Butlletí Oficial de les Illes Balears

Per acord de la Comissió de Govern del Consell de Formentera, en sessió celebrada el 17 d’octubre de 2014 s’acordà l’aprovació d’una instrucció tècnica interpretativa de l’article 75.2.a de la RNNSS2013 sobre el règim aplicable a les sol·licituds de regularització d’establiments d’allotjament turístic existents, donats d’alta a l’Àrea de Turisme, de forma prèvia a l’aprovació del Pla Especial que preveu l’article esmentat; i la publicació d’aquest acord al Butlletí Oficial de les Illes Balears i a la web del Consell als efectes de la corresponent publicitat.

Atès l’acord de la Comissió Tècnica Assessora d’Urbanisme, Ordenació del Territori, Patrimoni Històric i Activitats del Consell de Formentera (CTA) en sessió d’1 d’octubre de 2014, amb el següent contingut:

“El President de la CTA del Consell Insular de Formentera, presenta per a la seva aprovació, sense perjudici del que s’esdevengui en el si dela Comissió, la següent proposta d’instrucció tècnica:

<< INFORME DELS SERVEIS JURÍDICS I TÈCNICS DEL DEPARTAMENT DE TERRITORI DEL CONSELL INSULAR DE FORMENTERA

En sessió de data 27 de febrer de 2014 la CTA, davant de la sol·licitud d’aplicació de l’article 75 va emetre el següent acord:

DEIXAR L’EXPEDIENT DAMUNT LA TAULA, amb suspensió del termini que el Consell té per resoldre segons l’article 42.5 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, del règim jurídic de les administracions públiques i procediment administratiu comú i resta de normativa concordant; en espera de que la CTA desenvolupi una Instrucció tècnica on es defineixin amb caràcter més general les resolucions d’aquests tipus de procediments. En qualsevol cas, aquestes propostes hauran de reflectir de manera necessària i preceptiva la totalitat de les edificacions i espais comuns que formen part del complex turístic, el seu estat actual i les actuacions que es proposen a cadascuna d’aquestes edificacions.

Consideracions jurídiques.

Text Refós de la Revisió de les Normes Subsidiàries de Planejament de Formentera

aprovat definitivament  el 26/09/13 i publicat al BOIB 122 de 3/09/13.

Article 1 Naturalesa i rang normatiu

1. Les Normes subsidiàries i complementàries de Formentera, d’ara endavant Normes subsidiàries (NS), són l’instrument per a l’ordenació territorial i urbanística de l’illa i, amb aquesta finalitat:

a. D’acord amb la legislació territorial vigent, defineixen el seu model territorial de manera ajustada als criteris fixats per aquesta, i determinen les dimensions físiques dels assentaments, la distribució espacial de les instal·lacions productives, els nuclis que concentren l’impuls del desenvolupament socioeconòmic, les zones objecte d’especial protecció, les infraestructures, les instal·lacions, els equipaments i els serveis, així com el marc de referència per a la coordinació de les diferents polítiques sectorials dels diversos òrgans de l’Administració.

b. D’acord amb la legislació urbanística vigent, defineixen els elements bàsics de l’estructura general i orgànica del territori i classifiquen el sòl i estableixen els règims jurídics corresponents a cadascuna de les seves classes i categories. Així mateix, directament o per mitjà dels instruments de planejament derivat, delimiten les facultats urbanístiques del dret de propietat del sòl i especifiquen els deures que condicionen l’efectivitat i l’exercici legítim d’aquestes facultats.

2. Tot l’anterior es concreta, seguint el que assenyala la Llei 6/1999, de 3 d’abril, de les directrius d’ordenació territorial i mesures tributàries, en la definició i regulació de:

a. Les àrees sostretes al desenvolupament urbà, constituïdes pels terrenys classificats per les Normes subsidiàries com a sòl rústic.

b. Les àrees de desenvolupament urbà, conformades pels terrenys classificats per les Normes subsidiàries com a sòl urbà.

c. El sistema d’infraestructures i equipaments que constitueixen els sistemes generals de l’illa.

