Butlletí Oficial de les Illes Balears

Es fa públic que el Ple del Consell Insular Formentera, en sessió ordinària celebrada en data de 26 de juliol de 2013, va adoptar, entre altres, el següent ACORD:

“Primer.- APROVAR DEFINITIVAMENT l’Estudi de Detall, segons projecte presentat redactat per l’arquitecte Sr. David Tent Álvarez, per reordenar volumètricament i definir les aliniacions i rasants de la parcel·la situada al C/Sa Ferreria núm. 1 de Sant Francesc, TM Formentera, amb les següents prescripcions que hauran d’incorporar-se en el projecte que es presenti per a l’obtenció de la llicència urbanística:

• La zona no edificada haurà de quedar lliure de tancament tal i com es presenta a l’estudi de detall presentat.
• S’haurà de simplificar els encerclats dels buits de façana, així com de les arestes de l’edifici i el seu coronament.

Una vegada aprovat definitivament:

• L’acord es publicarà al BOIB especificant l’ordenació de les parcel·les resultants amb indicació dels paràmetres que la defineixen.
• L’acord s’inscriurà al Llibre-Registre especificant l’ordenació de les parcel·les resultants amb indicació dels paràmetres que la defineixen d’acord amb l’article 166 del Real Decreto 2159/1978, de 23 de Junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
• A l’expedient hauran de constar tota la documentació degudament diligenciada.

Segon.- NOTIFICAR el present acord als promotors de l’Estudi de Detall.

Tercer.- PUBLICAR, de conformitat amb l’establert a l’article 70.2 de la Llei 7/1985, de 2 d’abril, reguladora de les bases de règim local, en relació a l’articule 140.6 del Reglament de planejament urbanístic, així com l’article 103 de la Llei 20/2006, de 15 de desembre, municipal i de règim local de les Illes Balears, en el Botlletí Oficial de les Illes Balears -BOIB- íntegrament el present acord, així com la documentació gràfica i escrita del mencionat Estudi de Detall.”

D'conformitdad amb l'acord transcrit, es publiquen en annex la documentació gràfica i escrita de l'estudi de detall.

Contra l'acord precedent, que posa fi a la via administrativa, es podrà interposar en el termini de dos mesos a partir de l'endemà d'aquesta publicació, recurs contenciós administratiu davant la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears, tot això sense perjudici que es pugui utilitzar qualsevol altre recurs que s'estimi procedent en dret, de conformitat amb la Llei 29/1998, de 13 de juliol, que regula la jurisdicció contenciosa administrativa, i la Llei 4/1999, de 13 de gener , de modificació de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú.

Així mateix, s'indica que la interposició dels recursos pertinents no suspenen l'eficàcia de la disposició impugnada, ni tampoc interromp els terminis que se'n puguin derivar, ecepto que l'autoritat competent ho acordi expressament.

 

Formentera, 13 d’agost 2013.

 

El President del Consell Insular de Formentera

Jaume Ferrer Ribas

 

Memòria de l'estudi de detall DE "RESIDENCIAL SA RAVAL.

EDIFICI DE VUIT HABITATGES I LOCALS.

Adaptada per al compliment del CTE (Reial decret 314/2006, de 17 de març, pel qual s'aprova el Codi Tècnic de l'Edificació)

Arquitectura Mediterrània de la Marina Alta, S.L.

Carrer De Sa Ferreria n º 1.

Sant Francesc de Formentera. FORMENTERA. (Illes Balears).

