BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Per acord del Ple del Consell Insular de Formentera, en sessió ordinària celebrada el dia 1 d'octubre de 2021 es va adoptar, entre uns altres, el següent acord:

(...)

Primer.- APROVAR DEFINITIVAMENT l'Estudi de Detall promogut per l'entitat Blue Sea Projects, SL, per tal d'establir una composició de façana alternativa que inclou permetre les baranes de vidre sense muntants, permetre la aparició de panys de façana solucionats amb gelosies i la distribució de buits de la façana; a la parcel·la situada al Carrer des Fonoll Marí núm. 1 del nucli des Pujols, TM Formentera.

Segon.- ENVIAR una còpia del projectes aprovat a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears, depenent de la Conselleria de Medi Ambient i Territori del Govern de les Illes Balears (Direcció General de Territori), conforme al que diu la LUIB.

Tercer.- PUBLICAR en el Butlletí Oficial de les Illes Balears -BOIB- íntegrament el present acord, així com la documentació gràfica i escrita del mencionat projecte.

Quart.- NOTIFICAR al promotor l'acord present.

(...)

ANNEX. ESTUDI DE DETALL D'ORDENACIÓ DETALLADA I VOLUMETRIA D'EDIFICI EN ZONA OEST D'ES PUJOLS EN PARCEL·LA SITUADA EN CARRER DES FONOLL MARÍ Nº1.

MEMÒRIA JUSTIFICATIVA I DESCRIPTIVA.

1. OBJECTE

L'objecte d'aquest treball és la modificació de l'ordenació detallada, d'acord a l'article 79 de la Modificació Puntual nº4 de les NNSS de Formentera per a la parcel·la resultant situada en Carrer des Fonoll Marí nº1 derivada de el “Estudi de detall per a la reordenació de volums i definició de zona de cessió per a espai lliure públic en la UA EPJ-08, Es Pujols, Formentera.”, redactat per l'arquitecte Josep Ferrer Llaneras i aprovat definitivament el 18 d'Octubre de 2016 pel Consell de Formentera i publicat en el BOIB nº 133 de 20 d'octubre de 2016.

2. PROMOTOR

Promou aquest Estudi de Detall D. Antonio Planells Riera amb DNI (...) I, com a administrador solidari de Blue Sea Projects S.L., amb CIF B-16592552 i domicili social en Camí Vell Sant Mateu nº3, 07800 Eivissa.

3. AUTORES

Els autors del present Estudi de Detall són Josep Ferrer Llaneras i Claudia Ferrer Costa, arquitectes col·legiats en el Col·legi Oficial d´Arquitectes dels Illes Balears amb nº 93076 i nº 732834, respectivament, i estudi professional en C/ Aragó nº 39, baixos, 07800 Eivissa.

4. UBICACIÓ.

La parcel·la es troba situada en el sòl urbà d'Es Pujols, Formentera, en el Carrer des Fonoll Marí nº1 en zona ET 01-EPJ segons s'indica en el corresponent plànol de situació.

5. ANTECEDENTS.

Amb data 17/09/2013 i nº R.I. 2013/14.185 va ser registrat Estudi de Detall per a la reordenació de volums i definició de zona de cessió per a espai lliure públic en la UA EPJ-08 al que se li va donar nombre d'expedient 348/2013.

Amb data 03/02/2015 i nº R.I. 2943 va ser registrada Modificació d'Estudi de Detall per a la reordenació de volums i definició de zona de cessió per a espai lliure públic en la UA EPJ-08 que va ser aprovat definitivament el 18 d'octubre de 2016 pel Consell de Formentera i publicat en el BOIB nº 133 de 20 d'octubre de 2016.

6. DESCRIPCIÓN DE LA PARCEL·LA I SUPERFÍCIE.

La parcel·la resultant de l'Aprovació definitiva de l Estudio de Detall per a la reordenació de volums i definició de zona de cessió per a espai lliure públic en la UA EPJ-08, té una superfície d'1.501m^2. i la seva referència cadastral és 5875101CC6857N00010W.

Descripció de la parcel·la:

Est rata d'una parcel·la amb lleugera forma de trapezi que limita pel nord-est amb el Carrer de la Mar, pel sud-est amb solar adjacent, pel sud-oest amb sòl destinat a espai lliure públic i pel nord-oest amb el Carrer des Fonoll Marí.

Els 1.501 m² de la parcel·la estan qualificats com a zona ET 01- EPJ. Aquesta parcel·la es troba afectada en el seu costat nord-est per la Partió Pública Marítima Terrestre que la travessa mitjançant la línia fictícia paral·lela a 20 m de la costa en el seu sentit curt.

El present Estudi de Detall proposa una volumetria que en cap cas envaeix la Zona de Servitud de Protecció de Costas i busca la major integració en l'entorn urbà en què se situa.

