BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

Per la present, als efectes del seu general coneixement, es comunica que el Ple de l'Ajuntament de Santa Eulària des Riu, en sessió ordinària celebrada el dia 17 de desembre de 2020, ha aprovat definitivament l'Estudi de Detall per a l'ordenació de volums edificatoris de la parcel·la situada en c/Nyandú,  nº 32, Ses Torres, Jesús, sent els acords adoptats els següents:

"PRIMER. Aprovar definitivament l'Estudi de Detall per a l'ordenació dels volums edificables en la parcel·la situada en c/ Nyandú, nº 32, Ses Torres, Jesús, promogut per Raising Moon SL, redactat per Romano arquitectes SLPU.

SEGON. Publicar el present acord juntament amb el contingut de l'estudi de detall en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, als efectes del seu general coneixement.

TERCER. Notificar el present acord als propietaris i altres interessats directament afectats per l'Estudi de Detall, així com als que hi haguessin formulat al·legacions.

QUART Remetre un exemplar diligenciat de l'estudi de detall a l'Arxiu d'Urbanisme de les Illes Balears i al Consell Insular d'Eivissa, per la seva constància i registre.”

Contra el present acord, que posa fi a la via administrativa, podrà interposar-se recurs contenciós-administratiu, davant la Sala del Contenciós-Administratiu de Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears amb seu a Palma de Mallorca, en el termini de dos mesos a comptar de l'endemà de la present publicació, de conformitat amb l'article 46 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol, de la jurisdicció contenciosa administrativa. 

Santa Eulària des Riu, 20 de gener de 2021

L'alcaldessa

Mª Carmen Ferrer Torres

 

ESTUDI DE DETALL MODIFICAT SOBRE PARCEL·LA AL CARRER NYANDÚ 32, MARE DE DÉU DE JESUS, TM SANTA EULÀRIA DES RIU, ILLES BALEARS

1. MEMÒRIA EXPOSITIVA

-ANTECEDENTS

-AGENTS

-EMPLAÇAMENT

-ENTORN FÍSIC

-INFORMACIÓ CADASTRAL

-INFORMACIÓ REGISTRAL

2. MEMÒRIA URBANISTICA

-PLANEJAMENT VIGENT

3. MEMÒRIA DESCRIPTIVA

-OBJECTIU ESTUDI DETALL

-JUSTIFICACIÓ DE LA SOLUCIÓ ADOPTADA

-DESCRIPCIÓ DE LA PROPOSTA

-COMPLIMENT JUSTIFICACIÓ ART 6.2.03

4. PLÀNOLS

-SITUACIÓ - EMPLAÇAMENT

-PLANTA DE L'ORDENACIÓ

-PLANTA DE LA PROPOSTA - COBERTA

-PLANTA DE LA PROPOSADA - NIVELL + 26.50

-PLANTA DE LA PROPOSADA - NIVELL + 28.50

-PLANTA DE LA PROPOSADA - NIVELL + 31.85

-SECCIONS GENERALS

1. MEMÒRIA EXPOSITIVA

1.1 ANTECEDENTS

Aquest expedient nou expedient respon a una modificació d'un Estudi de Detall presentat amb anterioritat a l'Ajuntament de Santa Eulària (núm. registre 201899900007913 amb data 22 d'Octubre de 2018). Inicialment la proposta plantejava 5 habitatges (3 habitatges unifamiliars i 2 habitatges apariats). Després d'una reunió mantinguda amb el tècnic de l'Ajuntament el 13 de Març de 2019, se sol·licita una modificació de la proposta per ajustar-se a la normativa en considerar-se la tipologia d'habitatge apariat com a edifici plurifamiliar.

La promotora d'aquesta operació, Raising Moon SL ha adquirit recentment una parcel·la urbana amb un habitatge, piscina zona de jardí, hort, zona de fruiteres i pista de tennis. Per rendibilitzar l'operació i aprofitar les possibilitats de la parcel·la, es pretén realitzar un estudi Detall sobre la parcel·la per a la construcció de 4 habitatges sobre la mateixa parcel·la. Per a això caldria dur a terme l'enderrocament de l'habitatge existent i de la resta d'elements construïts.