3. Un cop entrin en vigor, formaran part de l’ordenament jurídic com a disposició reglamentària, resultant d’aplicació les següents regles de prevalença:

a. Les determinacions de la Llei 6/1999, de 3 d’abril, de les directrius d’ordenació territorial i mesures tributàries, prevalen sobre les de les Normes subsidiàries, que hauran de ser interpretades i aplicades d’acord amb aquelles.

b. Els plans directors sectorials competència del Govern de les Illes Balears tenen el mateix rang que les Normes subsidiàries i, en cas de conflicte, prevaldran les determinacions de l’instrument que tenguin caràcter més específic per raó de la matèria.

c. Els plans directors sectorials que elabori i aprovi el Consell de Formentera s’han d’ajustar a les determinacions de les Normes subsidiàries.

Article 75 Establiments d’allotjament turístic existents

1. Les Normes subsidiàries contenen en el seu annex IV: Catàleg d’activitats existents en sòl rústic, una relació dels establiments d’allotjament turístic existents en sòl rústic -diferents dels regulats pel Decret 60/2009 de 25 de setembre, pel qual s’estableixen la unificació dels procediments i la simplificació dels tràmits en matèria turística, com també la declaració responsable d’inici de les activitats turístiques, i dels habitatges turístics de vacances, regularitzades en aplicació del que assenyala el Decret 29/1991, de 4 d’abril, sobre mesures d’ordenació dels habitatges turístics de vacances- que incorporen a l’ordenació en la configuració i ús que tenen a la data de la seva entrada en vigor i que es reflecteix en la fotografia aèria de 2010. La incorporació a l’ordenació no arribarà a aquelles parts de l’edificació que resultin incompatibles amb la normativa sectorial aplicable.

2. L’anterior s’entén sense perjudici de:

a. Les mesures d’adaptació que resultin de l’ordenació detallada que defineixi el Pla especial d’ordenació de les activitats turístiques en sòl rústic o l’acord de la CTA del Consell de Formentera a què l’apartat 4.1.3 de l’annex III es refereix.

b. La regularització de places que, si s’escau, sigui necessària per aplicació de la normativa turística i de la regulació de l’ús turístic continguda en l’article 85.5.5.2 d’aquestes Normes subsidiàries.

Ley 8/2012, de 19 de juliol del turisme de les Illes Balears segonsLA REDACCIÓ  que li donà el Decret llei 1/2013, de 7 de juny, de mesures urgents de caràcter turístic i d’impuls de les zones turístiques madures.

 Disposició addicional quarta

 1. Les sol·licituds de modernització d’establiments turístics existents i que estiguin situats en sòl urbà o rústic, que es presentin en el termini de cinc anys des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei i que tenguin per objecte la millora dels serveis i les instal·lacions, així qualificades per l’administració turística competent, mitjançant un informe preceptiu i vinculant per a l’obtenció de llicència municipal d’obres, quedaran excepcionalment excloses dels paràmetres de planejament territorial, urbanístics i turístics que, estrictament, impedissin l’execució, sempre que tenguin per objecte potenciar la desestacionalització, la recerca o la consolidació de nous segments del mercat o millorar la qualitat, l’oferta, la seguretat, l’accessibilitat o la sostenibilitat mediambiental dels establiments turístics.

 Es consideren millores qualssevol actuacions que vagin destinades a la millora de l’establiment i a la potenciació o incorporació de tot tipus de serveis.

 S’entenen per millora d’instal·lacions, a títol enunciatiu i no exclusiu, les actuacions destinades a l’eliminació de barreres arquitectòniques, la instal·lació d’escales d’emergència o d’ascensors exteriors, el tancament de balcons, porxos o distribuïdors dins un projecte de remodelació integral de façanes i l’establiment de mesures de protecció mediambiental relatives al consum d’aigua i energia o la reducció i la millora del tractament de residus i totes les relacionades amb la climatització dels edificis.

 També es pot incorporar qualsevol millora de serveis i instal·lacions directament encaminada a aconseguir les finalitats esmentades o per a la recerca o la consolidació dels nous segments del mercat, de manera que es permet la reordenació o reubicació de volums existents o l’aprofitament del subsòl.

 En el mateix tràmit, es pot redistribuir i incrementar el nombre de places autoritzades conforme al que disposa aquesta Llei, fins i tot en aplicació del que estableix la disposició addicional cinquena.