7. EDIFICI EXISTENT.

En l'actualitat, la parcel·la compta amb una edificació de 591 m² construïts dels quals 327,12 m² pertanyen a una terrassa coberta edificada dins de la zona de protecció i zona de trànsit de Costes amb expedient d'infracció urbanística 20/2016 i ordre d'execució de demolició parcial per part del Consell. L'expedient de restabliment de la legalitat urbanística és el 20/2016 que va finalitzar per resolució de data 15 de juny de 2016 que acorda el següent "TERCERA.- Ordenar a la mercantil Rigatoni Beach Club S.L. la demolició de la instal·lació consistent en terrassa de sostre fix i tancament lateral amb fusteria d'alumini, d'uns 330 metres quadrats instal·lada en el local Rigatoni d'Es Pujols".

Es tracta d'una edificació que es desenvolupa tota ella en planta baixa i constitueix un únic volum de geometria irregular.

El futur projecte a desenvolupar en la parcel·la anteriorment descrita preveu la demolició completa d'aquest edifici per implantar una nova edificació que s'ajusti a la normativa vigent i respecti les reculades establertes en l'Estudi de Detall esmentat, aprovat i publicat en el BOIB nº 133 de 20 d'octubre de 2016 així com la zona de Servitud de Protecció de Costes esmentada. Tots ells configuren el polígon de moviments que es mostra en el pla nº 4 annex a aquesta memòria.

8. PARÀMETRES URBANÍSTICOS.

D'acord amb la fitxa de la zona de les NNSS la qualificació corresponent a la parcel·la és Extensiva Turística (ET 01-EPJ)

Les condicions urbanístiques que li corresponen són les que segueixen:

ET 01-EPJ:

1. Superfície i dimensions mínimes de parcel·la

a. Parcel·la mínima 600 m².

b. Façana/fons mínim: 20m/20m.

2. Paràmetres d'edificació:

a. Edificabilitat màxima 1.20 m²/m²

b. Ocupació màxima: PB 40% /P1 40% /P2 40%

c. Volum màxim per edifici: 15.000 m³

d. Altura màxima: 9 m.

i. Altura total: 10 m.

f. Nombre màxim de plantes: PB+P1+P2

g. Separació mínima a vials i EL-P: 5 m. (1*)

h. Separació mínima a l resto de fites: 3 m.

i. Separació mínima entre edificis en una mateixa parcel·la: 6 m.

3. Índex d'intensitat d'ús:

a. IIUT 1/16,66

b. IIUR 1/100

(1*) Aquestes separacions van ser ajustades mitjançant l'Estudi de Detall que s'esmenta a l'apartat 1 d'aquesta memòria.

9. ADAPTACIÓ DE LA NOVA VOLUMETRIA A LES ALINEACIONS INTERIORES I Al POLÍGON DE MOVIMENT.

Amb l'objectiu de fer materialitzable l'aprofitament de la parcel·la sobre la base dels coeficients d'aprofitament establerts en les NNSS, l'aprovació definitiva de l'Estudi de Detall per a la reordenació de volums i definició de zona de cessió per a espai lliure públic en la UA EPJ-08, va establir un polígon de moviments que, mantenint la reculada mínima de 3m. a solars adjacents, va reduir el del-P i vial de 5 m a 3 m , donant així compliment al que disposava l'Art. 79 de les NNUU al seu apartat 2.3a. vigents en aquell moment.

La volumetria que proposa el present Estudi de Detall s'ajusta en tot al polígon de moviments que li dona suport, en tres plantes i a l'edificabilitat assignada, complint tots els paràmetres urbanístics que li són aplicable sobre la base de l'ordenança de zona ET 01-EPJ.

Per això, es proposa una volumetria compacta amb un únic volum que busca integrar-se respectuosament en l'entorn urbà ja construït. Per a això, es projecta un edifici d'ús turístic de línies rectes on es combina la cerca de l'aprofitament de les vistes immillorables de la ubicació en què es troba, amb una arquitectura sòbria i poc estrident on el color blanc tradicional de les construccions de la illa és el major protagonista.

Amb l'objectiu d'aconseguir matisos de llum i ombra tant a l'interior de l'edifici com en l'exterior a la nit, es preveu l'ús en algunes zones de panells perforats de formigó blanc de color blanc, com la resta de l'edifici.

L'edifici es divideix en planta soterrani, planta baixa, planta pis primer i planta pis segon, amb un terrat parcialment utilitzable pels seus usuaris i parcialment destinada a instal·lacions.

A continuació, es descriu cadascuna de les plantes de manera detallada.

En planta soterrani, se situen les activitats accessòries que contemplen les NNSS de Formentera per a ús turístic, això és zona de serveis de personal, cambra d'instal·lacions, àrea d'aparcament, cambra de residus, magatzem i un àrea dedicada a spa que esta il·luminada i ventilada de forma natural mitjançant un pati anglès que limita amb el Carrer donis Fonoll Marí.