ÍNDEX

A. MEMÒRIA

1. PROMOCIÓ

2. REDACCIÓ

3. ANTECEDENTS

4. ÀMBIT

5. ESTAT ACTUAL

6. PLANEJAMENT VIGENT

B. MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

1. PROCEDÈNCIA DE L'ESTUDI DE DETALL

2. JUSTIFICACIÓ DE LA SOLUCIÓ ADOPTADA

3. ESTUDI COMPARATIU OCUPACIONS I edificabilitats

C. PLÀNOLS

1. NN.SS. ÀMBIT DE LA INTERVENCIÓ

2. EMPLAÇAMENT SEGONS NN.SS.

3. PLA TOPOGRÀFIC. ESTAT ACTUAL

4. ORDENACIÓ SEGONS NN.SS.

5. VOLUMS SEGONS ORDENACIÓ

6. PROPOSTA D'EMPLAÇAMENT

7. VOLUMS PROPOSATS

8. ALÇATS

9. SECCIONS 1-2

10. SECCIONS 3-4

11. FOTOS DE PARCEL I ENTORN

12. ESTUDI DE VISUALS

A. MEMÒRIA

1. PROMOCIÓ

La iniciativa per a la redacció d'aquest Estudi de Detall és de la promotora ARQUITECTURA MEDITERRÀNIA DE LA MARINA ALTA, SL amb domicili en Avda l'Alcúdia n º 39, baix, esq, 03720. Benissa, amb C.I.F. n º B-97851125.

2. REDACCIÓ

El promotor encarrega la redacció d'aquest document a l'equip professional TENT ARQUITECTES, SLP Societat d'arquitectes amb domicili a l'avinguda L'Alcúdia n º 39, baix, esq. 03720. BENISSA i representada per D. Jose David Tent Alvarez, arquitecte col · legiat pel Col · legi Oficial dels Illes Balears amb el núm 950.330.

3. ANTECEDENTS

Al juny de 2011, es va demanar per part de la promotora llicència per a la construcció d'un edifici d'habitatges, locals i garatges en un solar situat al carrer de Sa Ferreria n º 1 de Sant Francesc de Formentera. El nombre d'expedient de la sol · licitud de la llicència d'obres és 252/2011. Ja que el solar s'inclou en zona de protecció del conjunt històric, havia de sotmetre a l'anàlisi per part de la Comissió Tècnica Assessora del Consell de Formentera. Resultat d'aquesta anàlisi, la comissió recomana la reubicació de la volumetria de l'edifici perquè la seva construcció no afecti les visuals sobre el conjunt històric, especialment sobre l'església.

Aquest document és l'instrument mitjançant el qual es proposa la modificació d'aquesta volumetria.

 

4. ÀMBIT

Es delimita l'Estudi de Detall abastant la parcel · la situada a Sant Francesc Xavier de Formentera, al carrer de Sa Ferreria n º 1, en un solar situat entre el carrer Sa Ferreria, el carrer Sant Joan i el Jardí de ses Eres, corresponent a la referència cadastral núm 3454901CC6835S0001KF. El solar té una superfície de 698'57 m2 i reuneix totes les ondicions de solar.

5. ESTAT ACTUAL

Es tracta d'una parcel · la al nucli urbà Sant Francesc Xavier. El viari que li dóna accés es troba obert a l'ús públic i estan urbanitzades, disposant de tots els serveis urbanístics necessaris perquè les parcel · les que els donin front tenguin la consideració de solar:

• Accés rodat per via pavimentada.

• Subministrament d'aigua potable i energia elèctrica.

• Evacuació d'aigües residuals a la xarxa de clavegueram.

• Accés de vianants, col · locació de voreres i enllumenat públic.

Es tracta d'una parcel · la de sòl en lleuger pendent descendent en la direcció nord-oest - sud-est, presentant unes diferències de cota menyspreables a efectes d'aquest document. A la parcel · la existeix un habitatge unifamiliar aïllat que serà derruïda per a la construcció d'un edifici d'habitatges i locals.

6. PLANEJAMENT VIGENT

Les NN.SS. de Formentera, aprovades amb data 09 de setembre de 2010 i publicades en el BOIB núm 155 del 27 d'octubre de 2010, classifiquen aquest solar com a sòl urbà, casc antic CA-SFC més aquest solar està classificat com a entorn de protecció grau 1 del conjunt històric.