 2. La modernització prevista en l’apartat anterior es pot dur a terme encara que això suposi un increment relatiu de la superfície edificada i de l’ocupació, que no podrà excedir per a tot tipus d’establiments turístics en un 10 % de les existents, o permeses si aquestes fossin més grans que les existents, ni suposar menyscapte dels serveis i les instal·lacions ja implantats.

 Aquest percentatge no pot excedir en un 15 % per a establiments que ja disposin, sol·licitin o obtinguin amb aquestes actuacions una categoria de tres estrelles o tres claus, i en un 20 % per a establiments que ja disposin, sol·licitin o obtinguin una categoria de quatre o cinc estrelles o quatre claus. Així mateix, el propietari o titular de l’establiment turístic pot sol·licitar la dispensa de les condicions requerides per a l’augment de categoria, si escau, que siguin impossibles de complir com a conseqüència de la realitat física de l’establiment. En cap cas, el resultat final de les dispenses concedides no pot suposar una desvirtuació de la categoria pretesa.

 3. D’acord amb les previsions dels apartats anteriors, es poden dur a terme obres, ampliacions, reformes, demolicions i reconstruccions parcials o totals en els edificis efectivament destinats a l’explotació d’allotjaments turístics sempre que:

 a) No suposin un increment superior als fixats en l’apartat anterior de la superfície edificada i de l’ocupació existents, o permeses si aquestes són més grans que les existents, sense ocupar la separació a partions existents o la mínima permesa, si aquesta és menor.

 b) Aquestes obres, ampliacions, reformes, demolicions o reconstruccions parcials o totals no suposin un augment de l’alçada màxima existent o permesa si aquesta és major, excepte en l’estrictament necessari per a la instal·lació d’equipaments d’ascensor o ascensors, escales d’emergència, climatització, telecomunicacions, eficiència energètica i homogeneïtzació d’elements en cobertes.

 S’exceptuen d’aquesta limitació els establiments turístics d’allotjament hoteler i els apartaments turístics que disposin, sol·licitin o obtinguin amb aquestes actuacions una categoria mínima de quatre estrelles i tres claus, respectivament, ubicats en una zona turística madura i declarada com a tal, que poden dur a terme ampliacions que suposin augment de l’alçada mitjançant l’addició d’una o dues plantes a l’establiment turístic existent o a l’alçada permesa si és superior, amb un màxim de vuit metres sobre l’alçada existent o la màxima permesa, sense poder sobrepassar en cap cas les vuit plantes totals d’alçada (planta baixa més set).

 Els establiments turístics d’allotjament d’alçada igual o superior a vuit plantes (planta baixa més set) no poden incrementar la seva edificació en alçada, excepte per als elements i maquinària d’instal·lacions.

 En el cas que les obres de millora i modernització que impliquin l’increment d’alçada suposin un increment de la categoria de l’establiment a cinc estrelles, es pot dur a terme un increment addicional del 10 % de l’ocupació i l’edificabilitat existent, o permesa si fos superior a l’existent, que s’afegiria a les possibilitats establertes en el punt 2 d’aquesta disposició.

 c) Les edificacions resultants es destinin obligatòriament i quedin vinculades a l’ús turístic.

 d) Es presenti autoavaluació acreditativa del fet que la zona ampliada reuneix les condicions necessàries per adquirir la mateixa categoria que tengui l’establiment, o la que se sol·liciti, en els termes que estableix el Decret 20/2011, de 18 de març, pel qual s’estableixen les disposicions generals de classificació de la categoria dels establiments d’allotjament turístic en hotel, hotel apartament i apartament turístic de les Illes Balears, o normativa que el substitueixi, així com s’implantin les mesures de qualitat que es puguin preveure reglamentàriament.

 e) En el cas de demolició total, el propietari o titular de l’establiment d’allotjament turístic pot reconstruir l’establiment i s’ha d’ajustar a les disposicions vigents en matèria de seguretat, qualitat, accessibilitat, instal·lacions i climatització.