1.2. AGENTS

Promotor

El promotor és Raising Moon SL amb domicili en Carrer Raspallar (Sa Blanca Dona) nº 10 07800 Eivissa, Illes Balears el seu CIF és B-16.542.573

Arquitecte

L'arquitecte de la proposta és Romano Arquitectos, col·legiat amb el nº 951.187 al COAIB i domicili en Carrer Raspallar (Sa Blanca Dona) nº 10 07800 Eivissa, Illes Balears.

1.3. EMPLAÇAMENT

La parcel·la es troba al Carrer Nyandú º 32, Cana Ventura, a la parròquia de Nostra Senyora de Jesús 07819, (TM Santa Eulària del Riu) Illes Balears. Sobre aquesta parcel·la existeix un habitatge de dues altures (PB + 1) i soterrani construïda en els anys 80, amb llicència d'obres amb data 19 de juliol de 1985.

1.4. ENTORN FÍSIC

La parcel·la es situa en una zona urbana on predominen els habitatges unifamiliars, la seva forma és sensiblement trapezoïdal amb predomini de la direcció NE-SO. Té un suau pendent (5% aproximadament) des de l'accés cap al sud-oest. La parcel·la està dividida en dues àrees. En la primera se situa al jardí d'accés, l'aparcament en superfície, l'habitatge i la piscina. La seva topografia és pràcticament plana a causa de la creació d'una gran terrassa. La segona àrea, de perfil més acusat, se situa a la zona de cultiu de fruiters i una pista de tennis.

1.5. INFORMACIÓ CADASTRAL

La parcel·la té referència cadastral 6696003CD6069N0001SG, segons Cadastre la seva superfície és de 4.263,00m2.

 

1.6. INFORMACIÓ REGISTRAL

La parcel·la està inscrita en el Registre de la Propietat numero 1 d'Eivissa en el llibre 268 de Santa Eulària des Riu, foli 13, finca numero 7.229-N, inscripció 5a. La superfície que figura en aquesta documentació és de 4.216 m2.

2. MEMÒRIA URBANISTICA

2.1. PLANEJAMENT VIGENT

La parcel·la sobre la qual es realitzada l'estudi detall està afectada per les NS de Santa Eulària des Riu aprovades el 23-11-2011 i publicades al BOIB 20 de data 08-02-2012. Està qualificada dins de l'ordenança E-U4 (Extensiva Unifamiliar 4).

 CARACTERÍSTIQUES URBANÍSTIQUES PARCEL·LA

PARÀMETRE	NS (E-U4)		SITUACIÓ ACTUAL
Parcel·la mínima (m2)	800		4.240,54
Façana mínima (m)	20		49,39
Fons mínim (m)	20		72,27
Ocupació màxima (%)	30		7,85
Edificabilitat màxima (m2 / m2)	0,5		0,09
Volum màxim per edifici (m3)	1500		L'existent *
Altura màxima (m)	7		L'existent *
Altura total (m)	3 sobre l'altura màxima		L'existent *
Nº Plantes	B + 1		S + B + 1
Separació mínima a vies (m)	5		14,32
Separació mínima als limits (m)	3		7,14 cas més desfavorable
Separació mínima entre edif. (M) 1	6		> 6
Índex intensitat d'ús (viv./m2)	1/800 - 1 / parcel·la		1 habitatge

 * Actualment existeix un habitatge unifamiliar aïllat, així com un altre tipus de construccions com pèrgola, terrasses, piscina i pista de tennis.

L'edifici es va construir amb anterioritat a les NN.SS actuals, per la qual cosa les seves característiques estan admeses.

3. MEMÒRIA DESCRIPTIVA

3.1. OBJECTIU ESTUDI DETALL

L'objectiu d'aquest estudi detall és la redacció d'un projecte per a la construcció de 4 habitatges i una zona comuna d'aparcament. Davant la impossibilitat de segregar la parcel·la en 4 parcel·les de 800 m2 aproximadament per incompliment de façana mínima i d'accessibilitat a les mateixes, es planteja la possibilitat de 4 habitatges sobre una mateixa parcel·la, així com a zona comuna d'aparcament.

-L'estudi detall s'ha plantejat d'acord amb l'article 5.1.07 de les NS de Santa Eulària des Riu sobre l'índex d'intensitat d'ús permès.

-Compleix amb la totalitat dels paràmetres de la qualificació.

-L'ordenació dels volums compleix amb les especificacions del pla.

