BUTLLETÍ OFICIAL DE LES ILLES BALEARS

1. CARACTERISTIQUES DE L'ÀREA D'ACTUACIÓ 5.15.3

1.1 CARACTERÍSTIQUES SEGONS NNSS

2. MEMÒRIA.

​​​​​​​2.1. AGENTS

La promotora del present Estudi de Detall es la Sra. Catalina Costa Serra, amb DNI nº. 41.437.138-Q i amb domicili al C/ Jaén, 17 de Sant Agustí (07829)

L'arquitecte redactor de l'expedient es el col·legiat José Torres Torres amb estudi a Can Toni de'n Rafal, camí de Devall es Pou, Sant Agustí, inscrit en la Delegació a Eivissa-Formentera del Col·legi Oficial d'Arquitectes de Balears amb el nº. 12707/8

El sol sobre el que se redacta l'Estudi de Detall es correspon amb les parcel·les cadastrals de referencia 1848405CD5114N0001UK i 1848406CD5114N0001HK i que están siguades a la cara Est del carrer Jaen, a la zona de Cala de Bou, a la parròquia de Sant Agustí del Terme Municipal de Sant Josep.

​​​​​​​2.2. ESTAT ACTUAL

L'àrea objecte del present Estudi de Detall correspon a l'A.A. 5.15.3, inclosa en la Unitt Integrada nº 5 de les àrees d'actuació en sòl urbà previstes en les Normes Subsidiàries de Sant Josep (Eivissa) i que ve delimitada per ser la resta de la unitat d'actuació 5.15 que a dia d'avui no ha tramitat cap element de planejament i que venia perfectament definida quan s'aprovaren les modificacions de la delimitació de la Unitat d'Actuació número u i número 2 de l'AA 5.15

La seva topografía es practicament plana, nul·la vegetació, i un habitatge en l'extrem Nord.

Per la seva cara Oest llinda amb el carrer Jaen que es troba totalment urbanitzat.

En l'extrem Sud l'AA 5.15.2 estableix una zona verda (espai lliure d'ús públic).

Els seus límits respectius son:

• Límit Nord: AA. 5.15.1

• Límit Est: AA.5.15.2

• Límit Sud:  AA. 5.15.2

• Límit Oest: Carrer Jaén

Finca 1.

Finca Registral nº 11.137

Sup. Registral                          1.500 m2.

Sup. Cadastral                          1.511 m2.

Finca 2.

Finca Registral nº 5.094

Sup. Registral                          3.937 m2.

Sup. Cadastral                          3.464 m2.

La superficie bruta inicial de l'Àrea d'Actuació es de 5.437 m2.

Aquet sòl disposa en el seu entorn immediat –en el carrer Jaen- de les infraestructures de:

- Vials Pavimentats y Voreres.

- Xarxa d'abastiment d'aigua.

- Xarxa de sanejament.

- Xarxa d'enllumenat públic.

El present estudi de detall integra i connecta el seu traçat amb les infraestructures assenyalades.

DETERMINACIONS DEL PLANEJAMENT VIGENT

Donat que es tracta d'un área d'actuació inclosa en una unitat d'actuació en sòl urbà, les vigents Normes Subsidiàries, amb aprovació definitiva el 3 de març de 1995 estableixen que l'ordenació per a la zona de referencia implica la redacció i tramitació d'un ESTUDI DE DETALL amb la finalitat de fixar alineacions, rasants i ordenació de volums (S'inclou la fitxa corresponent). Te aquesta figura la única finalitat d'establir el traçat d'alineacions i rasants, així com la ordenació dels volums d'edificació. Així mateix, es redactarà juntament amb l'Estudi de Detall el corresponent projecte de parcel·lació.

Redacció d'un Estudi de Detall. Projecte de Parcel·lació.