 4. De conformitat amb el que estableix l’article 16 b del Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei del sòl, per a altres formes de compliment del deure, en el cas d’obres, ampliacions, reformes, demolicions i reconstruccions parcials o totals, i als efectes del que estableix aquest article, el propietari o titular de l’establiment quedarà obligat a abonar a l’administració municipal competent el 5 % del valor del pressupost d’execució material en el moment de la sol·licitud de la part reconstruïda i de la part de l’edifici resultant que excedeixi de l’edificabilitat fixada pel planejament urbanístic vigent o per l’última llicència municipal d’obres concedida. Es pot optar per abonar la quantitat que resulti de forma fraccionada al llarg de deu anys, amb la presentació prèvia de l’aval corresponent. Aquesta prestació s’ha de destinar obligatòriament a la millora de la zona turística i de l’entorn.

 5. A proposta del Consell de Govern, les administracions, que decidiran en l’àmbit de les seves competències, poden aprovar, amb proposta prèvia i motivada, que les obres, reformes, ampliacions, demolicions i reconstruccions parcials o totals a què es refereixen els apartats anteriors puguin suposar un increment superior a un 20 % i inferior a un 40 % de l’edificabilitat i l’ocupació, sempre que vagin destinades a l’obertura d’establiments d’allotjament turístic, de categoria no inferior a cinc estrelles i a més en resulti un marcat interès i una notòria conveniència per la singularitat, la importància i la significació per estar elaborats per arquitectes, enginyers o artistes de renom i prestigi internacional, o que es tracti d’actuacions singulars o emblemàtiques, que han de ser objecte d’un informe motivat realitzat per un comitè d’experts, constituït a tal efecte.

 6. El que s’estableix en els cinc apartats anteriors és íntegrament aplicable a les empreses turístiques d’allotjament i a empreses turisticoresidencials.

 En el cas dels establiments de restauració, esbarjo, entreteniment, esportiu, cultural o lúdic, es poden dur a terme obres, ampliacions, reformes, demolicions i reconstruccions parcials o totals que no suposin un increment superior a un 10 % de l’edificabilitat existent a l’establiment o de la màxima permesa, si aquesta és major, sempre que aquestes actuacions tenguin per objecte potenciar la desestacionalització, la recerca o la consolidació de nous segments de mercat, augmentar la qualitat o la modernització dels establiments i, especialment, la millora dels serveis i les instal·lacions consistents a millorar les condicions de seguretat, accessibilitat o qualitat, la qual cosa inclou l’eliminació de barreres arquitectòniques, les escales o sortides d’emergència o l’establiment de mesures de protecció mediambiental relatives al consum d’aigua i energia, o la reducció i la millora en el tractament de residus. Aquestes sol·licituds han de comptar amb l’informe previ, preceptiu i vinculant de l’administració turística competent per a l’obtenció de llicència municipal d’obres.

 7. Els establiments turístics que hagin executat obres d’acord amb el que estableix aquesta disposició queden legalment incorporats al planejament com a edificis adequats, i la seva qualificació urbanística es correspondrà amb la seva volumetria específica i l’ús turístic previst en el punt c de l’apartat 3 d’aquesta disposició.

 8. En aquells supòsits en què l’ampliació dels establiments es produeixi per agregació de parcel·les confrontants, l’edificabilitat de la parcel·la agregada incrementarà la de la parcel·la resultant i es podrà destinar a qualsevol tipus d’ús, inclòs el d’allotjament. En el cas que la parcel·la agregada no sigui confrontant, la seva edificabilitat també es podrà transferir quan així ho estableixi el planejament i, en tot cas, es podrà destinar també als mateixos usos assenyalats per a les parcel·les confrontants.

 9. La totalitat d’aquesta disposició addicional i, en concret, l’increment d’edificabilitat i ocupació, com també l’aprofitament del subsòl, és d’aplicació també a nous establiments turístics.

 10. Aquesta disposició no és aplicable una vegada esgotats els límits de superfície edificada i ocupació que s’hi estableixen.

 11. Les actuacions realitzades a l’empara d’aquesta disposició en edificis que siguin béns d’interès cultural o catalogats han d’observar en tot cas la normativa de patrimoni històric que els sigui d’aplicació, i obtenir un informe favorable de l’administració competent insular o municipal.

 12. Els establiments turístics d’allotjament hoteler i els apartaments turístics que disposin, sol·licitin o obtinguin amb aquestes actuacions una categoria mínima de quatre estrelles i tres claus, respectivament, ubicats en una zona turística madura declarada com a tal i que duguin a terme les millores i actuacions previstes en aquesta disposició addicional poden ampliar places amb la limitació prevista, quant al seu nombre, en l’apartat tercer de la disposició addicional cinquena d’aquesta Llei, la qual cosa no pot suposar que la relació entre els metres quadrats de superfície de solar i el nombre de places resultant sigui inferior al 75 % de la legalment autoritzada.

