí de Missa i integrar el Bloc 1 entre les dues promocions de plurifamiliars en marxa (Passeig de la Pau i Sa Tanqueta), la planta addicional es recula respecte al vial públic i respecte a les parcel·les confrontants (la reculada és de 3m al plurifamiliar de Passeig de la Pau en compliment de la norma 6.1.04). Veure Plànol d'Alçat Sud.

Els blocs del projecte 'abracen' un buit de l'interior de la parcel·la que es llegeix en continuïtat amb l'espai lliure de la promoció Sa Tanqueta i de l'edifici plurifamiliar ja construït.

En aquest espai central enjardinat es disposa de la piscina comunitària.

Es pretén que la vegetació mediterrània sigui present en tot el projecte i generi uns espais exteriors de qualitat i amb qualitats bioclimàtiques altes.

Mentre que les cobertes del Bloc 1 són d'ús privatiu, les del Bloc 2 combinen l'ús privatiu amb el comunitari.

A més de les consideracions urbanes i d'escala ja ressenyades, les dues façanes als vials públics recullen tractaments formals ja utilitzats per les promocions veïnes (balcons amb estructura lleugeres, ús de draps corredissos en les balconeres, qualificació de la part baixa de l'edifici amb peces de gelosia ceràmica.

Les dues façanes a vial públic plantegen una seqüència de buits ordenada amb unes balconeres contrapejades de 1 metre de profunditat i que generen cert moviment en totes dues façanes.

Aquestes balconeres donen continuïtat a la balconera correguda de l'edifici confrontant de RTV Promociones (Passeig de la Pau) i està obertes en la part superior.

Els episodis viscuts per la Covid 19 ens reafirmen en la necessitat de proveir espais exteriors de qualitat als habitatges i donen major sentit a la tipologia plantejada i que cobra major sentit si és possible en un clima benigne com el d'Eivissa.

En aquest estudi de detall es reflecteix la situació de l'edifici proposat, tant en parcel·la com la seva relació amb les edificacions existents i propostes, ja que segons les pròpies normes:

ARTICLE 6.1.04

MESURAMENT D'ALTURA EN EL TIPUS D'EDIFICACIÓ SEGONS ALINEACIÓ A VIAL.

“7. Quan per aplicació de les ordenances corresponents resultessin en edificis confrontants parets mitgeres amb una altura al descobert igual o superior a 3 metres, l'edifici situat a majors cota s'haurà de recular de la mitgera de l'edifici inferior una distància mínima de 3 metres i tractar el parament reculat com si fos façana.”

Amb l'ànim d'integrar la planta extra de manera harmònica en l'alçat del carrer Camí de Missa i integrar el Bloc 1 entre les dues promocions de plurifamiliars en marxa (Passeig de la Pau i Sa Tanqueta), i donar compliment a aquest article, la planta addicional es recula respecte al vial públic i respecte a les parcel·les confrontants (la reculada és de 3m al plurifamiliar de Passeig de la Pau en compliment de la norma 6.1.04).

La reculada a la mitgera de la promoció Sa Tanqueta és menor de 3 metres per ser la mitgera inferior a 3 metres.

Veure Plànol d'Alçat Sud.

La proposta de planta addicional i els seus consideracions urbanes i d'escala s'aprecien bé en els plànols que integren l'Estudi de Detall.

Cal ressenyar l'esforç que hem fet a bolcar tots els projectes en marxa de les parcel·les confrontants en plànol d'Emplaçament conjunt, el qual ens ha servit de gran utilitat per a perfilar i dissenyar la nostra proposta en harmonia amb la trama urbana en la qual s'insereix.

S'inclouen en qualsevol cas unes volumetries on es pot apreciar com la proposta per a tota l'illa s'harmonitza i integra íntegrament en els dos carrers en les quals s'insereix.

S'inclou també una perspectiva des del carrer Camí de Missa.

VISTA 1: ENCAIX DE CONJUNT VIST DES DEL CARRER CAMÍ DE MISSA.

Es pot apreciar la planta extra del desenvolupament de Can Espanyol i la proposta per el present EDD. Es poden apreciar les reculades proposades.

VISTA 2: ENCAIX DE CONJUNT VIST DES DEL CARRER CAMÍ DE MISSA.

Es pot apreciar la planta addicional del desenvolupament de Can Espanyol i la proposta per el present EDD. Es poden apreciar les reculades proposades.

VISTA 3: ENCAIX DE CONJUNT VIST DES DEL CARRER MARGARITA ANCKERMANN

Es pot apreciar com el conjunt format pels 3 edificis que tenen façana al carrer Margarita Anckermann, s'escalonen en altura, creant un conjunt harmònic.

VISTA 4: PERSPECTIVA DES DEL CARRER CAMÍ DE MISSA

Es pot apreciar com la planta addicional a penes s'aprecia a l'altura dels vianants.

II. NORMES URBANÍSTIQUES

Les normes urbanístiques de aplicació són les N.S. de Planejament del Terme Municipal de Santa Eulària des Riu.

III. PLANOLS

PB 100 Plànol de Situació.

PB 101 Plànol d'Emplaçament.

PB 200 Planta General

PB 201 Planta Addicional Bloc 1

PB 220 Seccions Longitudinals.

PB 219 Alçats Generals (Alçat Sud i Nord)

Veure annex plànols.