3.2. JUSTIFICACIÓ DE LA SOLUCIÓ ADOPTADA

	Normativa (NS)	Projecte
Qualificació	Urbà E-U4 (Extensiva unifamiliar 4)	Urbà E-U4 (Extensiva unifamiliar 4)
Parcel·laa mínima	800 m2	4191,15 m2
Façana / Fons mínim	20 / 20 m.	49,39 m.
Edificabilitat	0,5 m2/m2	m2 (máx. 2.078.44 2.051,75 m2)
Volum	1500 m2 / edificio	>1500 m3 / edificio
Ocupació	0,3 m2	m2 (máx. 1.247,06 1.250.47 m2)
Alçada màxima	7 m.	6,80 m.
Nª max de plantes	PB + P1	PB + P1
Separació
A vials	5 m.	5 m.
A límits	3 m.	3 m.
Entre edificis	6 m.	6 m.
Intensitat d'ús	1 viv/800m2	1 viv/1.047m2

Atès que sobre la parcel·la existeix una rectificació d'alineacions proposada en les Normes Subsidiàries, caldrà fer una cessió al municipi destinat a vial en tot el front del carrer Nyandú. La superfície de la parcel·la després de la cessió per a vial és de 4.191,15 m2.

 

3.3. DESCRIPCIÓ DE LA PROPOSTA

La proposta es compon de 4 habitatges aïllats de planta baixa i planta pis. També es planteja un garatge / traster en planta baixa i una zona exterior d'aparcament per a cadascun dels habitatges. A més tots els habitatges plantejades disposen de, piscina, terrasses i jardí.

La distribució dels habitatges en la parcel·la respon a la voluntat de minimitzar l'impacte dels volums en la mateixa i a la intenció de crear àmplies àrees verdes entre les quals se situen discretament la resta d'elements (piscines i aparcament).

La parcel·la únicament té accés des del carrer Nyandú. Des del mateix nivell de carrer es plantegen dos accessos diferenciats: un accés directe (+28.25) i obert al carrer que dóna accés a l'habitatge 4 i un segon accés (+28.50) que permet l'accés als habitatges aïllats (habitatges 1, 2 i 3) i a les zones comunes d'aparcament (+25.50). Aquest segon accés permet, a través d'una rampa, accedir a una part central de la parcel·la des de la qual es pot accedir als diferents habitatges.

TIPOLOGIA HABITATGE AÏLLAT (4 unitats)

Habitatge unifamiliar aïllat de planta baixa i planta pis. La seva geometria és de planta rectangular i d'una superfície construïda entre 460 - 500 m2.

A la planta baixa s'ubiquen l'accés principal i la zona de nit amb les habitacions connectades directament amb la zona de pèrgola, jardí i piscina. A la planta primera, de menor superfície construïda, se situa la zona de dia de l'habitatge (sala d'estar, cuina i menjador), a continuació de la zona de dia es planteja una gran terrassa coberta amb una pèrgola que permet expandir la sala d'estar cap a l'exterior i les vistes.

Respecte als exteriors, aquesta tipologia inclou una àmplia zona enjardinada, una terrassa parcialment coberta per una pèrgola i una piscina de 12x4m.

Els habitatges 1, 2 i 3 disposen cadascuna d'elles de dues places d'aparcament i d'un garatge/traster al costat de la zona d'aparcament. L'habitatge 4 té dues places d'aparcament connectades directament al carrer Nyandú.

Les edificacions que es construeixin en desenvolupament de les determinacions d'aquest Estudi de Detall, deuran en tot cas d'ajustar-se a les condicions que l'article 6.2.03 que les NNSS defineixen en relació amb l'adaptació dels edificis al terreny natural.

3.4. COMPLIMENT DE L'ARTICLE 6.2.03: ADAPTACIÓ DE L'EDIFICI A EL TERRENY

1.- A l'interior de les parcel·les només es permetran els moviments de terres realitzats amb les finalitats de:

a).- Excavar el buit en el qual s'hagin de construir soterranis, semisoterranis, aljubs o cisternes i piscines.

Es compleix. Les excavacions que es preveuen són únicament per a construir soterranis i piscines.

b).- Adaptar l'edifici o les terrasses d'un jardí al terreny natural.

Es compleix. Els desmunts per a generar les terrasses són mínims.

2.- Les adaptacions de l'edificació a el terreny natural es faran de forma tal que s'evitin les grans excavacions i aportacions de terres. A Tal fi, els desmunts i terraplens a realitzar a cada obra seran de similar magnitud.