 13. Únicament en relació amb la modernització d’establiments turístics prevista en aquesta disposició, i durant el termini establert en el punt 1, queda sense efecte la Llei 8/1988, d’1 de juny, d’edificis i instal·lacions fora d’ordenació, excepte en els edificis que estan subjectes a protecció en aplicació de la normativa sobre patrimoni històric o situats en sòl rústic protegit, o els que el planejament hagi declarat expressament fora d’ordenació, d’acord amb el que es preveu en la lletra a de l’article 3 de la Llei 8/1988, d’1 de juny, d’edificis i instal·lacions fora d’ordenació.

REGLAMENT ORGÀNIC DE FUNCIONAMIENT DEL CONSELL INSULAR DE FORMENTERA, publicat al BOIB Num. 61 de 22-04-2010

Article 170. Atribucions

1. La CTA tindrà les següents atribucions:

1.1. En matèria d’urbanisme i ordenació del territori.

a) Emetre informe previ pel que fa als instruments urbanístics i/o territorials a aprovar per altres òrgans del Consell.

b) Emetre dictàmens respecte de les propostes normatives i reglamentàries del Consell pel que fa a l’urbanisme i l’ordenació del territori.

c) Emetre informes relatius a consultes en matèria d’urbanisme i ordenació del territori que sol·licitin el President,

d) Estudiar i elaborar proposta de resolució dels expedients que hagin de ser resolts per altres òrgans del Consell pel que fa als usos condicionats a sòl rústic.

e) Estudiar i elaborar proposta de resolució al Ple del Consell pel que fa als interessos generals a sòl rústic.

f) Informar els projectes que afectin a la servitud de protecció de costes en el sòl urbà.

g) Emetre el dictamen relatiu a criteris d’interpretació i aplicació de les normes urbanístiques i/o territorials; es tramitarà com proposta de resolució per a la seva aprovació com a Decret de Presidència, o de la Conselleria, en cas de delegació, segons sigui procedent. Seran objecte de publicació en el BOIB i de notificació als Col·legis Professionals, a les Cambres Oficials de Comerç i Indústria i de la Propietat Urbana, així com a les associacions Professionals que correspongui.

Conclusions

Els tècnics redactors del present informe proposen a la CTA del Consell de Formentera que informi FAVORABLEMENT l’aprovació de la següent:

Instrucció interpretativa de l’article 75.2.a de la Revisió de les Normes Subsidiàries sobre el règim aplicable a les sol·licituds de regularització d’establiments d’allotjament turístic existents, de forma prèvia a l’aprovació del Pla Especial que preveu l’article esmentat.

1. Les propostes hauran de referir-se a la totalitat de la activitat que es vulgui incorporar a l’ordenació.

2. Les propostes hauran d’adaptar l’edificació a les condicions de tipologia, estètica i integració ambiental i paisatgística definides per les presents Normes urbanístiques, així com introduir millores de qualitat, de seguretat, d’accessibilitat, de la sostenibilitat mediambiental als establiments.

3. Una vegada s’informi de forma favorable per la CTA, es podran tramitar projectes parcials que facilitin la seva execució en un màxim de quatre anys.

4. La incorporació a l’ordenació no arribarà a aquelles parts de l’edificació que resultin incompatibles amb la normativa sectorial aplicable o que suposin una infracció urbanística no prescrita a l’entrada en vigor de la revisió de les Normes Subsidiàries.

5. La possible regularització de places haurà d’ajustar-se a l’article 85.5.5.2

6. Tot sense perjudici de l’aplicació de les Disposicions Addicionals Quarta i Cinquena de la Llei 8/2012.

Serveis Jurídics i Tècnics del Departament d’Urbanisme i Ordenació del Territori.

Formentera, 29 de setembre de 2013.

David Francés Alonso, Lletrat.

J. Diego Dueñas Tur, Arquitecte.>>

Els assitents analitzen la proposta d’instrucicó tècnica i la milloren en el títol i en els punt 1er, 5è i 6è, amb els suggeriments del lletrat Sr. Costa Rosselló i del Secretari de la Corporació.