Els paràmetres urbanístics fonamentals que s'assignen a aquesta parcel · la són, d'acord amb el que estableix l'annex I Normes de zonificació, parcel · lació i edificació:

NUCLI DE SANT FRANCESC

1 Casc antic CA-SFC. Tipologia contínua

1.1 Superfície i dimensions mínimes de la parcel · la.

a. Parcel · la mínima 200 m2

b. Façana / fons mínims: 10 m/15 m

1.2 Paràmetres d'edificació.

a. Edificabilitat màxima: 1.20 m2/m2

b. Ocupació PB 60% P1 60%

c. Alçada màxima 6 m

d. Altura total 7 m

i. Nombre màxim de plantes PB + P1

f. Separació mínima a fons 5 m

1.3 Índex d'intensitat d'ús.

IIUR 1/75

IIUT 1/25

Per tractar-se d'edificació contínua, li és aplicable el "Capítol II Normes d'aplicació per a l'edificació contínua" de les NN.SS.

CAPÍTOL II NORMES D'APLICACIÓ PER L'EDIFICACIÓ CONTÍNUA

A més, per tractar-se d'una zona de protecció dels conjunts històrics, han de complir el que estableix l'article 178 de les NN.SS:

Article 178 Entorns de protecció dels Conjunts històrics

1. Els graus de protecció definits per als entorns de protecció dels conjunts històrics són els següents:

a. Entorn de protecció grau 1, corresponent a les fases primigènies de desenvolupament del nucli, en què resultarà determinant l'ajust de les característiques de les edificacions en relació amb la tipologia, alineació, composició de façanes, estètica, materials, conservació de visuals sobre el Conjunt i influència dels espais lliures públics i privats.

b. Entorn de protecció grau 2, corresponent a les fases posteriors de desenvolupament del nucli, en què resultarà determinant l'ajust o reajustament de les característiques de les edificacions en relació amb la tipologia, alineació, composició de façanes, estètica, materials i conservació de visuals sobre el Conjunt.

c. Entorn de protecció grau 3, corresponent a les fases més recents de desenvolupament del nucli, en què resultarà determinant l'ajust de les característiques de les edificacions en relació amb la creació d'un nou front de la façana urbana, la tipologia, composició de façanes , estètica, materials i conservació de visuals sobre el Conjunt.

d. Entorn de protecció grau 4, corresponent als terrenys inclosos en entorn i classificats com a sòl rústic, en què resultarà determinant l'ajust de les característiques de les edificacions en relació amb la tipologia, estètica, materials i conservació de visuals sobre el Conjunt.

2. L'ajust de les actuacions que es proposin a les limitacions i condicionants que de l'assignació al respectiu grau de protecció es deriven, haurà de ser analitzat en cada cas per la Comissió tècnica assessora del Consell de Formentera.

B. MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

1. PROCEDÈNCIA DE L'ESTUDI DE DETALL

La CTA en sessió de data 26 d'abri de 2012, emet el marina següent acord:

Es requereix al promotor Arquitectura Mediterrània de la Marina Alta, SL a aportar la següent documentació:

"Nova Proposta a nivell d'estudi de detall en la qual és respectius escrupulosament l'art. 178 de la RNNSS, reubicant la volumetria a fi de conservar al Màxim els visuals sobre el Conjunt històric, Especialment sobre l'església. "

El present document es redacta per donar resposta a aquest requeriment i fer una nova proposta d'edificació per a la parcel·la en qüestió que reordeni els volums en l'interior de la parcel · la per al compliment

l'article 178 de les NNSS i preservar així al màxim les visuals sobre l'església.

2. JUSTIFICACIÓ DE LA SOLUCIÓ ADOPTADA

A nivell de la protecció de les visuals del conjunt històric, es planti una volumetria amb les següents característiques:

1. Es modifica la volumetria de l'edifici, agrupant-la en la part sud-est de la parcel · la.

2. Es creen terrasses descobertes a la zona pròxima al Jardí de ses Eres d'ús privat dels locals amb front a aquestes terrasses, de manera que la percepció visual del conjunt de la plaça és de major amplitud.

3. La façana de l'edifici es recula al carrer de Sa Ferreria, de manera que s'amplia l'esmentat carrer fins als 3 metres.

4. L'accés es produeix a través d'una zona en rampa des del carrer Sant Joan, per un espai resultant de recular en edifici 3 m. respecte de la mitgera en aquesta zona, ja que d'aquesta manera queda resolta la mitgera respecte dels edificis del solar contigu, que estan reculats i tenen façana cap a l'interior de la seva parcel i cap a la parcel · la del projecte.