Es compleix.

3.- En aquest tipus d'edificació es denominarà planta baixa aquella planta o part de planta el paviment del qual es trobi situat com a màxim a un (1) metre per sobre de les cotes del terreny natural en el perímetre d'aquella, ja sigui en superfície tancada o en terrasses, porxos o piscines, si el terreny és pla i, si el terreny és inclinat, aquesta diferència de cotes serà com a màxim d'un metre i cinquanta centímetres (1,50).

Les seccions generals de l'Estudi inclouen les línies de "perfil natural del terreny" (en vermell) i un desfasament de 1m per dalt que serveix com a referència (en vermell i discontínua).

Els plànols presentats no especificaven la funció d'aquestes línies ni el desfasament indicat, de manera que s'aporta Plànol 01.7 (SECCIONS) amb aquestes notes afegides.

Els projectes que es desenvolupin a l'empara de l'Estudi de Detall hauran d'ajustar en tot cas al que determina l'article 6.2.03 de les NNSS.

4.- Es considerarà que un terreny és pla quan la línia recta imaginària que uneix el punt més elevat i el més baix de la projecció sobre el terreny natural del perímetre exterior de l'edifici, incloses les terrasses, tingui un pendent inferior al deu per cent (10%) respecte a un pla horitzontal.

Prenent de referència la secció longitudinal més llarga, perpendicular al carrer Nyandú, hem de:

-La cota superior és aproximadament: 28,90 m

-La cota inferior és aproximadament: 25,35 m

-La diferència de cota és de: 3,55 m

-La distància horitzontal entre els punts mesurats és de: 80m

-El pendent del terreny oscil·la en 4% i 5%

<10%, i per tant es considera un terreny pla.

5.- Quan a causa d'excavacions anteriors a l'aprovació inicial de les presents NN.SS., terraplenaments o a l'existència d'edificacions antigues, no sigui possible conèixer les cotes del terreny natural, es prendran com a cotes de mesurament les dels plànols municipals i , en cas de dubte, aquestes vindran determinades per l'Ajuntament.

L'excavació de la casa existent és anterior a les NN.SS encara ocupa un àmbit molt localitzat i no desconfigura la topografia original. Mitjançant l'aixecament topogràfic que encarreguem s'ha traçat un estat natural aproximat. A l'ésser un terreny pla no té major incidència.

6.- A l'espai de reculada a mitgera no es permetrà la realització de terraplens o terrasses terraplenades a una cota superior a el nivell del terreny, excepte acord notarial amb el propietari de la parcel·la confrontant. En el cas que en la parcel·la confrontant existeixin terrasses terraplenades es podrà construir fins al nivell d'aquestes d'acord amb el que assenyalat en l'apartat 3. En els solars amb cota inferior a la del carrer es podrà omplir la zona d'accés a la edificació. En la resta de l'espai lliure de parcel·la, l'alçada dels murs de contenció, bancals o farcits també hauran de respectar les limitacions anteriors excepte en una zona que no superi en un deu per cent (10%) la superfície del solar, que respecti les reculades a límits fixats per a les edificacions i sense sobrepassar una alçada de quatre (4) metres respecte del terreny natural. Els solars amb pendent igual o superior al quaranta per cent (40%) hauran de respectar una distància mínima entre bancals consecutius igual al doble de l'alçada d'aquests i enjardinar aquests espais intermedis.

No procedeix en aquest cas.

7.- Per als accessos als aparcaments en soterranis o semisoterranis es permetrà un front màxim de sis (6) metres d'amplària a nivell de les plantes abans esmentades per a accessos a garatge i un altre front màxim d'un amb vint (1,20) metres d'amplada per a accés a quarts d'instal·lacions.

Es compleix. L'aparcament no ocupa el front de la façana, sinó que se situa en un punt central.

8.- Es permetrà realitzar en l'espai de reculada amb la mitgera les rampes estrictament necessàries d'accés al garatge amb un pendent no superior a el vint per cent (20%) i una amplada màxima de tres (3) metres.

És el cas d'aquest projecte. A l'aparcament s'accedeix mitjançant una rampa exterior de 3 metres d'ample, enganxada al límit Est de la parcel·la i ocupant l'espai de reculada. El pendent d'aquesta rampa és de 11,5% <20% pel que compleix aquest apartat.

4. PLÀNOLS

Vegeu Annex: Plànols