Sotmesa a votació la proposta d’instrucció tècnica presentada i les millores efectuades en el si de la Comissió (àmbit d’urbanisme i ordenació territorial), per UNANIMITAT, s’aprova el següent:

ACORD

ÚNIC.- INFORMAR FAVORABLEMENT la següent:

Instrucció interpretativa de l’article 75.2.a de la Revisió de les Normes Subsidiàries sobre el règim aplicable a les sol·licituds de regularització d’establiments d’allotjament turístic existents, DONATS D’ALTA A L’À REA DE TURISME, de forma prèvia a l’aprovació del Pla Especial que preveu l’article esmentat.

1. Les propostes hauran de referir-se a la totalitat de l’establiment on es situi l’activitat o activitats  que es vulgui incorporar a l’ordenació.

2. Les propostes hauran d’adaptar l’edificació a les condicions de tipologia, estètica i integració ambiental i paisatgística definides per les presents Normes urbanístiques, així com introduir millores de qualitat, de seguretat, d’accessibilitat, de la sostenibilitat mediambiental als establiments.

3. Una vegada s’informi de forma favorable per la CTA, es podran tramitar projectes parcials que facilitin la seva execució en un màxim de quatre anys.

4. La incorporació a l’ordenació no arribarà a aquelles parts de l’edificació que resultin incompatibles amb la normativa sectorial aplicable o que suposin una infracció urbanística no prescrita a l’entrada en vigor de la revisió de les Normes Subsidiàries.

5. La possible regularització de places haurà d’ajustar-se a l’article 85.5.5.2 del TRNNSS.

6. Tot això sense perjudici de l’aplicació de les Disposicions Addicionals Quarta i Cinquena de la Llei 8/2012, de 19 de juliol, del Turisme de les Illes Balears; i de la Disposició Transitòria Sisena de la Llei 7/2013, de 26 de novembre, de règim jurídic d’instal·lació, accés i exercici d’activitats a les Illes Balears.”

ES FA PÚBLIC que, la Comissió de Govern en sessió de 17 d’octubre de 2014, adoptà el següent ACORD:

Primer.- APROVAR la instrucció tècnica següent:

Instrucció interpretativa de l’article 75.2.a de la Revisió de les Normes Subsidiàries sobre el règim aplicable a les sol·licituds de regularització d’establiments d’allotjament turístic existents, DONATS D’ALTA A L’À REA DE TURISME, de forma prèvia a l’aprovació del Pla Especial que preveu l’article esmentat.

1. Les propostes hauran de referir-se a la totalitat de l’establiment on es situi l’activitat o activitats  que es vulgui incorporar a l’ordenació.

2. Les propostes hauran d’adaptar l’edificació a les condicions de tipologia, estètica i integració ambiental i paisatgística definides per les presents Normes urbanístiques, així com introduir millores de qualitat, de seguretat, d’accessibilitat, de la sostenibilitat mediambiental als establiments.

3. Una vegada s’informi de forma favorable per la CTA, es podran tramitar projectes parcials que facilitin la seva execució en un màxim de quatre anys.

4. La incorporació a l’ordenació no arribarà a aquelles parts de l’edificació que resultin incompatibles amb la normativa sectorial aplicable o que suposin una infracció urbanística no prescrita a l’entrada en vigor de la revisió de les Normes Subsidiàries.

5. La possible regularització de places haurà d’ajustar-se a l’article 85.5.5.2 del TRNNSS.

6. Tot això sense perjudici de l’aplicació de les Disposicions Addicionals Quarta i Cinquena de la Llei 8/2012, de 19 de juliol, del Turisme de les Illes Balears; i de la Disposició Transitòria Sisena de la Llei 7/2013, de 26 de novembre, de règim jurídic d’instal·lació, accés i exercici d’activitats a les Illes Balears.

Segon.- PUBLICAR l’esmentat acord al Butlletí Oficial de les Illes Balears i a la web del Consell de Formentera, als efectes de la corresponent publicitat.

 Formentera, 29 d’octubre de 2014.

 

El Vicepresident i President en Funcions del Consell Insular de Formentera,

Santiago Juan Juan.