5. S'elimina el pati interior i la piscina per poder agrupar la volumetria a la parcel · la.

6. Es planteja un volum trencat, diferenciant habitatges i unitats d'ús per mantenir les característiques tipològiques de la zona ..

7. Es preveuen les cobertes planes per minimitzar l'alçada total de l'edifici i així mantenir al màxim les visuals.

8. L'ocupació de l'edifici en planta baixa, és més gran que en planta primera, de manera que es redueix la proporció d'edifici en planta primera, intentant mantenir al màxim les visuals sobre l'església.

Amb la solució adoptada s'aconsegueix preservar les visuals sobre el conjunt històric, tal com s'observa en el plànol 12.

Quant a la composició de la façana s'han tingut en compte les indicacions previstes en les normes subsidiàries per a les edificacions al casc antic CA, en l'article 119.4:

4.1 Composició de les edificacions i façanes:

a. Els volums de l'edificació seran sempre de composició rectangular, prohibint els paraments i volums corbs, així com els que formin torres cilíndriques o semicirculars.

b. La composició dels buits de façana es durà a terme articulant els esmentats buits en una disposició sensiblement agrupada en eixos verticals i la superfície de la part massissa de les façanes predominarà enfront de la superfície de buits. Els buits seran rectangulars amb predomini de la seva dimensió vertical i la seva amplada màxima de 1.20 m en plantes pis i 1.80 m en planta baixa. Les portes dels garatges podran tenir fins a 3 m d'amplada.

c. La resolució de ritmes i morfologia dels buits s'adaptarà a les característiques tipològiques tradicionals de l'entorn proper de l'edificació.

d. Les façanes posteriors i, si escau, les laterals es tractaran en condicions de composició i materials similars als de la façana principal.

i. Es prohibeixen els balcons amb balustrades. Les baranes seran sempre en sentit vertical, de fusta o ferro forjat típiques de l'illa.

Els volums de l'edificació són rectangulars. En els buits de façana predomina la dimensió vertical a l'horitzontal, respectant en tots els casos en ample màxim establert.

La tipologia de buits i els ritmes s'adeqüen als buits de les edificacions típiques de la zona (es pot veure la composició dels edificis de l'entorn en el pla 11 on es compara la façana del projecte amb les del entorn proper)

Les baranes dels balcons són de ferro forjat pintades, en tots els casos en color negre.

L'edifici presenta un petit escalonat que l'adapta al desnivell del carrer Sant Joan, i s'aprofita aquest graó per a partir la magnitud de l'edifici en diversos blocs diferenciats en altura i reculats, adaptant-lo a la mida de les edificacions unifamiliars pròpies de l'entorn.

4.2 Materials i colors:

a. Les façanes es resoldran mitjançant línies tradicionals a base de morters de calç, resultant prohibits els aplacats de pedra, morters monocapa, estucats petris i estucs, així com els acabats en fàbrica vista de pedra tradicional, que només s'admetran en les edificacions existents i en les tanques de separació.

b. Per al tractament general de la façana dels edificis serà obligat utilitzar el color blanc, sempre mitjançant pintures de calç o silicat o altres que garanteixin una correcta similitud amb els acabats tradicionals, podent els ressalts de façana acabar-se en els colors tradicionals de la zona.

c. Les baranes i reixes de ferro aniran, sense cap adorn, pintades en colors foscos: verd, blau, gris o negre.

L'acabat de les façanes serà en morter de calç tradicional, pintat en blanc, amb recercos de buits en color blanc, ja utilitzats en edificis tradicionals, tal com es pot observar en les imatges que apareixen en el pla n º 11. Les baranes, tal com s'ha dit en el punt anterior, seran de ferro forjat, pintades en color negre.