La planta baixa es destina, d'una banda, a la zona de recepció, que inclou una petita oficina i, per l'altra, 6 allotjaments turístics, un d'ells adaptat a minusvàlids; zona d'office de planta i els corresponents espais destinats a nuclis de comunicacions. Al seu torn, inclou un local destinat a bar-cafeteria-restaurant que es troba situat en la part frontal de l'edifici, limitant amb el Carrer de la Mar.

Les plantes pisos primer i segon es destinen a allotjaments turístics de tipus estudio i apartaments d'1 dormitori, tots ells amb terrasses amb vista al mar on es proposa l'ús de proteccions de vidre, comuns a l'entorn d'edificis construïts en aquesta zona, i que afavoreixen l'aprofitament de les vistes integrant-se de forma discreta en el conjunt de l'edifici. Completen la resta de la planta els nuclis de comunicació vertical juntament amb l'office de servei de planta.

Finalment, es planteja situar en la coberta una zona lúdica per a clients en la part frontal de l'edifici que mira al mar que inclourà una piscina lineal de poca profunditat juntament amb zona d'aquesta, relax i solàrium amb gandules i ombrel·les. En el costat oposat de la coberta, s'estableixen dues zones delimitades amb peto de fàbrica per a ubicació de plaques solars i altres instal·lacions de baixa altura que no puguin ser vistes des de la via pública. D'altra banda, adossat al nucli d'escala principal es projecta un espai descobert el tancament perimetral del qual s'eleva a l'altura del mur de tancament d'escala i ascensor principal per aconseguir un volum únic, integrat i harmònic que oculti les instal·lacions de major altura evitant així que siguin visibles des de l'exterior .

10. ADAPTACIÓ DE LA NOVA VOLUMETRIA Als PARÀMETRES URBANÍSTICS DE LA ZONA ET 01- EPJ.

PARÀMETRE	PLANEJAMENT	PROJECTE
Classificació del sòl	Urbà	Urbà
Zonificació	ET 01-EPJ	ET 01-EPJ
Parcel·lació	600 m²	600m2
Ocupació	40% P.B / 40% PP1/ 40% PP2	39,61%
Edificabilitat	1,20 m²/m²	1,19m2/m2
Volum	15.000m3	5.685,03m3
Ús	Turístic	Turístic
Situació en la parcel·la	Tipologia aïllada	Aïllada
Reculades	5 m. a vials i EL-P; 3 m. resto fites	3m (*)
Altura reguladora	9m.	9m
Altura total	10m.	9,50m
Nº de plantes	S+P.B + PP1+ PP2	S+P.B + PP1+ PP2
Índex d'intensitat d'ús	1/16,66 = 90 places	75 plac

El projecte s'ajusta a tots els paràmetres urbanístics que li són aplicable.

(*) L'aprovació definitiva de l'Estudi de Detall per a la reordenació de volums i definició de zona de cessió per a espai lliure públic en la UA EPJ-08, va establir un polígon de moviments que, mantenint la reculada mínima de 3m. a solars adjacents, va reduir el del-P i vial de 5 m a 3 m, donant així compliment al que disposa l'Art. 79 de les NNUU al seu apartat 2.3a.

11. NORMATIVA D'APLICACIÓ.

L'Estudi de Detall es redacta a l'empara del que es prescriu a les NNUU de Formentera en el seu article 171 que remeten al que es disposa en l'article 46 de la Llei 12/2017, de 29 de desembre, d'urbanisme dels Illes Balears.

A tenor del que s'especifica en l'art. 171.2 de les NNUU l'Estudi de Detall consta de memòria justificativa i descriptiva i de plànols suficients per donar suport gràfic a la justificació i a la proposta que es conté en ell.

El present Estudi de Detall respecta en tot, totes les determinacions tant de caràcter estructural com de detall del planejament urbanístic de jerarquia superior, sense alterar l'aprofitament, l'ús global majoritari, les altures màximes previstes o la densitat poblacional que correspon al terreny comprès en el seu àmbit. D'igual forma, en cap cas ocasiona perjudici ni altera les condicions d'ordenació dels predis confrontants.

Formentera, 20 de juliol de 2020.

Sgt. Josep Ferrer Llaneras.                                           Sgt. Claudia Ferrer Costa.

Arquitecte.                                                                    Arquitecta.

Es fa avinent que contra l'acord present, en tractar-se d'un instrument urbanístic, amb rang reglamentari, es podrà interposar, en el termini de dos mesos a partir de l'endemà d'aquesta publicació en el BOIB, recurs contenciós administratiu davant la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears, amb seu a Palma (Mallorca); tot això sense perjudici que hom utilitzi qualsevol altre recurs que estimi procedent en dret, de conformitat amb la Llei 29/1998, de 13 de juliol, que regula la jurisdicció contenciosa administrativa i la Llei 39/2015, d'1 d'octubre, de procediment administratiu comú de les Administracions públiques.

El que es fa públic als efectes oportuns.

 

Formentera, a data de la signatura electrònica (25 de gener de 2022)

La presidenta del Consell Insular de Formentera

Ana Juan Torres