Després de l'aprovació de l'Estudi de Detall i del subsegüent Projecte de Parcel·lació s'haurà de desenvolupar el seu contingut a través de la Llicència directa i es completaran els serveis d'aigua, energía eléctrica, sanejament i telecomunicacions al demanar la Llicència d'Obra i sempre que es tracti de completar infraestructures existents, si be l'execució d'aquestes obres podrá ser simultània al procés edificatori que va a desenvolupar-se.

Les deficiències de pavimentació en el viari d'accés i/o la implementació o millora dels diferents subministres es farà per contribucions especials, amb el pagament que correspongui en el moment de sol·licitar-ne la Llicència.

En quant a les condicions globals sobre zona, els paràmetres d'aplicació son els definits a l'apartat 4.2, Ordenança 2 –Residencial unifamiliar o col·lectiva (UAA.3), que es defineix com Llogarets turistics, apartaments turístics, fileres d'habitatge unifamiliar, habitatge aïllat.

Tipologia. UAA3

Edificabilitat màxima sobre zona 0,30 m2/m2

Aparcaments en superfície 50% del nº de hab. resultant

Densitat màxima sobre zona 30 hab/Ha

Número màxim de plantes 3 altçades

Alçada màxima a cornisa 10 m

Parcel·la mínima 500 m2

Usos permesos Hoteler, habitatge, comerç, oficines, garatge

Aplicació dels paràmetres a l'Àrea d'Actuació:

Sòl brut: 5.437,00 m2.

Número màxim d'habitages (15 hab/ha): 8 ud.

Cessió mínima per dotacions (10% s/. 5.437): 543,70 m2.

Aparcaments en superfície (50% s/.8): 4 ud.

Edificabilitat total (0.3 m2/m2, sobre sòl brut) 1.631,10 m2.

2.3 DETERMINACIONS DE LA PROPOSTA

2.3.1. CRITERI D'ORDENACIÓ.

L'Àrea d'actuació conforma un paralepíped quasi perfecte en un dels seus costats llargs, l'Oest, del carrer Jaen com element definidor i al mateix temps integrant de la Unitat

Les NNSS estableixen una franja d'Espai Lliure d'Ús Púbic que discorreix en paral·lel al carrer Jaen i amb una amplada mínima de tres metres.

Els aparcaments requerits es disposen en paral·lel en el centre de la unitat. La parcel·la d'ús dotacional s'ubica en l'extrem Sud.

2.3.2. : SÒLS DE CESSIÓ.

Les Normes estableixen la cessió, lliure de carregues, del 10% de la superfície total de l'Àrea, corresponent el 8% a Espais Lliures d'Ús Públic (ELUP) i el 2% a superficie edificable que necessariament es destinarà a l'ús dotacional.

L'edificabilitat resultant i d'aplicació sobre el sòl brut inicial i de la que es detraurà la que es destina al sòl dotacional.

Així mateix l'Estudi de Detall haurà de preveure en superfície, com ampliació del viari, un número d'aparcaments no inferior al 50% del número d'habitatges previst.

En total es delimiten el següents sòls:

Sòl brut inicial Cessió per dotacions:	5.437,00 m2 ELUP          501.25 m2	9,22% > 8%
	Dotacions             108,74 m2	2,00% = 2%
	Total 609,99 m2	11,22% > 10%
Altres cessions	Voreres           259,51 m2 Aparcament               ,90 m2
	Total 276,41 m2
Sòl lucratiu	4.530,60 m2.

 

La cessió del 2% del sòl brut com a ús dotacional suposa la cessió de 108,74 m2 de sòl.

L'edificabilitat que s'adjudica esdevé d'assimilar-lo a l'ús d'Equipament, el que suposen 0,5 m2/m2, amb un total edificable de 54,37 m2 amb una ocupació del 30% y una alçada de 10 m amb un màxim de tres plantes.

2.3.3. : PARÀMETRES D'APLICACIÓ AL SÒL LUCRATIU.