4.3 Fusteria.

a. Les portes d'accés i les del garatge, així com les persianes i porticons exteriors seran de color gris, verd o blau segons la tipologia tradicional i de manera que s'aconsegueixi la millor integració en l'entorn. Hauran de ser de fusta, o metàl · liques o de PVC sempre que la seva morfologia resulti idèntica a les de fusta.

b. La resta de fusteries exteriors podran ser de fusta, o metàl · liques o de PVC ajustades a la morfologia de les de fusta, i acabades en els colors abans assenyalats o blanques. La fusteria exterior serà de PVC color blau amb porticons per l'interior per al enfosquiment de les estades.

4.4 Cobertes.

a. Seran preferentment inclinades, a dues aigües, de teula àrab de tonalitats clares, no permetent-se els ràfecs.

Les cobertes planes podran ser d'acabats tradicionals, enjardinades o de grava.

b. L'obertura de petites claraboies i lluernes només s'admetrà a les cobertes planes, no admetent en cobertes inclinades l'obertura de finestres, claraboies i lluernes.

Les cobertes seran planes transitables únicament per al manteniment de la mateixa i de les instal · lacions necessàries per normativa.

4.4 Limitacions al disseny i publicitat dels locals comercials.

a. Només es permetran rètols, excepte d'utilitat pública, dels següents tipus: Lletres soltes de llautó, ferro, fusta i ceràmiques o artesanals i lletres pintades o gravades sobre vidre, fusta o similars

b. Els rètols identificaran el local però no tindran marques publicitàries. Les fonts d'il · luminació no podran quedar vistes, havent d'estar protegides per una pantalla opaca o translúcida, prohibint qualsevol tipus d'il · luminació directa sobre la visual del vianant. Es complirà en qualsevol cas la normativa aplicable sobre contaminació lumínica.

c. Tan sols s'autoritza la instal · lació de tendals sensiblement horitzontals, únicament de lona que podrà ser plastificada però conservant la seva textura, i de color sorra, no admetent-se en cap cas l'ús de qualsevol tipus de material plàstic.

5 Els edificis que es construeixin en terrenys inclosos dins l'entorn de protecció de BIC, hauran de:

a. Quedar compositivament integrats, devent a aquests efectes incorporar estudi de l'entorn urbà circumdant: característiques arquitectòniques dels edificis, colors, etc., I dels seus visuals.

b. Ajustar-se a les condicions que del grau de protecció definit en el Pla 1.5 es deriven.

En principi, a l'edifici no s'instal · laran rètols ni cartells. La instal · lació dels mateixos (en cas de realitzar),

seria objecte d'una llicència posterior de cada un dels propietaris dels locals i que haurien d'adequar a la normativa vigent.

El present document, juntament amb el pla n º 11, és el document que estudia les façanes de l'entorn i justifica la adequació de l'estètica de l'edifici a la típica de la zona.

3. ESTUDI COMPARATIU OCUPACIONS I edificabilitats

Per al cas d'estudis de detall que ordenin volums és preceptiu que en la memòria justificativa figuri un estudi comparatiu de l'edificabilitat pròpia de les determinacions previstes en el Pla i de les que s'obtenen en l'Estudi de Detall. Òbviament, això s'observa millor en els plànols d'ordenació, però s'incorporen aquí, a manera de resum, les següents taules:

EDIFICABILITAT SEGONS NN.SS.

Superfície de solar: 698,57 m2

Ocupació planta baixa: 60% (419,14 m2)

Ocupació planta primera: 60% (419,14 m2)

Edificabilitat màxima: 1,20 m2/m2 (838,28 m2)

EDIFICABILITAT SEGONS ESTUDI DE DETALL

Superfície de solar: 698,57 m2

Ocupació planta baixa: 64,16% (448,25 m2)

Ocupació planta primera: 55,83% (390,03 m2)

Edificabilitat màxima: 1,20 m2/m2 (838,28 m2)

En la proposta hi ha major proporció de l'edifici en planta baixa que en planta primera, precisament per aconseguir minimitzar la interferència de les visuals sobre el conjunt històric.

S'observa que es produeix una coincidència d'edificabilitat en la parcel · la, que si bé podria disminuir, en cap manera podria incrementar-se.

 

Sant Francesc de Formentera, setembre de 2012

 

 El / Els Projectistes

TENT ARQUITECTES, S.L.

Jose David Tent Alvarez, arquitecte.