Tipología UAA3

Edificabilitat sobre sòl brut 0.30m2/m2

Sòl net 4.530,60 m2

Alçada a cornisa Parcel·la mínima 10,00 m

Ordenança d'aplicació: Ordenança 2 Residencial unifamiliar o col·lectiva

1. Definició: Llogarets turístics, apartaments turístics; fileres d'habitatge unifamiliar, habitatge aïllat.

2. Usos permesos a més del principal de la definició.

- Habitatge en categories 1ª i 2ª.

- Garatge en categories 1ª i 2ª en situació 1ª i 2ª (s'exigeix una plaça de garatge per habitatge o 100 m2 construïts)

- Comerç, magatzems i oficines. Situació 1ª, 2ª, i 3ª. Els magatzems formant part de la propia activitat.

-Indústria i tallers. Categoria 1ª, Situació 2 ª

- Us públic i semi-públic. Categories 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 7ª i 8ª en situació 2ª. Tots aquests usos permesos quan es tracti d'iniciatives privades corresponents a comerços, magatzems, de relació sanitari i espectacles (excepte sales de projecció) tindràn la limitació de 300 m2. construïts i ubicació unicament en planta baixa.

3. Usos prohibits: Els restants.

4. Condicions Estètiques: Les definides com generals en les NNSS.

2.3.4. : RECULADES

La separació mínima a fites i façana son les següents:

- separació a fites… 5,00 m.

- separació a façana. 3,00 m.

2.3.5. ORDENACIÓ DE VOLUMS

El volum edificat estarà inclòs en el sòlid definit per les preceptives reculades a fites i una alçada máxima de tres plantes, 10 metres. S'edificarà en consonancia amb les normes edificatòries que s'estableixen en les Normes. A partir del parcel·lari que sorgeixi del projecte de reparcel·lació, cada parcel·la podrá definir el projecte arquitectònic en base a les consideracions abans esmentades.

2.3.6. : INFRAESTRUCTURES

No es necessària la previssió de infraestructures donat que aquest sòl te:

- Carrers pel transit rodat.

- Sanejament

- Abastiment d'aigua.

- Energia elèctrica.

2.4 JUSTIFICACIÓ I PROCEDÈNCIA DE L'ESTUDI DE DETALL.

Com ja s'ha indicat en apartats anteriors, l'Estudi de Detall es redacta en compliment de les Normes Subsidiàries de Sant Josep i de la Llei del Sòl de les Illes Balears.

En ell, es contempla l'establiment de les alineacions i rasants de la xarxa viària, així com la definició i ubicació dels espais de cessió. No s'inclou ordenació de volums, al ser competencia dels respectius projectes d'arquitectura.

En síntesi, ve a completar l'ordenació de la Unitat d'Actuació 5.15.3  i amb això culmina l'ordenació de la totalitat del sector 5.15.

Les determinacions del present Estudi de Detall, no vulneren cap dels paràmetres i condicions de les Normes.

En particular:

- Es reserven les cessions per dotacions que supera el mínim requerit del 10 10% del sòl brut inicial.

- No es modifica la tipología d'edificació assenyalada per les Normes.

- Així mateix, tampoc es modifiquen l'ús previst per les mateixes.

- De la mateixa manera, no existeix augment de volum edificable, alçades o densitat.

Per tot el qual es considera degudament justificada la procedencia de la redació de l'Estudi de Detall, així com el seu ajust a totes les determinacions marcades per la Llei 12/2017 de 29 de desembre, d'urbanisme de les Illes Balears.

Eivissa, vint i quatre de setembre de 2019

José Torres Torres

Arquitecte.

3. DOCUMENTACIÓ GRÀFICA

A.1 SITUACIÓ AÈRIA, CADASTRE I PLANEJAMENT

A.2 DELIMITACIÓ, ORDENACIÓ, PARCEL·LACIÓ e:/ 1:500, 1:200.